La nullità della delibera condominiale è conseguente alla violazione del diritto di proprietà esclusiva dei condomini allorquando si concreta in una impossibilità giuridica dell’oggetto della deliberazione.
Il caso Una società proprietaria di una cantina facente parte di un fabbricato condominiale adiva il Tribunale di Torino, con il mezzo di cui all'articolo 281- decies c.p.c., al fine di far accertare e dichiarare la nullità della delibera assembleare del 3 maggio 2023, nella parte in cui prevedeva lo smantellamento della scalinata principale ed il livellamento del piano di calpestio dell'ingresso condominiale , con conseguente occupazione illegittima di parte della cantina di proprietà della esponente. Sosteneva la ricorrente che l'assemblea del condominio aveva deliberato l'installazione di un ascensore nell'androne dell'edificio che comportava lo spostamento della scalinata centrale su un lato per permettere la realizzazione dell'impianto e che per tale motivo si rendeva necessario accedere alla cantina di proprietà della società per lo smantellamento della scala ed il rifacimento della soletta con spostamento del contatore del gas posizionato vicino al vano scala per fare luogo alla nuova collocazione della scalinata con addossamento al muro della stessa. In ultimo, la società ricorrente evidenziava come la delibera impugnata fosse generica per mancanza di un valido progetto esecutivo che definisse i dettagli degli interventi da realizzare in relazione al posizionamento del manufatto-ascensore . A seguito della notificazione del ricorso, si costituiva in giudizio il condominio, il quale, nel contestare le avverse pretese precisava che la ragione principale posta a base dell'intervento fosse la necessità di installare un ascensore atteso che nel palazzo era vivente ormai una popolazione molto anziana, oltre al fatto che tale innovazione non necessitava di un progetto esecutivo , né tantomeno andava ad incidere sulla riduzione della proprietà privata posto che l'ascensore sarebbe stato poggiato sul pavimento dell'ingresso sfruttando in parte l'area della gradinata esistente e non il soffitto della cantina di proprietà della ricorrente. Instava il condominio per il rigetto della domanda e per la declaratoria di piena validità della delibera assembleare del 3 maggio 2023 con contestuale statuizione sull'accertamento del prevalente interesse condominiale circa l'installazione dell'ascensore già deliberato. Nel corso del giudizio le parti richiedevano l'ammissione di una CTU per l'accertamento dello stato dei luoghi al fine di dare indicazioni sull'effettivo coinvolgimento della proprietà esclusiva della ricorrente nell'operazione relativa all'installazione dell'ascensore contestato. Il Giudice ammetteva la CTU tecnica , all'esito della quale, essendo la causa matura per la decisione, decideva la causa ai sensi dell'articolo 281- sexies c.p.c La decisione Il Giudice del Tribunale di Torino, considerando che la ricorrente aveva impugnato un solo capo della delibera autorizzativa relativa alla installazione di un ascensore, focalizzava la sua attenzione in ordine al fatto se quest'ultima potesse decidere interventi non solo su parti comuni ma anche su quelle di pertinenza esclusiva dei condomini . Per il decidente, atteso che l'unico motivo di impugnazione riguardasse la affermata violazione del diritto di proprietà inciso dalla decisione della assemblea, essa delibera doveva ritenersi nulla secondo l'insegnamento delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione Cass. civ., SS.UU., 14 aprile 2021 numero 9839 laddove veniva previsto che la nullità delle delibere assembleari aveva una estensione residuale rinvenibile nelle ipotesi di mancanza originaria degli elementi costituivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso sia materiale che giuridico, contenuto illecito, ossia contrario a norme imperative, all'ordine pubblico ed al buon costume. Rilevava il giudicante che anche recentemente la Corte di Cassazione a sezioni semplici Cass. civ., 25 maggio 2022, numero 16953 aveva evidenziato come le deliberazioni assunte dall'assemblea devono avere ad oggetto le sole materie ad essa attribuite e non anche quelle esorbitanti con riferimento alla proprietà esclusiva dei singoli condomini nei confronti dei quali semmai operano i criteri di cui all' articolo 1609 c.c. , sicchè la deliberazione assembleare che approvi e ripartisca una spesa priva di inerenza alla gestione condominiale è affetta da nullità . Il condominio aveva chiesto, anche in presenza di una paventata nullità, che comunque il giudice tenesse in debita considerazione il contemperamento degli interessi in gioco con prevalenza di quello della eliminazione delle barriere architettoniche , rispetto alla illegittimità della adottata decisione che avrebbe potuto portare la delibera verso la declaratoria di nullità. Anche tale deduzione del condominio veniva rigettata, in quanto l'interesse alla eliminazione delle barriere architettoniche per consentire un più agevole accesso ai beni comuni, era comunque, seppure degno di attenzione in chiave solidaristica, comunque di rango inferiore rispetto alla esorbitanza dei poteri manifestata dall'assemblea nell'adottare la decisione incriminata . Sulla scorta di tali considerazioni, il Giudice torinese dichiarava la delibera impugnata affetta da nullità per impossibilità dell'oggetto, con condanna alle spese di lite a carico del Condominio convenuto.
Giudice De Magistris Motivi della decisione 1. Con ricorso ex articolo 281 decies c.p.c. depositato in data 13.10.2023 e ritualmente notificato, la società omissis in persona del legale rappresentante omissis chiedeva al Tribunale di accertare e dichiarare la nullità della delibera assembleare del 3 maggio 2023, nella parte in cui prevedeva lo smantellamento della scalinata principale e il livellamento del piano di calpestio dell'ingresso condominiale, con conseguente occupazione illegittima di parte della cantina di proprietà della ricorrente. Esponeva che, con la delibera impugnata, il omissis a omissis aveva deliberato, in seconda convocazione e all'unanimità dei presenti, l'installazione di un ascensore nell'androne dell'edificio, che comportava lo spostamento della scalinata centrale su un lato per permettere la realizzazione dell'impianto. A tal fine si rendeva necessario accedere alla cantina di proprietà della ricorrente per lo smantellamento della scala e il rifacimento della soletta e spostare il contatore del gas posizionato nel vano scala per fare luogo alla nuova collocazione della scalinata, con addossamento al muro della stessa. Alla predetta assemblea la ricorrente non aveva partecipato e il verbale le era inviato con raccomandata in data 11.5.2023. Ritenendo che la delibera fosse generica per mancanza di un valido progetto esecutivo che definisse e illustrasse i dettegli degli interventi da realizzare in relazione al posizionamento del manufatto-ascensore e alla eventuale espropriazione di parte della cantina di sua proprietà sottostante la scalinata centrale, la società omissis ne contestava la legittimità, avviando la procedura di mediazione obbligatoria. All'incontro fissato, l'amministratore del condominio forniva alla ricorrente soltanto una brochure con le foto e le specifiche tecniche dell'ascensore, sostenendo che il condominio non intendesse produrre alcun progetto, né sopportare la relativa spesa. Dalla documentazione prodotta da parte convenuta in sede di mediazione, la ricorrente apprendeva che per realizzare l'impianto fosse necessario smantellare la scala e creare una soletta a filo con il pavimento della entrata, onde appoggiare il cd. ascensore l'intervento avrebbe in tal modo comportato l'abbassamento del soffitto della cantina di sua proprietà, con conseguente limitazione nell'utilizzo. La procedura conciliativa si concludeva con esito negativo, per mancato accordo tra le parti. Ritenendo che la delibera del 3.5.2023 pregiudicasse il pieno godimento ed utilizzo della proprietà privata, oltre ad arrecare un pregiudizio per il decoro e per le qualità architettoniche del palazzo, la ricorrente adiva il Tribunale al fine di ottenere una pronuncia di nullità della delibera stessa, rassegnando le conclusioni riportate in epigrafe. Si costituiva il omissis , il quale contestando le avversarie pretese precisava, in primo luogo, che la ragione principale alla base della valutazione e dell'urgenza di installare un ascensore, peraltro già oggetto di precedenti assemblee, consisteva nel fatto che al primo ed al secondo piano risiedevano cinque condomini ultrasettantenni con difficoltà motorie e affetti da patologie invalidanti. Sottolineava, poi, che la tipologia di ascensore scelta non necessitava di un progetto esecutivo ne avrebbe comportato la riduzione della proprietà privata di omissis posto che l'ascensore sarebbe stato poggiato sul pavimento dell'ingresso sfruttando in parte l'area della gradinata esistente il sottoscala condominiale e non il soffitto della cantina di proprietà della ricorrente. Riferiva, inoltre, che in sede di mediazione l'amministratore aveva fornito alla controparte copiosa documentazione, e non una semplice brochure, relativa alle modalità di installazione del manufatto, alle caratteristiche tecniche del modello scelto, producendo addirittura un video illustrativo del funzionamento dell'impianto, senza tuttavia trovare un'apertura da parte della ricorrente, la quale, al contrario, assumeva un atteggiamento ostruzionistico, impedendo all'Amministratore di accedere alla cantina di sua proprietà onde valutare quale fosse la porzione di cantina che, a suo dire, sarebbe stata occupata, rifiutando la proposta avanzata dal Condominio di permuta con un'altra cantina di proprietà condominiale Parte convenuta precisava, poi, che nel novembre 2023 i condòmini ricevevano una comunicazione di “avvio del procedimento di dichiarazione d'interesse culturale particolarmente importante ai sensi degli articolo 10,13 e 14 D.lgs. 42/04 ” da parte della omissis , procedimento avviato su istanza di omissis presentata prima dell'approvazione della delibera del 3.5.2023, di cui la ricorrente non aveva dato notizia agli altri condòmini. In ragione degli obblighi imposti dalla tutela cautelare prevista dall' articolo 14, comma 4, D.lgs. 42/2004 Codice dei beni culturali e del paesaggio , che impone l'autorizzazione della Soprintendenza per l'esecuzione di opere e lavori di qualunque genere sui beni di interesse culturale e/o per quelli per i quali pende la procedura dichiarazione di interesse, il omissis nell'assemblea del 16.1.2024 deliberava l'affidamento della predisposizione del progetto esecutivo per l'installazione dell'ascensore. Con riguardo allo spostamento del contatore del gas, riteneva pretestuosa l'avversaria contestazione, richiamando la normativa UNI9036 che prevede di regola l'installazione del contatore del gas all'esterno, consentendone l'installazione all'interno solo quando l'installazione all'esterno non è possibile e, comunque, purché il contatore sia posto a ridosso di un muro perimetrale, sottolineando che, nel caso di specie, V. avrebbe potuto installare il contatore all'esterno, essendo proprietaria dell'intero piano terreno/rialzato, e che, in ogni caso, l'attuale posizionamento, peraltro all'interno di parti comuni e non della singola proprietà del condomino, non poteva considerarsi “a ridosso” di un muro perimetrale, posto che esso è installato in un muro interno dell'ingresso. In diritto, sosteneva che, essendo il sottoscala parte comune dell'edificio ex art 1117 c.c. , la società ricorrente avrebbe dovuto provare di aver acquistato dal venditore uti singuli detta porzione di immobile col primo atto di frazionamento, circostanza che, tuttavia, non risultava provata neanche dalla documentazione ex adverso prodotta. Per tali ragioni, dunque, chiedeva il rigetto del ricorso, rassegnando le conclusioni sopra riportate. All'udienza di comparizione, le parti chiedevano disporsi CTU al fine di verificare quale fosse il posizionamento della cantina di proprietà omissis rispetto al piano di appoggio dell'installando ascensore e se l'intervento di rimozione e di spostamento della rampa delle scale, come deliberato dall'assemblea del 3.5.2023, incidesse o meno sulla proprietà esclusiva della società ricorrente. All'esito dell'attività istruttoria, la causa veniva rinviata all'udienza del 13.12.2024 per la discussione ex art 281 sexies c.p.c. 2. La domanda è fondata. Parte ricorrente impugna la delibera assembleare del 3.5.2023 con la quale il omissis a omissis ha statuito sull'unico punto all'ordine del giorno “Eventuale installazione impianto ascensore, esame delle opere necessarie per la realizzazione dell'impianto. Valutazione delle possibilità di accesso agli incentivi fiscali. Esame preventivi e deliberazioni in merito”. La decisione, assunta all'unanimità dei presenti, che rappresentano 725 millesimi, prevedeva la installazione di un ascensore nell'androne dell'edificio, con spostamento della scalinata centrale su un lato per permettere la realizzazione dell'impianto. Si legge nel verbale “Si delibera all'unanimità lo spostamento e la realizzazione di una nuova scala su un lato rispetto alla posizione attuale per permettere la realizzazione dell'impianto e consentire il normale accesso ai condomini. L'assemblea richiede al condomino V. la possibilità di accedere alla cantina di sua proprietà per permettere lo smantellamento della scala e il rifacimento della soletta”. La società ricorrente, assente alla riunione condominiale, sostiene la nullità della delibera perché l'intervento di spostamento della scalinata centrale su di un lato dell'androne e il necessario livellamento della soletta a filo pavimento incide sulla proprietà individuale della porzione di sottoscala/soffitto cantina. Produce il doc 4 “foto rilasciata dal omissis in sede di mediazione” che rappresenta la porzione di spazio occupato dall'impianto di ascensore proiettato sul piano del pavimento oggetto di intervento. La nullità della delibera sarebbe conseguente alla violazione del diritto di proprietà esclusiva della società ricorrente concretandosi in quella impossibilità giuridica dell'oggetto della deliberazione come da giurisprudenza di legittimità consolidata. Il omissis convenuto contesta la circostanza e sostiene la natura condominiale del sottoscala e la validità della delibera in ogni caso il diritto del Condominio all'installazione dell'ascensore. In particolare, eccepisce la natura di parte comune ex art 1117 c.c. del sottoscala omissis che sarebbe interessato dai lavori in quanto proiezione della scala stessa sostiene che incombe, in ogni caso, sulla ricorrente l'onere di provare che l'area posta sotto gli attuali gradini sino a filo con il pavimento d'ingresso, questo pacificamente condominiale, sia di sua esclusiva proprietà che risulta prevalente l'interesse dei condomini, alcuni anziani e malati, in ragione della solidarietà condominiale affermata a più riprese dalla giurisprudenza di legittimità. Contesta che il doc 4 di controparte rappresenti il reale posizionamento dell'impianto ascensore. L'unico motivo di impugnazione riguarda, quindi, la affermata violazione del diritto di proprietà inciso dalla decisione dell'assemblea che si risolve nella nullità della stessa secondo l'insegnamento della giurisprudenza delle SS.UU. della Suprema Corte che ha stabilito che “in tema di condominio degli edifici, l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell' articolo 1137 c.c. , come modificato dall' articolo 15 della l. numero 220 del 2012 , mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico - quest'ultima da valutarsi in relazione al difetto assoluto di attribuzioni -, contenuto illecito, ossia contrario a norme imperative o all' ordine pubblico o al buon costume Cass SU numero 9839/21 . Da ultimo la stessa Corte di Cassazione, sezione semplice, ha individuato una ipotesi di impossibilità giuridica dell'oggetto della delibera proprio nel difetto di attribuzioni dell'assemblea statuendo che “le deliberazioni assunte dall'assemblea, aventi natura di atti negoziali espressione della maggioranza e non della volontà assembleare, devono avere ad oggetto le sole materie ad essa attribuite, le quali afferiscono alla gestione dei beni e dei servizi comuni, ma non anche ai beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini o a terzi, come, nella specie, i muri perimetrali di proprietà esclusiva, quand'anche attraversati da tubazioni, canali e altro necessario al servizio degli alloggi soprastanti, rispetto ai quali operano semmai, in assenza di diversa, specifica pattuizione avente forma scritta, i criteri di cui all' articolo 1069 c.c. , sicché la deliberazione assembleare che approvi e ripartisca una spesa priva di inerenza alla gestione condominiale è affetta da nullità” vd Cass numero 16953/22 . La natura condominiale o in proprietà esclusiva della porzione di sottoscala interessata dall'intervento deliberato ha formato oggetto di CTU che ha evidenziato ” a. L'intervento di rimozione e spostamento della prima rampa della scala, così come deliberato in assemblea, indubbiamente incide sulla proprietà condominiale andando a modificare il carattere architettonico, l'estetica, gli ingombri e la percorribilità del vano scale stesso. Inoltre, tali caratteristiche verrebbero ulteriormente influenzate dalla costruzione dell'elevatore. b. Nella ipotesi originaria di cui all'assemblea del 03.5.2023 inciderebbe sulla volumetria interna della cantina della V. in quanto vi sarebbe una “invasione” ed utilizzo di volumi attribuibili alla esclusiva proprietà privata e non condominiale così come si vede chiaramente nelle immagini n° 10 e 11. Tale circostanza andrebbe ad influire notevolmente sull'altezza interna e sul volume complessivo della cantina di proprietà V. c. Il CTU ritiene che tutto l'intero volume presente all'interno della cantina n° 1 nel seminterrato sia inequivocabilmente di proprietà V.”. In sede di discussione il Condominio ha sostenuto la legittimità della delibera in quanto l'intervento, come da progetto predisposto solo durante la CTU stante il precedente ostruzionismo della ricorrente, non va ad incidere sulla proprietà esclusiva omissis . Effettivamente il CTU dà atto che “durante le operazioni peritali è stata valutata e proposta una nuova soluzione per la realizzazione dell'elevatore. Questa proposta non implicherebbe più la demolizione della soletta della prima rampa di scale e pertanto l'”integrità” della cantina rimarrebbe confermata. Tale circostanza però non ha comunque permesso di giungere ad un accordo bonario della vertenza” pag. 6 CTU arch. omissis . In vero le conclusioni della CTU non lasciano dubbi circa la natura di parte in proprietà esclusiva, e non condominiale, della porzione di sottoscala/soletta della cantina che sarebbe interessato dall'intervento deliberato il 3.5.2023. Il CTU ha, infatti, formulato le seguenti conclusioni “l'intervento dello spostamento della prima rampa di scale e successiva installazione dell'elevatore, così come ipotizzato in assemblea del 03.05.2023, inciderebbe notevolmente sia sulla proprietà condominiale che sulla proprietà privata della ricorrente”. La domanda di parte ricorrente, la cui fondatezza va valutata al momento della proposizione del ricorso, indipendentemente dagli aggiustamenti successivi operati dal omissis deve pertanto essere accolta e la delibera del 3.5.2023 dichiarata nulla per impossibilità giuridica dell'oggetto della decisione assunta. In via subordinata, il Condominio chiede di valutare il prevalente interesse condominiale alla realizzazione dell'impianto di ascensore stante la presenza, tra i condomini, di persone anziane e con disabilità. Deve ritenersi che l'argomento, affrontato anche dalla giurisprudenza richiamata dalla parte convenuta, del contemperamento degli interessi in gioco con prevalenza di quello alla eliminazione delle barriere architettoniche, non possa adattarsi alla fattispecie in esame. Infatti, il richiamo al principio della solidarietà condominiale elaborato dalla giurisprudenza richiamata riguarda la diversa ipotesi della delibera che prevede l'installazione di ascensore sulle parti comuni dell'edificio e non sulla proprietà individuale, che non può essere unilateralmente pregiudicata dalla decisione collegiale. Inoltre, la valutazione comparativa nei casi affrontati riguarda, da un lato, l'interesse dichiarato prevalente dell'eliminazione delle barriere in favore delle persone con disabilità rispetto, dall'altro lato, all'interesse di evitare un pregiudizio estetico-architettonico dell'edificio, o di garantire l'uso e il godimento delle parti comuni. La fattispecie in esame, che riguarda l'installazione su una porzione di proprietà individuale, è del tutto differente e la valutazione comparativa richiesta non può essere effettuata stante la nullità da cui è affetta la delibera impugnata. 3. Le spese. Non ha pregio, ai fini della regolamentazione delle spese, l'argomento secondo il quale il progetto definitivo, predisposto solo durante la CTU a causa dell'ostruzionismo della ricorrente, non interessa la proprietà V. perché opera il principio di causalità che è espressione della regola generale della soccombenza ex art 91 c.p.c. secondo il quale le spese di lite devono essere sopportate dalla parte che vi ha dato causa. La delibera, come assunta in data 3.5.2023, ha costretto la parte ricorrente ad adire il Tribunale per far valere la lesione del proprio diritto che sarebbe stato ingiustamente inciso da un intervento deliberato sul presupposto, errato, della comproprietà tra i condomini del sottoscala in quanto proiezione dei gradini condominiali nello spazio sottostante. Sono liquidate ai valori prossimi ai minimi dello scaglione di riferimento ex DM 147/22 indeterminato basso per la semplicità della questione un unico motivo di impugnazione di una delibera con un unico punto all'o.d.g. . Le spese di CTU come liquidate in corso di causa sono a carico della parte convenuta soccombente. P.Q.M. il giudice istruttore in funzione di giudice unico, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa istanza, eccezione e deduzione, visto l 'articolo 281 sexies co. 3 c.p.c . - accoglie il ricorso e dichiara la nullità della delibera condominiale del 3.5.2023 - dichiara tenuta e condanna parte convenuta al pagamento a favore di parte ricorrente delle spese processuali, che liquida in € 545,00 per esposti, € 539,24 per la mediazione ed € 4605,00 per competenze professionali di cui € 702,00 per la fase di mediazione, € 900,00 per la fase di studio, € 650,00 per la fase introduttiva del giudizio, € 900,00 per la fase istruttoria e di trattazione ed € 1453,00 per la fase decisionale , oltre a c.p. a., i.v.a. e spese generali come per legge - spese di CTU definitivamente a carico di parte convenuta.