L’articolo 1117 c.c. stabilisce una presunzione di condominialità di alcune parti che sono, per natura o funzione, parti comuni, la quale può essere superata solo mediante la prova contraria. Secondo la Cassazione, inoltre, l’inutilizzabilità del bene dà luogo ad un risarcimento per il proprietario, che non è chiamato a dimostrare tale assunto, dato che la prova può ben essere data in via presuntiva.
Il caso I proprietari di un appartamento che aveva subito diversi danni a causa di infiltrazioni d'acqua, agivano in Tribunale avverso i vicini di casa del piano superiore e avverso lo stesso condominio. In una fase precedente, di natura cautelare, i vicini del piano di sopra erano stati condannati ad intervenire sul lastrico solare di loro uso esclusivo, eliminando le cause delle infiltrazioni che avevano danneggiato l'appartamento sottostante. Ora, nel giudizio di merito, i danneggiati lamentavano come le infiltrazioni non si erano mai arrestate e chiedevano al giudice di condannare tanto i vicini, quanto il condominio, a sanare tali vizi e risarcire il danno cagionato. La difesa dei vicini di casa era sostanzialmente basata sul fatto che essi avevano seguito le indicazioni del giudice cautelare ed effettuato i lavori necessari per eliminare gli allagamenti. Il condominio, invece, si difendeva negando la propria legittimazione passiva e sostenendo come – ai sensi del regolamento dello stabile – gli altri convenuti avendo l'uso esclusivo del lastrico solare fossero anche obbligati ad effettuare tutta la manutenzione ordinaria e straordinaria. Il giudice di merito, in accoglimento della domanda, dichiarava la responsabilità dei convenuti e li condannava alla sanatoria dei vizi dell'immobile degli attori. Tale decisione veniva impugnata dagli stessi attori che lamentavano il mancato risarcimento anche del periodo in cui essi non avevano potuto utilizzare l'appartamento. La Corte d'Appello, all'esito del processo, rigettava la domanda degli originari attori e esimeva il condominio da qualsiasi responsabilità, dichiarando la sua assenza di legittimazione passiva, sulla base delle indicazioni del regolamento condominiale. Gli Ermellini cassano e rinviano per nuova decisione in appello, dettando anche i principi giuridici per la futura decisione Alla luce della soccombenza, gli originari attori proponevano ricorso per cassazione. Nella sentenza in commento si fa più volte riferimento alla categoria delle presunzioni vedremo come i giudici della Cassazione, nell'accogliere il ricorso proposto, spiegano con tale istituto anche due differenti aspetti. Ma partiamo dalla disamina dei più salienti motivi del ricorso. In primo luogo, infatti, i ricorrenti contestano l'erroneità della decisione della Corte d'Appello, la quale aveva rilevato carenza di legittimazione passiva del condominio in quanto il regolamento dello stabile avrebbe affidato ai condomini dell'ultimo piano la manutenzione del lastrico solare. Essi, inoltre, rilevavano come la Corte d'Appello non avesse tenuto conto, nella propria decisione, della circostanza che le infiltrazioni sarebbero provenute non solo dal lastrico solare, ma anche dai cornicioni. In secondo luogo, poi, in merito alla richiesta risarcitoria per il mancato uso, i ricorrenti contestavano l'errato ragionamento del secondo giudice per non avere valutato correttamente la domanda, alla luce degli elementi di fatto forniti, che avrebbero dimostrato il danno derivante dal mancato uso e la necessità di risarcire lo stesso da parte dei convenuti. La Corte accoglieva i predetti motivi di ricorso. In che modo vengono ad essere rilevanti le “presunzioni” di cui abbiamo parlato in precedenza? Con riguardo alla legittimazione passiva del condominio, secondo gli ermellini questa sarebbe provata dall'analisi dell'articolo 1117 c.c. Tale norma prevede un elenco, indicativo e non conclusivo, di alcuni beni condominiali per i quali esiste appunto una presunzione di condominialità. Per tali beni, che sono per loro natura e/o funzione asserviti al condominio, sussiste la presunzione che essi siano parti comuni, e tale circostanza può essere solo provata mediante la produzione di un titolo contrario ad esempio una riserva di proprietà dell'originario costruttore . Nel caso in questione, quindi, il condominio era legittimato passivo in quanto gli allagamenti derivavano anche da parti comuni quali i cornicioni e – in ogni caso – la previsione regolamentare di un diverso riparto delle spese con riguardo al lastrico solare non poteva alterare la proprietà dello stesso e dei cornicioni. E la seconda tipologia di presunzione legale? Il riferimento va alla questione del danno per il mancato utilizzo dell'appartamento. Tale domanda era stata rigettata dalla Corte d'Appello. Secondo la Cassazione, invece, occorreva far riferimento al recente orientamento delle Sezioni Unite della Cassazione che con la decisione 33645/2022 avevano decretato che il danno da mancato godimento dell'immobile, in maniera presuntiva, corrispondeva al valore locativo dello stesso. In buona sostanza, quindi, secondo la Cassazione aveva errato la Corte d'Appello nel rigettare la domanda risarcitoria degli attori in quanto sprovvista di prova dato che, per tali tipologie di danno, si poteva ben far luogo ad un risarcimento sulla base di una prova presuntiva. Alla luce di tali osservazioni, quindi, il Collegio cassava la decisione d'appello con rinvio, stabilendo i principi giuridici ai quali detto decidente si sarebbe dovuto attenere per pronunciare la nuova sentenza, quali «l'individuazione delle parti comuni, come i lastrici solari, emergente dall'articolo 1117 c.c., ed operante con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, non siano destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell'atto costitutivo del Condominio, ove questo contenga in modo chiaro e inequivoco elementi tali da escludere l'alienazione del diritto di condominio» e «nell'ipotesi della perdita della disponibilità e del godimento dell'immobile in conseguenza dell'attività colposa di terzi, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito, sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o di locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato a fronte della specifica contestazione del convenuto, la prova può essere fornita anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza».
Presidente Falaschi Relatore Giannaccari Fatti di causa 1. M. G., proprietaria dell'appartamento ubicato al sesto piano del Condominio OMISSIS a Palermo convenne in giudizio il citato Condominio e C. M. I., lamentando la presenza di infiltrazioni provenienti dalla soprastante terrazza di proprietà della convenuta costituente copertura condominiale chiese, quindi, accertarsi la responsabilità dei convenuti e la condanna all'eliminazione delle infiltrazioni, oltre al risarcimento dei danni, compresi quelli derivanti dalla mancata utilizzazione dell'immobile. 1.1. Il Condominio si costituì e chiese il rigetto della domanda, ponendo a fondamento l'articolo 2, lett. c del regolamento condominiale, che accollava l'onere della manutenzione ordinaria e straordinaria delle terrazze al proprietario dell'appartamento di cui erano proiezione. 1.2. Si costituì C. S., in qualità di erede di C. M. I., e dedusse di aver eliminato le infiltrazioni, eseguendo quanto disposto dal Tribunale in sede di procedimento cautelare. 1.4. Il Tribunale di Palermo accolse per quanto di ragione la domanda e condannò i convenuti in solido tra loro al risarcimento dei danni in favore dell'attrice nella misura di € 12.400,00 rigettò, invece, la domanda di risarcimento del danno. 1.5. Proposero appello C. F., C. D. e M. M. G. in qualità di eredi di M. G. lamentando che, anche dopo il deposito della sentenza di primo grado, non erano cessate le infiltrazioni a causa della cattiva esecuzione delle opere da parte dei convenuti o per l'omessa manutenzione dei cornicioni, muri perimetrali e canali di gronda da parte del condominio gli appellanti principali avevano lamentato, altresì, che il Tribunale non avesse riconosciuto il danno derivante al mancato utilizzo dell'immobile. 1.6. C. S. ed il Condominio OMISSIS si costituirono per resistere all'impugnazione e proposero appello incidentale. 1.7. La Corte d'appello di Palermo, con sentenza numero 1818 dell'11.10.2017, in parziale riforma della decisione del giudice di prime cure, rigettò la domanda proposta da M. G. nei confronti del Condominio, condannando gli appellanti principali al pagamento delle spese di lite del doppio grado di giudizio nei confronti di detta parte, confermata la pronuncia per il resto, con compensazione delle spese tra gli appellanti principali e C. S 1.8. La Corte di merito dichiarò la carenza di legittimazione passiva del Condominio sulla base dell'articolo 2, lett. c del regolamento condominiale che, in deroga all'articolo 1126 c.c., in tema di ripartizione delle spese di riparazione e manutenzione del lastrico solare, prevedeva che i lastrici solari fossero di proprietà esclusiva dei singoli appartamento dai quali avevano accesso, sicchè l'onere di manutenzione ordinaria e straordinaria era totalmente a carico dei proprietari dei relativi appartamenti. Detto regolamento aveva natura contrattuale e, benchè non trascritto, era vincolante per M. G. e C. M. I. in quanto richiamato nei singoli atti di acquisto. Conseguentemente, le spese di riparazione del lastrico solare dovevano gravare interamente su C. M. I. e non sul Condominio. Inoltre, dichiarò inammissibile la domanda proposta nei confronti del Condominio perché, in violazione all'articolo 345 c.p.c., la questione dei danni provenienti dalle parti comuni dell'edificio condominiale era stata proposta per la prima volta in appello. 1.9. Quanto agli ulteriori danni imputabili alla condomina C. I., la Corte d'appello osservò che M. G. aveva segnalato al Condominio ed a C. I., ancor prima di intraprendere il giudizio cautelare, la presenza di infiltrazioni nel proprio appartamento. In seguito a tale segnalazione, C. I. aveva chiesto di accedere all'immobile per le opportune verifiche, ricevendo un netto rifiuto da G. M. sia prima che dopo l'esecuzione dei lavori spontaneamente eseguiti prima dell'emissione dell'ordinanza cautelare. Anche dopo l'esecuzione dei lavori, con missiva del 7.2.2003, M. C. aveva diffidato G. M. a consentire l'accesso all'interno del suo appartamento, senza ricevere alcun riscontro tale comportamento integrava, secondo la Corte di merito, violazione del dovere di cooperazione gravante sul debitore. 1.10. In ordine ai danni verificatisi dopo i lavori di riparazione della terrazza, la Corte d'appello ritenne che fosse onere di M. G. intervenire al fine di evitare l'aggravamento dei danni sì da rendere impossibile la collocazione sul mercato anche la domanda di risarcimento del danno da mancato utilizzo dell'immobile venne ritenuta infondata perché il danno subito era stato allegato ma non provato. 2. C. F., C. D. e M. M. G. hanno proposto ricorso per cassazione avverso la sentenza della Corte d'appello sulla base di otto motivi il primo ed il secondo motivo sono articolati in due sottomotivi. 2.1. Il Condominio OMISSIS e C. S. hanno resistito con distinti controricorsi. 2.2. Il Sostituto Procuratore Generale, in persona della Dott.ssa Luisa De Renzis, con memorie scritte depositate in vista dell'udienza, ha chiesto il rigetto del ricorso. 2.3. In prossimità dell'udienza, anche i ricorrenti e C. S. hanno depositato memorie illustrative. Ragioni della decisione 1. Deve essere, in primo luogo, dichiarata la nullità della procura rilasciata dal Condominio OMISSIS , all'Avv. Nicola Piazza. 1.1. La nomina del nuovo difensore è avvenuta con atto datato 9.2.2024, memoria di nomina di nuovo difensore” con cui l'avv. Nicola Piazza ha dichiarato di costituirsi nell'interesse del Condominio OMISSIS in sostituzione dell'avv. Salvatore Centineo, in virtù di procura alle liti in suo favore autenticata dal medesimo difensore. Tale procura è irrituale, con conseguente invalidità della stessa Cass. 18 gennaio 2006 numero 823 Cass. 18 luglio 2007 numero 15972 , perché non rilasciata con atto pubblico e scrittura privata autenticata, come previsto dall'articolo 83, comma 2 c.p.c., ratione temporis applicabile. 1.2. La possibilità di conferire la procura alle liti a margine della comparsa di costituzione di un nuovo difensore, è stata inserita nell'articolo 83 c.p.c. dalla L. 18 giugno 2009, numero 69, articolo 45, comma 9, lett. a , ma, per espressa previsione dell'articolo 58, comma 1, di tale legge, le disposizioni della presente legge che modificano il codice di procedura civile e le disposizioni per l'attuazione del codice di procedura civile si applicano ai giudizi instaurati dopo la data della sua entrata in vigore , avvenuta il 4 luglio 2009. Essendo il presente giudizio iniziato in primo grado nel 2001, ad esso non può applicarsi la nuova disposizione v. Cass. 26 marzo 2010 numero 7241 Cass. 17 febbraio 2014 numero 3608 Cass. 27 agosto 2014 numero 18323 e Cass. 2 dicembre 2014 numero 25505 . 2. Con la prima parte del primo motivo di ricorso si deduce la violazione e falsa applicazione dell'articolo 1117 c.c., in relazione all'articolo 360, comma 1, numero 3 c.p.c., per avere la Corte d'appello accertato la proprietà esclusiva del lastrico solare sulla base del regolamento condominiale, sebbene il regolamento possa derogare ai criteri di ripartizione delle spese ma non al principio di comproprietà stabilito dall'articolo 1117 c.c. La Corte d'appello sarebbe, pertanto, incorsa nell'errore di dichiarare la carenza di legittimazione passiva del Condominio, per non essere proprietario del lastrico solare, sull'erroneo presupposto che la norma regolamentare potesse modificare il regime della proprietà condominiale, esonerando il Condominio, quale ente gestore dell'edificio condominiale, all'obbligo di assicurare la manutenzione del bene. 2.1. Con la seconda parte del primo mezzo i ricorrenti lamentano che la Corte d'appello non aveva tenuto conto che le infiltrazioni provenivano non solo dal lastrico solare ma anche dai cornicioni di gronda di proprietà condominiale. 2.2. Il motivo è fondato sotto entrambi i profili. 2.3. Secondo l'insegnamento di questa Corte, in tema di condominio negli edifici, l'individuazione delle parti comuni, come le terrazze di copertura, risultante dall'articolo 1117 c.c. può essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo e non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari Cass., Sez. Unumero , 7 luglio 1993 numero 7449 Cass. 8 settembre 2021 numero 24189 . L'articolo 1117 c.c. non introduce una presunzione di appartenenza comune di determinati beni a tutti i condomini, ma fissa un criterio di attribuzione della proprietà del bene Sono oggetto di proprietà comune , che è suscettibile di essere superato mediante la produzione di un titolo che dimostri la proprietà esclusiva di quel bene in capo ad un condomino, o a terzi, ovvero attraverso la dimostrazione che, per le sue caratteristiche strutturali, la res sia materialmente asservita a beneficio esclusivo di una o più unità immobiliari. 2.4. Con riguardo ai lastrici, in particolare, si è ritenuto che, qualora non intervenga una volontà derogatoria degli interessati sul regime di appartenenza, i beni e i servizi elencati dall'articolo 1117 c.c., in virtù della relazione di accessorietà o di collegamento strumentale con le singole unità immobiliari, sono attribuiti ex lege in proprietà comune per effetto dell'acquisto della proprietà dei piani o porzioni di piano pertanto, il lastrico solare è oggetto di proprietà comune se il contrario non risulta dal titolo, per tale intendendosi gli atti di acquisto delle altre unità immobiliari nonché il regolamento di Condominio accettato dai singoli condomini Cass. 8 ottobre 2021 numero 27363 Cass. 16 luglio 2004 numero 13279 . E' stato, inoltre, precisato in giurisprudenza che l'individuazione delle parti comuni, come i lastrici solari, emergente dall'articolo 1117 c.c., ed operante con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, non siano destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell'atto costitutivo del Condominio, ove questo contenga in modo chiaro e inequivoco elementi tali da escludere l'alienazione del diritto di Condominio Cass. 6 luglio 2022 numero 21440 Cass. 7 aprile 1995 numero 4060 . 2.5. La giurisprudenza di questa Corte richiede, per escludere la previsione di condominialità di cui all'articolo 1117 c.c., una espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del Condominio cfr. ad esempio, in tema di cortili, Cass. numero 7885 del 2021 Cass. numero 16070 del 2019 Cass. numero 18796 del 2020 Cass. numero 5831 del 2017 la regola vale ovviamente anche per gli altri beni indicati nell'articolo 1117 c.c. . Il lastrico, in definitiva, assolve alla primaria funzione di copertura dell'edificio e rientra dunque nel novero delle parti comuni, salva la prova contraria che, però, deve essere fornita in modo chiaro ed univoco, attraverso una espressa riserva di proprietà. 2.6. A tali principi non si è uniformata la Corte di merito, che ha ritenuto di trarre la prova della proprietà esclusiva del lastrico solare dall'articolo 2, lett. c del Regolamento condominiale, che pone le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria delle terrazze a carico del proprietario dell'appartamento di cui costituisce proiezione. 2.7. La prova della proprietà del lastrico doveva avvenire, invece, attraverso un titolo idoneo a dimostrare il superamento della presunzione di condominialità del lastrico solare di cui all'articolo 1117 c.c. Per titolo non si intende, evidentemente, il titolo che individua il soggetto destinatario dei costi della manutenzione, ordinaria e straordinaria, della terrazza, ma deve intendersi l'atto costitutivo dello stesso Condominio, ossia il primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto, con conseguente frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali tale atto deve contenere in modo chiaro e inequivoco elementi tali da includere l'alienazione del diritto di condominio, non rilevando a tal fine quanto stabilito nel regolamento condominiale, ove non si tratti di regolamento allegato come parte integrante al primo atto d'acquisto trascritto, ovvero di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condomini e volto perciò a costituire, modificare o trasferire i diritti attribuiti ai singoli condomini dagli atti di acquisto o dalle convenzioni così Cass. numero 21440 del 2022 analogamente, v. anche, Cass. numero 27363/2021 cit. Cass. numero 13279/2004 cit. Cass. numero 4060/1995 cit. . Nel caso di specie, la Corte d'appello ha accertato la proprietà esclusiva del lastrico solare sulla base del regolamento del 7.12.1953 depositato presso il notaio V. G., che non era intellegibile, né trascritto nei registri immobiliari. Detto regolamento, al momento della vendita delle singole proprietà era stato solo richiamato per relationem, mentre avrebbe dovuto essere allegato come parte integrante al primo atto d'acquisto trascritto e contenere in modo chiaro e inequivoco elementi tali da includere l'alienazione del diritto di condominio. 3. Con il secondo motivo di ricorso, recante la rubrica sub. 2 A, si deduce la violazione dell'articolo 112 c.p.c. per ultrapetizione la Corte di merito avrebbe erroneamente interpretato la domanda proposta in grado d'appello, sostenendo che gli appellanti avevano chiesto la condanna dei convenuti all'eliminazione delle cause delle infiltrazioni, mentre gli stessi avevano lamentato che le infiltrazioni erano persistenti, limitando la domanda al risarcimento dei danni. Conseguentemente sarebbe errata la statuizione della Corte d'appello, che ha dichiarato inammissibile la domanda, perché proposta per la prima volta in grado di appello. Con la parte di motivo recante la rubrica sub 2 B, si deduce la violazione degli articolo 112 e 277 c.p.c., per omessa pronuncia sulla domanda risarcitoria derivanti dal mancato utilizzo dell'immobile. 3.Con il settimo motivo di ricorso si deduce la violazione degli articolo 2043 c.c., 1223 c.c. e 1226 c.c., per avere la Corte di merito rigettato la domanda risarcitoria proposta dall'attrice per la mancata disponibilità dell'immobile in quanto reso inabitabile dalle infiltrazioni, per carenza di prova del danno costituto da concrete richieste di locazione o di vendita dell'immobile, nonché dalla circostanza che le condizioni dell'immobile fossero già pregiudicate dal suo stato di degrado. Secondo i ricorrenti, la decisione sarebbe in contrasto con la giurisprudenza di legittimità, ed in particolare – si sostiene in memoria con gli approdi costituiti dalla pronuncia delle Sezioni Unite numero 33645/2022 in materia di prova presuntiva del danno da mancato godimento del bene, corrispondente al valore locativo del bene tale principio, anche se riferito alla perdita della disponibilità/godimento dell'immobile per la diversa ipotesi di occupazione senza titolo da parte di un terzo, potrebbe applicarsi alla fattispecie in esame in cui la perdita della disponibilità/godimento è dovuta alla inagibilità dell'immobile in conseguenza dell'attività colposa di terzi. Anche in tale ipotesi, il danno avrebbe potuto essere determinato con riferimento al canone locativo dell'immobile in quanto l'attrice avrebbe perso il godimento diretto e/o indiretto del suo appartamento, in quanto non poteva né goderlo, né concederlo a terzi per essere inabitabile, secondo quanto emerso dalla CTU. La Corte di merito avrebbe, quindi, omesso l'esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione, con riferimento alle risultanze della CTU, che aveva dato atto della presenza di distacchi, crolli, ecc…, concludendo che esso non fosse abitabile a causa del protrarsi delle infiltrazioni. 3.1. I motivi, che per la loro evidente connessione vanno trattati congiuntamente, sono fondati. 3.2. Sin dall'atto introduttivo del giudizio, l'attrice ha chiesto la condanna del Condominio OMISSIS e di M. C. I. all'eliminazione delle cause delle infiltrazioni ed al risarcimento dei danni, costituiti sia dalle opere necessarie per ripristinare l'immobile sia ai danni derivanti dalla sua inutilizzabilità. Le conclusioni sono state reiterate nell'atto d'appello, con cui è stato richiesto di accertare e dichiarare che a causa dell'inerzia dei convenuti nella eliminazione delle infiltrazioni, l'appartamento della M. era divenuto inabitabile e che non poteva essere utilizzato in alcun modo anche per il pericolo di crolli e di condannare gli appellati al risarcimento degli ulteriori danni rispetto a quelli liquidati in sentenza subiti dalla M., collegati alla impossibilità di utilizzazione dell'immobile. Con l'atto d'appello, quindi, gli eredi dell'attrice hanno riproposto la medesima domanda, lamentando la persistenza dei danni da infiltrazione nonostante i lavori eseguiti dalla convenuta sul lastrico solare, in esecuzione dell'ordinanza emessa in sede cautelare. 3.3. La sentenza impugnata è errata anche in relazione alla prova del danno per il mancato godimento del bene da parte dell'attrice, per avere la Corte di merito rigettato la domanda risarcitoria perché l'attrice non avrebbe provato di avere ricevuto richieste di locazione o di vendita dell'immobile, considerando, peraltro, che le condizioni dell'immobile sarebbero state già pregiudicate dal suo stato di degrado. 3.4. Sul punto, deve essere richiamata la nota pronuncia delle Sezioni Unite del 15/11/2022, numero 33645, che, in tema di prova del danno da perdita di godimento del bene, ha ammesso la prova presuntiva. Le Sezioni Unite, con la citata sentenza, hanno optato per una mediazione fra la teoria normativa del danno, emersa nella giurisprudenza della II Sezione Civile, e quella della teoria causale, sostenuta dalla III Sezione Civile. Le Sezioni Unite hanno confermato la linea evolutiva della giurisprudenza della II Sezione Civile, nel senso che la locuzione danno in re ipsa va sostituita con quella di danno presunto o danno normale , privilegiando la prospettiva della presunzione basata su specifiche circostanze da cui inferire il pregiudizio allegato. La sentenza delle Sezioni Unite definisce, altresì, la nozione di danno risarcibile in presenza di violazione del contenuto del diritto di proprietà esso riguarda non la cosa ma il diritto di godere in modo pieno ed esclusivo della cosa stessa sicché il danno risarcibile è rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata persa quale conseguenza immediata e diretta della violazione. Il nesso di causalità giuridica si stabilisce così fra la violazione del diritto di godere della cosa, integrante l'evento di danno condizionante il requisito dell'ingiustizia, e la concreta possibilità di godimento che è stata persa a causa della violazione del diritto medesimo, quale danno conseguenza da risarcire. Nel caso in cui la prova sia fornita attraverso presunzioni, l'attore ha l'onere di allegare il pregiudizio subito, anche mediante le nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza. Il principio enunciato dalle Sezioni Unite, riferito alla perdita della disponibilità/godimento dell'immobile per la diversa ipotesi di occupazione senza titolo da parte di un terzo, trova applicazione anche nelle ipotesi in cui la perdita della disponibilità/godimento sia dovuta alla inagibilità dell'immobile in conseguenza dell'attività colposa di terzi. La Corte di merito ha omesso di accertare se, a causa del protrarsi delle infiltrazioni, l'attrice avesse perso il godimento sia diretto, sia indiretto mediante locazione, del suo appartamento, in quanto non poteva né goderlo, né concederlo a terzi in caso di inabitabilità. La Corte territoriale, pur asserendo di aderire all'orientamento maggioritario della giurisprudenza di legittimità, confermato dalla citata pronuncia delle Sezioni Unite, ha erroneamente rigettato la domanda dell'attrice per carenza di prova di concrete richieste di locazione o di vendita dell'immobile rimaste pregiudicate dalle sue condizioni degradate. 4. Il ricorso deve, pertanto, essere accolto in relazione al primo, al secondo e al settimo motivo, dichiarati assorbiti i restanti mezzi per il pregiudiziale accertamento di cui alle censure accolte il terzo motivo di ricorso con cui si deduce l'omesso esame circa un fatto decisivo del giudizio per avere la Corte d'appello erroneamente affermato che la convenuta avesse eliminato le cause delle infiltrazioni nel corso del procedimento cautelare il quarto motivo di ricorso, con cui si deduce l'omesso esame di più fatti decisivi per il giudizio, aventi ad oggetto l'inosservanza del dovere dell'attrice di cooperare con il debitore per l'esecuzione delle opere di ripristino dell'appartamento danneggiato a seguito delle infiltrazioni il quinto motivo di ricorso, con cui si deduce l'omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio con riguardo all'affermazione della Corte d'appello secondo cui le infiltrazioni sarebbero terminate dopo i lavori eseguiti dalla convenuta il sesto motivo, con cui è dedotto l'omesso esame circa un fatto decisivo in relazione all'obbligo dell'attrice di rimuovere la situazione pregiudizievole l'ottavo motivo di ricorso, con cui si deduce la violazione dell'articolo 112 c.p.c., 343 c.p.c. e 346 c.p.c., con riferimento al regolamento delle spese di lite . 4.1. La sentenza va cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio alla Corte d'Appello di Palermo, in diversa composizione, che nel riesaminare la vicenda si atterrà ai seguenti principi di diritto “L'individuazione delle parti comuni, come i lastrici solari, emergente dall'articolo 1117 c.c., ed operante con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, non siano destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell'atto costitutivo del Condominio, ove questo contenga in modo chiaro e inequivoco elementi tali da escludere l'alienazione del diritto di condominio”. “Nell'ipotesi di perdita della disponibilità e del godimento dell'immobile in conseguenza dell'attività colposa di terzi, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito, sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato a fronte della specifica contestazione del convenuto, la prova può essere fornita anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza” . 5. Il giudice di rinvio regolerà le spese del giudizio di legittimità. P.Q.M. La Corte accoglie il primo, il secondo e il settimo motivo di ricorso, assorbiti i restanti cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti con rinvio, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corte di appello di Palermo, in diversa composizione.