La violazione dell'obbligo di adunare l'assemblea per fare approvare il consuntivo entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio finanziario costituisce una grave irregolarità che giustifica la revoca giudiziale dell’amministratore di condominio.
Salvo plausibili motivi, l'inadempienza si considera colpevole, non necessita della prova di un pregiudizio concreto per il condominio e non rileva la successiva approvazione dei consuntivi. Lo statuisce il decreto camerale della Corte di Appello di Napoli pubblicato il 14 gennaio 2025. Il caso La Corte di Appello ha riformato il provvedimento di prime cure revocando l'amministratore in base alle gravi irregolarità in cui era incorso. In prime cure la condomina aveva lamentato i notevoli ritardi nei quali era incappato l'amministratore nell'adunare l'assemblea. Aveva evidenziato la mancata indizione dell'assemblea per approvare i consuntivi relativi a tre esercizi finanziari nel rispetto delle tempistiche di legge. Era stato violato l' articolo 1130, numero 10, c.c. il quale prescrive l'obbligo di convocare l'assemblea entro centoottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio finanziario. Il decreto della Corte d'Appello La Corte distrettuale ha accolto il motivo di censura della reclamante ritenendo che il ritardo nelle convocazioni delle assemblee per l'approvazione dei consuntivi rappresentasse una grave irregolarità ai sensi dell' articolo 1129 c.c. La mancata convocazione nei tempi previsti per approvare i bilanci ha un impatto sul controllo da parte dei condòmini sull'operato dell'amministratore per cui incide negativamente sulla trasparenza della gestione. Adunare i condòmini in una unica assemblea per discutere e approvare i consuntivi di alcuni anni impedisce la verifica tempestiva delle gestioni e compromette la chiarezza delle decisioni riguardanti la gestione . La violazione del principio di annualità non è stata considerata incolpevole in quanto l'amministratore non ha fornite prove che giustificassero i ritardi con circostanze indipendenti dalla sua volontà. Conclusioni Il provvedimento è corretto perché rispetta i princìpi in tema di trasparenza e regolarità della gestione . La giurisprudenza ha ribadito l'importanza della puntualità nella convocazione dell'assemblea . Il ritardo nella presentazione dei consuntivi compromette la capacità di vigilanza dei condòmini sull'operato dell'amministratore e determina una grave irregolarità nella gestione. Si conferma la necessità di garantire la corretta gestione delle assemblee in relazione alla trasparenza e al controllo dell'operato dell'amministratore . La giurisprudenza considera la violazione dei termini per convocare l'assemblea e la mancata approvazione annuale dei consuntivi come gravi irregolarità che giustificano la revoca dell'amministratore. La Corte partenopea richiama a sostegno della linea motiva un suo recente precedente App. Napoli del 18 aprile 2024 per il quale l'omessa convocazione dell'assemblea per approvare il consuntivo grave irregolarità tipizzata ex articolo 1129, comma 12, numero 1, c.c. deve intendersi non solo la mancata convocazione dell'assemblea, ma anche l' aver sottoposto ad approvazione i consuntivi oltre il termine di legge e senza il rispetto del criterio della annualità. Tali doveri sono imposti dall' articolo 1130, numero 10, c.c. secondo il quale l'amministratore deve redigere il consuntivo annuale e convocare entro centoottanta giorni l'assemblea per farlo approvare. L'importanza della rendicontazione con cadenza annuale ed entro precisi limiti temporali risponde alla necessità di assicurare il diritto di verifica a ciascun condomino solo un ciclico controllo assembleare sui risultati gestionali permette ai condòmini di chiedere chiarimenti all'amministratore. Facoltà, questa, affievolita quando non svuotata nel caso in cui l'approvazione di più consuntivi avvenga in un una unica adunanza per la difficoltà di analizzare con attenzione documenti e dati riguardanti un arco temporale pluriennale. La puntualità della rendicontazione è un obbligo fondamentale dell'amministratore per garantire trasparenza e correttezza gestionale delle finanze condominiali la cui violazione costituisce «grave irregolarità» ex articolo 1129, comma 12, numero 1, e 1130, numero 10, c.c. che giustifica la revoca . L' inadempimento è anche da considerarsi colpevole senza che occorra la prova di un pregiudizio concreto per il condominio ed essendo irrilevante la successiva approvazione dei consuntivi. In definitiva, il caso trattato dimostra come le sistemiche irregolarità destabilizzano la fiducia e l'efficacia gestoria giustificando l'intervento giudiziale per ristabilire ordine e trasparenza.
Presidente Papa - Relatore Piscitiello Osservato in fatto - che con ricorso depositato il 24.4.2024 la società C. & Partners S.r.l., condomina del fabbricato sito in Ariano Irpino alla via omissis , denominato “Condominio F.”, ha proposto reclamo ex articolo 739 c.p.c. avverso il decreto del Tribunale di Benevento indicato in oggetto con cui era stato rigettato il ricorso ex articolo 1129 c.c. che essa deducente aveva presentato in data 2.11.2023 per ottenere la revoca giudiziale dell'amministratore dott. R.C., a suo dire responsabile di gravi irregolarità commesse nello svolgimento del suo mandato e cioè sinteticamente mancanza di trasparenza nella gestione delle attività del condominio per omesso inserimento nell'ordine del giorno dell'assemblea dei condomini di diverse questioni poste alla sua attenzione meglio descritte in ricorso l'assunzione di alcune decisioni in modo unilaterale, senza una consultazione adeguata di tutti i proprietari tra cui i lavori di ripristino della sbarra e del cancello d'accesso al complesso condominiale l'inadeguata manutenzione delle aree comuni del condominio la mancata considerazione riguardo numerose richieste avanzate da essa istante e l'assenza di informazioni su questioni rilevanti riguardanti le parti comuni del condominio, con danno al condominio e ai condomini, tra cui la confusione e/o commistione riguardo ai beni e al patrimonio del condominio rispetto a quelli di altri condomini, circostanza, quest'ultima, determinante un inevitabile conflitto tra questi e, precisamente, tra essa reclamante e la CI. Hotel Spa la mancata presentazione della rendicontazione annuale nei modi e nei termini di cui agli articolo 1129,1130 e 1130 bis c.c. - che con il primo motivo la reclamante si duole che il tribunale non abbia considerato grave irregolarità l'aver l'amministratore R.C. convocato l'assemblea dei condomini per l'approvazione dei bilanci consuntivi per gli anni 2021, 2022 e 2023 fuori dai termini previsti dalla legge articolo 1130 numero 10 c.c. sull'assunto che solo l'omessa convocazione dell'assemblea, e non il mero ritardo, giustificasse la revoca dell'amministratore ex articolo 1129 c.c. secondo la reclamante, invece, il non lieve ritardo nella convocazione dell'assemblea e la violazione del criterio dell'annualità della gestione, conseguente all'aver sottoposto l'esame dell'approvazione dei tre rendiconti nell'unica adunanza del 26.8.2023, costituirebbero un'ipotesi di irregolarità la cui valutazione di gravità non sarebbe rimesse al giudice ma già considerata dal legislatore intrinsecamente tale, tanto da averla tipizzata quale ipotesi di revoca dell'amministratore di condominio -con il secondo motivo la reclamante lamenta che il Collegio di prime cure avrebbe del tutto omesso di valutare, quale ipotesi di grave irregolarità, l'aver il R.C. ignorato le ripetute segnalazioni/ istanze di essa condomina circa problematiche e questioni afferenti parti comuni, in particolare l'aver omesso di inserire all'ordine del giorno delle riunioni condominiali la questione dell'abuso perpetrato dalla condomina CI. HOTEL nella realizzazione di tre porte su un muro condominiale con accesso su area comune, innovazione che aveva implicazioni negative per il Condominio quale la costituzione di una servitù di accesso esclusiva su un bene comune, l'alterazione del decoro architettonico, l'inservibilità del bene comune per gli altri condomini secondo la reclamante, di contro, rientrerebbe nell'obbligo dell'amministratore di condominio quello di agire in giudizio per il rispetto dei limiti fissati dall' articolo 1120 c.c. a tutela di parti comuni sicché l'inerzia del R.C. rispetto all'abuso edilizio su detto riguardante parti comuni integrerebbe un grave inadempimento del dovere di tutelare beni comuni. Osservato in diritto - che il reclamo è fondato per quanto di ragione nei termini che seguono - che, in particolare, nel condividere il primo motivo di censura, ritiene il Collegio , in sintonia con precedenti giurisprudenziali di questa Corte territoriale cfr. Corte d'Appello di Napoli ordinanza del 18.4.2024 , che per “omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale”, quale ipotesi tipizzata di grave irregolarità ai sensi dell'articolo 1129 comma 12 numero 1 , debba intendersi non solo la mancata convocazione del consesso assembleare ma altresì l'aver sottoposto all'esame dell'assemblea la rendicontazione oltre il termine di legge e altresì senza il rispetto del criterio dell'annualità, doveri entrambi imposti dall' articolo 1130 numero 10 c.c. , a mente del quale l'amministratore deve “ redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni” invero, l'importanza e rilevanza della rendicontazione con cadenza annuale ed entro precisi limiti temporali risponde alla necessità di assicurare effettività al diritto di ciascun condomino di controllare l'operato dell'amministratore infatti solo una puntuale e ciclica verifica assembleare sui risultati della gestione condotta dall'amministratore consente ai singoli partecipanti di chiedere in via diretta spiegazioni e chiarimenti, presentare obiezioni e osservazioni, tutte facoltà evidentemente affievolite, se non svuotate, laddove l'esame e l'approvazione riguardi in un un'unica adunanza rendiconti consuntivi per diverse annualità di gestione, per la difficoltà di analizzare con consapevole attenzione documenti e dati afferenti un arco temporale ultrannuale allo stesso modo, la mancata convocazione dell'assemblea nel termine di legge 180 gg. dalla chiusura dell'esercizio precedente ritardando la verifica circa l'operato dell'amministratore, incide in modo negativo sulla possibilità dei condomini di intervenire tempestivamente in caso di irregolarità gestionali la puntualità della rendicontazione nei termini suddetti rappresenta, quindi, un obbligo fondamentale dell'amministratore per garantire la trasparenza e la corretta gestione delle finanze condominiali la cui violazione costituisce “grave irregolarità” ai sensi del combinato disposto degli articolo 1129 comma 12 numero 1 e 1130 numero 10 c.c. che giustifica la revoca dello stesso -che, nel caso all'esame, vi è stato ritardo tra l'altro non lieve nella convocazione dell'assemblea per l'approvazione dei bilanci consuntivi 2021 e 2022 che sarebbe dovuta intervenire , quanto a quello del 2021– tenuto conto della sospensione del termine ex articolo 63 bis della L. numero 126/2020 fino alla cessazione dello stato di emergenza da COVID 19, quindi fino al 30.3.2022- entro il 30 settembre 2022 cioè 180 gg dal 30 marzo 2022 e quanto a quello del 2022 entro il 30 giugno 2023, mentre l'assemblea è stata convocata e si è tenuta per l'approvazione di entrambe le rendicontazioni, solo il 26.8.2023 e anche in violazione del criterio dell'annualità della gestione - che detto ritardo e la scelta di sottoporre al vaglio assembleare successivi periodi di gestione non sono incolpevoli, difettando la deduzione e la prova che siano dipese da circostanze estranee ed indipendenti dalla volontà dell'amministratore reclamato - che per tutte le esposte considerazioni, l'inadempimento dell'odierno reclamato è da considerarsi colpevole e integra grave irregolarità secondo la previsione dell' articolo 1129 c.c. tale da giustificare la revoca dell'amministratore, senza che sia necessaria la prova di un pregiudizio concreto per il Condominio ed essendo irrilevante l'intervenuta approvazione dei suddetti rendiconti - che la superiore conclusione rende superfluo l'esame dell'altro mezzo di censura, che resta assorbito - che, in conclusione, il reclamo va accolto nei termini su spiegati - che stante l'eterogeneità degli orientamenti di merito sul tema v. i precedenti richiamati nella memoria difensiva del reclamato , le spese del presente procedimento vanno integralmente compensate tra le parti P.Q.M. 1 accoglie il reclamo per quanto di ragione e, per l'effetto, in riforma del decreto impugnato, revoca il dott. R.C. dall'amministrazione del condominio Palazzo F., sito in Ariano Irpino alla via omissis 2 compensa tra le parti le spese dell'intero procedimento.