A seguito delle modifiche introdotte nell’articolo 657 c.p.c. dal d.lgs. numero 149 del 2022, il procedimento speciale di intimazione di sfratto per morosità di cui all’articolo 658 c.p.c. è applicabile anche al contratto di affitto di azienda o di ramo di azienda che comprenda uno o più beni mobili. L’interpretazione fornita dalla Corte di Cassazione è stata, nelle more, confermata anche dal c.d. decreto correttivo numero 164/2024, che ha espressamente contemplato la situazione dell’affitto di azienda nel novellato testo dell’articolo 658 c.p.c.
La pronuncia in commento, pubblicata in data 13 novembre 2024, con numero 29253, ha fornito un importante chiarimento sul tema del procedimento speciale di convalida di sfratto, di cui ha delineato l'ambito di applicazione, anticipando anche il recente intervento legislativo, pubblicato in G.U. il 11 novembre 2024. La decisione è arrivata a seguito del rinvio pregiudiziale ex articolo 363 bis, c.p.c., disposto dal Tribunale civile di Napoli, con ordinanza del 20 dicembre 2023, nel procedimento di sfratto per morosità, con contestuale citazione per la convalida, promosso in relazione ad un contratto di affitto di ramo di azienda, nel quale veniva lamentato il mancato pagamento dei canoni scaduti, comprensivi del canone di locazione dell'immobile ove era esercitata l'attività. Il Giudice partenopeo ravvisava gravi difficoltà interpretative in ordine all'ambito di applicazione del procedimento sommario per convalida, regolato dagli articolo 657 e ss. c.p.c., così come modificato dalla l. 206/2021 e dal d.lgs. numero 149/22, non pienamente rispondenti alle intenzioni manifestate nella Relazione illustrativa alla c.d. Riforma Cartabia, che aveva inteso estendere l'applicabilità di tale istituto anche ai contratti di comodato di beni immobili e di affitto di azienda. In conseguenza, veniva disposto il rinvio pregiudiziale degli atti alla Corte di Cassazione la Prima Presidente, verificata la sussistenza delle condizioni di cui all'articolo 363 bis, c.p.c., ha dichiarato ammissibile la questione in punto di pregiudizialità, apprezzabilità “prima facie” di gravi difficoltà interpretative e suscettibilità della riproposizione della medesima questione in numerosi giudizi. La causa è stata assegnata alla Terza sezione civile, le quale ha scrutinato il dubbio prospettato in ordine al nuovo testo dell'articolo 657, co. 1, c.p.c., che appariva aver dato solo parziale attuazione alla delega contenuta nell'articolo 1, comma 5, lett. r della l. 206/2021. Infatti, il tenore del testo estende espressamente ai contratti di comodato di beni immobili e di affitto di azienda il solo procedimento di convalida di licenza per finita locazione e non anche quello di convalida di sfratto per morosità disciplinato dall'articolo 658 c.p.c. e/o quello di sfratto per finita locazione, previsto dal II comma dello stesso articolo 657 cpc. Dopo un'approfondita disamina delle fonti normative, la Corte ha concluso per la piena e completa attuazione della delega, argomentando che il mero inserimento nell'elenco delle tipologie di contraenti già contemplate nel primo comma dell'articolo 657 c.p.c., delle altre due figure del comodatario di beni immobili e dell'affittuario di azienda, è una scelta tecnica che tende a lasciare inalterata la struttura complessiva della disciplina del procedimento speciale di convalida, in modo da fruire dei reciproci richiami che vi sono all'interno del capo, tra una disposizione e l'altra. Si tratta, dunque, di una scelta di “economia lessicale” cui non deve essere attribuito l'intento di escludere dalla norma, figure diverse da quelle relative alla locazione di immobili. Diversamente opinando, infatti, non solo si sarebbe dovuti intervenire sul secondo comma dell'articolo 657 c.p.c. e sul primo comma dell'articolo 658 c.p.c., ma sarebbe stato necessario riconsiderare espressamente anche le altre tipologie che altrimenti avrebbero potuto considerarsi escluse. Soccorre, in tal senso, anche l'illustrazione della ratio legis espressa nella Relazione al testo della riforma, laddove si legge, da un lato, che «in attuazione del principio contenuto nel comma 5, lett. r si è estesa la applicabilità del procedimento di convalida, di licenza per scadenza del contratto e di sfratto per morosità, anche ai contratti di comodato di beni immobili e di affitto di azienda», dall'altro che «entro tali limiti modificando dunque l'articolo 657 cpc». I lavori preparatori consentono, unitamente al criterio dell'elemento letterale, di svelare la ratio legis, senza tuttavia sovrapporsi alla sua volontà obiettiva. Muovendo da tali premesse, la Corte ha dunque precisato il seguente principio di diritto «a seguito delle modifiche introdotte nell'articolo 657 c.p.c. dal d.lgs. numero 149 del 2022, il procedimento speciale di intimazione di sfratto per morosità di cui all'articolo 658 c.p.c. è applicabile anche al contratto di affitto di azienda o di ramo di azienda che comprenda uno o più beni mobili», evidenziando, quindi, che l'estensione si giustifica se nell'azienda o nel ramo sia compreso almeno un immobile, trattandosi di dato comune ad ogni altra ipotesi considerata, come reso evidente dall'espresso riferimento al «comodatario di beni immobili». Infine, nel decisum è stato dato atto che il recente Decreto correttivo numero 164, pubblicato in G.U. dell' 11 novembre 2024 ha modificato l'articolo 658 c.p.c. con l'espressa contemplazione della situazione dell'affitto di azienda, così confermando l'orientamento della stessa Corte.
Presidente Frasca Relatore Saija Fatti di causa 1. La Box Burgers Srl intimò alla Masi Srls sfratto per morosità, contestualmente citandola per la convalida davanti al Tribunale di Napoli, in relazione a contratto di affitto di ramo d'azienda, per il mancato pagamento di canoni scaduti, comprensivi del canone di locazione dell'immobile nel quale è esercitata l'attività, oltre accessori, per il complessivo importo di Euro 18.509,83. L'intimata si oppose, preliminarmente eccependo l'inapplicabilità al rapporto de quo del procedimento speciale di convalida di sfratto. 2. Con ordinanza in data 20 dicembre 2023 l'adito Tribunale ha disposto il rinvio pregiudiziale degli atti alla Corte di cassazione, ai sensi dell'articolo 363-bis c.p.c., per la risoluzione della seguente questione di diritto se la procedura sommaria per convalida di sfratto per morosità di cui all'articolo 658 cod. proc. civ. sia o meno applicabile al contratto di fitto di azienda ovvero al contratto di fitto di ramo di azienda . Nel motivare circa la sussistenza dei presupposti del rinvio ha in particolare evidenziato, quanto alle gravi difficoltà interpretative poste dalla questione, che in tema di procedimento sommario per convalida, regolato dagli articoli 657 ss. cod. proc. civ., la legge 26 novembre 2021, numero 206 recante Delega al Governo per l'efficienza del processo civile e per la revisione della disciplina degli strumenti di risoluzione alternativa delle controversie e misure urgenti di razionalizzazione dei procedimenti in materia di diritti delle persone e delle famiglie nonché in materia di esecuzione forzata , all'articolo 1, comma 5, lett. r , ha espressamente previsto che nell'esercizio della delega il decreto o i decreti legislativi recanti modifiche al codice di procedura civile in materia di processo dovessero, tra l'altro, estendere l'applicabilità della procedura di convalida, di licenza per scadenza del contratto e di sfratto per morosità anche ai contratti di comodato di beni immobili e di affitto d'azienda l'articolo 3, comma 46, lett. a , del D.Lgs. 10 ottobre 2022, numero 149 c.d. Riforma Cartabia , in attuazione della indicata legge delega, ha modificato l'articolo 657 c.p.c., inserendo al primo comma, dopo le parole può intimare al conduttore le parole al comodatario di beni immobili, all'affittuario di azienda , ma ha lasciato tuttavia immutato il secondo comma del medesimo articolo nonché l'articolo 658 cod. proc. civ. la relazione illustrativa alla riforma Cartabia, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale numero 245/22, all'articolo 3, comma 46, lett. a testualmente recita In attuazione del principio contenuto nel comma 5, lett. r si è estesa la applicabilità del procedimento di convalida, di licenza per scadenza del contratto e di sfratto per morosità, anche ai contratti di comodato di beni immobili e di affitto di azienda, entro tali limiti modificando dunque l'articolo 657 c.p.c. il procedimento sommario per convalida di sfratto è caratterizzato dalla ristrettezza del suo raggio applicativo, limitato tanto con riguardo ai rapporti contenziosi assoggettabili quanto ai fatti giustificativi di tutela finita locazione, morosità e cessazione della locazione d'opera ex articolo 659 c.p.c. , costituendo esso eccezione al principio generale che il riconoscimento dei diritti deve avvenire secondo le forme del processo ordinario di cognizione sulla scorta di tali considerazioni parte della giurisprudenza di merito e della dottrina ha ritenuto che il procedimento di sfratto per morosità previsto dall'articolo 658 cod. proc. civ., e per taluni anche quello per finita locazione previsto dal secondo comma dello stesso articolo 657, siano esperibili soltanto con riguardo ai contratti di locazione di immobili urbani e che siano dunque esclusi dal loro campo di applicazione, tra gli altri, l'affitto di azienda o di ramo d'azienda ancorché comprendenti un immobile si osserva in tal senso che, se è testualmente previsto che possa intimarsi licenza prima della scadenza del contratto di affitto di azienda o di ramo di azienda ex articolo 657, primo comma, cod. proc. civ., non è possibile estendere a tali rapporti il comma secondo, in assenza di esplicito testuale riferimento normativo sfratto per già cessato contratto di affitto di azienda per difetto testuale genetico risalente alla legge delega altra parte della dottrina e della giurisprudenza ha al contrario rilevato che 'ponendo a confronto i due articoli che disciplinano il procedimento di sfratto l'articolo 657 c.p.c. e l'articolo 658 c.p.c. emerge come nell'articolo 657 c.p.c., relativo alla finita locazione nella sua versione ante modifica, si faccia menzione, oltre che del conduttore, anche dell'affittuario coltivatore diretto, del mezzadro e del colono, soggetti tutti, questi ultimi, che non vengono citati nel successivo articolo 658 c.p.c., relativo alla morosità, in cui si richiama il solo conduttore , facendo tuttavia riferimento alle modalità stabilite nell'articolo precedente ', ragione per cui è apparso più corretto interpretare il sostantivo conduttore in senso ampio ed a considerare utilizzabile pacificamente lo sfratto per morosità anche per affittuario coltivatore diretto, mezzadro e colono secondo tale orientamento è dunque lecito concludere che il legislatore delegato abbia ritenuto di adottare la stessa tecnica normativa utilizzata nel testo vigente ante modifica, in cui l'elencazione delle fattispecie contrattuali assoggettabili alla procedura di sfratto è contenuta nell'articolo 657 c.p.c. mentre il successivo articolo 658 c.p.c., limitandosi a richiamare le modalità stabilite nell'articolo precedente , utilizza in senso estensivo i due sostantivi locatore e conduttore diversamente opinando -si osserva rimarrebbe privo di senso il secondo comma dell'articolo 658 c.p.c., che fa riferimento ad ipotesi in cui il canone consiste in derrate , fattispecie quest'ultima non certo applicabile al rapporto locativo ma tipica dell'affitto di fondi rustici articolo 1639 c.c. , della mezzadria articolo 2141 c.c. e della colonia parziaria articolo 2164 c.c. . 3. La Prima Presidente, con decreto del 14 febbraio 2024 pubblicato, al pari del provvedimento che ha disposto il rinvio pregiudiziale, ai sensi dell'articolo 137-ter disp. att. c.p.c. , ha dichiarato ammissibile la questione e l'ha assegnata alla Terza sezione civile per l'enunciazione del principio di diritto. Il decreto della Prima Presidente ha verificato la sussistenza delle condizioni di cui al primo comma dell'articolo 363-bis c.p.c. in punto di pregiudizialità della risoluzione della questione con riguardo all'esito, in termini di ammissibilità o meno, della citazione introduttiva del procedimento per convalida di sfratto apprezzabilità, prima facie , di gravi difficoltà interpretative, testimoniata dai differenti orientamenti dei giudici di merito che si sono cimentati al riguardo in assenza di specifici precedenti di legittimità anche rispetto all'assetto ordinamentale precedente , la scelta tra due soluzioni contrapposte implicanti operazioni ermeneutiche non certamente piane nella specie, l'una più aderente al testo normativo dettato dal D.Lgs. numero 149 del 2022 e l'altra fondata su una lettura estensiva, sorretta dall'intenzione manifestata dal legislatore delegante legge numero 206 del 2021 , ma che non ha trovato rispondenza in sede delegata suscettibilità della riproposizione della medesima questione in numerosi giudizi. 4. Il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore generale Fulvio Troncone, ha depositato requisitoria scritta, chiedendo sia enunciato il seguente principio di diritto la procedura sommaria per convalida di sfratto per morosità di cui all'articolo 658 c.p.c, non è applicabile al contratto di fitto di azienda ovvero al contratto di fitto di ramo di azienda . La Masi Srls ha depositato memoria. Ragioni della decisione 1. Deve preliminarmente darsi atto della ammissibilità della memoria depositata per la Masi Srls parte intimata nel procedimento a quo , benché redatta da difensore che non risulta iscritto nell'albo speciale degli avvocati abilitati presso le giurisdizioni superiori l'Avv. Paolo Coppola cl. Omissis che assiste la parte nel procedimento davanti al giudice che ha disposto il rinvio pregiudiziale. Valgano al riguardo le seguenti considerazioni. Dalla scarna disciplina dedicata al procedimento dall'articolo 363-bis cod. proc. civ. si ricavano i seguenti dati. Il suo avvio è subordinato alla iniziativa del giudice di merito che, sentite le parti costituite primo comma , ove ritenga motivatamente che ne sussistano le condizioni, dispone rinvio pregiudiziale con ordinanza che è immediatamente trasmessa alla Corte di cassazione , è comunicata alle parti secondo comma, secondo inciso e il cui deposito determina, ipso iure, la sospensione del giudizio a quo. Segue una prima fase, non aperta al contraddittorio delle parti, dedicata ad un primo vaglio di ammissibilità da parte del Primo Presidente e destinata a concludersi con decreto che, in caso di ritenuta ammissibilità del rinvio pregiudiziale, assegna la questione alle sezioni unite o alla sezione semplice per l'enunciazione del principio di diritto terzo comma . Di tale ultima fase il quarto comma dice poi soltanto che deve aver luogo davanti alle sezioni unite o alla sezione semplice in pubblica udienza, con la requisitoria scritta del pubblico ministero e con facoltà per le parti costituite di depositare brevi memorie, nei termini di cui all'articolo 378 . Dispone quindi il quinto comma che con il provvedimento che definisce la questione è disposta la restituzione degli atti al giudice . Ne emerge il disegno di un incidente di legittimità incastonato all'interno di un processo di merito nel quale il contraddittorio si sia già regolarmente instaurato e davanti al quale il processo dovrà comunque poi riprendere il suo corso. I pochi riferimenti alle parti rendono palese che si evoca una già avvenuta costituzione e questa non può che riguardare il processo di merito nella fase che ha portato all'ordinanza che dispone il rinvio. Il procedimento davanti alla Suprema Corte, ad impulso officioso, è bensì aperto al contraddittorio delle parti ma a queste se e come già costituite nel giudizio di merito, secondo i requisiti di difesa tecnica richiesti per quest'ultimo e senza che nemmeno possa, dunque, considerarsi necessario il rilascio di procura speciale ex articolo 365 cod. proc. civ. come del resto si ritiene, per considerazioni analoghe giustificate dalla relativa disciplina, per il procedimento di regolamento di competenza . 2. La questione di diritto, assegnata a questa Sezione a seguito di rinvio pregiudiziale disposto dal giudice del merito ai sensi dell'articolo 363-bis cod. proc. civ., riguarda, in buona sostanza, la valutazione della portata da attribuirsi, sul piano esegetico, alla modifica apportata dall'articolo 3, comma 46, lett. a , del D.Lgs. 10 ottobre 2022, numero 149 c.d. Riforma Cartabia al primo comma dell'articolo 657 c.p.c. Come ricordato nell'ordinanza che ha disposto il rinvio, il legislatore delegato era chiamato dalla legge delega ad estendere l'applicabilità della procedura di convalida, di licenza per scadenza del contratto e di sfratto per morosità anche ai contratti di comodato di beni immobili e di affitto d'azienda articolo 1, comma 5, lett. r, L. numero 206 del 2021 . Tale delega ha trovato corrispondenza nel decreto legislativo numero 149 del 2022 in una sola disposizione, contenuta nell'articolo 3, comma 46, lett. a , che è del seguente testuale tenore 'all'articolo 657, primo comma, dopo le parole può intimare al conduttore, sono inserite le parole al comodatario di beni immobili, all'affittuario di azienda, '. Il dubbio prospettato a fondamento dell'ordinanza e del primo degli orientamenti interpretativi che nella stessa sono menzionati è che tale modifica, riguardando testualmente il solo articolo 657 ed anzi il solo suo primo comma , abbia dato solo parziale attuazione alla delega, estendendo ai contratti di comodato di beni immobili e di affitto d'azienda il solo procedimento di convalida di licenza per finita locazione e non anche il procedimento di convalida di sfratto per morosità disciplinato dall'articolo 658 e neppure -si dice quello di sfratto per finita locazione, previsto dal secondo comma dello stesso articolo 657 cod. proc. civ. 3. Tale dubbio deve essere sciolto in favore della seconda delle soluzioni interpretative prospettate dall'ordinanza del giudice campano e, dunque, nel senso che, in realtà, la delega debba ritenersi pienamente e completamente attuata. Ragioni testuali e sistematiche militano, infatti, nel senso di attribuire alla riferita sia pur limitata interpolazione del testo normativo originario l'effetto di estendere ai nuovi soggetti contrattuali tutte le disposizioni del capo II intitolato Del procedimento per convalida di sfratto , sempreché compatibili con i caratteri strutturali del tipo contrattuale cui essi si riferiscono limite intrinseco che ovviamente esclude che una intimazione di sfratto per morosità possa mai darsi rispetto ad un comodato precario . 4. Il fatto che la modifica abbia riguardato il solo articolo 657 e si sia risolta non già in una sua riformulazione integrale ma nel mero inserimento nell'elenco delle tipologie di contraenti già contemplate dal primo comma di tale disposizione conduttore, affittuario coltivatore diretto, mezzadro, colono delle altre due figure del comodatario di beni immobili e dell' affittuario di azienda è scelta di tecnica legislativa che tende evidentemente a o sortisce comunque l'effetto di lasciare inalterata la struttura complessiva della disciplina del procedimento speciale di convalida quale organicamente e complessivamente delineata da tutte le disposizioni che compongono il capo II, in modo da fruire così dei reciproci richiami, espliciti o impliciti, che all'interno del capo emergono tra una disposizione e l'altra, anche in ragione della interpretazione delle stesse quale consolidata nel tempo. 5. In tal senso, conviene anzitutto rimarcare che il secondo comma dell'articolo 657 cod. proc. civ. Può altresì intimare lo sfratto, con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto, se, in virtù del contratto stesso o per effetto di atti o intimazioni precedenti, è esclusa la tacita riconduzione , relativo alla intimazione di sfratto per finita locazione, non ripete né per ampliarla, né per circoscriverla l'elencazione dei soggetti contrattuali considerati nel primo comma, ma anzi omette di indicare sia il soggetto della frase, sia il complemento di termine ossia i soggetti attivo e passivo dell'azione ivi prevista, intimazione di sfratto , nell'evidente sottinteso che questi sono esattamente gli stessi già indicati nel primo comma. 6. Diversamente l'articolo 658 c.p.c. Il locatore può intimare al conduttore lo sfratto con le modalità stabilite nell'articolo precedente anche in caso di mancato pagamento del canone di affitto alle scadenze indica espressamente tali elementi della struttura logica della proposizione normativa e lo fa in termini apparentemente più circoscritti rispetto a quelli considerati nell'articolo 657 c.p.c., facendo espresso riferimento da un lato al solo locatore , dall'altro al solo conduttore . Non è possibile però attribuire a tale scelta lessicale l'intento, già nell'impianto originario, di escludere dalla portata della norma le figure contrattuali diverse da quelle relative alla locazione di immobili. 6.1. Valga in tal senso anzitutto considerare che l'indicazione del soggetto attivo dell'azione nella figura del locatore è normativamente riferibile non solo alla locazione di immobili ma anche all'affitto di beni produttivi v. articolo 1617 cod. civ. e dei fondi rustici v. articolo 1632,1633,1638,1640,1642,1645,1649,1650,1652,1653 cod. civ. articolo 7, 11 – 16 L. 11 febbraio 1971, numero 11 articolo 4-bis, 5,9,14,16,17,20 - 21,48 L. 3 maggio 1982, numero 203 , dal momento che quella alternativa di concedente è riservata alla mezzadria articolo 2141 c.c. e alla colonia articolo 2164 c.c. . È, dunque, giocoforza ritenere che nella norma nuova dell'articolo 657, primo comma, quel termine si debba ormai riferire pure alla fattispecie dell'affitto di azienda. Questa considerazione rende il mancato mutamento dell'articolo 658 quanto alla figura del lato passivo nel conduttore del tutto inidoneo a giustificare a che per locatore anche in tale norma non si debba intendere anche chi affitta l'azienda b che per mancato pagamento del canone d'affitto non si debba intendere anche il mancato pagamento del canone dell'affitto di azienda. Si appalesa a tal fine insufficiente l'evocazione della figura del solo conduttore , conservata nella norma, pur se posta a fronte della distinzione fra conduttore ed affittuario emergente nel primo comma dell'articolo 657, emergendo quella figura comunque nel Codice Civile nelle norme generali sulla locazione, comprensive anche della locazione di cosa produttiva e, dunque, anche dell'affitto di azienda, dovendosi dunque considerare inidonea ad essere intesa come non riferibile all'affittuario. 6.2. Non si è, del resto, mai dubitato che l'articolo 658 cod. proc. civ. contemplasse tra i soggetti considerati anche il locatore nei confronti dell'affittuario coltivatore diretto, del mezzadro e del colono. L'inoperatività in tali casi dei poteri attribuiti al Pretore nella fase sommaria è stata piuttosto affermata Cass. 04/01/2000, numero 17 27/02/1995, numero 2236 29/04/1993, numero 5025 11/12/1991, numero 13376 13/01/1987, numero 155 27/05/1975, numero 2140 06/09/1969, numero 3075 18/01/1969, numero 121 17/10/1964, numero 2614 per ragioni legate alla riconduzione di tutte le controversie in materia di contratti agrari, sia sotto il profilo della genesi che del funzionamento che della cessazione, alla competenza esclusiva della sezione specializzata agraria del Tribunale, in forza delle disposizioni di cui agli articolo 26, L. 11 febbraio 1971, numero 11 47, L. 3 maggio 1982, numero 203 9 e 10, L. 14 febbraio 1990, numero 29. 6.3. Infine, inequivoco indice testuale del fatto che, con il limitato riferimento al locatore e al conduttore, non si è inteso ridurre la platea dei destinatari del procedimento rispetto a quelli considerati dall'articolo 657 è dato dal riferimento alle derrate contenuto nel secondo comma dell'articolo 658 cod. proc. civ. Se il canone consiste in derrate, il locatore deve dichiarare a norma dell'articolo 639 la somma che è disposto ad accettare in sostituzione , il quale evidentemente postula ipotesi in cui il canone consiste in derrate, il che può concepirsi solo con riferimento all'affitto di fondi rustici articolo 1639 c.c. , alla mezzadria articolo 2141 c.c. e alla colonia parziaria articolo 2164 c.c. . 7. Se dunque, nel consolidato assetto interpretativo delle norme del capo II, la definizione dell'ambito applicativo delle diverse disposizioni che lo compongono andava ricavata per tutte dall'elencazione contenuta nel primo comma dell'articolo 657 cod. proc. civ., appare evidente che proprio la tecnica adottata dal legislatore delegato per dare attuazione alla delega, consistita nel mero chirurgico inserimento in quella elencazione di altre due tipologie di contraenti, abbia avuto lo scopo e comunque l'effetto di lasciare inalterato e, anzi di sfruttare, quel sistema di richiami e i relativi effetti. Si consideri del resto che, ove invece la modifica fosse stata operata attraverso una testuale modifica anche del secondo comma dell'articolo 657 cod. proc. civ. e del primo comma dell'articolo 658 cod. proc. civ., attraverso la ripetuta specificazione dell'ambito soggettivo di riferimento di ciascuna di quelle disposizioni, allora sì che quel meccanismo ne sarebbe rimasto alterato e sarebbe stato necessario riconsiderare espressamente anche le altre tipologie che altrimenti avrebbero potuto considerarsi escluse. 8. Tutto ciò conduce a ritenere che non si tratti nemmeno di sottoporre l'articolo 658 cod. proc. civ. ad una interpretazione estensiva comunque consentita anche in caso di norme, quale quelle in esame, eccezionali, per le quali vige solo il divieto di interpretazione analogica, ex articolo 14 della Preleggi , ma piuttosto di operare una interpretazione diretta del combinato disposto degli articolo 657, primo comma nel testo modificato dall'articolo 3, comma 46, lett. a, D.Lgs. numero 149 del 2022 e dell'articolo 658 c.p.c., sul presupposto, come visto giustificato da indici testuali e sistematici e dato in precedenza per pacifico in dottrina e giurisprudenza, che il secondo ripeta dal primo la delimitazione del proprio ambito applicativo. 9. Non può condividersi, pertanto, l'avviso fatto proprio anche dal P.G. nelle sue conclusioni secondo cui la questione nascerebbe da una dimenticanza del legislatore delegato per avere questi normato meno di quanto era stato delegato a fare. In realtà, per le ragioni esposte, deve ritenersi che non vi sia stato affatto un cattivo adempimento della delega, bensì una scelta consapevole nel senso della inutilità di intervenire sull'articolo 658 c.p.c. Cadono, pertanto, anche gli altri argomenti spesi nella requisitoria a favore della opposta soluzione. Non si tratta, infatti, di ampliare in via interpretativa l'ambito d'applicazione di un procedimento di restrittiva applicazione ai casi espressamente considerati bensì di prendere atto che, per le ragioni esposte, l'enucleazione pur tassativa di detti casi non ricade sotto discipline diverse ma deve unitariamente ricavarsi dal combinato disposto degli articolo 657 e 658 cod. proc. civ., di guisa che l'ampliamento delle figure elencate nel primo vale a delineare necessariamente, negli stessi limiti, l'ambito applicativo del secondo salvi naturalmente i limiti intrinseci di compatibilità di cui già s'è detto a proposito del comodato . 10. Soccorre in tal senso anche l'illustrazione della ratio legis espressa nella relazione al testo della riforma, là dove si legge, da un lato, che In attuazione del principio contenuto nel comma 5, lett. R si è estesa la applicabilità del procedimento di convalida, di licenza per scadenza del contratto e di sfratto per morosità, anche ai contratti di comodato di beni immobili e di affitto di azienda , dall'altro, che entro tali limiti modificando dunque l'articolo 657 c.p.c. . Alla luce di quanto sopra esposto a proposito della riferibilità dell'articolo 658 c.p.c. anche all'affitto agrario, le due proposizioni non possono considerarsi in contrasto tra loro ma, al contrario, in perfetta consequenzialità, dovendosi leggere la seconda parte alla luce della prima, come se dicesse In attuazione del principio contenuto nel comma 5, lett. r si è estesa la applicabilità del procedimento di convalida, di licenza per scadenza del contratto e di sfratto per morosità, anche ai contratti di comodato di beni immobili e di affitto di azienda e, pertanto, si è in tal senso modificato l'articolo 657 c.p.c., cui rinvia il successivo articolo 658 c.p.c. in tema di sfratto per morosità . 11. Va in proposito rammentato che i lavori preparatori consentono, unitamente al criterio dell'elemento letterale, di svelare la ratio legis cfr. Cass. 18/03/1989, numero 1381 , con l'unico limite che nella specie, per quanto detto, non può considerarsi valicato che la volontà da essi emergente non può sovrapporsi alla volontà obiettiva della legge quale risultante dal dato letterale e dalla intenzione del legislatore come oggettivata nella norma Cass. 21/05/1988, numero 3550 07/04/1983, numero 2454 . 12. Le conclusioni dell'esposto ragionamento non mutano se si ha riguardo al contratto di affitto di ramo d'azienda quest'ultimo, infatti, costituendo una articolazione di un più grande complesso aziendale ma tuttavia strutturalmente e funzionalmente autonoma, non ha una oggettività giuridica che presenti caratteristiche che ne rendano necessaria una considerazione distinta ai fini in discorso. 13. Varrà piuttosto precisare che l'estensione del procedimento speciale all'affitto di azienda o di ramo d'azienda si giustifica se e in quanto come accade nel caso di specie nell'azienda o nel ramo d'azienda posto ad oggetto del contratto sia compreso anche almeno un immobile, trattandosi di dato comune ad ogni altra ipotesi considerata e segnatamente anche di quelle inserite in sede di modifica, come reso evidente dall'espresso riferimento al comodatario di beni immobili . Del tutto condivisibilmente il P.G. osserva al riguardo, nella sua requisitoria, che 'diversamente, non è ab ovo concepibile il ricorso al divisato procedimento speciale infatti, come segnalato in dottrina, le espressioni licenza e sfratto non sono riferibili ai beni mobili e l'articolo 665 c.p.c., nel far riferimento all'ordinanza di rilascio, rimanda all'esecuzione forzata per rilascio concernente un bene immobile di cui al comb. disp. articolo 605,608 c.p.c. E ciò pur nella consapevolezza che, come afferma Cass. 8 agosto 1997, numero 7361, nell'affitto di azienda, lo stesso immobile è considerato non nella sua individualità giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi del complesso dei beni mobili ed immobili legati tra loro da un vincolo di interdipendenza e complementarità per il conseguimento di un determinato fine produttivo, così che oggetto del contratto risulta proprio il complesso produttivo unitariamente considerato, secondo la definizione normativa di cui all'articolo 2555 cod. civ.' 14. Alla questione di diritto posta con l'ordinanza di rinvio pregiudiziale deve, dunque, darsi risposta nei termini di cui al dispositivo. Il Tribunale di Napoli, al quale vanno restituiti gli atti, dovrà ad essa conformarsi nella decisione della causa. 15. Si rileva, peraltro, che in Gazzetta Ufficiale dell'11 dicembre 2024 è stato pubblicato il decreto legislativo numero 164, recante la data del 31 ottobre 2024, con cui l'articolo 658 c.p.c. viene modificato con l'espressa contemplazione della situazione dell'affitto di azienda. La nuova norma entrerà in vigore il decimoquinto giorno successivo alla data di pubblicazione e sarà applicabile, in forza di una disposizione transitoria, quella dell'articolo 7, comma 1, anche ai giudizi introdotti dopo il 28 febbraio 2023, come quello in relazione al quale la Corte è stata sollecitata con il rinvio qui esaminato. Sicché, il giudice di merito comunque potrà applicare la nuova norma. Il fatto che essa non sia ancora in vigore giustifica che ci si debba pronunciare sul rinvio pregiudiziale. 16. Non vi è luogo a provvedere sulle spese sostenute nel procedimento di rinvio pregiudiziale, non sussistendo in relazione ad esso una soccombenza riferibile alla iniziativa delle parti. P.Q.M. La Corte, pronunciando sul rinvio pregiudiziale disposto dal Tribunale di Napoli con ordinanza del 20 dicembre 2023, enuncia il seguente principio di diritto a seguito delle modifiche introdotte nell'articolo 657 c.p.c. dal D.Lgs. numero 149 del 2022, il procedimento speciale di intimazione di sfratto per morosità di cui all'articolo 658 c.p.c. è applicabile anche al contratto di affitto di azienda o di ramo di azienda che comprenda uno o più beni immobili . Dispone la restituzione degli atti al Tribunale di Napoli.