Assemblea condominiale: può il ritardo della convocazione inficiare la delibera?

In materia di condominio, si ricorda che l’avviso di convocazione deve essere trasmesso almeno cinque giorni prima della data stabilita per l’adunanza in prima convocazione e in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione è annullabile su richiesta dei dissenzienti o assenti poiché non convocati.

Il Tribunale di Roma, con la sentenza numero 13794/2024, ha chiarito che un avviso di convocazione pervenuto a un condomino successivamente all'assemblea deve essere considerato intempestivo, rendendo l'assemblea annullabile su richiesta dell'assente pretermesso. Nel caso in questione, la proprietaria di un immobile ha adìto il Tribunale contro il proprio condominio poiché non è riuscita a partecipare all'assemblea a causa della ricezione tardiva della convocazione. L'attrice, dunque, contestando il ritardo, ha chiesto l'annullamento della decisione presa durante l'assemblea. In risposta, il condominio ha prodotto la raccomandata di invio della convocazione all'attrice, omettendo tuttavia di indicare l'esito di tale trasmissione. Per dirimere la controversia, il giudice ha ricordato in primis l'articolo 66 disp. att. c.c. che prevede che l'avviso di convocazione deve essere trasmesso almeno cinque giorni prima della data stabilita per l'adunanza in prima convocazione e in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione è annullabile su richiesta dei dissenzienti o assenti poiché non convocati. Inoltre, la giurisprudenza di legittimità Cass. civ. numero 6735/2020 aveva precisato in precedenza che l'omessa comunicazione ad un condomino dell'avviso per l'assemblea, rappresentando un vizio procedimentale comporta l'annullabilità della delibera. Ne consegue che la legittimazione a chiedere il suo annullamento spetta - ai sensi degli articoli 1441 e 1324 c.c.- solo agli aventi diritto pretermessi sui quali grava l'onere di dedurre e provare la mancata comunicazione. È utile ricordare anche che la Suprema Corte in materia aveva già chiarito che, essendo la convocazione un atto unilaterale recettizio, ai fini della prova della decorrenza del termine dilatorio di cinque giorni antecedenti l'adunanza di prima convocazione, occorre dimostrare la data in cui lo stesso è pervenuto all'indirizzo del destinatario. Nell'ipotesi di invio dello stesso con raccomandata, per la prova del rispetto del termine, è sufficiente dimostrare che la raccomandata inviata sia pervenuta all'indirizzo del destinatario e che, in caso di mancata consegna, sia stato rilasciato l'avviso di giacenza. Alla luce di queste considerazioni, dal momento che nel caso in esame il condominio ha prodotto unicamente l'atto di invio della raccomandata senza provare l'esito dell'invio, il Tribunale ha accolto la richiesta dell'attrice e ha annullato la delibera impugnata.

Svolgimento del processo Con atto di citazione ritualmente notificato, la Sig.ra omissis esponeva di essere proprietaria di un'unità abitativa facente parte del Condominio parziale e di quello generale di omissis in Roma esponeva di non aver presenziato all'assemblea condominiale del 25 novembre 2021, avendo ricevuto l'avviso di convocazione svariati giorni dopo il ricevimento del verbale, in data 30 dicembre 2021. Evidenziava pertanto la propria tardiva convocazione alla seduta assembleare, oltre che la nullità del rendiconto consuntivo 2020, approvato in quella sede, e concludeva richiedendo l'annullamento della delibera impugnata. Si costituiva in giudizio il omissis che contestava le deduzioni e le censure di controparte e concludeva richiedendo il rigetto della domanda attorea. La causa veniva trattenuta in decisione all'udienza del 6 marzo 2024, con termini di legge alle parti per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica. Motivi della decisione Occorre in primo luogo evidenziare che con l'atto introduttivo del presente giudizio parte attrice ha, innanzi tutto, rilevato l'invalidità della delibera assembleare del 25 novembre 2021, avendo ricevuto solo in data 30 dicembre 2021 il relativo avviso di convocazione. A fronte di ciò, parte convenuta, costituitasi in giudizio, ha prodotto la raccomandata di invio della convocazione all'attrice, in data 12 novembre 2021, dalla quale emerge che, nella data indicata, l'amministratore inviava alla Sig.ra omissis una raccomandata con avviso di ricevimento. Ora, come noto, l'articolo 66 disp. att. c.c. prevede che l'avviso di convocazione deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione e, in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione è annullabile su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati. Inoltre, la giurisprudenza della Suprema Corte ha chiarito che la mancata comunicazione a taluno dei condomini dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale, m quanto vizio procedimentale, comporta l'annullabilità della delibera condominiale ne consegue che la legittimazione a domandare il relativo annullamento spetta, ai sensi degli articolo 1441 e 1324 c.c., unicamente al singolo avente diritto pretermesso, sul quale grava l'onere di dedurre e provare, in caso di contestazione, i fatti dai quali l'omessa comunicazione risulti C.comma 6735/20 . Sul punto, peraltro, si deve evidenziare come la giurisprudenza della Suprema Corte abbia altresì chiarito che, in tema di condominio, l'avviso di convocazione dell'assemblea, ex articolo 66 disp. att. c.c. nel testo applicabile ratione temporis , è un atto unilaterale recettizio onde, ai fini della prova della decorrenza del termine dilatorio di cinque giorni antecedenti l'adunanza di prima convocazione, condizionante la validità delle deliberazioni, è sufficiente e necessario che il omissis dimostri la data in cui esso è pervenuto all'indirizzo del destinatario, ex articolo 1335 c.c., con l'ulteriore conseguenza che, nell'ipotesi di invio dello stesso con lettera raccomandata, ove questa non sia consegnata per l'assenza del destinatario, detta data coincide con quella di rilascio dell'avviso di giacenza del plico presso l'ufficio postale, in quanto idoneo a consentirne il ritiro. C.comma 23396/17 . In altri termini, a carico del omissis ed ai fini della prova del rispetto del termine ex articolo 66 disp. att. c.c., risulta sufficiente la dimostrazione che la raccomandata inviata sia pervenuta all'indirizzo del destinatario ex articolo 1335 c.c., e che, in caso di mancata consegna, sia stato rilasciato l'avviso di giacenza presso l'ufficio postale. Nel caso di specie, a fronte delle deduzioni attoree, parte convenuta ha prodotto unicamente l'atto di invio della raccomandata all'attrice, in data 12 novembre 2021, nulla però dimostrando circa l'esito dell'invio in questione e ciò anche tenuto conto che la raccomandata in oggetto risulta indicare, quale servizio accessorio, quello afferente l' avviso di ricevimento . Alla luce delle considerazioni che precedono, assorbenti ogni ulteriore profilo dedotto, devono condividersi, sulla base degli elementi introdotti in giudizio e delle allegazioni e deduzioni delle parti, le censure attoree relative alla propria tardiva convocazione all'assemblea del 25 novembre 2021, con conseguente annullamento della delibera adottata in quella sede. Le spese di lite, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza e vengono distratte, come richiesto, in favore del procuratore antistatario a carico di parte convenuta vengono altresì poste, per come richiesto, le spese del procedimento di mediazione, che, per come chiarito dalla Suprema Corte, fanno parte delle spese del giudizio e sono regolate sulla base del principio della soccombenza, m linea con la ratio dell'istituto, avente funzione deflattiva in questo senso C.comma 5389/24 . P.Q.M. Il Tribunale di Roma, V Sezione Civile, definitivamente pronunciando, nel contraddittorio delle parti, così provvede I Annulla la delibera impugnata nella presente sede Il Condanna parte convenuta al pagamento delle spese di lite in favore di parte attrice, liquidate in complessivi euro 5.300,00, di cui euro 1.000,00 per la fase di studio, euro 800,00 per la fase introduttiva, euro 1.500,00 per la fase istruttoria ed euro 2.000,00 per la fase decisoria, oltre accessori come per legge, da distrarsi in favore del procuratore antistatario, nonché euro 555,65 per esborsi ed euro 878,40 per le spese del procedimento di mediazione.