All’unità immobiliare facente parte di un complesso turistico residenziale vanno addebitate, oltre alle spese condominiali, anche quelle inerenti i maggiori servizi prestati dal complesso turistico stesso, diverse benché con le prime compatibili.
La vicenda esaminata sia in primo che in secondo grado dai Giudici di Brescia, decisa da quest'ultimi con la sentenza in commento, trae origine dall'opposizione proposta da una usufruttuaria di una unità immobiliare sita all'interno di un complesso turistico alberghiero di tipo residenziale avverso il decreto ingiuntivo che questo le aveva notificato per il pagamento di oneri inerenti al consuntivo e al preventivo deliberati dall'assemblea della società di gestione del complesso turistico. Secondo il giudice di primo grado, facendo parte il predetto complesso turistico di un più ampio condominio, si doveva comunque rispettare la specifica disciplina dettata per tale istituto, talché, rilevato che le spese poste a fondamento della pretesa creditoria erano state deliberate non già dall'assemblea del Condominio, ma da quella dei soci del complesso turistico e dunque in spregio al dettato normativo, accertata d'ufficio l'invalidità del titolo legittimante l'emissione del decreto ingiuntivo già dichiarato esecutivo, ne disponeva la revoca e condannava la società opposta, quale titolare della gestione del complesso turistico, alla restituzione in favore dell'opponente di quanto questa già aveva ad essa versato in forza dell'esecutività del decreto ingiuntivo stesso. Proponeva appello la società opposta rilevando, in primo luogo, che il decreto ingiuntivo era stato giustamente emesso sulla base del mancato pagamento degli oneri riguardanti i più ampi servizi da essa resi all'opponente, distinti cioè da quelli inerenti all'attività di gestione condominiale, benché con questi compatibili. Se è pur vero che le delibere erano state assunte dai proprietari soci, era comunque altrettanto pacifico che questi avevano la qualità di condomini e dunque, benché assunte con modalità societarie, non sarebbero state colpite dalla massima sanzione della nullità, ma da quella dell' annullabilità trattandosi di questioni inerenti alla mancanza in capo allo società che ha funto da amministratore dei requisiti di cui all'articolo 71 bis disp.att., alla errata convocazione dell'assemblea e alla mancanza di quorum deliberativo , come tali, impugnabili nei termini di cui all' articolo 1137 c.c. non rispettati invece dall'opponente che si era infatti astenuta da qualsivoglia impugnazione. Sotto tale ultimo profilo, però, il giudice di primo grado aveva osservato che costoro avevano partecipato all'assemblea non già con tale ruolo, bensì con quella di socio, talché le delibere da essa assunte non erano comunque idonee a dare fondamento al decreto ingiuntivo opposto, al punto da renderne inutile l'impugnazione. I giudici di secondo grado, con la sentenza qui in commento, non hanno affatto condiviso il ragionamento seguito dal giudice relatore della sentenza impugnata, anzi ritenendolo decisamente errato laddove ha configurata la pretesa di cui al decreto ingiuntivo come pagamento di ratei condominiali, anziché fondata su quell'atipico contratto di gestione alberghiera intercorrente tra la società che gestisce il complesso turistico e i singoli proprietari delle unità immobiliari , in forza del quale vengono a questi forniti determinati servizi a fronte del pagamento di un corrispettivo, servizi in ogni caso ben distinti da quelli invece resi dal condominio e quantificati sulla base di una diversa tabella millesimale riportata appunto nel predetto contratto atipico secondo cui la società di gestione del complesso turistico, approvando i consuntivi e preventivi, ha poi ripartito le spese. La delibera così assunta dalla società, ricordano i giudici di secondo grado richiamando giurisprudenza consolidata Cass. 22475/2006 « ha piena efficacia vincolante nei confronti di tutti i soggetti legati dal rapporto sociale e costituisce piena prova del credito che la società vanta nei confronti del singolo socio » . L'attività svolta dalla società di gestione del complesso turistico residenziale di cui faceva parte l'unità immobiliare dell'opponente ha carattere imprenditoriale avulsa dalla gestione condominiale, con propri autonomi bilanci sulla base dei quali, in uno con le proprie tabelle millesimali, vengono addebitate le spese della gestione alberghiera, a prescindere, senza escluderle, da quelle derivanti dalla gestione condominiale. L'errore in cui è incorso il giudice di primo grado è quello di avere ignorato tale particolare e di avere ritenuto invece, non distinguendo la diversa natura delle spese poste a fondamento del decreto ingiuntivo opposto e ritenendola meramente condominiale, che la pretesa creditoria dovesse necessariamente fondarsi su una delibera di approvazione di essa da parte dell'assemblea condominiale, mentre invece il credito maturato dalla società opposta trovava origine anche dalla propria attività turistica alberghiera consistente nell'offrire agli utenti, tra cui l'opponente, ulteriori servizi rispetto a quelli condominiali, in forza proprio dell'autonomo contratto atipico richiamato nella sentenza d'appello in commento, invece persino con troppa superficialità ignorato dal giudice di primo grado la cui sentenza, sul punto, è stata totalmente riformata.
Presidente Relatore Cantù Svolgimento del processo Con sentenza numero 2488/2022, il Tribunale di Brescia, in accoglimento della domanda di omissis , revocava il decreto ingiuntivo ottenuto da omissis per il pagamento della somma di € 7.382,17 a titolo di spese di gestione per le annualità 2016/2017, relative all'unità immobiliare di cui la stessa è usufruttuaria, posta all'interno del complesso turistico alberghiero di tipo residenziale, denominato “ omissis ” e sito in Padenghe del Garda, via omissis Condannava altresì la convenuta opposta a restituire gli importi ricevuti, a seguito dell'ordinanza di provvisoria esecutività del decreto. Il primo giudice, dopo aver individuato la natura condominiale rectius super condominiale del complesso, con conseguente applicazione della relativa disciplina codicistica, così motivava - la società omissis ha avviato un procedimento monitorio basato su piani di riparto consuntivo 2016 e preventivo 2017 approvati dalla sua stessa assemblea, anziché omissis dall'assemblea condominiale, quest'ultima competente secondo la normativa codicistica, determinando una commistione tra norme societarie e condominiali, con violazione delle disposizioni inderogabili previste per i condomini articolo 1136 e 67 disp. att. c.c. - il riparto delle spese non è stato fatto sulla base delle tabelle millesimali, allegate all'atto di vendita ed espressamente richiamate dal regolamento del Condominio come confermato da C.T.U. contabile , ma in base ad accordi privati successivi intervenuti tra omissis il omissis e il omissis , che hanno definito la ripartizione delle spese comuni - la mancata impugnazione delle delibere societarie da parte dell'attrice opponente è irrilevante, poiché esse provenivano da un'assemblea societaria e non dall'assemblea condominiale. Le spese di lite, in ragione della peculiarità delle questioni, erano compensate fra le parti e quelle di C.T.U. ripartite al 50%. Proponeva appello sia omissis appellante principale per l'accoglimento di tutte le domande svolte in primo grado, sia [ ] omissis appellante incidentale in punto spese di lite, chiedendo che le fossero rifuse. La causa era rimessa in decisione all'udienza dell'11.12.2024 di precisazione delle conclusioni, una volta decorsi i termini per le difese finali. Motivi della decisione Appello principale di omissis Con il primo motivo, censura la sentenza nella parte in cui il Tribunale ha qualificato la pretesa avanzata da omissis in sede monitoria come richiesta di pagamento in ambito condominiale, senza riconoscere l'esistenza di un contratto atipico di gestione alberghiera, in forza del quale la società che gestisce il complesso turistico avrebbe chiesto al fruitore dei servizi il pagamento di somme riferibili a questi, ma comunque distinte da quelle inerenti l'attività di gestione condominiale, pur se con essa compatibili. Pertanto, da tale erroneo inquadramento negoziale operato dal primo giudice è conseguita l'omessa individuazione dei singoli capitoli di spesa relativi alla gestione alberghiera che parte appellata era comunque tenuta a pagare nell'ambito del suddetto contratto atipico. Parte appellante censura altresì la sentenza nella parte in cui il giudice ha escluso che sia stato fatto uso delle tabelle millesimali per la ripartizione delle spese, precisando che non solo la quota per ciascun cliente/proprietario è definibile in base a tabelle di natura contrattuale e ai relativi accordi intercorsi tra le parti, ma anche che tali tabelle millesimali, previste dal regolamento del contratto che disciplina la Residenza Turistico-Alberghiera RTA , vengono utilizzate anche per suddividere le spese di gestione alberghiera, a prescindere dalle questioni condominiali. Con il secondo motivo, si duole della decisione nella parte in cui il primo giudice ha ritenuto irrilevante la mancata impugnazione, da parte della sig.ra omissis delle delibere assembleari, poste alla base del giudizio monitorio, statuendo d'ufficio la non validità di queste ai fini condominiali, in quanto i condomini non si sarebbero riuniti in veste di proprietari, ma di soci della società e in quanto la società non avrebbe potuto ricoprire il ruolo di amministratore non avendone i requisiti. Parte appellante assume, invece, che, le delibere, pur adottate con modalità societarie, nella sostanza corrispondono a quelle del super-condominio, posto che i soci coincidono con i proprietari delle unità e quindi con i singoli condomini e, di conseguenza, l'assemblea per l'approvazione dei bilanci coincide con quella del super-condominio. In ogni caso, non vi sarebbe alcun motivo di nullità al più, si potrebbe parlare di annullabilità trattandosi di questioni relative alla qualifica dell'amministratore, alla convocazione dell'assemblea e al mancato rispetto delle maggioranze , ma il vizio formale avrebbe dovuto essere fatto valere dall'opponente attraverso un'impugnazione nei termini di cui all' articolo 1137 c.c. , non potendosene ora contestare la validità. Da ultimo, l'appellante ha reiterato ex articolo 346 c.p.c. le domande ed eccezioni ritenute assorbite in primo grado. Appello incidentale di omissis Con un unico motivo, si duole della sentenza in punto di liquidazione delle spese di lite, compensate integralmente dal primo giudice, a fronte della peculiarità delle questioni sottoposte all'attenzione del Tribunale e dell'assenza di una giurisprudenza consolidata, nonché di quelle per la C.T.U., anch'esse ripartite al 50%. Assume che la non peculiarità della fattispecie in esame sarebbe provata dal fatto che il giudice di prime cure ha citato due decisioni della Suprema Corte risalenti al 2007 e mai successivamente contraddette. A ciò si aggiunga che, a prescindere dall'inquadramento della fattispecie, la pretesa creditoria sarebbe fondata su documenti “invalidi” e “stravaganti”, quali i piani di riparto mai approvati o comunque approvati dall'assemblea dei soci e non da quella dei proprietari , a loro volta basati su una ripartizione millesimale difforme da quella prevista dalle tabelle allegate al batto di compravendita. Quanto ai costi per la C.T.U., eccepisce che questa non sarebbe stata necessaria, se parte appellante non avesse reso indispensabile T esperimento della consulenza per l'approssimazione della sua pretesa creditoria. Il primo motivo dell'appello principale è fondato. Va preliminarmente chiarita la natura giuridica del complesso residenziale in oggetto. Dall'analisi della documentazione prodotta in particolare, l'atto di compravendita dell'immobile e il Regolamento del complesso turistico-alberghiero “ omissis ”, risulta che lo stesso si identifica in una residenza a destinazione turistico-alberghiera che, per definizione, ha vocazione alberghiera essendo caratterizzata da una serie di servizi, per l'appunto, alberghieri. Questo orientamento è già stato fatto proprio da questa Corte d'Appello con la sentenza numero 1208/2023, pubblicata il 19 luglio 2023 ove si è stabilito che la struttura dovesse essere qualificata come Residenza Turistico-Alberghiera RTA , in quanto complesso unitario, che necessita di una gestione unitaria, in conformità con le norme negoziali e regolamentari approvate contrattualmente dai singoli proprietari. È fondamentale, dunque, definire con chiarezza il tipo di rapporto contrattuale, instauratosi tra omissis e i proprietari delle singole unità immobiliari, che ha originato la pretesa avanzata in sede monitoria e che, stante la natura del complesso, può essere assimilato ad un mandato di gestione alberghiera. Tale ultimo contratto atipico, infatti, si è reso necessario in una situazione di proprietà frazionata, quale quella in esame, in cui i singoli proprietari non possono gestire direttamente fattività alberghiera e in cui gli stessi immobili acquistati in proprietà esclusiva risultano vincolati alla destinazione turistico-alberghiera, in quanto parte del Piano di Lottizzazione relativo alla realizzazione di un complesso di tale natura cfr. punto 3.1 e 3.2 dell'atto di compravendita del 26.05.2006 . Si comprende, dunque, come la giustificazione di pagamento di tali spese sia da rinvenire non in un rapporto condominiale, bensì proprio nel suddetto contratto di gestione alberghiera, che, in quanto tale, genera capitoli di spesa compatibili con fattività di gestione condominiale, ma pur sempre distinti da questa. Da qui l'infondatezza delle eccezioni sollevate da parte appellata - che dovrebbero deporre a favore della natura condominiale e non alberghiera della gestione - basate sulla natura societaria dei bilanci e sul mancato impiego delle tabelle millesimali per la ripartizione delle spese. L'attività gestionale di una RTA possiede carattere imprenditoriale, non riconducibile ad un contesto condominiale e gli stessi bilanci, insieme alle tabelle millesimali, rappresentano i criteri per la determinazione e per l'addebito alle parti delle spese di gestione alberghiera, indipendentemente dalle questioni condominiali, così come previsto dal Regolamento del complesso cfr articolo 14 . Ne discende che il primo giudice ha errato nel ritenere che non potesse deliberare l'assemblea dei soci di omissis Anche il secondo motivo dell'appello principale è fondato. E' principio già affermato quello secondo cui “la delibera di un'assemblea ordinaria di una società a responsabilità limitata, avente ad oggetto l'approvazione del bilancio, ex articolo 2364. comma 1, numero 1, c.c. , conformemente alla generale vincolatività delle delibere assembleari per tutti i soci, anche dissenzienti, in mancanza di rituale impugnazione, ha piena efficacia vincolante nei confronti di tutti i soggetti legati dal rapporto sociale e costituisce, altresì, piena prova del credito che la società vanta nei confronti del singolo socio” cfr. Cass. Civ., sent. numero 22475/2006 . Infatti, l'autonomia interpretativa che l' articolo 2709 c.c. attribuisce al giudice in merito alla valutazione dei libri, delle scritture contabili e dei bilanci, non si applica ai rapporti tra la società e i suoi soci, nei quali i dati contabili devono essere considerati come criteri fissi e vincolanti anche con riferimento alle rispettive posizioni di credito e debito. Quanto detto trova applicazione anche nel caso in esame, ove i singoli proprietari coincidono con i soci che compongono l'assemblea societaria che approva i bilanci è dunque pacifico che le delibere assembleari del 17.06.2017 e del 22.04.2017, in mancanza di rituale impugnazione, producono un vincolo per tutti i soci e “costituiscono, ove la società chieda di accertare di essere creditrice verso taluni soci, in modo chiaro ed espresso, piena prova di tale credito che la società, con valida e formale deliberazione, abbia affermato nei confronti dei partecipi morosi” cfr. Cass. civ., sent. numero 10828/2016 . Ne discende che il primo giudice ha errato anche nel ritenere non essenziale la mancata impugnazione delle delibere societarie, ormai divenute inoppugnabili, rendendo il credito di omissis certo, liquido ed esigibile. In conclusione, la sentenza appellata deve essere riformata mediante rigetto dell'opposizione al decreto ingiuntivo. Ora questa Corte territoriale deve fare applicazione del principio espresso dalla Suprema Corte, secondo cui “l'accoglimento dell'opposizione a decreto ingiuntivo comporta la definitiva caducazione del provvedimento monitorio, sicché l'eventuale riforma della sentenza di primo grado da parte del giudice d'appello anche ove impropriamente conclusa con un dispositivo con il quale si conferma lo stesso - non determina la riviviscenza del decreto ingiuntivo già revocato, che, pertanto, non può costituire titolo per iniziare o proseguire l'esecuzione forzata” Cass. numero 20868/2017 . Conseguentemente, la pronuncia deve essere di rigetto dell'opposizione al decreto ingiuntivo numero 95/2018 del Tribunale di Brescia e di condanna dell'opponente a pagare in favore di omissis euro 7.382,17 oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo, oltre spese del giudizio monitorio. All'accoglimento dell'appello principale segue l'assorbimento dell'appello incidentale sulle spese dal momento che la riforma della sentenza comporta automaticamente un diverso regolamento delle spese processuali. Pertanto, omissis è tenuta a rimborsare a [ ] omissis le spese del primo grado e del presente grado, che si liquidano per il primo grado, in complessivi € 5.077,00 di cui € 919,00 per la fase di studio, 6 777,00 per la fase introduttiva, € 1.680,00 per la fase istruttoria ed € 1.701,00 per la fase decisoria , oltre rimborso forfettario 15% e accessori di legge per questo grado, in complessivi € 3.966,00 di cui € 1.134,00 per la fase di studio, € 921,00 per la fase introduttiva ed € 1.911,00 per la fase decisoria , oltre rimborso forfettario 15% e accessori di legge. Le spese di c.t.u. restano per il 50% a carico di entrambe le parti che ne avevano fatto richiesta. P.Q.M. La Corte d'Appello di Brescia - Seconda Sezione Civile, sull'appello principale proposto da omissis e su quello incidentale proposto da omissis avverso la sentenza del Tribunale di Brescia numero 2488/2022 del 14.10.2022, in sua riforma, così provvede - in accoglimento del solo appello principale, rigetta l'opposizione al decreto ingiuntivo numero 95/2018 del Tribunale di Brescia e conseguentemente condanna omissis a pagare in favore di omissis euro 7.382,17 oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo e oltre spese del giudizio monitorio