La scelta del luogo in cui tenere l'assemblea condominiale - che può ricadere in un comune limitrofo - non è vincolata alla sede dell’edificio, purché rispetti i requisiti di idoneità fisica e morale, adeguatezza, riservatezza, comodità e sia agevolmente raggiungibile dai condòmini.
È quanto affermato dal Tribunale di Messina con sentenza numero 179 pubblicata il 31 gennaio 2025. Il caso Tre condòmini impugnavano una delibera assembleare eccependo, tra l'altro, l' inidoneità del luogo di riunione a consentire la presenza di tutti i condòmini essendosi la stessa tenuta nel territorio di un Comune diverso da quello nel quale insisteva lo stabile . Perciò chiedevano che venisse dichiarata annullata o nulla. Il condominio si costituiva sostenendo che il luogo in cui si era tenuta l'assemblea non costituiva un valido motivo di impugnazione. La decisione Il decidente ha rigettato la censura relativa alla dedotta inidoneità del luogo di riunione ritenendola infondata. Invero, il codice civile non precisa il luogo in cui deve svolgersi l'assemblea . Tant'è che l' articolo 66 Disp. att. c.c. dispone soltanto che l' avviso di convocazione deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. La legge non regola esplicitamente il luogo dell'assemblea sicché la scelta dello stesso è rimessa a chi detiene il potere di convocarla . Nel condominio è assente una disposizione equivalente all' articolo 2363 Codice civile - che, per le società di capitali, prevede che l'assemblea debba essere convocata nel comune in cui ha sede la società quando lo statuto non disponga diversamente. Tale assunto ha dato luogo - in materia societaria - a pronunce dichiarative della illegittimità della convocazione dell'assemblea in un comune diverso da quello ove ricade la sede sociale, sebbene distante pochi chilometri e facilmente raggiungibile senza aggravi di costi Cass. numero 1034/2007 . La giurisprudenza è intervenuta più volte sulla questione individuando i requisiti che il luogo scelto per la riunione deve rispettare al fine di consentire la più ampia partecipazione possibile idoneità fisica e morale, certezza, adeguatezza, riservatezza, comodità nonché l'accessibilità. Alcuni giudici di merito cfr. App. dell'Aquila numero 1531/2019 hanno precisato che le assemblee possono tenersi anche al di fuori del Comune ove è ubicato il plesso edilizio . In tali casi è onere del condomino impossibilitato a parteciparvi a causa della fissazione della adunanza in un luogo troppo distante a dover provare, in concreto, la assoluta impossibilità , anche considerata la facoltà di cui dispongono i condòmini di far ricorso allo strumento della delega. Nel caso esaminato dal Tribunale messinese, il luogo scelto per l'assemblea rispecchia le rammentate condizioni di idoneità trattasi di studio professionale che garantisce i requisiti di certezza e riservatezza e, sebbene sia fuori del Comune nel quale insiste il condominio, è collocato in un Comune limitrofo della medesima provincia facilmente raggiungibile. Tra l'altro, la contestazione della sede dell'assemblea scelta dall'amministratore non può ricavarsi da un generico disagio o da motivi di salute del condomino. I precedenti di segno contrario La giurisprudenza di legittimità Cass. numero 14461/1999 e di merito App. Milano numero 2901/2021 , per il quale se il regolamento di condominio non ìndica la sede in cui debbano tenersi le riunioni, l'amministratore ha il potere di scegliere quella che gli appare più opportuna Trib. Imperia 20 marzo 2000 , ha asserito che il potere di adunare l'assemblea incontra una duplice limitazione limite territoriale, costituito dalla necessità di scegliere una sede all'interno del perimetro cittadino nel quale vi è l'edificio in condominio e limite di idoneità del luogo della riunione che, per ragioni fisiche e morali, deve consentire la presenza di tutti i condòmini e l'ordinato svolgimento della discussione. Sulla scelta del luogo , una pronuncia App. Firenze numero 1249/2005 ha affermato che, in assenza di disposizione regolamentare il luogo di svolgimento dell'assemblea coincide con quello in cui ricade l'immobile in relazione all'ufficio giudiziario competente . Nel silenzio della legge e in assenza di specifica disciplina regolamentare, all' amministratore è riconosciuta ampia discrezionalità nella scelta della sede della riunione con i seguenti limiti 1 il luogo dovrà essere preferibilmente ubicato entro i confini del Comune ove sorge il condominio dando possibilità a tutti i condòmini di raggiungerlo agevolmente 2 il luogo dovrà essere idoneo per ragioni fisiche e morali a consentire la presenza di tutti i condòmini e dovrà garantire l'ordinato svolgimento dell'assemblea 3 dovrà essere garantita la riservatezza sono esclusi luoghi con soggetti estranei 4 dovrà essere garantita la salubrità e comodità dei locali tenuto conto del numero dei partecipanti.
Giudice Caleca Svolgimento del processo Nel procedimento iscritto al numero 3771/2017 R.G., con atto di citazione ritualmente notificato al condominio convenuto, i signori Parte_1 CP_1 Controparte_2 Parte_2 e Parte_3 in qualità di proprietari di tre unità immobiliari del condominio sito in Messina, Via Omissis , numero 3, località C. , impugnavano la delibera assembleare del 29 aprile 2017, con cui i condomini avevano deliberato la revoca dell'allora amministratore Dott.Parte_4 e la nomina quale nuovo amministratore del Rag. Controparte_3 . Con il primo motivo di impugnazione, parte attrice denunciava la mancata notifica dell'avviso di convocazione dell'assemblea alle signore Parte_1 e Controparte_2 CP_1 Con il secondo motivo di impugnazione, gli attori eccepivano l'inidoneità del luogo di riunione a consentire la presenza di tutti i condomini, essendosi la stessa tenuta nel territorio di un Comune diverso da quello su cui sorge lo stabile del condominio citato in giudizio. Con il terzo motivo di impugnazione, gli odierni attori rilevavano la mancata allegazione, all'avviso di convocazione dell'adunanza del 28/29 aprile 2017 della lettera raccomandata a.r. numero 888 del 5 febbraio 2016, indirizzata all'amministratore pro tempore Dott. Parte_4 , con la quale veniva richiesta la convocazione dell'assemblea e annunciata, in mancanza, l'autoconvocazione ai sensi dell'articolo 66 disp. att. del codice civile. Con il quarto motivo di impugnazione, si assumeva la violazione della normativa prevista dall' articolo 66 disp. att. c.c. , avendo l'allora amministratore Dott. Parte_4 ottemperato alla richiesta formulata dai condomini con raccomandata a.r. numero 888 del 05.02.2016 ai sensi della precedente disposizione, convocando l'assemblea dei condomini entro il termine di dieci giorni previsto dalla legge e riproducendo fedelmente l'ordine del giorno formulato dai condomini all'interno della richiesta. Con il quinto motivo di impugnazione, gli attori deducevano la mancata corrispondenza tra l'ordine del giorno indicato all'interno della richiesta di convocazione ex articolo 66 disp. att. c.c. e quello inserito nell'avviso di convocazione dell'assemblea del 28/29 aprile 2017, avendo il primo ad oggetto le dimissioni dell'amministratore, mentre il secondo la revoca dell'amministratore. Con ulteriore motivo di impugnazione, i condomini istanti contestavano la circostanza che la revoca dell'amministratore Dott. Parte_4 fosse avvenuta in via straordinaria, trattandosi di atto esclusivo dell'assemblea in convocazione ordinaria. Eccepivano, altresì, la violazione dell' articolo 67 disp. att. c.c. , che vieta all'amministratore di ricevere deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea. Con altro motivo di impugnazione, assumevano l'inidoneità del Rag. CP_3 a ricoprire l'incarico di amministratore di condominio, in quanto privo dei titoli necessari e, ancora, rilevavano che ai signori Parte_3 e Parte_2 non erano stati consegnati né gli avvisi di convocazione né il verbale dell'assemblea del 29 aprile 2017. Infine, con l'ultimo motivo di impugnazione, denunciavano la mancata convocazione dei condomini Parte_5 e CP_4 all'assemblea del 28/29 aprile 2017. Tutto ciò premesso, gli attori, ut supra generalizzati e difesi, concludevano chiedendo in via preliminare, di sospendere l'esecuzione della deliberazione del 29 aprile 2017 di revocare e/o annullare e/o dichiarare nulla e/o annullabile e/o inefficace e/o inesistente e/o illegittima e/o irregolare e/o disapplicare con qualsiasi statuizione la deliberazione del 29 aprile 2017 conseguentemente, di revocare e/o annullare e/o dichiarare nulli e/o annullabili e/o inefficaci e/o illegittimi e/o irregolari e/o disapplicare con qualsiasi statuizione tutti gli atti presupposti, connessi e conseguenziali di condannare il convenuto al risarcimento dei danni da liquidarsi in via equitativa, con vittoria di spese. Instaurato il contraddittorio, si costituiva in giudizio il condominio sito in Messina, via Omissis numero 3, località C. , in persona dell'amministratore pro tempore Rag. Controparte_3 in data 5 ottobre 2017, contestando integralmente il contenuto dell'atto introduttivo del giudizio e chiedendo di rigettare, in quanto inammissibili, improcedibili e, comunque, infondate le domande formulate da parte attrice domandava, dunque, parte convenuta di confermare la delibera assembleare del 29 aprile 2017 e quella del 10 giugno 2017. In subordine, chiedeva di dichiarare cessata la materia del contendere. Nel merito, parte resistente contestava tutti i motivi di opposizione esponendo in fatto che con lettera raccomandata a.r. numero 888 del 05.02.2016, i condomini CP_5 [ ] , CP_6 ved. Mangano Paola , Truscello ved. CP_7 , CP_4 , Controparte_8 , Parte_2 , Controparte_9 e Controparte_10 avevano richiesto all'allora amministratore Dott. Parte_4 di convocare una assemblea straordinaria per deliberare sull'approvazione del bilancio consuntivo del 2014 e, possibilmente, del 2015, sulle dimissioni dell'amministratore e la nomina di un nuovo amministratore e su questioni varie ed eventuali che la necessità avvertita dai predetti condomini di chiedere la convocazione dell'assemblea è dipesa dal disinteresse mostrato dal Dott. Parte_4 , durante il suo mandato, verso la gestione degli interessi condominiali che in quasi cinque anni di amministrazione condominiale il Dott. Parte_4 ha, in effetti, convocato solo tre assemblee, oltre ad aver omesso l'approvazione dei bilanci per gli anni 2014 e 2015 che, alla superiore richiesta dei condomini, ha fatto seguito una comunicazione datata 8 febbraio 2016 con cui il Dott. Parte_4 ha convocato l'assemblea per il giorno 29 giugno 2016, in prima convocazione, e per il giorno 30 giugno 2016, in seconda convocazione che, in suddetto avviso, l'allora amministratore ha riportato integralmente l'ordine del giorno di cui alla richiesta dei condomini, ossia “1 Approvazione del bilancio consuntivo del 2014 e, possibilmente del 2015, 2 Dimissioni dell'Amministratore 3 Nomina dell'Amministratore 49 Varie ed eventuali” che taluni condomini specificatamente, Controparte_5 , CP_7 , CP_11 Controparte_9 e CP_8 [ ] , con missiva del 29 febbraio 2016, mai ritirata dal destinatario, hanno manifestato al Dott. Parte_4 la loro insoddisfazione circa le modalità di gestione del condominio e rispetto alla convocazione della sollecitata assemblea in una data così lontana che, con comunicazione del 24 giugno 2016, il Dott. Parte_4 ha disposto il differimento dell'assemblea convocata per il giorno 29/30 giugno 2016 al fine di aggiornare l'anagrafe condominiale per intervenuto mutamento della proprietà di quattro immobili che, sul punto, il Dott. Parte_4 non ha mai provveduto ad aggiornare il registro anagrafe del condominio e che, in data 29.07.2017, si è reso disponibile ad inviare al nuovo amministratore solo una parte della documentazione afferente il condominio che, con raccomandata 06.07.2016, il Dott. Parte_4 ha comunicato la convocazione di una assemblea per il giorno 7 settembre 2016 8 settembre 2016, in seconda convocazione , disattendendo l'ordine del giorno proposto dai condomini nella richiesta ex articolo 66 disp. att. c.c. formulata nel mese di febbraio dello stesso anno che, durante l'assemblea di giorno 8 settembre 2016, né sono stati approvati i bilanci per gli anni 2014 e 2015 né è stata comunicata ai condomini la data di convocazione dell'assemblea chiesta con la nota del 5 febbraio 2016 che, stante l'inadempienza del Dott. Parte_4 , i condomini Controparte_12 , CP_13 [ ] , CP_14 , Controparte_15 Controparte_5 , Controparte_8 , Controparte_10 , Mangano Paola, Parte_6 , Controparte_9 e CP_16 [ ] con nota del 13.04.2017, hanno proceduto ad autoconvocare un'assemblea straordinaria per il giorno 28/29 aprile 2017 per deliberare sui seguenti argomenti “1 Revoca amministratore e nomina nuovo amministratore 2 Varie ed eventuali” che, all'adunanza del 29.04.2017, tenutasi presso lo studio del Rag. Controparte_3 , i condomini hanno deliberato la revoca del Dott. Parte_4 e la nomina del Rag. CP_3 che, con istanza del 16.05.2017, gli odierni attori hanno avviato il procedimento di mediazione, conclusosi con esito negativo che il Rag. CP_3 , avendo appreso che uno degli immobili siti all'interno del condominio è stato alienato con atto notarile datato 8 gennaio 2013 dalla sig.ra Persona_1 alle figlie CP_1 Parte_1 e Controparte_2 ha proceduto a convocare una nuova assemblea per il giorno 9/10 giugno 2017, notificando il relativo avviso alle signore CP_1 Parte_1 e CP_2 oltre che alla di loro madre , al fine di ratificare la propria nomina che nessuno degli odierni attori, sebbene regolarmente convocati, ha preso parte a suddetta assemblea che anche quest'ultima deliberazione è stata oggetto di impugnazione. In diritto, il condominio convenuto contestava in via preliminare, la violazione dell' articolo 125, comma 1, c.p.c. , avendo omesso l'Avv. Capone Sebastiano di indicare nell'atto introduttivo del giudizio il proprio codice fiscale sempre in via preliminare, la violazione dell' articolo 163 c.p.c. , avendo gli attori elencato all'interno dell'atto di citazione una serie di documenti che hanno, poi, omesso di produrre sempre in via preliminare, la carenza di legittimazione attiva degli attori ad eccepire la mancata convocazione all'assemblea del 29 aprile 2017 dei condomini Parte_5 e CP_4 in relazione alla mancata notifica dell'avviso di convocazione alle attrici Parte_1 CP_1 e Controparte_2 che lo stesso è stato comunicato solo alla sig.ra Persona_1 madre delle predette, in quanto i condomini che hanno proceduto all'autoconvocazione si sono attenuti ai nominativi riportarti dall'amministratore Dott. Parte_4 nelle precedenti convocazioni assembleari, mai impugnate per il motivo in discorso che l'eventuale irregolarità della notifica è stata sanata con la comunicazione alle signore Parte_1 CP_1 [ ] e Controparte_2 della convocazione dell'assemblea del 9/10 giugno 2017, in cui è stata riconfermata la nomina del Rag. CP_3 e che, pertanto, essendo stata la delibera del 29 aprile 2017 sostituita dalla successiva delibera del 10 giugno 2017 ex articolo 2377 c.c. , deve dichiararsi cessata la materia del contendere che l'assemblea del 29 aprile 2017 è stata convocata in via straordinaria e che tale dato, comunque, non rileva ai fini della validità delle delibere assembleari che risulta altresì infondata la violazione dell' articolo 67 disp. att. c.c. , in quanto il Rag. CP_3 ha votato quando ancora non era stato nominato amministratore e munito di regolare delega dal condomino I. che il luogo in cui si è tenuta la riunione di condominio non costituisce valido motivo di impugnazione. Instaurato il contraddittorio, con ordinanza depositata in data 7 maggio 2018, il giudice disponeva la riunione della causa civile numero 4999/2017 al fascicolo numero 3771/2017 e, ritenuti insussistenti i presupposti di legge, rigettava l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della delibera condominiale impugnata. Nel procedimento iscritto al numero 4999/2017 R.G., con atto di citazione regolarmente notificato al condominio convenuto, i signori Parte_1 CP_1 [ ] Controparte_2 Parte_2 e Parte_3 in qualità di proprietari di tre unità immobiliari del condominio sito in Messina, Via Omissis , numero 3, località C., impugnavano la delibera assembleare del 10 giugno 2017, con cui i condomini avevano ratificato la nomina quale amministratore del Rag. avvenuta con deliberazione condominiale del 29 aprile 2017. Controparte_3 , Gli attori agivano in giudizio anche avverso la delibera condominiale del 15 luglio 2017, con cui l'amministratore Rag. Controparte_3 veniva autorizzato ad agire giudizialmente contro il Dott. Parte_4 , nella qualità di amministratore revocato, per mancata consegna della documentazione riguardante il condominio nella stessa sede, veniva altresì conferito all'Avv. Galletta Caterina il potere di rappresentare e difendere il condominio in giudizio e veniva autorizzato l'amministratore a partecipare all'incontro di mediazione fissato in seguito all'impugnazione della delibera assembleare del 10 giugno 2017. La delibera del 10 giugno 2017 veniva impugnata per i seguenti motivi l'irrituale e/o tardiva e/o irregolare notificazione dell'avviso di convocazione nei confronti dei condomini Parte_3 e Parte_1 la nullità e/o illegittimità e/o inammissibilità del punto “ratifica nomina amministratore con le operazioni di rito” posto all'ordine del giorno dell'assemblea del 10 giugno 2017 l'invalidità per eccesso di potere, limitandosi la delibera impugnata a riprendere quanto già deciso nella delibera del 29 aprile 2017 la carenza di potere del Rag. CP_3 di convocare l'assemblea del 9/10 giugno 2017 in quanto non legittimamente eletto la nullità e/o annullabilità e/o inammissibilità e/o impossibilità e/o inesistenza della ratifica, recando la delibera impugnata un ordine del giorno diverso rispetto quello della delibera del 29 aprile 2017 mancata sanatoria dei vizi della precedente e presupposta deliberazione del 29 aprile 2017. Quanto, invece, alla delibera del 15 luglio 2017, gli attori eccepivano la mancata e/o tardiva notificazione dell'avviso di convocazione nei confronti dei condomini Parte_3 Parte_2 e Parte_1 il mancato inserimento, all'interno dell'ordine del giorno, dell'autorizzazione, a favore dell'amministratore condominiale, a partecipare all'incontro di mediazione fissato dall'organo competente in seguito all'impugnazione della delibera assembleare del 10 giugno 2017, con il patrocinio dell'Avv. Galletta Caterina la mancata esibizione degli avvisi di ricevimento della convocazione assembleare relativi ai condomini Parte_3 Parte_2 e Parte_1 la presenza, all'interno del verbale relativo alla delibera impugnata, della dichiarazione “l'assemblea è stata regolarmente convocata” che non appare conforme a verità. Sulla scorta di quanto dedotto, gli attori formulavano le seguenti conclusioni in via preliminare, chiedevano la sospensione dell'esecuzione delle deliberazioni del 10 giugno 2017 e del 15 luglio 2017 del condominio di via Omissis , numero 3, Messina chiedevano altresì all'intestato Tribunale di revocare e/o annullare e/o dichiarare nulle e/o annullabili e/o inefficaci e/o inesistenti e/o illegittime e/o irregolari e/o disapplicare con qualsiasi statuizione le deliberazioni del 10 giugno 2017 e del 15 luglio 2017 adottate dal condominio di via Omissis , numero 3, Messina domandavano, conseguentemente, di revocare e/o annullare e/o dichiarare nulle e/o annullabili e/o inefficaci e/o inesistenti e/o illegittime e/o irregolari e/o disapplicare con qualsiasi statuizione tutti gli atti presupposti, connessi e conseguenziali alle delibere assembleari per cui è causa infine, chiedevano la condanna del condominio convenuto al risarcimento dei danni, con vittoria di spese. Si costituiva in giudizio parte convenuta, allegando in fatto quanto già diffusamente dedotto all'interno della comparsa di costituzione e risposta depositata nel procedimento 3771/2017, rilevando in merito alla delibera condominiale del 10 giugno 2017 che, in relazione alla tardiva notifica dell'avviso di convocazione dell'assemblea ai condomini Parte_1 e Parte_3 ai fini del rispetto del termine previsto dall' articolo 66 disp. att. c.c. , deve farsi riferimento al momento del rilascio dell'avviso di giacenza che è stata assunta in conformità alla legge, non sussistendo alcun eccesso di potere, potendo, ai sensi dell' articolo 2377, u. c., c.c. , le deliberazioni assunte dall'assemblea dei condomini impugnate per presunta annullabilità essere sanate con una successiva decisione del medesimo organo assembleare. Quanto alla delibera condominiale del 15.07.2017, il condominio convenuto contestava che, in merito alla irregolare e/o tardiva e/o irrituale notifica dell'avviso di convocazione ai condomini Parte_3 Parte_2 e Parte_1 il rispetto del termine previsto dall' articolo 66 disp. att. c.c. deve essere valutato in relazione al momento del rilascio dell'avviso di giacenza in relazione all'invalidità dell'assemblea del 15.07.2017 per avvenuta deliberazione di un argomento non indicato nell'ordine del giorno, che tale irregolarità è stata sanata nella successiva delibera del 16.09.2016 ai sensi dell' articolo 2377, u. c., codice civile . Chiedeva, dunque, il condominio convenuto, il rigetto delle domande di parte attrice, il risarcimento dei danni ex articolo 96 c.p.c. e il risarcimento dei danni ex articolo 89 c.p.c. Instaurato il contraddittorio, all'udienza del 17 gennaio 2018, venivano rimessi gli atti al Presidente del Tribunale per quanto di competenza in ordine alla riunione, richiesta dalle parti, del giudizio numero 4449/2017 alla causa civile iscritta al numero 3771/2017 Registro Generale. Disposta la riunione dei due procedimenti in oggetto nei modi di cui sopra, all'udienza del 14 dicembre 2018, venivano concessi i termini di cui all' articolo 183 c.p.c. a decorrere dal 10 gennaio 2019. Con memoria ex articolo 183, numero 1, c.p.c. , gli attori chiedevano altresì la condanna del condominio convenuto ai sensi e per gli effetti dell' articolo 96 c.p.c. , ritenendo le argomentazioni difensive infondate in fatto ed in diritto. Dopo una serie di rinvii, con ordinanza del 9 marzo 2021, a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 5 marzo 2021, venivano rigettate le richieste istruttorie formulate dalle parti e la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 12 novembre 2021. Dopo un breve rinvio al medesimo fine di cui sopra, all'udienza dell'8 luglio 2022, svoltasi a trattazione scritta, il giudice rinviava all'udienza del 14 aprile 2023 per la discussione orale. All'udienza del 14 aprile 2023, la causa veniva rinviata all'udienza del 12 gennaio 2024, in esito alla quale la causa veniva assunta in decisione con assegnazione alle parti dei termini di cui all' articolo 190 c.p.c. a decorrere dal 30 gennaio 2024. In data 29 marzo 2024, il sig. Parte_2 dichiarava di rinunciare ex articolo 306 c.p.c. agli atti del giudizio numero 3771/2017 riunito al numero 4999/2017. IN DIRITTO Le censure mosse da parte attrice avverso le delibere assembleari adottate dal condominio di via Omissis numero 3, C. e in questa sede impugnate non meritano accoglimento per le ragioni di seguito esposte. In relazione alla delibera assembleare del 29 aprile 2017, appare, innanzitutto, infondato il primo motivo di impugnazione con cui parte attrice denunciava la mancata notifica dell'avviso di convocazione dell'assemblea alle signore CP_1 Parte_1 e Controparte_2 L'avviso di convocazione di suddetta assemblea è stato indirizzato alla sig.ra Persona_1 madre delle signore Pt_1 per i motivi che verranno, in seguito, meglio esplicitati, ma, di fatto, è stato consegnato alla di lei figlia, come attestato nella ricevuta di recapito relativa alla raccomandata numero Omissis contenuta in atti, in cui l'operatore addetto al recapito ha attestato che l'invito all'assemblea in discorso è stato consegnato in data 19.04.2017 alle ore 13.50 alla figlia della sig.ra Persona_1 Sul punto, la giurisprudenza di legittimità, in maniera unanime, riconduce l'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale alla disciplina di cui all' articolo 1335 c.c. in tal senso, Cass. civ., Sez. II, numero 8275 del 2019 stabilisce che “La medesima giurisprudenza, peraltro, qualifica l'avviso di convocazione - atto eminentemente privato, e del tutto svincolato, in assenza di espresse previsioni di legge, dall'applicazione del regime giuridico delle notificazioni degli atti giudiziari - quale atto unilaterale recettizio, per cui esso rinviene la propria disciplina nell' articolo 1335 c.c. , al medesimo applicandosi la presunzione di conoscenza in tale norma prevista superabile da una prova contraria da fornirsi dal convocato , in base alla quale la conoscenza dell'atto è parificata alla conoscibilità, in quanto riconducibile anche solamente al pervenimento della comunicazione all'indirizzo del destinatario e non alla sua materiale apprensione o effettiva conoscenza. Invero, la presunzione di conoscenza ex articolo 1335 c.c. degli atti recettizi in forma scritta giunti all'indirizzo del destinatario opera per il solo fatto oggettivo dell'arrivo dell'atto nel luogo indicato dalla norma. L'onere della prova a carico del mittente riguarda, in tale contesto, solo l'avvenuto recapito all'indirizzo del destinatario, salva la prova da parte del destinatario medesimo dell'impossibilità di acquisire in concreto l'anzidetta conoscenza per un evento estraneo alla sua volontà”. Sulla scorta delle superiori considerazioni, dunque, in virtù della presunzione di conoscenza di cui all' articolo 1335 c.c. , l'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale si presume conosciuto dal destinatario quando ha, in qualsiasi modo, fatto ingresso nella sfera di conoscibilità dello stesso, in maniera tale da consentirgli di conoscerlo. Ebbene, nel caso di specie, la circostanza che la raccomandata sia stata invita presso l'immobile in cui risiedono due delle odierne attrici e che la stessa sia stata ritirata da una di loro consente a questo giudice di ritenere che, effettivamente, le sorelle Pt_1 abbiano avuto conoscenza della convocazione dell'assemblea condominiale nei tempi di legge. Peraltro, ferme restando le superiori considerazioni, occorre specificare che, come dimostrano i verbali di assemblea antecedenti verbale di giorno 8 ottobre 2014 di cui all'allegato numero 16 del fascicolo di parte convenuta e di giorno 8 settembre 2016 di cui all'allegato numero 9 del fascicolo di parte convenuta , il precedente amministratore di condominio aveva sempre notificato gli avvisi di convocazione alla madre delle attrici Parte_1 CP_1 e Controparte_2 senza che ciò venisse contestato dalle stesse, nonostante l'atto di cessione della proprietà immobiliare sita nel condominio risalga alla data dell'8 gennaio 2013 v. allegato numero 13 fascicolo di parte convenuta . V'è di più. Fermo restando che le odierne attrici hanno avuto modo di venire a conoscenza dell'avvenuta convocazione dell'assemblea per i motivi sopra meglio esposti, la superabile inesattezza in cui sono incorsi i condomini nell'effettuare la notifica è, comunque, frutto dell'omessa comunicazione da parte della sig.ra Persona_1 dell'intervenuto mutamento della situazione proprietaria dell'immobile sito nel condominio all'allora amministratore Dott. Parte_4 sul punto, la disposizione dell' articolo 1130, comma 1, numero 6, c.c. prevede, tra le attribuzioni dell'amministratore, “curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili”. Com'è evidente, la littera legis attribuisce ai condomini l'onere di comunicare qualsiasi variazione anagrafica e all'amministratore di vigilare sul tempestivo e corretto adempimento di tale onere che, nel caso di specie, è rimasto inosservato. È, dunque, a causa delle omissioni addebitabili alla sig.ra Persona_1 e al Dott. Parte_4 che i condomini non hanno indirizzato la notifica alle sorelle Pt_1 non risultando al condominio che la sig.ra Persona_1 avesse perduto la nuda proprietà dell'unità immobiliare ubicata all'interno del condominio di via Omissis , tantomeno in epoca antecedente l'adozione della delibera adottata e delle precedenti delibere che, però, sono rimaste incontestate. Anche il secondo motivo di impugnazione, relativo all'asserita inidoneità del luogo di riunione, è da questo decidente ritenuto pienamente infondato. Il codice civile, infatti, non precisa il luogo in cui deve svolgersi l'assemblea condominiale, stabilendo l' articolo 66 disp. att. c.c. solo che l'avviso di convocazione debba contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. La giurisprudenza è, di conseguenza, intervenuta più volte sul punto, individuando taluni requisiti che il luogo scelto per la riunione deve rispettare al fine di consentire la più ampia partecipazione possibile, quali l'idoneità fisica e morale dello stesso, la certezza, l'accessibilità, l'adeguatezza, la riservatezza e la comodità. Nell'osservanza di tali principi, i giudici di merito hanno ammesso v., tra le altre, Corte App. dell'Aquila, sent. numero 1531/2019 che le riunioni possano tenersi anche al di fuori del Comune ove è ubicato il condominio e che, in tali casi, è onere del condomino impossibilitato a partecipare a causa della fissazione della riunione in un luogo troppo distante a dover provare, in concreto, tale assoluta impossibilità, anche considerata la facoltà di cui dispongono i condomini di far ricorso allo strumento della delega. Con riferimento al caso in esame, il luogo scelto dai condomini per la riunione rispecchia pienamente le sopracitate condizioni di idoneità, trattandosi di uno studio professionale che, in quanto tale, garantisce certamente i requisiti di certezza e riservatezza e che, pur trovandosi al di fuori del Comune su cui sorge l'edificio condominiale, è collocato in un Comune limitrofo della medesima provincia e risulta facilmente raggiungibile e, pertanto, adeguato e facilmente accessibile. Talune precisazioni si rendono necessarie anche con riguardo alla violazione della normativa prevista dall'articolo 66 disp. att. del codice civile. È vero il Dott. Parte_4 , nella qualità di amministratore di condominio, ha ottemperato alla richiesta formulata dai condomini con raccomandata a.r. numero 888 del 05.02.2016 ai sensi della precedente disposizione, convocando l'assemblea dei condomini entro il termine di dieci giorni previsto dalla legge e riproducendo fedelmente l'ordine del giorno formulato dai condomini all'interno della richiesta. È, tuttavia, altrettanto vero che, sebbene abbia rispettato il termine di dieci giorni di cui alla norma di legge, ha, dapprima, fissato l'assemblea nella data del 30 giugno 2016 poi, con successiva comunicazione, ha disposto un rinvio, in seguito al quale ha convocato una nuova riunione per il mese di settembre avente, però, un diverso ordine del giorno. Com'è chiaro, la condotta posta in essere dal Dott. Parte_4 , sebbene formalmente rispondente alla lettera della legge, l'ha, nei fatti, disattesa, arrecando un pregiudizio al diritto, riconosciuto dalla legge, dei condomini di autoconvocarsi. Allo stesso modo, non può essere accolta la contestazione relativa alla natura straordinaria dell'assemblea in cui è stata deliberata la revoca, sostenendo che si tratti di un atto esclusivo dell'assemblea in convocazione ordinaria, atteso che, a mente dell' articolo 1129 c.c. , l'amministratore può essere revocato dall'assemblea “in ogni tempo”. Né tantomeno vale a rendere invalida la delibera la circostanza che nella richiesta di convocazione ex articolo 66 disp. att. c.c. venissero indicate, quale ordine del giorno, le “dimissioni” dell'amministratore e non anche la “revoca” dello stesso come nell'avviso di convocazione dell'assemblea del 29 aprile 2017, trattandosi di una differenza che non influisce, dal punto di vista sostanziale, sulla legittimità della deliberazione. In ordine all'asserita violazione dell' articolo 67 disp. att. c.c. , che vieta all'amministratore di ricevere deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea, basti riportare il principio di diritto espresso all'interno della sentenza della Corte di cassazione civile, sez. II, numero 1662 del 22/01/2019 , secondo il quale “Orbene nella specie l'amministratore esprimeva il voto per i condomini assenti sicché non palesava sua volontà, bensì era portatore di volontà altrui, di conseguenza il conflitto d'interesse appare configurarsi soltanto se l'amministratore non ebbe ad esprimere esattamente la volontà lui demandata dal mandante, i1 quale unico potrà lamentare un tanto non anche l'estraneo al rapporto” in altri termini, per la giurisprudenza di legittimità, rappresentando, il voto espresso in assemblea, la volontà dei soggetti rappresentati e non anche dei rappresentanti , è in relazione a questi che va valutata la sussistenza di un potenziale conflitto di interessi, anche quando il rappresentante è l'amministratore di condominio. Nel caso de quo, tra l'altro, il Rag. CP_3 , all'atto dell'espressione del voto non era ancora amministratore di condominio ma, in ogni caso, spetterebbe al condomino CP_10 , in quanto rappresentato, eccepire che quella espressa dal Rag. CP_3 non è la sua volontà. V'è, quindi, difetto di legittimazione attiva. Quanto, ancora, all'asserita l'inidoneità del Rag. CP_3 a ricoprire l'incarico di amministratore di condominio, parte convenuta ha dato sufficiente prova di possedere i requisiti necessari per svolgere l'incarico attribuitogli v. documentazione di cui all'allegato numero 16, tra cui l'attestazione di possesso dei titoli necessari per il riconoscimento del titolo di amministratore di condominio e lo svolgimento di corsi di formazione e aggiornamento . Nemmeno l'argomento relativo alla mancata consegna degli avvisi di convocazione e del verbale dell'assemblea del 29 aprile 2017 ai signori Pt_3 [ ] e Parte_2 risulta idoneo ad inficiare la legittimità della deliberazione assunta in quanto, rispetto al primo condomino, è stata fornita in giudizio dal condominio di via Omissis la prova della notifica dell'avviso di convocazione raccomandata numero 09812110170006231 consegnata al sig. Parte_3 in data 21.04.2017, con precedente tentativo di consegna, di cui all'allegato numero 10 del fascicolo di parte e la prova della notifica del relativo verbale assembleare raccomandata numero 09812110170007096 del 26.05.2017, in cui si dà atto anche di un precedente tentativo di consegna, di cui all'allegato 11 del fascicolo di parte in ordine al condomino Parte_2 , avendo lo stesso rinunciato agli atti del giudizio, è d'obbligo rilevare il difetto di legittimazione attiva degli altri attori. Infine, rispetto alla censura relativa alla mancata convocazione dei condomini Parte_5 e CP_4 all'assemblea del 28/29 aprile 2017, appare sufficiente in questa sede osservare che, ormai unanimemente condiviso il principio secondo cui la mancata comunicazione a taluno dei condomini dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale, in quanto vizio procedimentale, comporta l'annullabilità della delibera condominiale e non anche la nullità della stessa, la legittimazione a domandare il relativo annullamento spetta, ai sensi degli articolo 1441 e 1324 c.c. , unicamente al singolo avente diritto pretermesso cfr., tra le altre, Cass., Sezioni Unite, sentenza numero 4806 del 07/03/2005 e Cass. civile, Sez. II, sentenza numero 10071 del 28/05/2020 . I ricorrenti sono, pertanto, privi di legittimazione ad impugnare la delibera assembleare del 24 aprile 2017 per conto dei signori Pt_5 e CP_4 . In relazione alla delibera assembleare del 10 giugno 2017, le censure mosse da parte attrice non meritano accoglimento per i seguenti motivi. In primo luogo, l'avviso di convocazione dell'assemblea de qua ai condomini Parte_1 e Pt_3 [ ] è stato consegnato nel rispetto del termine previsto dall' articolo 66 disp. att. c.c. , dovendosi avere riguardo al rilascio dell'avviso di giacenza al fine di valutare la tempestività della comunicazione sul punto, la Suprema Corte è, infatti, granitica nello stabilire che la presunzione di conoscenza da parte del destinatario ex articolo 1335 c.c. della convocazione dell'assemblea, inviata tramite raccomandata con avviso di ricevimento ma non recapitata per assenza, sorge con l'avviso di giacenza del plico presso l'ufficio postale e che, pertanto, è da tale momento e non anche dalla data di consegna al destinatario che decorrono i cinque giorni di cui al già citato articolo 66 v. Cass. civile, sez. II, sentenza numero 22311/2016 Cass. civile, sentenza numero 20001/2020 . In secondo luogo, fermo restando quanto sopra, in ordine alla riconferma della nomina CP_3 del Rag. eccesso di potere, che, secondo parte attrice, renderebbe la delibera invalida per è opportuno richiamare l' articolo 2377, comma ottavo, c.c. che, con giurisprudenza costante, viene considerato applicabile anche alla materia condominiale sebbene dettato in tema di società di capitali. La disposizione di cui sopra prevede che “L'annullamento della deliberazione non può aver luogo, se la deliberazione impugnata è sostituita con altra presa in conformità della legge e dello statuto. In tal caso il giudice provvede sulle spese di lite, ponendole di norma a carico della società, e sul risarcimento dell'eventuale danno” sicché, secondo la Suprema Corte, sostituendo la delibera impugnata con un'altra delibera adottata dall'assemblea in conformità della legge, viene meno la situazione che ha dato vita al contrasto fra le parti, così determinando la cessazione della materia del contendere v. Cass. civile, sez. VI-2, ordinanza numero 20071 del 11 agosto 2017 . Anche le domande proposte con riferimento alla delibera assembleare del 15 luglio 2017 vanno rigettate. In ordine ai motivi di impugnazione relativi alla notifica dell'avviso di convocazione ai condomini Parte_3 e Parte_1 è sufficiente richiamare quanto precedentemente osservato sul calcolo del termine di cinque giorni di cui all' articolo 66 disp. att. c.c. mentre, quanto alla notifica del medesimo avviso al Controparte_17 , occorre rilevare la carenza di legittimazione ad agire degli odierni ricorrenti a far valere tale motivo, avendo il sig. Pt_2 rinunciato agli atti di causa. Le medesime considerazioni intorno all' articolo 2377 c.c. possono svolgersi anche con riguardo alla censura relativa alla deliberazione di un argomento non previsto dall'ordine del giorno ossia la partecipazione all'incontro di mediazione con il patrocinio dell'Avv. Galletta Caterina , considerato che tale irregolarità è stata sanata nella successiva assemblea del 16 settembre 2017. Deve disporsi il rigetto delle domande di risarcimento dei danni proposte da entrambe le parti, non avendo queste fornito in giudizio la prova di aver subito un danno a causa delle delibere assembleari impugnate. Devono rigettarsi, altresì, le domande di condanna formulate ai sensi dell' articolo 96 c.p.c. , non potendosi ritenere che le parti processuali abbiano agito e resistito in giudizio con mala fede o colpa grave, come previsto dalla norma. Non può trovare accoglimento nemmeno la domanda ex articolo 89 c.p.c. , non reputando questo giudice sconvenienti le espressioni segnalate dal condominio convenuto all'interno della comparsa di costituzione e risposta non sussiste, infatti, né il carattere dell'offensività né il requisito dell'estraneità rispetto all'oggetto della lite, quali condizioni richieste dalla legge. Considerata la reciproca soccombenza, sussistono giusti motivi per compensare integralmente le spese di lite tra le parti. P.Q.M. Il Tribunale di Messina, in persona del G.O.T. Dott. Emilia Caleca, disattesa ogni contraria istanza e difesa, definitivamente pronunciando rigetta le domande di parte attrice rigetta le domande di risarcimento dei danni proposte ai sensi dell 'articolo 96 c.p.c . e 89 c.p.c. dal condominio convenuto dichiara compensate tra le parti le spese di giudizio.