Il combinato disposto dell’articolo 1489 c.c. con l’articolo 1061, comma 2, c.c. deve leggersi alla luce del “correttivo” giurisprudenziale costituito dall’agevole conoscenza/conoscibilità della situazione del bene in quanto esteriormente visibile.
Con la sentenza in commento la Suprema Corte torna a pronunciarsi in materia di servitù apparenti , alla luce del disposto dell' articolo 1061, comma 2, c.c. e l' articolo 1498 c.c. L' articolo 1061, comma 2, c.c. infatti, stabilisce che per definire apparente una servitù occorre che vi siano opere visibili destinate univocamente al suo esercizio . L' articolo 1498 c.c. invece, garantisce effettivamente il compratore, il quale potrà chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo, per oneri o diritti reali o personali non apparenti, incidenti sul libero godimento della cosa compravenduta e non dichiarati dal venditore . Alla luce di tale quadro normativo, il Collegio condivide il richiamo effettuato dai giudici di merito in ordine al “correttivo” giurisprudenziale apportato all'operatività dell' articolo 1489 c.c. e costituito dall'agevole conoscenza/conoscibilità della situazione del bene perché esteriormente visibile «l'espressa dichiarazione del venditore che il bene compravenduto è libero da oneri o diritti reali o personali di godimento esonera l'acquirente dal compiere qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio dell'affidamento nell'altrui dichiarazione , con l'effetto che, se la dichiarazione è contraria al vero, il venditore è responsabile nei confronti della controparte tanto se i pesi sul bene erano dalla stessa facilmente conoscibili, quanto, a maggior ragione, se essi non erano apparenti, restando irrilevante la trascrizione del vincolo, che assume valore solo verso il terzo acquirente e non per il compratore il quale, nel rispetto del canone della buona fede, ha il diritto di stare alle dichiarazioni dell'alienante. Tale diritto, però, viene meno qualora dette dichiarazioni trovino diretta ed immediata smentita nel modo d'essere del bene percepibile attraverso i sensi, risultando gli oneri o diritti da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, poiché, in questo caso, non opera il principio dell'affidamento ed il compratore deve subire le conseguenze della sua negligenza ». Ciò posto, se si combina il disposto dell' articolo 1489 c.c. così interpretato con l' articolo 1061, comma 2, c.c. ne consegue che, in materia di servitù non titolate , si potrà porre una questione di applicabilità della tutela prevista dall' articolo 1489 c.c. poiché vi sono i presupposto di apparenza richiesti dall' articolo 1061, comma 2, c.c. senza i quali il diritto reale di servitù non potrebbe essere acquisito a titolo originario. Inoltre, il articolo 1489 c.c. offre tutela al compratore in relazione a diritti reali limitati che siano effettivamente esistenti.
Presidente Bertuzzi - Relatore Maccarone Fatti di causa 1. Abbadia Immobiliare Srl aveva concluso in data 10.11.2005 un contratto di compravendita immobiliare con CASSA DI PREVIDENZA AZIENDALE PER IL PERSONALE DEL MONTE DEI PASCHI DI SIENA avente ad oggetto un resede urbano - costituito dal piazzale sul quale affacciano i negozi siti in Siena, viale Omissis angolo via Omissis , già in precedenza acquistati dalla società, posto tra gli immobili e il sedime stradale nel contratto si evidenziava l'esistenza di una servitù di transito pedonale sull'area a favore delle unità immobiliari facenti parte del Condominio pure affacciante sul piazzale ma non si faceva alcun cenno anche ad una servitù di transito veicolare. Era emerso invece, dopo l'acquisto, che il transito sul resede avveniva da parte dei proprietari degli appartamenti facenti parte del Condominio anche con veicoli. Abbadia Immobiliare Srl aveva quindi agito nei confronti della Cassa venditrice per ottenere la riduzione del prezzo, ex articolo 1489 c.c. , a causa del deprezzamento dell'immobile acquistato derivante dall'esistenza della servitù di passaggio anche veicolare. 2. Costituitosi il contraddittorio, il Tribunale di Siena aveva respinto la domanda sottolineando la natura di onere apparente della servitù lamentata ed evidenziando, in fatto, che - l'immobile di cui si discuteva era un resede dal quale si accedeva a un locale adibito a negozio, già condotto in locazione nel 1995 da Va.Va., legale rappresentante di Abbadia - lo stesso Va.Va., in qualità di legale rappresentante di altre società, aveva condotto in locazione nel 1999 altre porzioni immobiliari ad uso negozio e magazzino con accesso sempre dal resede in questione - nel 2004 Va.Va., quale legale rappresentante di Sater Srl, aveva acquistato ulteriori porzioni immobiliari dalla convenuta, sempre con accesso dal resede - dall'istruttoria era emerso l'uso del resede anche come parcheggio. 3. Abbadia Immobiliare Srl aveva impugnato la sentenza di primo grado, che era stata confermata dalla Corte di Appello di Firenze all'esito del giudizio di appello in base alle seguenti considerazioni - l'appellante avrebbe voluto valorizzare il contenuto del contratto di compravendita per escludere qualsiasi onere di maggior approfondimento a proprio carico della situazione dei luoghi, con applicazione piena del principio dell'affidamento determinato nel compratore dalle dichiarazioni rese dal venditore - in concreto, era emerso che la servitù di passaggio sul resede era sempre stata non solo pedonale, come emergeva dall'atto di acquisto, ma anche veicolare, e la situazione non poteva non essere ben nota al legale rappresentante della società appellante, Va.Va., che conosceva o doveva conoscere lo stato dei luoghi che frequentava pacificamente da oltre un decennio in quanto conduttore di negozi a partire dal 1995 - risultava inoltre oltre alla richiamata risalente frequentazione dei luoghi dalle stesse dichiarazioni del Va.Va., rese nel giudizio possessorio promosso contro la propria società, che egli stesso permetteva lo scarico e carico della merce da parte dei condomini anche sulla parte di piazzale di sua proprietà, confermando così di essere a perfetta conoscenza del transito veicolare la circostanza rende irrilevante la dichiarazione contenuta nell'atto notarile inerente il solo transito pedonale ed esclude la responsabilità del venditore ex articolo 1489 c.c. , trattandosi di oneri apparenti o comunque facilmente riconoscibili nella motivazione della sentenza vi è ampio richiamo di precedenti giurisprudenziali di legittimità . 4. Propone ricorso per cassazione Abbadia Immobiliare Srl affidandolo a tre motivi. 5. Ha resistito con controricorso la Cassa di Previdenza Aziendale per Monte dei Paschi di Siena. 6. Entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative. Ragioni della decisione 7. Con il primo motivo di ricorso Abbadia Immobiliare Srl lamenta 1. Violazione di legge. Violazione o falsa applicazione degli articolo 1061 II co. e 1489 c.c. articolo 360 numero 3 c.p.c. , richiamando, in particolare, il disposto dell' articolo 1061 co 2 c.c. - non apparenti sono le servitù quando non si hanno opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio - e l' articolo 1489 c.c. - che prevede la possibilità di tutela con l'azione di riduzione del prezzo quando la cosa compravenduta sia gravata da oneri o diritti reali o personali non apparenti, che non siano stati dichiarati nel contratto e dei quali il compratore non abbia avuto conoscenza. Nel caso concreto la servitù di transito carraio sul resede a favore degli appartamenti del Condominio di via Omissis , che costituirebbe il peso lamentato come incidente sullo stesso, non risultava indicata nel rogito notarile, ove la servitù era stata specificamente individuata per il passaggio esclusivamente pedonale essa non avrebbe potuto nemmeno essere considerata apparente, per totale assenza di opere destinate all'esercizio della servitù presentanti i requisiti di obiettività, univocità e visibilità, come sarebbe stato invece necessario. Quanto affermato dalla Corte d'Appello di Firenze in ordine all'esistenza di una servitù di fatto e non trascritta di transito veicolare sul piazzale compravenduto, costituente un onere apparente, sarebbe pertanto errato, per assenza di segni visibili obiettivamente e permanentemente destinati al transito. 8. Con il secondo motivo di ricorso, erroneamente indicato come terzo, non essendovi un secondo motivo ulteriore e diverso, la società ricorrente lamenta Violazione di legge. Violazione o falsa applicazione dell' articolo 1489 c.c. articolo 360 numero 3 c.p.c. . Premesso che l'esistenza di servitù passive non dichiarate ricadrebbe pacificamente nell'ambito di operatività dell' articolo 1489 c.c. , Abbadia Immobiliare Srl si duole del fatto che la Corte di merito - non avrebbe considerato che l'onere esistente sul resede non sarebbe stato facilmente conoscibile - non avrebbe tenuto conto dell'affidamento derivante dall'espressa dichiarazione del venditore in ordine all'inesistenza di pesi diversi da quelli indicati - non avrebbe tenuto conto che l' articolo 1489 c.c. , in ipotesi di espressa dichiarazione del venditore in ordine all'assenza sul bene di pesi diversi da quelli dichiarati, lo renderebbe responsabile per l'eventuale esistenza, al contrario, di pesi, tanto se questi fossero facilmente conoscibili, quanto, a maggior ragione, se essi non fossero apparenti. 9. Con il terzo motivo erroneamente numerato come quarto, perché successivo al precedente Arcadia Immobiliare Srl lamenta la Nullità della sentenza per motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile ovvero pseudomotivazione. Violazione dell' articolo 112 II co numero 4 c.p.c. articolo 360 numero 4 c.p.c. . Secondo la ricorrente non esisterebbe alcun nesso logico tra il permesso di scaricare e caricare merci, che Va.Va. avrebbe concesso, e l'esistenza di una servitù di transito veicolare la valorizzazione della circostanza descritta, che la Corte di merito avrebbe effettuato per confermare la conoscenza della servitù di transito veicolare in capo al legale rappresentante di Abbadia Immobiliare Srl e quindi in capo ad essa, costituirebbe un salto logico incidente sulla legittimità della motivazione, perplessa e oggettivamente incomprensibile. 10. Appare opportuno esaminare per primo l'ultimo motivo di critica evidenziato perché, ove la motivazione della sentenza d'appello presentasse effettivamente i vizi lamentati dalla società ricorrente, tali da integrare l'inesistenza di quel minimo costituzionale per essa richiesto ex articolo 111 Cost. , sussisterebbe un'ipotesi di nullità della sentenza rilevante ex articolo 360 co. 1 numero 4 c.p.c. , assorbente rispetto ad ogni altra valutazione sui motivi di ricorso precedenti. 10.1. Il motivo di ricorso in esame è destituito di fondamento. 10.2. Il richiamo della Corte d'Appello alle dichiarazioni effettivamente rese da Va.Va. nell'ambito del giudizio possessorio intentato dai condomini contro la società non fonda la decisione ma costituisce un elemento indiziario ulteriore utilizzato per confermare la conoscenza del transito veicolare sul resede in capo al legale rappresentante della ricorrente, comunque già emergente, secondo il Giudice di merito in modo oggettivo e univoco, dai plurimi elementi subito prima analizzati frequentazione dei luoghi da parte di Va.Va., quale legale rappresentante di diverse società conduttrici di unità immobiliari adibite ad attività commerciali affaccianti sul piazzale, fin dal 1995 evidenza del transito dei condomini, con mezzi propri, per accedere allo stabile condominiale attraverso l'ingresso in discussione . 10.3. Non sussiste alcuna perplessità e/o incomprensibilità della motivazione della sentenza impugnata, che ha chiaramente espresso i motivi per cui ha ritenuto nota al legale rappresentante della ricorrente la situazione dei luoghi anche in relazione al transito veicolare, pure - ma non solo - attraverso la valorizzazione delle dichiarazioni rese da Va.Va. nel giudizio possessorio, in modo tale da farne conseguire l'esclusione dell'applicazione del disposto dell' articolo 1489 c.c. la critica della ricorrente vuole più propriamente mettere in discussione l'identificazione degli elementi di prova rilevanti e la loro valutazione da parte del Giudice di merito, chiedendo alla Corte di legittimità di operarne una rivalutazione che ha carattere meritale e che le è preclusa. 11. I primi due motivi debbono essere trattati unitariamente, perché coinvolgono questioni strettamente connesse. 11.1. È senz'altro corretto che per definire apparente una servitù occorre che vi siano opere visibili destinate univocamente al suo esercizio, come dispone l' articolo 1061 co. 2 c.c. , così come l' articolo 1489 c.c. garantisce effettivamente il compratore, che potrà chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo, per oneri o diritti reali o personali non apparenti, incidenti sul libero godimento della cosa compravenduta e non dichiarati dal venditore. È condivisibile quanto rilevato dai giudici di merito in ordine al correttivo giurisprudenziale posto all'operatività dell' articolo 1489 c.c. e costituito dall'agevole conoscenza/conoscibilità della situazione del bene perché esteriormente visibile si richiama, sul punto quanto espresso - tra le tante, trattandosi di un indirizzo interpretativo che si può affermare consolidato - da Cass. numero 14289/2018 , secondo cui L'espressa dichiarazione del venditore che il bene compravenduto è libero da oneri o diritti reali o personali di godimento esonera l'acquirente dal compiere qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio dell'affidamento nell'altrui dichiarazione, con l'effetto che, se la dichiarazione è contraria al vero, il venditore è responsabile nei confronti della controparte tanto se i pesi sul bene erano dalla stessa facilmente conoscibili, quanto, a maggior ragione, se essi non erano apparenti, restando irrilevante la trascrizione del vincolo, che assume valore solo verso il terzo acquirente e non per il compratore il quale, nel rispetto del canone della buona fede, ha il diritto di stare alle dichiarazioni dell'alienante. Tale diritto, però, viene meno qualora dette dichiarazioni trovino diretta ed immediata smentita nel modo d'essere del bene percepibile attraverso i sensi, risultando gli oneri o diritti da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, poiché, in questo caso, non opera il principio dell'affidamento ed il compratore deve subire le conseguenze della sua negligenza . 11.2. Se si combina il disposto dell' articolo 1489 c.c. , come sopra interpretato, con l' articolo 1061 co. 2 c.c. , ne consegue prima di tutto che, in materia di servitù non titolate, in tanto si potrà porre una questione di applicabilità della tutela prevista dall' articolo 1489 c.c. in quanto vi siano quantomeno i presupposti di apparenza richiesti dall' articolo 1061 co. 2 c.c. , senza il ricorrere anche dei quali il diritto reale di servitù non potrebbe essere acquisito a titolo originario. 11.3. Occorre inoltre tenere presente che l' articolo 1489 c.c. offre tutela al compratore in relazione, per quanto qui interessa, a diritti reali limitati che siano effettivamente esistenti - potendosi discutere della rilevanza di titoli di formazione successiva rispetto alla data della vendita si pensi ad una servitù acquisita per usucapione in base ad un giudizio instaurato successivamente alla vendita ma su presupposti di fatto almeno in parte maturati precedentemente ad essa, rispetto alla quale si potrebbe porre il problema di verificare se i presupposti per l'usucapione fossero tutti preesistenti alla vendita, oppure non e con che rilievo - si richiama in proposito quanto condivisibilmente evidenziato nella sentenza della Corte di Cassazione numero 29367/2011 , secondo la quale Ai sensi dell' articolo 1489 cod. civ. , la domanda del compratore di risarcimento del danno, al pari di quella diretta ad ottenere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo, resta ancorata ai presupposti di fatto e di diritto previsti dalla legge per poter affermare la responsabilità del venditore, occorrendo che il bene compravenduto sia effettivamente gravato da un diritto reale a favore di un terzo, senza che sia sufficiente una situazione di fatto in astratto corrispondente ad un diritto altrui. Ne deriva che la responsabilità, anche solo risarcitoria, del venditore richiede la dimostrazione dell'esistenza di un diritto altrui sul bene, la cui prova non può che essere posta a carico del compratore. Nella specie, in applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, la quale aveva ritenuto che la prova richiesta non potesse rinvenirsi né nella presenza di opere destinate all'esercizio di una servitù di acquedotto a carico del fondo compravenduto, né nel procedimento possessorio intentato da terzi nei confronti della compratrice . 11.4. Se si esamina il caso di specie alla luce delle indicazioni che precedono, si osserva quanto segue. È pacifico che non vi era, all'epoca della compravendita del resede, alcuna servitù di transito carraio titolata a favore del Condominio, né era pendente un giudizio per l'accertamento dell'acquisizione della stessa per usucapione. Si deve quindi escludere che in concreto sussista/sussistesse all'epoca dell'acquisto un diritto di servitù di passaggio carraio ma vi era solo un transito veicolare/parcheggio, per la cui tutela possessoria i condomini avevano agito a carico di Abbadia Immobiliare Srl e che si assumeva/assume corrispondere ad una servitù di passaggio carraio. Non è oggetto di questo giudizio verificare se vi fossero, al momento della vendita o dopo, tutti i presupposti, nemmeno allegati, giustificanti l'acquisto a titolo originario della lamentata servitù di passaggio carraio a favore delle unità immobiliari facenti parte del Condominio e a carico del piazzale di proprietà della ricorrente, essendo stata proposta non un'azione di negazione dell'esistenza del diritto di servitù ma, sul presupposto della sua esistenza, la garanzia ex articolo 1489 c.c. a carico del venditore. In assenza di un diritto di servitù accertato come effettivamente esistente, per acquisto in ambito negoziale o a titolo originario, le questioni dell'esistenza o meno della servitù e della sua apparenza non rientrano nell'ambito di operatività dell' articolo 1489 c.c. ma rilevano in relazione alla situazione di fatto del bene al momento dell'acquisto, rispetto alla quale Abbadia Immobiliare Srl ha la possibilità di esperire i mezzi di tutela opportuni - con la precisazione che, se la servitù di transito carraio dovesse essere ritenuta effettivamente esistente, in presenza di tutti i presupposti a tal fine necessari, per usucapione, avrebbe dovuto esserci, al momento dell'acquisto, quella situazione di apparenza qualificata idonea ad escludere sotto il profilo della conoscenza/conoscibilità da parte del compratore, per quanto sopra detto, l'operatività della norma richiamata -. 11.5. Entrambi i motivi di ricorso in esame devono perciò essere respinti, previa rettifica nel senso sopra evidenziato della motivazione in diritto offerta dalla Corte d'Appello di Firenze a sostegno del rigetto della domanda di riduzione del prezzo proposta, ex articolo 1489 c.c. da Abbadia Immobiliare Srl 12. In conclusione, il ricorso per cassazione proposto deve essere respinto. 13. Le spese del presente giudizio di legittimità, liquidate come da dispositivo, sostenute dalla controricorrente si pongono a carico della ricorrente. 14. Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto - ai sensi dell' articolo 13, comma 1-quater, del D.P.R. numero 115 del 2002 - della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell'impugnazione, se dovuto. P.Q.M. La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso e condanna Abbadia Immobiliare Srl al pagamento, in favore di CASSA DI PREVIDENZA AZIENDALE PER IL PERSONALE DEL MONTE DEI PASCHI DI SIENA, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 3.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge, inclusi iva e cassa avvocati.