Se le parti subordinano gli effetti di un contratto preliminare di compravendita immobiliare alla condizione che il promissario acquirente ottenga un mutuo da un istituto bancario onde provvedere al pagamento del prezzo pattuito, la relativa condizione è qualificabile come “mista”.
L'ordinanza in esame offre lo spunto per analizzare il tema della natura delle clausole inserite nei contratti preliminari di acquisto, relative alla modalità di versamento del prezzo. Il caso La Corte è stata chiamata a decidere in ordine ad un contratto di compravendita subordinato sia alla approvazione della variante di destinazione d'uso delle aree compromesse, sia all'approvazione del leasing, nel quale era stato altresì specificato che, in caso di mancata approvazione nei successivi 12 mesi dalla stipula, l'acconto versato doveva essere restituito, con annullamento dell'accordo. Non essendo stato approvato il leasing nei termini pattuiti, la acquirente aveva adito il Tribunale di Genova, chiedendo che fosse accertato l'avveramento della condizione risolutiva espressa, con condanna alla restituzione dell'acconto sul prezzo versato. La convenuta, in via riconvenzionale, aveva chiesto la pronuncia di una sentenza ex articolo 2932 c.c., ovvero, in subordine, la condanna dell'attrice al risarcimento del danno subito. All'esito del giudizio di I grado, il Tribunale aveva dichiarato la risoluzione del contratto preliminare, con condanna alla restituzione dell'acconto versato interposto appello, la Corte ligure aveva riformato la pronuncia. Quest'ultima qualificava la condizione apposta dalle parti come potestativa mista e precisava che, essendo stata inserita nell'interesse di entrambe le parti, la venditrice non era onerata di provare che la mancata concessione del leasing fosse dipesa dal comportamento della acquirente, piuttosto, il soggetto obbligato era proprio quest'ultima, che avrebbe dovuto provare di aver agito correttamente, per ottenere l'approvazione del leasing stesso. Disponeva, dunque, il trasferimento immobiliare ex articolo 2932 c.c., previa pagamento del prezzo residuo di euro 2.750.000,00. La decisione della Cassazione La Suprema Corte è stata investita della questione dalla promissaria acquirente, con ricorso affidato a 5 motivi di diritto, di cui ha condiviso gli ultimi tre, analizzandoli congiuntamente. La Corte si è soffermata sulla natura delle condizioni apposte dalle parti, in particolare, quella relativa alla concessione del mutuo, che ha qualificato come “mista”. Secondo l'opinione del Collegio, detta concessione dipende anche dal comportamento del promissario acquirente nell'approntare la relativa pratica ma la mancata erogazione comporta le conseguenze previste dal contratto senza che rilevi, ai sensi dell'articolo 1359 c.c., un eventuale comportamento omissivo del promissario acquirente. Ai fini dell'articolo 1359 c.c., infatti, il comportamento omissivo del promissario acquirente non incide poiché l'omissione di attività in tanto può ritenersi contraria a buona fede e costituisce fonte di responsabilità, in quanto l'attività omessa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, da escludere per l'attività di attuazione dell'elemento potestativo di una condizione mista. In conseguenza, a differenza di quanto affermato dalla Corte di appello ligure, non è consentito sostenere che al promissario acquirente possa addebitarsi il mancato avveramento della condizione per non aver assolto al preteso onere della prova su costui gravante. Ciò premesso, la Corte ha cassato la sentenza con rinvio e pronunciato il seguente principio di diritto «la controversia intercorsa tra promittente alienante e promissario acquirente a riguardo del mancato avveramento di una condizione potestativa mista, apposta nell'interesse di entrambe le parti, non può essere risolta facendo applicazione del generale principio regolante l'onere della prova nei contratti sinallagmatici. Ma deve accertarsi, sulla scorta delle emergenze di causa e in concreto, se sia individuabile una parte inadempiente o, comunque, prevalentemente inadempiente nel caso gli adempimenti fossero reciproci , per avere mancato di comportarsi secondo buona fede, avuto riguardo alla condizione apposta al negozio e in pendenza di essa».
Presidente Bertuzzi – Relatore Grasso Osserva 1. La vicenda al vaglio può riassumersi nei termini di cui appresso, siccome ripresi dalla sentenza qui impugnata. 1.1. OMISSIS s.r.l. citò in giudizio OMISSIS s.r.l. chiedendo accertarsi essersi verificata la condizione risolutiva espressa apposta al contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato il 9/8/2011, integrato da successivo accordo del 10/2/2012 che l'esponente aveva stipulato in qualità di promissaria acquirente con conseguente condanna della convenuta, promittente alienante, alla restituzione dell'acconto prezzo di € 350.000,00. La convenuta, in riconvenzionale, chiese pronunciarsi sentenza, ai sensi dell'articolo 2932 cod. civ. e, in via di subordine, condannarsi l'attrice al risarcimento del danno, costituito dalle spese affrontate dalla convenuta in vista della stipulazione del contratto definitivo. 1.2. Il Tribunale dichiarò risolto il contratto e condannò la convenuta, la cui domanda riconvenzionale venne disattesa, a pagare all'attrice la somma di € 350.000,00. 1.3. La Corte di Genova, in accoglimento dell'impugnazione proposta dalla promittente alienante OMISSIS , dispose il trasferimento immobiliare, ai sensi dell'articolo 2932 cod. civ., condizionato al versamento da parte della OMISSIS dell'importo di € 2.750.000,00. La sentenza d'appello riporta la clausola contrattuale seguente < < Resta inteso tra le parti che il presente contratto di compravendita è subordinato sia alla approvazione del Comune di OMISSIS della variante di destinazione d'uso in commerciale delle aree promesse in vendita ed ampliamento del piano+1, sia alla approvazione del leasing entro sei mesi dal rilascio del permesso in variante specificando altresì che nel caso di non avvenuta approvazione entro dodici mesi dalla data odierna, la cifra di 250.000 [sic] di cui sopra dovrà essere immediatamente restituita con annullamento del presente accordo». Indi, richiama la motivazione del Tribunale, il quale aveva reputato che il contratto fosse sottoposto a condizione risolutiva in relazione a due eventi approvazione della variante e del leasing e che la convenuta aveva fallito nel dimostrare che la mancata stipulazione del contratto di leasing fosse dipeso da condotta colpevole di OMISSIS . La Corte locale, confermato che si era in presenza di condizione potestativa mista, apposta nell'interesse di entrambe le parti, giunge alla conclusione che < < non è la OMISSIS onerata di provare che la mancata approvazione del leasing è dipesa dal comportamento della OMISSIS , ma è quest'ultima, quale soggetto obbligato, onerata di provare di avere agito correttamente per ottenere l'approvazione del leasing». Indi, disattende l'eccezione d'inammissibilità, ai sensi dell'articolo 345 cod. proc. civ., avanzata dall'appellata in ordine al profilo di domanda della controparte, con la quale era stato richiesto dichiararsi, ex articolo 1359 cod. civ., l'insussistenza dell'effetto risolutivo, in quanto già facente parte del contenuto sostanziale delle difese svolte in primo grado, con le quali OMISSIS aveva addebitato alla OMISSIS la mancata stipulazione del contratto di leasing. Confermata l'opinione del Tribunale sulla non essenzialità del termine apposto, la sentenza reputa, come si è anticipato, che l'onere della prova per l'ottenimento del leasing gravasse sulla OMISSIS , soggetto che avrebbe dovuto attivarsi. Per contro, la variante urbanistica era intervenuta e la stessa OMISSIS , agendo in giudizio, non aveva addebitato condotta colpevole alla OMISSIS , limitandosi a chiedere la risoluzione del contratto per non essere intervenuti gli eventi condizionanti nel termine pattuito. La Corte di Genova, esposto il motivo, con il quale l'appellante aveva affermato che la condotta di OMISSIS era stata contraria ai canoni di correttezza e buona fede articolo 1358 cod. civ. , non lo esamina, dichiarandolo assorbito dall'accoglimento degli altri. 2. OMISSIS s.r.l. ricorre avverso la sentenza d'appello sulla base di quattro motivi. L'intimata resiste con controricorso, in seno al quale svolge quello che qualifica ricorso incidentale condizionato . La ricorrente ha depositato memoria illustrativa. 3. Con i correlati primo e secondo motivo la ricorrente denuncia violazione degli articolo 345 cod. proc. civ. e 1359 cod. civ., assumendo che la controparte, in violazione del divieto di novum in appello, aveva solo in secondo grado dedotto che la condizione si era avverata e poiché si era in presenza di eccezione in senso stretto la Corte di Genova avrebbe dovuto dichiarare la stessa inammissibile. Invece, con motivazione apparente, aveva erroneamente ravvisato la sussistenza del contenuto dell'eccezione mai, invece, proposta prima , < < nel riferimento, in comparsa di risposta, all'inattività ed inadeguatezza del comportamento contrattuale di OMISSIS s.r.l. ai fini dell'ottenimento del leasing, condotta che tuttavia veniva invocata da OMISSIS s.r.l. al limitato fine di vedere accolta, in via subordinata rispetto a quella di adempimento, la domanda di risoluzione del contratto e quindi in ambito e per finalità del tutto differenti dall'esecuzione del preliminare> > . 3.1. Il complesso censorio è infondato. La Corte di merito ha disatteso l'eccezione d'inammissibilità proposta dall'appellata ai sensi dell'articolo 345 cod. proc. civ., facendo riferimento < < al contenuto sostanziale delle difese svolte dall'attuale appellante in primo grado, così come riportate dalla sentenza impugnata, laddove si richiamano le difese di OMISSIS secondo le quali la mancata approvazione del contratto di leasing era dipeso dalla mancanza, intempestività, inadeguatezza dell'operato di OMISSIS » inoltre, La OMISSIS , soggiunge la sentenza impugnata, con la comparsa di risposta, aveva eccepito che OMISSIS avrebbe dovuto dimostrare, non già la consumazione del termine non essenziale a cui le parti avevano rinunciato , bensì che la società di leasing non era disponibile alla stipulazione del contratto. È assodato, sulla scorta delle emergenze di causa, che OMISSIS tempestivamente contestò alla OMISSIS di non essersi lealmente attivata perché si avverasse la condizione posta in contratto della stipula del negozio di leasing. Appare speciosa e non concludente l'affermazione che nega validità ed efficacia di eccezione a una tale contestazione, sol perché la finalità perseguita dalla convenuta OMISSIS non era funzionale a una domanda di risoluzione del contratto preliminare, bensì di esecuzione per sentenza, del consenso mancante dall'attrice OMISSIS articolo 2932 cod. civ. . Val la pena chiarire, in primo luogo, che la domanda di cui all'articolo 2932 cod. civ., presuppone l'inadempimento di uno dei contraenti, venuto meno all'obbligo di stipulare il contratto definitivo. Di conseguenza, l'eccezione di avveramento per fictio della condizione articolo 1359 cod. civ. proposta dalla parte che ha interesse all'avveramento, senza che possa rilevare lo scopo finale perseguito dall'eccipiente, è necessariamente diretta a dimostrare l'inadempimento dell'altro contraente. Sotto altro profilo, la proposizione dell'eccezione non deve rispettare formule sacramentali, purché soddisfi lo scopo, che la legge intende salvaguardare, di consentire alla controparte di controdedurre e compiutamente e tempestivamente difendersi sul punto. Condizione, questa, pienamente soddisfatta, siccome ha compiutamente spiegato la sentenza d'appello. 4. Con il terzo motivo la ricorrente denuncia violazione dell'articolo 1359 cod. civ. Questo, in sintesi, l'assunto impugnatolo. La stessa OMISSIS aveva affermato che la condizione era stata apposta nell'interesse di entrambe le parti. La Corte di Genova aveva violato il principio di diritto, a mente del quale la finzione d'avveramento della condizione non trova applicazione nel caso in cui la parte tenuta condizionatamente ad una determinata prestazione abbia anch'essa interesse all'avveramento di essa cita Cass. nnumero 18512/2017 e 24977/2018 . 5. Con il quarto motivo la ricorrente denuncia violazione degli articolo 1358 e 1359 cod. civ. OMISSIS espone che la sentenza, errando, aveva affermato che spettasse esclusivamente all'esponente l'attuazione della porzione potestativa della condizione, rappresentata dalla stipulazione del mutuo. 6. Con il quinto motivo viene denunciata violazione dell'articolo 2932 cod. civ. La ricorrente esclude, al contrario di quel che aveva affermato la sentenza, che su di essa gravasse l'onere di provare di avere agito secondo buona fede al fine di ottenere il finanziamento tramite leasing. 7. Il terzo, quarto e quinto motivo meritano di essere accolti nei termini di cui appresso. a Questa Corte ha già avuto modo di puntualizzare che, nel caso in cui le parti subordinino gli effetti di un contratto preliminare di compravendita immobiliare alla condizione che il promissario acquirente ottenga da un istituto bancario un mutuo per poter pagare in tutto o in parte il prezzo stabilito patto di cui non è contestabile la validità, poiché i negozi ai quali non è consentito apporre condizioni sono indicati tassativamente dalla legge -, la relativa condizione è qualificabile come mista , dipendendo la concessione del mutuo anche dal comportamento del promissario acquirente nell'approntare la relativa pratica, ma la mancata concessione del mutuo comporta le conseguenze previste in contratto, senza che rilevi, ai sensi dell'articolo 1359 cod. civ., un eventuale comportamento omissivo del promissario acquirente, sia perché tale disposizione è inapplicabile nel caso in cui la parte tenuta condizionatamente ad una data prestazione abbia anch'essa interesse all'avveramento della condizione, sia perché l'omissione di un'attività in tanto può ritenersi contraria a buona fede e costituire fonte di responsabilità, in quanto l'attività omessa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, e la sussistenza di un siffatto obbligo deve escludersi per l'attività di attuazione dell'elemento potestativo in una condizione mista Sez. 2, numero 10074, 18/11/1996, Rv. 500605 01 . Ed ancora Ove le parti subordinino gli effetti di un contratto preliminare di compravendita immobiliare alla condizione che il promissario acquirente ottenga da un istituto bancario un mutuo per potere pagare in tutto o in parte il prezzo stabilito, tale condizione è qualificabile come mista , dipendendo la concessione del mutuo anche dal comportamento del promissario acquirente nell'approntare la pratica. La mancata erogazione del prestito, però, comporta le conseguenze previste in contratto, senza che rilevi, ai sensi dell'articolo 1359 c.c., un eventuale comportamento omissivo del promissario acquirente, sia perché questa disposizione è inapplicabile qualora la parte tenuta condizionatamente ad una data prestazione abbia interesse all'avveramento della condizione cd. condizione bilaterale , sia perché l'omissione di un'attività in tanto può ritenersi contraria a buona fede e costituire fonte di responsabilità, in quanto essa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, e la sussistenza di un siffatto obbligo deve escludersi per l'attività di attuazione dell'elemento potestativo in una condizione mista Sez. 2, numero 22046, 11/09/2018, Rv. 650073 01 Ove il giudice, nell'accogliere la domanda di adempimento in forma specifica dell' obbligo di trasferire la proprietà di un bene promesso in vendita, subordini il trasferimento del diritto alla condizione che il promissario acquirente paghi al promittente venditore il saldo del prezzo dopo la stipula del contratto di mutuo ipotecario, l'ottenimento del mutuo non integra una condizione posta nell' interesse esclusivo di costui, perché entrambe le parti hanno interesse all' avveramento della condizione cd. bilaterale . Ne deriva che è inapplicabile l'articolo 1359 cod. civ. che considera avverata la condizione se sia mancata a causa del comportamento del contraente titolare di un interesse contrario esclusivo. Inoltre, essendo di natura mista in quanto il suo avveramento dipende non solo dal comportamento del promissario acquirente nell' approntare la pratica, ma anche del terzo nel concedere il mutuo ai fini dell'articolo 1359 cod. civ. il comportamento omissivo del promissario acquirente non rileva, perché l'omissione di attività in tanto può ritenersi contraria a buonafede e costituisce fonte di responsabilità in quanto l'attività omessa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, da escludere per l'attività di attuazione dell'elemento potestativo in una condizione mista Sez. 3, Sentenza numero 23824 del 22/12/2004, Rv. 578807 01 . b Posto quanto sopra, tuttavia, la condotta delle parti relativamente al segmento della condizione avente natura potestativa assume rilievo e deve essere valutata in coerenza con l'articolo 1358 cod. civ., secondo il doveroso canone della buona fede, che implica l'obbligo di non frustrare capziosamente le aspettative dell'altra parte. Principio questo nitidamente specificato dalle Sezioni unite Il contratto sottoposto a condizione potestativa mista è soggetto alla disciplina di cui all'articolo 1358 cod. civ., che impone alle parti l'obbligo giuridico di comportarsi secondo buona fede durante lo stato di pendenza della condizione, e la sussistenza di tale obbligo va riconosciuta anche per l'attività di attuazione dell'elemento potestativo della condizione mista Sent. numero 18450, 19/9/2005, Rv. 583707-01 . c La Corte di Genova attribuisce alla < < sostanziale inerzia di OMISSIS s.r.l.> > il mancato finanziamento mediante leasing e, di conseguenza, accolta la domanda della promittente alienante, trasferisce l'immobile alla prima, che condanna alle spese, condizionatamente al pagamento del residuo prezzo di euro 2.750.000,00. Giunge a un tale epilogo spiegando che < < non è la OMISSIS onerata di provare che la mancata approvazione del leasing è dipesa dal comportamento della OMISSIS , ma è quest'ultima, quale soggetto obbligato, onerata di provare di avere agito correttamente per ottenere l'approvazione del leasing> > , evocando la giurisprudenza di questa Corte resa stabile con la sentenza numero 13533/2001 delle Sezioni unite. d Quest'ultimo argomento è fallace. Qui, per vero, l'oggetto dell'obbligazione principale posta a carico della OMISSIS è costituito dall'obbligo di rendersi acquirente del bene che aveva promesso di comprare, versando il pattuito corrispettivo. Questa, quindi, è l'obbligazione della quale è chiamata a rispondere la promissaria acquirente, salvo a dimostrare di non avere potuto adempiere per causa ad essa non imputabile. Nel caso al vaglio la controversia non avrebbe potuto essere risolta attraverso il richiamo al generale principio regolante l'onere della prova nei contratti sinallagmatici, riguardante le obbligazioni principali. Escluso, come si è visto, che per il segmento potestativo della condizione stipulata nell'interesse di entrambe le parti, il comportamento omissivo del promissario acquirente rilevi agli effetti dell'articolo 1359 cod. civ., non è consentito sostenere che a costui debba addebitarsi il mancato avveramento della condizione per non avere assolto al preteso onere della prova su costui graverebbe. Per contro, il Giudice avrebbe dovuto accertare, sulla scorta delle emergenze di causa e in concreto, se fosse individuabile una parte inadempiente o, comunque, prevalentemente inadempiente nel caso gli inadempimenti fossero reciproci , per avere mancato di comportarsi secondo buona fede, avuto riguardo alla condizione apposta al negozio e in pendenza di essa, secondo le regole generali. 8. In conclusione, cassata con rinvio, per quanto esposto, la sentenza impugnata, il Giudice del rinvio, individuato nella Corte d'appello di Genova in altra composizione, riesaminerà la vicenda facendo applicazione del seguente principio di diritto La controversia intercorsa tra promittente alienante e promissario acquirente a riguardo del mancato avveramento di una condizione potestativa mista, apposta nell'interesse di entrambe le parti, non può essere risolta facendo applicazione del generale principio regolante l'onere della prova nei contratti sinallagmatici. Ma deve accertarsi, sulla scorta delle emergenze di causa e in concreto, se sia individuabile una parte inadempiente o, comunque, prevalentemente inadempiente nel caso gli inadempimenti fossero reciproci , per avere mancato di comportarsi secondo buona fede, avuto riguardo alla condizione apposta al negozio e in pendenza di essa . Il Giudice del rinvio regolerà anche il capo delle spese del giudizio di legittimità. P.Q.M. accolti il terzo, il quarto e il quinto motivo nei limiti di cui in motivazione e rigettati il primo e il secondo, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d'appello di Genova, in altra composizione, anche per il regolamento del capo delle spese del giudizio di legittimità.