«La trascrizione del contratto preliminare stipulato per scrittura privata eseguita dopo l’apertura della procedura concorsuale sulla base di una pronuncia giudiziale che abbia accertato l’autenticità delle sottoscrizioni apposte nella scrittura privata in forza di domanda trascritta prima della dichiarazione di fallimento ha, in caso di mancata conclusione del contratto definitivo e nel concorso degli altri presupposti previsti dall’articolo 2775- bis c.c., effetti equipollenti alla trascrizione del contratto preliminare ottenuta in base ad un atto pubblico o ad una scrittura privata con sottoscrizione autenticata ai fini del riconoscimento del privilegio iscrizionale sull’immobile oggetto dell’atto dispositivo che assiste il credito del promissario acquirente».
Con la sentenza in commento, la Suprema Corte enuncia il principio di diritto in epigrafe, affermando altresì l'opponibilità alla massa dei creditori della trascrizione della scrittura privata, contenente il contratto preliminare eseguita dopo l'apertura della procedura concorsuale sulla base di una pronuncia giudiziale che abbia accertato l'autenticità delle sottoscrizioni apposte nella scrittura privata costituente il contratto preliminare, la cui domanda sia stata trascritta prima della dichiarazione di fallimento. Il caso La sentenza in commento ha origine da un ricorso in opposizione allo stato passivo di una società in liquidazione coatta amministrativa , con il quale un creditore chiedeva l'ammissione con collocazione privilegiata, ex articolo 2775- bis c.c., del proprio credito di € 165.000,00, già ammesso al chirografo, vantato a titolo di ripetizione della somma versata in acconto del prezzo pattuito per l'assegnazione di uno degli appartamenti realizzati dalla società all'atto della sottoscrizione, con scrittura privata non autenticata, del verbale di prenotazione alloggio cooperativo. In particolare, alla base della domanda si poneva il fatto che con sentenza passata in giudicato già era stata accertata l'autenticità delle sottoscrizioni apposte al predetto verbale sentenza che, peraltro, era stata regolarmente trascritta. La domanda in primo grado era stata respinta sul fatto che l'opponente non aveva provveduto a trascrivere il verbale di prenotazione, né poteva procedervi dopo l'accoglimento della domanda di accertamento, in quanto, ai sensi dell' articolo 45 l.f. , le formalità necessarie per rendere opponibili gli atti ai terzi, se compiute dopo l'apertura della procedura, sono senza effetto rispetto ai creditori. Lo sesso promuove ricorso per Cassazione, deciso secondo le massime sopra riportate. Le questioni poste dalla pronuncia Due sono, in particolare, le questioni che la sentenza in commento risolve, enunciando i rispettivi principi di diritto e rimettendo al Tribunale per una diversa valutazione del caso. Il primo riguarda la possibilità di opporre alla massa dei creditori il contratto preliminare trascritto dopo l'apertura della procedura concorsuale sulla base di una sentenza di accertamento delle sottoscrizioni la cui domanda sia stata trascritta anteriormente alla dichiarazione di fallimento o, come nel caso di specie, alla dichiarazione di messa in liquidazione coatta amministrativa il secondo, in caso di risposta positiva al quesito che precede, è relativo alla possibilità che l'opposizione alla massa dei creditori del contratto preliminare , resa possibile dall'ordine sequenziale delle trascrizioni, oltre a rendere inefficaci gli atti incompatibili con il negozio trascritto medio tempore compiuti, possa svolgere anche un effetto equipollente alla trascrizione del preliminare ante fallimento, ai fini del riconoscimento del privilegio speciale spettante al promissario acquirente in caso di mancata esecuzione del preliminare ex articolo 2775- bis c.c. Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare Ai sensi dell'articolo 2645- bis c.c., la trascrizione del preliminare non si può eseguire se non in forza di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata od accertata giudizialmente . In particolare, quando l'atto soggetto a trascrizione è documentato solo da una scrittura privata mancante di autenticità - come nel caso di specie - l'unica via attraverso la quale l'interessato può conseguire la trascrizione è quella dell' accertamento giudiziale della sottoscrizione della scrittura , perché solo attraverso l'integrazione della scrittura con la sentenza potrà ottenere l'effetto della prenotazione dell'opponibilità ai terzi della futura trascrizione del definitivo. Ulteriore corollario risulta essere la trascrivibilità della domanda diretta ad ottenere l'accertamento giudiziale della sottoscrizione di una scrittura privata in cui si contiene un preliminare soggetto a trascrizione e che, ottenuta la sentenza, occorre procedere alla trascrizione dell'atto contenuto nella scrittura e questa produce gli effetti dell'articolo 2645- bis , comma 2, c.c. dalla data in cui è stata trascritta la domanda. L'effetto prenotativo della trascrizione Gli effetti tra la combinazione della domanda diretta ad ottenere l'accertamento giudiziale delle sottoscrizioni seguita dalla sentenza di accoglimento ai sensi dell' articolo 2652 numero 3 c.c. e gli effetti della successiva trascrizione articolo 2657 c.c. della scrittura privata autenticata giudizialmente comporta che quest'ultima trascrizione produce effetto dalla data in cui è stata trascritta la domanda . Trattandosi, come visto, di scrittura privata contenente trasferimento di un diritto reale immobiliare, gli effetti della trascrizione sono quelli disciplinati dall' articolo 2644 c.c. , vale a dire sono gli effetti dell'opponibilità vera e propria che retroagiscono alla data di trascrizione della domanda giudiziale in ragione della prenotazione assicurata appunto dall' articolo 2652 c.c. Privilegio ed opponibilità nella procedura concorsuale Chiarito come, sulla base delle osservazioni che precedono, la trascrizione del preliminare o dell'atto equivalente retroagisce alla data di iscrizione, la Suprema Corte prosegue nel ragionamento verificando se e come il perfezionamento in sequenza degli atti e delle formalità pubblicitarie sopra descritte possa produrre, ai fini dell'attribuzione del privilegio speciale sull'immobile oggetto dell'atto dispositivo che assiste il credito del promissario acquirente per la mancata esecuzione del preliminare, anche l'effetto equipollente alla trascrizione del contratto preliminare o della scrittura privata autenticata dal notaio o da altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato . Sul punto, la Cassazione precisa che, anche ai fini della configurazione del privilegio iscrizionale che assiste il credito del promittente acquirente, vi è piena equipollenza , testualmente risultante dal raccordo degli articolo 2775- bis , 2645- bis e 2652, numero 3, c.c. , tra la trascrizione del preliminare volontariamente effettuata mediante atti muniti di pubblica fede , ex articolo 2699 e 2703 c.c. , e la trascrizione dell'atto contenuto nella scrittura con sottoscrizione giudizialmente accertata , con effetto retrodatato alla domanda giudiziale. In particolare, il S.C. precisa che ciò non determina alcuna violazione dei principi di legalità e tassatività che governano la materia dei privilegi , in quanto l'operazione ermeneutica della equiparazione, ai fini del riconoscimento del privilegio speciale del credito del promittente acquirente di un contratto preliminare non concluso, della trascrizione dell'atto negoziale con sottoscrizione giudizialmente accertata con effetti retrodatati alla domanda giudiziale alla trascrizione richiesta sulla base di un atto pubblico o di una scrittura privata con sottoscrizioni autenticate, non consegue a un procedimento di integrazione analogica, ma è frutto della composita operazione di rinvio normativo sopra descritta. Preliminare e scrittura privata non autentica Da quanto emerge dalla sentenza in commento può desumersi che l'interesse del contraente alla redazione del contratto definitivo di compravendita , concluso con scrittura privata non autenticata, nella forma necessaria ai fini della trascrizione, non trova tutela , in caso di inadempimento dell'altra parte, nel rimedio previsto dall' articolo 2932 c.c. , concernente l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto definitivo che presuppone la precedente stipula di un contratto preliminare in tale ipotesi, tale interessi può essere soddisfatto con l' emissione di una sentenza di mero accertamento che riconosca la sussistenza dell'autenticità delle sottoscrizioni e dichiari l'avvenuto trasferimento dell'immobile, con idoneità a costituire titolo per la trascrizione.
Presidente Cristiano – Relatore Crolla Il testo integrale della sentenza sarà disponibile a breve.