In caso di nullità del contratto di locazione, il conduttore ha diritto di ripetere i canoni versati al locatore in esecuzione del contratto, ferma restando la facoltà di quest’ultimo di eccepire la sussistenza di un ingiustificato arricchimento.
Con l'ordinanza in esame, la Suprema Corte è stata chiamata a pronunciarsi sulla nullità del contratto di locazione. Nello specifico, il ricorrente lamentava il mancato riconoscimento del diritto di ripetere le somme corrisposte in esecuzione del contratto nullo, denunciando la violazione dell'articolo 112 c.p.c., per avere il giudice di appello ravvisato d'ufficio l'ingiustificato arricchimento, in carenza di iniziativa assunta dalla controparte ai sensi degli articolo 2041 e 2042 c.c., nonché dell'articolo 2033 c.c., sul rilievo che tale articolo «doveva essere applicato interamente in mancanza di valida ed efficace paralisi ope exceptionis». L'occasione offre il destro alla Corte per chiarire che, ricorrendo l'ipotesi della nullità della locazione, in relazione alla pretesa del conduttore di conseguire la restituzione di quanto versato in esecuzione del contratto nullo, il valore della contro prestazione – dallo stesso, comunque, fruita – può venire in rilievo solo «in funzione dell'eliminazione dello squilibrio determinatosi a seguito del conseguimento di un'utilità economica da parte del soggetto con correlativa diminuzione di altro soggetto», e dunque «nei limiti dell'arricchimento e dell'impoverimento della parte che, rispettivamente, abbia ricevuto o effettuato la prestazione di un contratto nullo ma ciò può avvenire non già sulla base della determinazione fattane dalle parti con il contratto nullo, bensì in esito ad una valutazione oggettiva dell'utilità conseguita, entro i limiti della diminuzione patrimoniale subita dall'esecutore della prestazione resa in virtù del contratto invalido», e ciò perché «l'indennità prevista dall'articolo 2041 c.c. va liquidata nei limiti della diminuzione patrimoniale subita dalla parte nell'erogazione della prestazione e non in misura coincidente con il mancato guadagno che la stessa avrebbe potuto trarre dall'instaurazione di una valida relazione contrattuale» Cass. numero 20383/2016 . Pertanto, «in caso di nullità del contratto di locazione, il conduttore ha diritto di ripetere, a norma dell'articolo 2033 c.c., i canoni versati al locatore in esecuzione del contratto, ferma restando la facoltà di quest'ultimo di eccepire, ex articolo 2041 c.c., la sussistenza di un ingiustificato arricchimento, facendo valere un credito indennitario che va, però, liquidato nei limiti della diminuzione patrimoniale subita nell'erogazione della prestazione e non in misura coincidente con il mancato guadagno che esso avrebbe potuto trarre dall'instaurazione di una valida relazione contrattuale» chiosa la Corte.
Presidente Frasca – Relatore Guizzi Il testo integrale dell'ordinanza sarà disponibile a breve.