Il negozio con cui, successivamente alla costituzione del condominio, si imprime ad un immobile, ab origine di proprietà di uno dei condomini, il vincolo di destinazione in perpetuo ad alloggio del portiere, non è sussumibile nella categoria delle obbligazioni propter rem, difettando il requisito della tipicità, giacché non esiste una disposizione di legge che contempli l’obbligazione reale tipica di concedere in uso perpetuo un bene immobile.
Con atto di intimazione di sfratto per finita locazione, l'intimante a seguito dell'aggiudicazione all'incanto dell'immobile, intimava al condominio il rilascio di un appartamento sito nell'edificio condominiale ed adibito a casa del portiere in virtù di locazione concessa dall'originario proprietario costruttore con contratto di cui si faceva menzione nel regolamento di condominio. Il condominio si opponeva eccependo che, trattandosi di abitazione del portiere, ed essendo tale destinazione mai stata modificata dal condominio, non poteva considerarsi quella in esame come locazione ad uso abitativo, essendo conduttore il condominio, ma semmai una locazione ad uso diverso dall'abitazione. Il Tribunale rigettava la domanda ritenendo che, in virtù del regolamento di condominio trascritto, l'immobile era gravato da un vincolo di destinazione, configurante un'obbligazione propter rem. Tale vincolo cessava solo con le eventuale cessazione della destinazione e, quindi, nel caso di soppressione del servizio di portierato, nella fattispecie non dimostrata in giudizio. Avverso tale sentenza veniva proposto appello innanzi alla Corte territorialmente competente, la quale confermava la decisione del giudice di primo grado, condividendone la motivazione in diritto. Avverso tale pronuncia veniva proposto ricorso per cassazione dall'appellante, sullo scorta di tre motivi resisteva il condominio con controricorso. Col primo motivo del ricorso, si deduceva la violazione e la falsa applicazione degli articolo 1362,1366 e ss, c.c. in ordine all'interpretazione del regolamento di condominio, dell'articolo 1117 c.c., nonché dell'articolo 112 c.p.c. Si deduceva che l'orientamento richiamato in sentenza risultava superato da un più recente indirizzo che esclude, nell'ipotesi considerata la configurabilità di una obbligazione propter rem. Con il secondo motivo di ricorso, veniva denunciata la violazione e falsa applicazione degli articolo 1574 e ss c.c., dell'articolo 1602 c.c. e dall'articolo 112 c.p.c. Con il terzo motivo il ricorrente denunciava, invece, la violazione e falsa applicazione degli articolo 1362,1363 e ss c.c. e 112 c.c. La Suprema Corte riteneva fondato il primo motivo, con conseguente assorbimento degli altri motivi. Affermava che le obbligazioni propter rem hanno titolo nella legge al pari dei diritti reali e sono caratterizzate dal requisito della tipicità, vale a dire non possono essere liberamente costituite dall'autonomia privata, ma sono ammissibili solo nei casi voluti dalla legge, e cioè quando una norma giuridica consente che in relazione ad un determinato diritto reale ed in considerazione di esigenze permanenti di cooperazione o di tutele di interessi generali, il soggetto si obblighi una prestazione accessoria, che può consistere anche in un facere Cass. civ. numero 16083/2024 e Cass. civ. numero 30302/2022 . L' orientamento restrittivo trova la ragion d'essere nell'esigenza di preservare il più possibile la natura di diritto pieno ed esclusivo della proprietà, quale riflesso del diritto di libertà individuale, onde la sottrazione all'autonomia privata del potere di prevedere liberamente tali obbligazioni al di fuori dei casi tassativamente indicati dalla legge. Né potrebbe sostenersi che la configurabilità di una obbligazione reale possa trovare fonte legale nel disposto dell'articolo 1117 c.c. La materiale assegnazione di una porzione di fabbricato al servizio di portineria potrebbe assumere diverso rilievo nei limiti in cui risulti possibile la costituzione di servitù per destinazione del padre di famiglia, allorchè le opere permanenti destinate all'esercizio della servitù medesima, predisposte dall'unico proprietario, preesistano al momento dell'atto di costituzione del condominio. In difetto di tale elemento, nessuna connotazione di carattere reale può essere attribuita alle altre ipotesi di limitazione con tutte le conseguenze che ne derivano sul piano dell'efficacia dei terzi acquirenti. In conclusione, la Suprema Corte accoglieva il primo motivo, dichiarava assorbiti i rimanenti, cassava con rinvio alla Corte d'Appello in diversa composizione la quale era chiamata a statuire anche sulle spese del giudizio di legittimità.
Presidente Frasca Relatore Iannello Fatti di causa 1. Con atto del 19 novembre 2008 M.G. intimò al condominio di via OMISSIS in OMISSIS sfratto per finita locazione in relazione ad immobile, da lui acquisito a seguito di aggiudicazione all'incanto, sito nell'edificio condominiale e adibito a casa del portiere in virtù di locazione concessa dall'originario proprietario costruttore con contratto del 17 dicembre 1968 di cui si faceva menzione nel regolamento di condominio. Il condominio vi si oppose eccependo che si trattava di abitazione del portiere ex articolo 26 del regolamento detta destinazione non era mai stata modificata dal condominio la fattispecie non poteva essere regolata con gli istituti della locazione per l'esistenza di un vincolo reale, come dimostrato sia dall'aggancio al dollaro del canone sia dalla previsione di una revisione biennale del suo ammontare non poteva comunque considerarsi quella in esame come una locazione ad uso abitativo, essendo conduttore il condominio, ma semmai una locazione ad uso diverso dall'abitazione. 2. Transitato il giudizio alla fase a cognizione piena, il Tribunale, con sentenza numero 13713 del 2012, rigettò la domanda avendo ritenuto che in virtù del regolamento di condominio trascritto, l'immobile era gravato da un vincolo di destinazione, configurante una obbligazione propter rem tale vincolo era connesso alla destinazione dell'immobile a casa del portiere, per cui esso si trasmetteva automaticamente anche agli aventi causa del proprietario e cessava solo con l'eventuale cessazione della destinazione e, quindi, nel caso di soppressione del servizio di portierato, nella specie non dimostrata. 3. Con la sentenza in epigrafe la Corte d'appello ha confermato tale decisione condividendone la motivazione in iure. Ha in tal senso richiamato orientamento risalente di questa Corte secondo cui «le parti dell'edificio condominiale locali per la portineria e per l'alloggio del portiere ecc. indicate al numero 2 dell'articolo 1117 cod. civ. che al pari di quelle indicate ai nnumero 1 e 3 dello stesso articolo sono oggetto di proprietà comune se il contrario non risulta dal titolo sono anche suscettibili, a differenza delle parti dell'edificio di cui ai citati nnumero 1 e 3, di utilizzazione individuale in quanto la loro destinazione al servizio collettivo dei condomini non si pone in termini di assoluta necessità pertanto, in relazione ad esse occorre accertare nei singoli casi se l'atto che le sottrae alla presunzione di proprietà comune contenga anche la risoluzione o il mantenimento del vincolo di destinazione derivante dalla loro natura, configurandosi nel secondo caso l'esistenza di un vincolo obbligatorio propter rem fondato su una limitazione del diritto del proprietario e suscettibile di trasmissione in favore dei successivi acquirenti dei singoli appartamenti anche in mancanza di trascrizione peraltro possibile ai sensi dell'articolo 2646 cod. civ. » Cass. numero 11068 del 24/10/1995 numero 5167 del 25/08/1986 v. anche Cass. numero 4435 del 27/03/2001 numero numero 6474 del 25/03/2005 . 3. Avverso tale sentenza Giuseppe M.G. propone ricorso per cassazione affidato a tre motivi, cui resiste il Condominio depositando controricorso. 4. All'esito dell'adunanza camerale del 24 aprile 2024, in vista della quale entrambe le parti avevano depositato memorie, questa Corte, con ordinanza interlocutoria numero 12766 del 09/05/2024, ha disposto il rinvio della causa a nuovo ruolo, perché fosse trattata in pubblica udienza, atteso il rilievo nomofilattico delle questioni poste dal primo motivo. Il P.M. ha depositato conclusioni scritte con le quali ha chiesto l'accoglimento del ricorso. Sono state depositate memorie da entrambe le parti. Ragioni della decisione 1. Con il primo motivo il ricorrente denuncia «violazione e/o falsa applicazione degli articolo 1362,1363 e ss. cod. civ. in ordine alla interpretazione del regolamento di condominio dell'articolo 1117 cod. civ. nonché dell'articolo 112 cod. proc. civ. in relazione all'articolo 360 comma 1 numero 3 cod. proc. civ. omessa insufficiente e contraddittoria motivazione ex articolo 360 comma 1 numero 3 e 5 cod. proc. civ.». Deduce in sintesi che l'orientamento richiamato in sentenza risulta superato da più recente indirizzo che esclude, nell'ipotesi considerata, la configurabilità di una obbligazione propter rem il principio applicato dalla Corte di merito richiede comunque l'accertamento, nella specie mancato, che le parti abbiano voluto creare un vincolo non limitato alla durata del contratto di locazione, bensì legato alla durata della destinazione di servizio dell'appartamento ossia del servizio di portierato, verificando se effettivamente la volontà fosse stata quella di costituire e mantenere in perpetuo tale funzione di strumentalità ai fini dell'opponibilità di un vincolo quale quello affermato in sentenza, ne sarebbe stata necessaria la trascrizione mediante l'indicazione, in apposita nota distinta da quella dell'atto di acquisto in forza dell'art 17, comma 3, della legge 27 febbraio 1985, numero 52 , delle specifiche clausole limitative, ex articolo 2659, primo comma, numero 2, e 2665 c.c., non essendo, invece, sufficiente, il generico rinvio al regolamento condominiale. 2. Con il secondo motivo il ricorrente denuncia «violazione e/o falsa applicazione degli articolo 1574 e ss. cod. civ. dell'articolo 1602 cod. civ. dell'articolo 112 cod. proc. civ., in relazione all'articolo 360 numero 3 cod. proc. civ.». Rileva che, contraddicendo la prima parte della motivazione, la Corte d'appello ha affermato peraltro conformemente a quanto dedotto con l'atto d'appello che «il contratto locativo stipulato tra il proprietario esclusivo dell'alloggio originariamente destinato al portiere ed il condominio ad uso di abitazione del portiere non può essere inquadrato in nessuna delle categorie di cui alla legge 27 luglio 1978, numero 392, per uso abitativo o per uno degli usi di cui all'articolo 27 restando quindi regolato dalla disciplina ordinaria e residuale del codice civile» osserva, infatti, che detto principio postula non l'affermazione ma la negazione del vincolo perpetuo di destinazione. 3. Con il terzo motivo il ricorrente denuncia, in subordine, «violazione e/o falsa applicazione degli articolo 1362,1363 e ss. c.c. in ordine alla interpretazione del regolamento di condominio dell'articolo 112 cod. proc. civ. in relazione all'articolo 360 numero 3 cod. proc. civ.». Contesta l'affermazione secondo cui il vincolo di destinazione persiste fino alla soppressione del servizio di portierato, osservando che oggetto del presunto vincolo non è tale servizio, il quale può realizzarsi sia con la concessione in godimento dell'alloggio sia senza tale concessione, bensì l'alloggio abitativo del portiere, discendendone che non la sola sospensione del servizio di portierato ma anche la sua adozione senza previsione del diritto all'alloggio determinano la cessazione del vincolo di destinazione. 4. Il primo motivo è fondato in relazione alla prima censura e deve portare alla cassazione della sentenza impugnata, con conseguente assorbimento della seconda censura dedotta con il primo motivo e degli altri motivi. L'orientamento richiamato a fondamento della sentenza impugnata risulta invero superato da più recente indirizzo più volte affermato dalla Seconda Sezione di questa Corte, anche in fattispecie assai similari, e cui questo Collegio, condividendolo, intende dare continuità secondo il quale il negozio con cui, successivamente alla costituzione del condominio, si imprime ad un immobile, ab origine di proprietà di uno dei condomini, il vincolo di destinazione in perpetuo ad alloggio del portiere, non è sussumibile nella categoria delle obbligazioni propter rem, difettando il requisito della tipicità, giacché non esiste una disposizione di legge che contempli l'obbligazione reale tipica di concedere in uso perpetuo un bene immobile Cass. numero 26987 del 24/10/2018 ma v. già Cass. numero 4572 del 26/02/2014 principio ripreso e confermato, in motivazione, da Cass. 18/06/2020, numero 11802 Cass. 14/10/2022, numero 30302 v. anche da ultimo, in motivazione, Cass. numero 16083 del 10/06/2024 . Si osserva infatti che le obbligazioni propter rem hanno titolo nella legge, al pari dei diritti reali, e sono caratterizzate oltre che dall'accessorietà e dall'ambulatorietà dal lato soggettivo passivo , dal requisito della tipicità, vale a dire non possono essere liberamente costituite dall'autonomia privata, ma sono ammissibili solo nei casi voluti dalla legge, e cioè quando una norma giuridica consente che, in relazione ad un determinato diritto reale ed in considerazione di esigenze permanenti di cooperazione o di tutela di interessi generali, il soggetto si obblighi ad una prestazione accessoria, che può consistere anche in un facere così, in motivazione, Cass. 02/01/1997, numero 8 l'orientamento restrittivo, affermatosi a partire dagli anni '50 Cass. 18/01/1951, numero 141 , trova la ragion d'essere nell'esigenza di preservare il più possibile la natura di diritto pieno ed esclusivo della proprietà, quale riflesso del diritto di libertà individuale, onde la sottrazione all'autonomia privata del potere di prevedere liberamente tali obbligazioni al di fuori dei casi tassativamente indicati dalla legge. 5. Nel dare continuità a tale indirizzo, che peraltro riprende come visto un orientamento restrittivo ancor più risalente, pare opportuno fare alcune precisazioni. Ad opporsi quale limite alla possibilità, per i privati, di costituire autonomamente obbligazioni reali, non è il principio di tipicità dei diritti reali. L'obbligazione propter rem, infatti, secondo la ricostruzione operata dalla prevalente dottrina, in nulla differisce da una normale obbligazione se non per l'inerenza al bene, la quale non ne fa derivare alcun carattere di realità ma individua soltanto un aspetto non essenziale per la sua connotazione, quale l'individuazione del soggetto obbligato di qui, peraltro, il carattere dell'ambulatorietà, intesa come mutamento dell'obbligato in virtù del trasferimento del diritto reale. Ne discendono importanti conseguenze sul regime di responsabilità previsto per le ipotesi di inadempimento l'obbligazione propter rem non è infatti assistita da nessuna garanzia reale sul bene gravato, potendo il creditore rivalersi unicamente sul patrimonio dell'obbligato. La motivazione alla base dell'inconfigurabilità di obbligazioni reali atipiche è piuttosto -e soltanto da rinvenire essenzialmente nell'impossibilità, in capo ai singoli, di incidere sulla posizione giuridico-economica del terzo indipendentemente da una sua determinazione di volontà, vincolo che, dunque, deve necessariamente discendere da una disposizione normativa. L'intangibilità della sfera giuridica del terzo a prescindere dalla sua accettazione, dunque, oltre a costituire un limite alla creazione di oneri reali, risulta altrettanto efficace in relazione all'ammissibilità di un'obbligazione reale atipica. In tale direzione si è da sempre in prevalenza espressa la dottrina e in larga prevalenza anche la giurisprudenza, la quale, a partire dagli anni cinquanta, ha seguito costantemente un orientamento volto ad escludere che le obbligazioni propter rem risultino liberamente costituibili da soggetti privati v. ex aliis Cass. 18/01/1951, numero 141 07/09/1978, numero 4045 20/08/1993, numero 8797 02/01/1997, numero 8 indirizzo, come detto, solo intervallato dai contrari precedenti richiamati nella sentenza della Corte partenopea, ma ripreso dalle più recenti citate pronunce. Né potrebbe sostenersi che la configurabilità di una obbligazione reale possa trovare fonte legale nel disposto dell'articolo 1117 cod. civ Uno sguardo alle ipotesi di obbligazioni reali normalmente ravvisate nel Codice, quali ad esempio le prestazioni positive a carico del titolare del fondo servente articolo 1030 cod. civ. o la contribuzione dei comproprietari alle spese necessarie per la conservazione ed il godimento della cosa comune articolo 1104 e 1123 cod. civ. , mostra chiaramente la loro alterità rispetto all'articolo 1117, nel quale nessuna prestazione è esplicitamente contemplata. 6. Mette conto, tuttavia, osservare che il vincolo di destinazione ravvisato dalla Corte d'appello con riferimento all'ipotesi, ricorrente nella casistica, di locale di proprietà esclusiva destinato ad alloggio del portiere, potrebbe in astratto ricevere una più appropriata qualificazione giuridica riconducendolo ad un rapporto di servitù, in virtù degli obblighi negativi sottesi a tale destinazione in tale prospettiva, v. Cass. numero 16083 del 2024, cit. numero 30302 del 2022, cit. . Tale servitù, tuttavia, deve pur sempre rinvenire la sua fonte in un apposito titolo, debitamente trascritto, dal quale risulti la volontà di restringere permanentemente i poteri normalmente connessi alla proprietà di quel bene e ad assicurare correlativamente particolari vantaggi ed utilità alle altre unità immobiliari ed alle parti comuni, assumendo perciò carattere di realità, sì da inquadrarsi nello schema delle servitù ovvero nell'acquisto mediante usucapione Cass. numero 30302 del 2022, cit. . In assenza di tali presupposti, la materiale assegnazione di una porzione di fabbricato al servizio di portineria potrebbe assumere diverso rilievo nei limiti in cui risulti possibile la costituzione di servitù per destinazione del padre di famiglia, allorché le opere permanenti destinate all'esercizio della servitù medesima, predisposte dall'unico proprietario, preesistano al momento dell'atto di costituzione del condominio di modo che, nell'ipotesi in cui l'unico proprietario del fabbricato provveda ad un'espressa esclusione della condominialità dei beni adibiti a portineria ed alloggio del portiere, tale riserva non può tuttavia risultare idonea ad evitare la costituzione di una servitù in favore delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, per gli effetti dell'articolo 1062 cod. civ. v. in tal senso, Cass. numero 30302 del 2022, cit. e ivi richiamata, Cass. 22/06/2022, numero 20145 . In difetto di tali elementi ─ nel caso di specie, non emergenti dagli accertamenti operati dal giudice a quo, il quale si limita a menzionare la previsione contenuta nel decreto di trasferimento secondo cui l'alloggio, oggetto del presente giudizio, «è adibito a casa del portiere» ─ nessuna connotazione di carattere reale può essere attribuita alle altre ipotesi di limitazione, stante i confini dell'autonomia privata sopra analizzati, con tutte le conseguenze che ne derivano sul piano dell'efficacia per i terzi acquirenti. 5. La sentenza impugnata deve dunque essere cassata, con rinvio al giudice a quo al quale va anche demandato il regolamento delle spese del presente giudizio. La cassazione con rinvio non esclude che, sulla base della situazione processuale emersa dal contraddittorio, la corte di rinvio possa verificare se ricorrono le altre ipotesi di qualificazione del vincolo sopra prospettate in astratto. P.Q.M. accoglie il primo motivo di ricorso, nei termini di cui in motivazione dichiara assorbiti i rimanenti cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto rinvia ad altra Sezione della Corte d'appello di Napoli, comunque in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche al regolamento delle spese del presente giudizio di legittimità.