Il condominio é tenuto a manutenere il bagno comune nelle “case di ringhiera”

Il Tribunale di Milano, con sentenza del 30 settembre 2024, ha statuito che nelle case di ringhiera , caratterizzate da alloggi privi di servizi igienici, il condominio ha l'obbligo di manutenere il bagno condominiale comune, garantendone l’idoneità all’uso.

La vicenda è incentrata su un bagno condominiale di una casa di ringhiera , tipologia di abitazione comune nella passata edilizia popolare e caratterizzata dalla mancanza di bagni interni agli alloggi. I condomini infatti, dividono, in base al piano di appartenenza, un bagno esterno situato alla fine del ballatoio. La parte attrice, proprietaria di un'unità abitativa ricompresa appunto, in un edificio “a ringhiera”, lamentava il pessimo stato in cui versava il bagno condominiale, a servizio di tre alloggi, poiché in evidente degrado tale per cui era ormai inutilizzabile. Sottolineando anche l'inerzia del condominio, nonostante i ripetuti solleciti. Inoltre, con il peggiorare della situazione, il proprietario non ha più potuto utilizzare l'abitazione poiché priva del servizio igienico. Il condominio, di converso, si costituiva contrastando le pretese attoree e chiedendone il rigetto. Il Tribunale di Milano ha accolto la domanda stabilendo che il condominio è responsabile della custodia e manutenzione delle parti comuni secondo l'articolo 2051 c.c., ed è tenuto ad adottare misure necessarie per evitare danni o disagi ai condomini. Cosicché ha l'onere di manutenere anche i servizi igienici, in quanto comuni in questa tipologia di abitazione.  E' stata dunque, accertata l'inerzia del condominio che ha determinato l'impossibilità di abitare l'appartamento. In definitiva, il Tribunale ha ordinato al condominio di ristrutturare i servizi igienici oggetto di causa al fine di renderli fruibili, condannato a risarcire l'attrice per i danni subiti e, in caso di inosservanza, a corrisponderle una penale per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione delle opere.

Giudice Folci Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione La presente vertenza trae origine dalla richiesta da parte dell'attrice nei confronti del omissis dei bagni condominiali comuni concessi in utilizzo esclusivo a tre unità immobiliari tra cui l'unità immobiliare della stessa attrice. La sig.ra omissis ha acquistato una unità immobiliare sita nel Condominio di omissis , cui è concesso l'uso, in comune con altri due proprietari dei servizi igienici - di proprietà condominiale. I servizi igienici, però, risultano essere “in avanzato stato di degrado al punto da renderli inutilizzabili' come accertato dal C.t.u. . La sig.ra omissis ha in più occasioni chiesto al omissis di provvedere alla loro sistemazione affinché potessero da lei essere utilizzati ma non ha trovato il favore del omissis . Tale situazione determina per l'attrice l'impossibilità di poter fruire appieno della propria unità immobiliare non disponendo la stessa di un servizio igienico e risultando quello condominiale di cui ha l'utilizzo totalmente inagibile. Si è costituito il Condominio chiedendo il rigetto delle domande dell'attrice. La domanda attorea è fondata. Ricade pacificamente sul omissis l'obbligo di custodia e manutenzione delle parti comuni ai sensi dell'art 2051 c.c. e, quale custode dei beni e dei servizi comuni, il omissis è tenuto ad adottare tutte le misure necessarie affinché i beni non rechino pregiudizio ad alcuno. Il omissis dovrà quindi provvedere alla manutenzione ed al ripristino del servizio igienico in questione E' indiscutibile che l'inerzia del omissis nel manutenere i servizi igienici, ridotti in uno stato tale da renderli inidonei all'uso, ha provocato e sta provocando conseguenze negative nei confronti dell'attrice la cui unità immobiliare è sprovvista di servizi igienici. Dalla documentazione prodotta dall'attrice e dalla successiva C.t.u. emerge come tale obbligo di custodia non sia stato assolto i servizi igienici siti al terzo piano del omissis convenuto si presentano in un forte stato di degrado e il mancato obbligo manutentivo in capo al omissis ha determinato l'impossibilità per Fattrice di poter utilizzare e/o concedere in locazione l'unità immobiliare di sua proprietà. L'odierna attrice, pertanto, dovrà essere risarcita per il mancato utilizzo dell'immobile di sua proprietà, che viene quantificato in € 10.436,00 50 mesi dal 1.8.2020 moltiplicato per il valore mediano tra € 164,45 ed € 253,00 . Dato il comportamento sino ad oggi tenuto dal omissis ed il tempo ormai trascorso questo Giudice ritiene verosimile che lo stesso non procederà il ripristino dei servizi igienici e, pertanto, decorsi 40 giorni dalla pubblicazione del presente provvedimento condanna il omissis a versare in favore dell'attrice l'importo di € 50,00 per ogni giorno di ritardo. Le spese e competenze del presente giudizio, seguono la soccombenza ai sensi dell'articolo 91 c.p.c. e vanno poste a carico del convenuto e a favore della sig.ra omissis e vengono liquidate come in dispositivo, determinandole sulla scorta dei parametri dettati dal D.M. 147/2022 in considerazione del valore della domanda indeterminabile bassa complessità P.Q.M. Il Tribunale, in composizione monocratica, ogni altra istanza disattesa, rigettata o assorbita, così provvede - ordina al omissis l'esecuzione delle opere di ristrutturazione/ripristino dei servizi igienici posti al terzo piano come indicati in C.t.u., al fine di renderli pienamente fruibili. - condanna il omissis al risarcimento dei danni in favore della sig.ra omissis che si quantificano in € 10.436,00, oltre interessi. - condanna il omissis al pagamento di € 50,00 in favore della sig.ra omissis per ogni giorno di ritardo nell5esecuzione delle opere in caso di inosservanza, a decorrere dal 40simo giorno dalla pubblicazione della sentenza. - condanna il omissis a rimborsare alla parte attrice le spese di lite che si liquidano in € 564,30 per spese ed € 7.616,00 per compensi oltre 15% per spese generali oltre i.v.a. e c.p.a. oltre alle spese di C.T.U., da distrarsi in favore dell'avv. omissis in quanto anticipatario.