Nel condominio una parte è condominiale laddove viene ravvisato un rapporto di accessorietà necessaria che lega parti comuni a parti private. Tale condizione è presunta qualora sussistano gli elementi, in forza della cosiddetta presunzione di condominialità. Diversamente, una servitù non può essere presunta, dato che presuppone la sussistenza di un titolo contrario che superi la predetta presunzione di condominialità.
Il caso Alcuni soggetti, proprietari di un immobile adibito a cinema all'aperto, adivano il Tribunale convenendo in giudizio il condominio, in persona dell'amministratore pro tempore, per sentire pronunciare una sentenza di accertamento dell'estraneità del loro immobile al condominio ed ottenere, invece, l'accertamento positivo della esistenza di una servitù di passaggio sull'androne condominiale. Come corollario, naturalmente, la domanda attorea mirava ad ottenere l'esenzione degli stessi dal pagamento delle spese condominiali. Si costituiva in giudizio il condominio, il quale contestava la domanda degli attori e chiedeva invece al decidente, in via riconvenzionale, l'accertamento della qualità di condomini delle controparti e, conseguentemente, la cristallizzazione dell'obbligo di pagamento delle spese condominiali. Il Tribunale adito, in prima battuta, accoglieva la domanda delle parti attrici. Il processo, quindi, giungeva innanzi alla Corte d'Appello di Bologna la quale, sovvertendo l'esito del primo giudizio, dichiarava il rigetto della domanda attorea e l'accoglimento della domanda riconvenzionale del condominio. Alla luce di tale decisione, quindi, per i Giudici di merito gli attori erano a tutti gli effetti condomini e dovevano essere assoggettati alla disciplina dello stabile, compreso il pagamento delle spese condominiali pro quota. La sentenza della Corte d'Appello, tuttavia, veniva impugnata dagli originari attori, che depositavano ricorso per cassazione. La Cassazione rinvia il giudizio alla fase di merito per errori nella decisione di merito e problematiche legate alla legittimazione delle parti a stare in giudizio La decisione della II Sezione della Corte di Cassazione, numero 28266, pronunciata in data 4 novembre 2024, come anticipato dichiarava la nullità della sentenza impugnata e rinvia il giudizio al Tribunale. Quali erano i motivi della decisione? La sentenza in commento, in primo luogo, analizzava i contenuti del ricorso degli attori e del controricorso del condominio. Il Giudice di Legittimità, invero, giudicava potenzialmente meritevoli di accoglimento entrambe le doglianze. Secondo la Cassazione, infatti, la decisione in questione poteva esser data solamente sulla base di una diversa analisi nella parte in fatto. Dal punto di vista del condominio, infatti, gli Ermellini affermavano che vi possa essere una presunzione di condominialità sulle parti comuni in ogni caso in cui una parte comune ed una parte privata siano connesse da un rapporto di strumentalità necessaria. In tal caso i diritti sulle pari comuni articolo 1117 c.c. vengono regolati sulla base dei dettami di cui all'articolo 1118 c.c. con riguardo ai poteri del singolo sulle cose, nonché sulla base dell'articolo 1102 c.c. relativo alla comunione per la gestione dell'utilizzo separato e idiosincratico dei beni stessi. Dal punto di vista della servitù, invece, la Corte aveva modo di affermare che tale situazione, a differenza della condominialità, non fosse presuntiva, e anzi dovesse superare la presunzione di condominialità con titolo contrario, ad esempio recante diversa indicazione nel rogito notarile di acquisto del bene. In buona sostanza, quindi, laddove un bene abbia elementi che lo rendano oggettivamente asservito all'utilizzo di una parte privata, questo ricadrà nel condominio nozione che, notoriamente, ricomprende anche i condomini orizzontali come quello del caso in questione . Tale situazione avrà luogo fino a prova contraria, portata eventualmente dall'esistenza di un titolo recante diversi accorgimenti e regole. La vicenda che ci occupa vedeva da un lato un androne pacificamente utilizzato dal cinema all'aperto per fare transitare gli spettatori, cosa che avrebbe portato a ricomprendere nel condominio tale proprietà. Gli attori, invece, propendevano per la dichiarazione dell'esistenza di una mera servitù di passaggio sul bene, con esenzione dal pagamento delle spese condominiali, portando come sostegno l'esistenza di una dicitura nel rogito. Nel caso in questione, quindi, la Cassazione dettava i principi che il giudice di merito avrebbe dovuto seguire nella sua analisi, specificandoli come segue Laddove, ex articolo 1117 c.c., l'androne condominiale risultasse asservito al corpo di fabbrica sviluppato sul piano orizzontale, questo dovrebbe essere presunto come oggetto di comunione, se il contrario non risultasse dal titolo Cass. numero 4986 del 1977 Cass. numero 1737 del 1968 Il titolo contrario che supera la presunzione di condominialità richiede una complessa e inequivoca dichiarazione di volontà che indichi la decisione di escludere una parte dalla fruizione di beni comuni o, al contrario, riservarli alla stessa in via esclusiva Non vale come titolo contrario la costituzione di una servitù di passaggio, dato che questa non esclude di per sé la condominialità del bene. Questa infatti non è esclusa dal fatto che il condomino sia partecipe dei beni comuni, e anzi costituisce un ampliamento delle normali facoltà del condomino sugli stessi. Per quale ragione, quindi, la Cassazione dichiarava nulla la sentenza impugnata e rinviava le parti al giudizio di merito, indicando i predetti principi decisionali ai quali si sarebbe dovuto attenere il giudice? La ragione è la seguente nel proporre il giudizio di esclusione dal condominio e accertamento della servitù di passaggio, gli attori non avrebbero dovuto convenire il giudizio il condominio in persona dell'amministratore, bensì tutti i singoli condomini, che sono l'unica parte che può essere legittimata passiva di tali domande Cass. numero 4697 del 2020 . Parimenti, e in senso contrario, l'amministratore, che aveva proposto domanda riconvenzionale di accertamento dell'appartenenza al condominio degli attori, non aveva la legittimazione attiva per farlo, e tale domanda avrebbe dovuto essere posta – nuovamente – dagli altri condomini. Alla luce di tali carenze nel contraddittorio, quindi, la Cassazione dichiarava la nullità della sentenza e rimetteva il giudizio nuovamente al grado di merito.
Presidente Falaschi Relatore Scarpa Fatti di causa 1. C.M., C.R., C.A., D.E. e G.C., gli ultimi due quali aventi causa di C.R., hanno proposto ricorso notificato il 23 aprile 2019 ed articolato in quattro motivi avverso la sentenza numero 369/2019 della Corte d'appello di Bologna, depositata il 5 febbraio 2019. N.F., N.C. e C.V. hanno proposto ricorso avverso la stessa sentenza anch'esso avviato per la notifica il 23 aprile 2019, articolato invece in otto motivi. Resiste con distinti controricorsi il Condominio OMISSIS , sito in OMISSIS , Corso OMISSIS . 2. C.M., C.R. e C.A. convennero il Condominio OMISSIS , dichiarando di essere comproprietarie dell'immobile sito in OMISSIS , Corso OMISSIS di OMISSIS , identificato catastalmente al foglio OMISSIS , nonché, unitamente a N.F., N.C. e C.V., dell'immobile destinato a cinema all'aperto, parimenti sito in Corso OMISSIS , identificato catastalmente al foglio OMISSIS , e chiedendo di accertare che tali unità immobiliari siano estranee al condominio, e piuttosto avvantaggiate da servitù prediale gravante sull'androne dell'edificio condominiale, e quindi non obbligate a partecipare alle spese per le parti comuni. Il convenuto Condominio OMISSIS propose domanda riconvenzionale per sentir accertare la qualità di condomine in capo alle attrici e perciò anche di obbligate a concorrere alle spese per la manutenzione dell'androne e dell'ingresso. Furono chiamate in causa altresì le altre comproprietarie N.F., N.C. e C.V., che chiesero il rigetto delle domande del Condominio OMISSIS . L'adito Tribunale di OMISSIS , con sentenza del 27 febbraio 2013, accolse le domande delle attrici e respinse le domande del Condominio OMISSIS , escludendo l'esistenza di un condominio unitario. La Corte d'appello di Bologna, riformando la sentenza di primo grado in parziale accoglimento del gravame avanzato dal Condominio OMISSIS , ha affermato che C.M., C.R., C.A., N.F., N.C. e C.V., comproprietarie dell'immobile sito in Corso OMISSIS , identificato catastalmente al foglio OMISSIS , sono tenute a partecipare alle spese di manutenzione e conservazione dell'androne condominiale in misura pari a 2/3 del totale, così come stabilito nell'atto notaio G. del 2 febbraio 1953. La Corte d'appello ha altresì affermato che ad escludere l'appartenenza al condominio dell'immobile in particolo OMISSIS , destinato a cinema all'aperto, valesse, quale titolo contrario agli effetti dell'articolo 1117 c.c., l'atto per rogito B./F. del 14 gennaio 1949, il quale conteneva menzione di una “servitù di passo attraverso l'ingresso e l'androne in favore degli spettatori del pubblico locale esistente nel terreno retrostante e dei fabbricati ivi esistenti , mentre con il rogito del 2 febbraio 1953, che vide quale acquirente dell'immobile ora in mappale OMISSIS C.B.M., non venne costituita alcuna nuova servitù. Non di meno, tale ultimo atto recava l'obbligo di C.B.M. di contribuire nella misura di 2/3 alle spese dell'androne, obbligo che trovava il proprio fondamento nella servitù di passaggio precedentemente costituita. Il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore generale Stefano Pepe, ha depositato memoria, concludendo per il rigetto del ricorso. Tutte le parti hanno depositato memorie. Motivi della decisione 1. Il primo motivo del ricorso di C.M., C.R., C.A., D.E. e G.C. denuncia la violazione o falsa applicazione degli articolo 1029 e 1362 e ss. c.c., nonché l'omesso esame di fatto decisivo, quanto alla interpretazione dei due titoli del 14 gennaio 1949 e del 2 febbraio 1953. Il secondo motivo del ricorso di C.M., C.R., C.A., D.E. e G.C. denuncia la violazione o falsa applicazione dell'articolo 1027 c.c., nonché l'omesso esame di fatto decisivo, in relazione alla contestualità del diritto di condominio e di servitù sull'androne. Il terzo motivo del ricorso di C.M., C.R., C.A., D.E. e G.C. denuncia la violazione o falsa applicazione degli articolo 101 e 111 Cost., per vizi di motivazione della sentenza impugnata. Il quarto motivo del ricorso di C.M., C.R., C.A., D.E. e G.C. denuncia la violazione o falsa applicazione degli articolo 1362 e ss. c.c., quanto alla interpretazione dei titoli circa l'obbligo di concorrere alle spese dell'androne. 2. Il primo motivo del ricorso di N.F., N.C. e C.V. deduce la violazione e falsa applicazione dell'articolo 1117 c.c., escludendo che ricorra nel caso in esame la presunzione di condominialità del portone e dell'androne con riferimento alle proprietà esclusive delle ricorrenti. Il secondo motivo del ricorso di N.F., N.C. e C.V. deduce la violazione e falsa applicazione degli articolo 1127 e ss. c.c., per aver negato la Corte d'appello l'opponibilità al Condominio della servitù di passo in favore degli immobili acquistati dai signori C. oggetto del rogito del 2 febbraio 1953. Il terzo motivo del ricorso di N.F., N.C. e C.V. deduce la violazione e falsa applicazione degli articolo 1362 e ss. c.c., quanto alla interpretazione delle clausole contrattuali. Il quarto motivo di ricorso denuncia la nullità della sentenza per violazione degli articolo 99 e 112 c.p.c. e 2909 c.c., stante l'assenza di domanda nei confronti delle chiamate in causa di N.F., N.C. e C.V Il quinto motivo del ricorso di N.F., N.C. e C.V. denuncia la violazione e falsa applicazione degli articolo 115 e 116 c.p.c., per l'erronea valutazione delle prove documentali e della CTU. Il sesto motivo denuncia la violazione e degli articolo 113 e 132 c.p.c. e dell'articolo 111 Cost., per i vizi della motivazione della sentenza impugnata. Il settimo motivo lamenta l'omesso esame circa un fatto decisivo, circa la preesistenza di una servitù costituitasi per destinazione del padre di famiglia. L'ottavo motivo deduce la violazione degli articolo 342 c.p.c. e degli articolo 1324 e 1362 e ss. c.c., quanto alla formulazione dei motivi di appello. 2. Non sussistono le ragioni di inammissibilità dei ricorsi eccepite dal controricorrente, in quanto i motivi soddisfano l'onere di specificità sancito dall'articolo 366, comma 1, numero 4 e numero 6 , c.p.c., essendo indicate le norme di legge di cui le ricorrenti intendono lamentare la violazione, essendone esaminato il contenuto precettivo e raffrontato con le affermazioni in diritto contenute nella sentenza impugnata, ed essendo le censure corredate dalla indicazione del contenuto rilevante degli atti e dei documenti sui cui le stesse sono fondate. Il controricorrente Condominio OMISSIS eccepisce anche che la legittimazione a proporre ricorso di N.F., N.C. e C.V. va limitata alla soccombenza per le statuizioni inerenti alla particolo OMISSIS , di cui le stesse sono contitolari. 3. I ricorsi sarebbero fondati nei limiti di seguito indicati. Il riconoscimento in favore di immobili di proprietà individuale nella specie, quelli di proprietà delle ricorrenti di un diritto di servitù costituito per contratto e posto a carico di parti comuni di un condominio edilizio nella specie, l'ingresso e l'androne del fabbricato del Condominio OMISSIS non vale di per sé a conferire né a negare al titolare di tale servitù la qualità di ‹‹condomino››, agli effetti della contitolarità delle parti comuni dell'edificio stabilita appunto dall'articolo 1117 c.c., dell'attribuzione dei diritti sulle stesse in proporzione al valore della rispettiva unità immobiliare articolo 1118 c.c. e dell'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione e il godimento a norma dell'articolo 1123 c.c. Questa Corte ha comunque più volte affermato che la disciplina del condominio degli edifici, di cui agli articolo 1117 c.c. e ss., è ravvisabile ogni qual volta sia accertato in fatto un rapporto di accessorietà necessaria che lega alcune parti comuni, quale quelle elencate in via esemplificativa se il contrario non risulta dal titolo dall'articolo 1117 c.c., a porzioni, o unità immobiliari, di proprietà singola, delle quali le prime rendono possibile l'esistenza stessa o l'uso. La nozione di condominio si configura, pertanto, non solo nell'ipotesi di fabbricati che si estendono in senso verticale, ma anche nel caso di più unità immobiliari o più edifici adiacenti orizzontalmente, purché aventi in comune alcuna delle parti necessarie all'uso collettivo, o delle aree, delle opere, delle installazioni o dei manufatti destinati, per caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune ai sensi dell'articolo 1117 c.c. articolo 1117-bis c.c. . Quando, invece, manchi un così stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, la condominialità di un complesso immobiliare, che comprenda porzioni eterogenee per struttura e destinazione, può essere comunque frutto della autonomia privata. L'uso delle parti comuni ex articolo 1117 c.c., come ad esempio del portone di ingresso e dell'androne che siano strutturalmente e funzionalmente destinati al servizio di distinti corpi di fabbrica, appartenenti a proprietari diversi, ma costituenti un unico complesso immobiliare, è regolato dall'articolo 1102 c.c. La disciplina del condominio di edifici è, invero, costruita sulla base di un insieme di diritti e obblighi, armonicamente coordinati, contrassegnati dal carattere della reciprocità, che escludono la possibilità di fare ricorso alla disciplina in tema di servitù, presupponente, invece, fondi appartenenti a proprietari diversi, nettamente separati e posti uno al servizio dell'altro Cass. numero 884 del 2018 . Se si ravvisa unicamente una servitù prediale su un bene condominiale come, nell'esempio di causa, sul portone di ingresso e sull'androne del fabbricato del Condominio OMISSIS , in favore di una proprietà esclusiva esterna al complesso immobiliare, tale proprietà non viene a partecipare al condominio, agli effetti degli articolo 1117,1102,1118 e 1123 c.c. l'esercizio della servitù viene regolato, piuttosto, a norma degli articolo 1063 e ss. c.c. e le spese inerenti alle opere necessarie vanno sostenute secondo quanto prescrive l'articolo 1069, comma 3, c.c. Cass. numero 6653 del 2017 . E' poi questione di fatto, apprezzabile in sede di interpretazione del titolo costitutivo, accertare se la “servitù di passo” attraverso l'ingresso e l'androne del fabbricato condominiale, esercitabile dagli spettatori del locale pubblico esistente nell'area retrostante, configuri una servitù industriale, nell'ampia accezione di cui all'ultima parte dell'articolo 1028 c.c., essendo l'utilità inerente al fondo dominante destinato ad attività commerciale nella sua funzione, o, piuttosto, una servitù aziendale, ove l'utilità sia intesa inerente all'azienda che insiste sull'immobile cfr. Cass. numero 11064 del 1994 numero 16427 del 2012 . 3.1. I giudici del merito, pertanto, avrebbero dovuto ricostruire l'assetto dei rapporti oggetto di causa considerando i principi di seguito enunciati a ai sensi dell'art 1117 c.c., l'androne e il portone d'ingresso che siano strutturalmente e funzionalmente destinati non oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, quanto al servizio di più corpi di fabbrica che si sviluppano orizzontalmente, appartenenti a proprietari diversi, ma costituenti un'unica entità immobiliare, devono presumersi oggetto di comunione dei predetti proprietari, se il contrario non risulti dal titolo Cass. numero 4986 del 1977 Cass. numero 1737 del 1968 b il titolo contrario ex articolo 1117 c.c. alla presunzione di condominialità dell'androne, avente tale destinazione oggettiva all'uso comune, richiede una espressa ed inequivoca dichiarazione di volontà, contenuta nel primo atto di frazionamento costitutivo del condominio, che, in contrasto con l'esercizio del diritto comune, faccia ritenere che tale bene sia stato riservato dall'alienante o attribuito ad un singolo condomino in proprietà esclusiva c non configura ex se titolo contrario agli effetti dell'articolo 1117 c.c. la costituzione di una servitù a carico di parti comuni ed a vantaggio di una o più proprietà esclusive, in quanto l'esistenza di una siffatta servitù in favore della singola unità immobiliare non esclude la condominialità del fondo servente, del quale resta contitolare anche il proprietario della porzione individuale dominante. Alla ammissibilità di una servitù gravante su un bene condominiale e a favore di una proprietà individuale compresa nell'edificio non ostano, invero, né il principio nemini res sua servit, sussistendo sia la diversità dei fondi dominante e servente , sia la parziale non coincidenza soggettiva dei titolari di tali fondi né l'assunto difetto di utilità, sul presupposto che il vantaggio attribuito dalla servitù rientrerebbe già nel contenuto del diritto di condominio. Piuttosto, se nell'ambito della relazione di accessorietà supposta dall'articolo 1117 c.c., ciascun condomino si avvale delle parti comuni in virtù del diritto di condominio, nondimeno il godimento delle cose, dei servizi e degli impianti comuni, a vantaggio delle unità immobiliari in proprietà esclusiva, può attuarsi mediante l'ampliamento delle relative facoltà, altrimenti commisurate al valore della rispettiva proprietà, mediante un titolo attributivo di maggiori diritti ex articolo 1118, primo comma, c.c. Diversamente, se a beneficio di una o più unità immobiliari si impone sulle cose comuni un peso, che la destinazione delle cose in sé, o la misura dell'uso, non consentirebbero, vale a dire quando si assoggetta la parte comune, in favore di una o alcuna proprietà esclusiva, a fornire una utilità ulteriore e diversa, si dà luogo al sorgere di una servitù ex articolo 1027 c.c., da costituire col consenso di tutti i partecipanti Cass. numero 11207 del 1993 numero 3749 del 1999 numero 6994 del 1998 numero 22408 del 2004 . In definitiva, allorché al partecipante è attribuito convenzionalmente il diritto di utilizzare le cose, i servizi e gli impianti comuni in modo ulteriore e diverso, tale diritto non può che qualificarsi come servitù, costituita sulla cosa comune in favore della porzione di proprietà individuale. 4. Nel valutare gli effetti della plausibile cassazione della sentenza impugnata, occorre tuttavia procedere ad un rilievo pregiudiziale. 4.1. C.M., C.R. e C.A. hanno convenuto il Condominio OMISSIS , chiedendo di accertare che le unità immobiliari al foglio OMISSIS e particolo OMISSIS , siano estranee al condominio, e piuttosto avvantaggiate da servitù prediale gravante sull'androne dell'edificio condominiale. Il Condominio OMISSIS ha proposto domanda riconvenzionale per sentir accertare la qualità di condomine in capo alle attrici. 4.2. La domanda di accertamento della qualità di condomino, in quanto inerente all'esistenza o all'inesistenza del rapporto di condominialità ex articolo 1117 c.c., non vede quale legittimato alla causa l'amministratore di condominio, in forza delle attribuzioni e del potere di rappresentanza di cui agli articolo 1130 e 1131 c.c., ed impone, piuttosto, la partecipazione di tutti i condomini in una situazione di litisconsorzio necessario, postulando la definizione della vertenza una decisione implicante una statuizione in ordine a titoli di proprietà configgenti fra loro, suscettibile di assumere valenza solo se, ed in quanto, data nei confronti di tutti i soggetti, asseriti partecipi del preteso unico condominio in discussione Cass. numero 4697 del 2020 numero 35794 del 2021 numero 16679 del 2018 numero 24431 del 2017 numero 15550 del 2017 numero 6328 del 2003 numero 3119 del 1999 . Parimenti la domanda diretta ad ottenere l'accertamento di una servitù su un fondo di proprietà condominiale va proposta nei confronti di ciascuno dei condòmini, che soli possono disporre del diritto in questione, e non nei confronti dell'amministratore del condominio Cass. numero 19566 del 2020 . 4.3. La domanda di C.M., C.R. e C.A. e del Condominio OMISSIS , in quanto concerne l'esistenza, o meno, di un condominio unico in ordine ad una serie di unità immobiliari integranti porzioni di un complesso edilizio, e, quindi, la riconducibilità di talune delle strutture della costruzione di cui si tratta alla nozione di parti comuni dell'edificio condominiale di cui all'articolo 1117 c.c., imponeva, dunque, la partecipazione quali legittimati alla causa di tutti i condomini in una situazione di litisconsorzio necessario. 4.4. Spetta al giudice di controllare d'ufficio il rispetto del principio del contraddittorio nei casi di litisconsorzio necessario, e tale potere dovere deve essere esercitato con riferimento a tutte le domande sottoposte al suo giudizio. Né la decisione della causa nel merito comporta ex se la formazione del giudicato implicito sulla legittimazione ad agire o a resistere o sulla integrità del contraddittorio, ove tali profili non siano stati sollevati dalle parti, posto che una questione può ritenersi decisa dal giudice di merito soltanto ove abbia formato oggetto di discussione in contraddittorio, e che la corretta individuazione delle parti attiene alla stessa finalità della funzione giurisdizionale, anche al fine di non pervenire ad una sentenza suscettibile della potenziale proposizione dell'opposizione di terzo ai sensi dell'articolo 404 c.p.c. cfr. Cass. Sez. Unite numero 7925 del 2019 Cass. numero 21703 del 2009 . 5. La causa, ai sensi del combinato disposto degli articolo 383, comma 3, e 354 c.p.c., data la mancata integrazione del contraddittorio nei confronti dei restanti condomini del Condominio OMISSIS , sito in OMISSIS , Corso OMISSIS , deve essere rimessa al Tribunale di Forlì, giudice di primo grado, che provvederà anche sulle spese di questa fase di legittimità. P.Q.M. La Corte, pronunciando sui ricorsi, cassa la sentenza impugnata, dichiara la nullità del giudizio e rinvia, anche per le spese del procedimento di cassazione, al Tribunale di Forlì in persona di diverso magistrato.