Il venditore di un immobile può chiamare in causa il terzo costruttore solo per essere sollevato dalla responsabilità derivante da gravi difetti presenti nella costruzione e non anche per la mancata comunicazione all’acquirente dei vizi della cosa di cui era a conoscenza, poiché si tratta di responsabilità per violazione del principio di correttezza e buona fede nei rapporti contrattuali, di cui all’articolo 1175 c.c., che non coinvolge il terzo.
Il caso L'acquirente di un immobile conveniva in giudizio l'alienante per ottenere l'eliminazione dei vizi presenti nello stesso, il rimborso parziale del prezzo oltre che il risarcimento dei danni. Il venditore si costituiva chiamando in causa la società costruttrice del fabbricato. Il Tribunale condannava il solo venditore e non la società costruttrice poiché la domanda era formulata in modo generico e non con l'esperimento di un'azione ex 1669 c.c. Il venditore appellava la sentenza per ottenere la condanna del costruttore. La Corte d'appello accertava la responsabilità del costruttore ex articolo 1669 c.c. e quella del venditore ex articolo 1175 c.c., per non aver comunicato all'acquirente l'esistenza dei vizi dell'immobile di cui era a conoscenza condannava la società costruttrice a tenere indenne l'appellante da tutte le conseguenze economiche derivanti dal fatto. Ricorreva per Cassazione la società costruttrice ed il ricorso veniva accolto. Il problema La questione che assume rilevanza centrale nell'accoglimento del ricorso da parte della Suprema Corte attiene alle ragioni che supportano la chiamata in causa della società costruttrice articolo 160 c.p.c. . Secondo la ricorrente la chiamata in causa del terzo da parte del venditore sarebbe una chiamata in garanzia impropria in quanto fondata su un titolo diverso dalla domanda principale. Il venditore avrebbe chiesto di essere sollevato da tutte le responsabilità verso l'acquirente che non derivano solo dal risarcimento del danno per vizi dell'immobile ma anche dalla violazione del principio di correttezza e buona fede nei rapporti contrattuali articolo 1175 c.c. . In altri termini al costruttore non può essere addebitata la responsabilità derivante dalla mancata comunicazione dall'alienante all'acquirente dei vizi della cosa, poiché si tratta di responsabilità che non coinvolge il terzo. Quest'ultimo, invece, può essere chiamato e, previo accertamento della sua responsabilità, condannato per la causazione del danno, giacché in questo caso vi è comunanza del rapporto controverso. Termine di decadenza dall'azione ex 1669 c.c. La Cassazione chiarisce che il termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti nella costruzione di un immobile, previsto dall'articolo 1669 c.c. a pena di decadenza, può essere postergato all'esito degli accertamenti tecnici che si rendano necessari per comprendere la gravità dei vizi e stabilire il corretto collegamento causale cfr. C. Cass numero 10048 del 2018 numero 1463 del 2008 . Nel caso di specie il venditore aveva avuto una conoscenza solo imperfetta dei vizi, pertanto, si era esperita una consulenza tecnica grazie alla quale era stata possibile l'imputazione delle cause pertanto, dalla stessa consulenza occorreva far decorrere il termine di cui all'articolo 1669 c.c. Questioni processuali La Suprema Corte non ritiene fondati i motivi per cui a fronte di una chiamata in causa del terzo formulata in modo generico in primo grado, la richiesta di risarcimento ex articolo 1669 c.c., rivolta allo stesso terzo in secondo grado, deve essere considerata domanda nuova. Secondo la Suprema Corte il titolo della responsabilità del terzo era già compreso nella ragione che aveva indotto il convenuto a chiamarlo in causa in primo grado, anche in assenza di esplicita domanda in tal senso, poiché la chiamata era rivolta a liberarsi dalla pretesa attorea Cass. numero 27525 del 2009 . non si possono specificare le voci di danno solo in comparsa conclusionale. La Cassazione specifica che la domanda con cui si chiede il risarcimento del danno si riferisce a tutte le possibili voci di danno originate da quella condotta, anche non patrimoniale, fermo restando che l'attore deve indicare espressamente i fatti materiali che assume essere stati lesivi del proprio diritto Cass. numero 17408 del 2012 .
Presidente Giusti – Relatore Amato Rilevato che 1. G.A. conveniva innanzi al Tribunale di Pistoia G.B., per sentirlo condannare all'eliminazione dei difetti presenti nell'immobile acquistato dall'attore, alla corresponsione della differenza tra il prezzo d'acquisto e il minor valore dell'immobile, nonché al risarcimento dei danni. A sostegno della sua pretesa, esponeva l'attore che in data 22.11.2002 aveva acquistato dal G.B. una porzione di un fabbricato edilizio al cui interno aveva da subito notato tracce di umidità, minimizzate dal venditore, il quale riferiva di un episodio di malfunzionamento della pompa di sollevamento delle acque chiare una volta trasferitosi nell'abitazione, si erano però verificati episodi di tracimazione e rigurgito di acque nere con allagamento del seminterrato. Si costituiva il venditore chiedendo l'autorizzazione alla chiamata in causa della società costruttrice del fabbricato, OMISSIS s.r.l. 1.1. Con sentenza numero 1311/2013, il Tribunale di Pistoia condannava il G.B. al pagamento di €. 24.208,69 a titolo di riduzione del prezzo escludeva la responsabilità della società costruttrice, sia perché il convenuto si era limitato a chiedere di essere da questa manlevato, senza tuttavia esperire una vera e propria azione ex articolo 1669 cod. civ., sia perché sarebbe comunque trascorso il decennio dall'ultimazione dell'opera. 2. La pronuncia veniva appellata da G.B. innanzi alla Corte d'Appello di Firenze proponeva appello incidentale avverso la medesima pronuncia G.A La Corte territoriale riformava parzialmente la sentenza del giudice di prime cure in accoglimento dell'appello incidentale, condannava il G.B. anche al risarcimento dei danni patrimoniali €. 3.942,66 e non patrimoniali €. 10.000,00 in favore dell'acquirente G.A. in accoglimento dell'appello principale, condannava OMISSIS s.r.l. a tenere indenne il G.B. da tutte le conseguenze economiche della condanna del venditore, oltre alla rifusione delle spese legali. Osservava la Corte per quel che qui ancora rileva - ricorre l'ipotesi di responsabilità della società costruttrice ex articolo 1669 cod. civ., sia perché il dies a quo - dal quale decorre il calcolo del periodo decennale entro il quale deve essere effettuata la scoperta del vizio - coincide con il compimento dell'opera, ossia con il collaudo della costruzione avvenuto in data 30.10.1998 sia perché la scoperta del grave difetto di costruzione, consistente nella non corretta realizzazione del raccordo tra tubazione interna in uscita e fognatura pubblica, coincide con il deposito della relazione del CTU 18.04.2006 quale momento dal quale il committente consegue la conoscenza oggettiva della sussistenza e gravità dei difetti, a partire dal quale decorre il termine per la denuncia del vizio ex articolo 1669 cod. civ. benché - precisa la Corte territoriale - a tale data il diritto di invocare la responsabilità del costruttore era già stato azionato - contrariamente a quanto affermato dal giudice di prime cure, deve ritenersi che la domanda formulata dal venditore in primo grado involge una richiesta di accertamento della responsabilità della costruttrice ex articolo 1669 cod. civ., sia perché il convenuto riteneva di dover essere tenuto indenne da detta società, sia perché il venditore riteneva che fosse il costruttore a dover risarcire il danno lamentato, sia per la natura dei vizi accertati dal CTU e fatti valere in giudizio, riferibili al momento di edificazione dell'immobile tanto più che OMISSIS aveva fondato l'integrale difesa in primo grado proprio sulla intervenuta prescrizione e decadenza dell'esercizio dell'azione di responsabilità ex articolo 1669 cod. civ. - resta provato, alla luce delle emergenze documentali in atti, che il venditore fosse perfettamente a conoscenza dei problemi di deflusso delle acque nere prima della vendita, pur attribuendone la causa alla conduttura comunale usando gli ordinari criteri di buona fede e correttezza ex articolo 1175 cod. civ., egli avrebbe dunque dovuto portare a conoscenza del compratore l'esistenza di tali problemi fognari, sin dalla fase delle trattative - la formula generica utilizzata dall'attore in primo grado per chiedere il risarcimento dei danni poteva essere specificata nelle sue voci in comparsa conclusionale avendo il G.A. prodotto in giudizio fatture e ricevute mai contestate ex adverso, la richiesta risarcitoria deve essere accolta, sommandosi all'importo già dovuto dal venditore a titolo di riduzione del prezzo. 3. Avverso la sentenza del giudice d'appello, OMISSIS s.r.l. proponeva ricorso per cassazione, affidandolo a quattro motivi e illustrandolo con memoria. Si difendevano depositando separati controricorsi G.B. e G.A In prossimità dell'adunanza G.A. depositava memoria. Considerato che 1. Con il primo motivo si deduce, con riferimento all'articolo 360, comma 1, nnumero 3 e 5 cod. proc. civ., violazione e/o falsa applicazione dell'articolo 345 cod. proc. civ., e dell'articolo 163, comma 3, numero 5 cod. proc. civ. omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione. A giudizio della ricorrente, la Corte d'Appello ha consentito l'ingresso in secondo grado di una domanda nuova, relativa al risarcimento dei danni a norma dell'articolo 1669 cod. civ. nei confronti di OMISSIS s.r.l. il convenuto G.B., infatti, nella richiesta di chiamata in causa della società costruttrice, non aveva specificato sulla base di quale titolo giuridico tale società dovesse essere chiamata, ponendo a fondamento della chiamata solo la domanda formulata dall'attrice nei propri confronti, come se si fosse trattato di una chiamata in garanzia propria. Nel caso di specie, trattandosi di garanzia impropria e di rapporti autonomi, l'attore avrebbe dovuto formulare un'espressa domanda nei confronti della terza chiamata, da compiersi entro il termine perentorio dell'udienza di trattazione ex articolo 183, comma 5, cod. proc. civ. Cass. Sez. 2, numero 8411 del 27.04.2016 . Né può correttamente desumersi la causa petendi della chiamata in garanzia come pure ha fatto la Corte d'Appello dalla stessa difesa della terza chiamata, fondata – oltre che sulla mancata indicazione del titolo giuridico dell'azione in garanzia, eccepita sin dalla comparsa di costituzione e risposta innanzi al giudice di prime cure - anche sulla decadenza/prescrizione dell'azione ex articolo 1669 cod. civ. 1.1. Il motivo è infondato. Nella fattispecie oggetto della odierna controversia, la società costruttrice era stata chiamata in causa dal venditore G.B. in manleva quale unico soggetto responsabile del danno risentito da G.A., avente causa del G.B., originario acquirente dall'appaltatrice-venditrice perciò deve escludersi una nuova domanda in appello, poiché il titolo della responsabilità del terzo, ex articolo 1669 cod. civ., era già compreso nella ragione che aveva indotto il convenuto a chiamare in causa il terzo in primo grado, anche in assenza di una esplicita domanda dell'attore in tal senso Cass. 29/01/2018, numero 2074 Cass. 09/04/2019, numero 9808 . La domanda principale dell'attore si estende, infatti, automaticamente al chiamato in causa dal convenuto, quando la chiamata del terzo sia effettuata per ottenere la liberazione dello stesso convenuto dalla pretesa attorea, individuandosi il terzo come l'unico obbligato nei confronti dell'attore, in posizione alternativa con il convenuto ed in relazione alla medesima obbligazione dedotta nel giudizio Cass. Sez. 2, Sentenza numero 27525 del 29/12/2009, Rv. 610830 – 01 Cass. Sez. 3, Sentenza numero 25559 del 21/10/2008, Rv. 605465 – 01 Sez. 3, Sentenza numero 1748 del 28/01/2005, Rv. 580023 - 01 . Ciò in considerazione della comunanza del fatto costitutivo delle due fattispecie di responsabilità, quella di cui all'articolo 1669 cod. civ. riguardante la costruttrice e quella fondata sulla mendace informazione resa dal venditore G.B. in merito alla natura e gravità del difetto, rappresentata dalla causazione del danno. 2. Con il secondo motivo si deduce, con riferimento all'articolo 360, comma 1, numero 3 cod. proc. civ., violazione dell'articolo 163, numero 3 cod. proc. civ., laddove la norma dispone che la citazione deve contenere la determinazione della cosa oggetto della domanda e dell'articolo 164, comma 4, cod. proc. civ. La ricorrente censura la sentenza nella parte in cui ha riconosciuto alla parte attrice la possibilità di specificare le voci di danno solo in comparsa conclusionale invece, l'attore aveva il dovere di indicare e allegare i fatti materiali che assume come fonte di danno. 2.1. Il motivo è infondato. La domanda con la quale un soggetto chieda il risarcimento dei danni a lui cagionati da un dato comportamento del convenuto, senza ulteriori specificazioni, si riferisce a tutte le possibili voci di danno originate da quella condotta pertanto, a fronte di una domanda di risarcimento pure generica, che utilizzi formule «danni tutti, patrimoniali e non patrimoniali, patiti e patiendi» danno «subìto e subendo», come nel caso di specie, ed in assenza di ulteriori allegazioni, deve riconoscersi anche la voce di danno non patrimoniale Cass. Sez. 3, Sentenza numero 20643 del 13/10/2016, Rv. 642923 – 01 . Resta fermo che la domanda introduttiva di un giudizio di risarcimento del danno, poiché ha ad oggetto un diritto c.d. eterodeterminato, esige che l'attore indichi espressamente i fatti materiali che assume essere stati lesivi del proprio diritto, a pena di nullità per violazione dell'articolo 163, numero 4, cod. proc. civ. Cass. Sez. 3, Sentenza numero 17408 del 12/10/2012, Rv. 624080 - 01 cit. nel ricorso Conf. Cass. Sez. 3 -, Sentenza numero 10577 del 04/05/2018 Rv. 648595 - 01 . Nel caso che ci occupa, i fatti materiali generatori del danno sono stati allegati e sono rimasti immutati episodi di tracimazione e rigurgito di acque nere nel seminterrato , ed è pertanto ammissibile l'allegazione di produzione documentale anche se inerente a fatti sopravvenuti ma collegati con il fatto generatore della pretesa risarcitoria Cass. Sez. 3, Ordinanza numero 2533 del 26/01/2024, Rv. 670022 - 01 Sez. 6 - 3, Ordinanza numero 25631 del 15/10/2018, Rv. 651369 - 01 . 3. Con il terzo motivo si deduce, con riferimento all'articolo 360, comma 1, numero 3 cod. proc. civ., violazione dell'articolo 106 cod. proc. civ. nella parte in cui distingue la chiamata del terzo al quale la parte ritiene comune la causa e la chiamata del soggetto dal quale la parte pretende di essere garantita, e dell'articolo 1494 cod. civ. che dispone che il compratore sia tenuto a risarcire il danno se non prova di aver ignorato senza colpa l'esistenza dei vizi della cosa. In via subordinata, la ricorrente censura la sentenza nella parte in cui, pur riconoscendo la violazione dei principi di correttezza e buona fede nell'adempimento dei rapporti contrattuali ex articolo 1175 cod. civ. a carico del venditore, addebita anche queste conseguenze economiche, derivanti da un personale comportamento, alla società costruttrice. A giudizio della ricorrente, la chiamata in causa di OMISSIS s.r.l. ex articolo 106 cod. proc. civ. è una chiamata in garanzia impropria, in quanto fondata su un titolo diverso dalla domanda principale non può, dunque, la società appaltatrice rispondere di un comportamento negoziale del garantito attinente ad un titolo diverso e autonomo. 3.1. Il motivo è fondato. Stabilito che, con riferimento alla causazione del danno episodi di tracimazione e rigurgito di acque nere nel seminterrato vi è comunanza del rapporto controverso, e che si tratta di chiamata del terzo responsabile v. supra, punto 1.1. , la Corte d'appello avrebbe dovuto valutare la specifica responsabilità del venditore G.B. derivante dal medesimo fatto causativo del danno, ossia il vizio di costruzione dell'immobile imputabile alla costruttrice, costituito dalla non corretta realizzazione del raccordo fra tubazione interna in uscita e fognatura pubblica. La specifica responsabilità del G.B. deriva, a sua volta, dal fatto – accertato in giudizio - che egli fosse a conoscenza degli eventi dannosi sebbene non fosse a conoscenza delle sopra menzionate cause, tanto che invece addebitava detti eventi al Comune e non alla costruttrice-venditrice OMISSIS s.r.l. . La sentenza merita, pertanto di essere cassata in parte qua, affinché il giudice del rinvio esamini e valuti la specifica responsabilità del venditore per violazione del principio di buona fede e correttezza nelle trattative e in fase di esecuzione del rapporto. 4. Con il quarto motivo si deduce, con riferimento all'articolo 360, comma 1, numero 3 cod. proc. civ., violazione dell'articolo 1669 cod. civ., nella parte in cui prevede che in presenza di gravi difetti il committente o i suoi aventi causa deve, a pena di decadenza, farne denuncia entro un anno dalla scoperta e promuovere l'azione entro un anno dalla scoperta. In via subordinata, la ricorrente precisa che mentre il G.B. ha dimostrato di essere consapevole del difetto già il 21.05.2001, come risulta da una missiva recante tale data, ha poi notificato l'atto di chiamata in garanzia solo in data 22.04.2004, così incorrendo nella prescrizione annuale di cui all'articolo 1669 cod. civ. 4.1. Il motivo è inammissibile. Con motivazione congrua rispetto al parametro di cui al numero 5 dell'articolo 360, comma 1, c.p.c. cfr. p. 6 della sentenza , la Corte d'Appello ha dato atto delle ragioni per le quali si dovesse ritenere che l'originario attore avesse avuto una conoscenza solo imperfetta dei vizi, posto che il venditore G.B. aveva resa nota la sua conoscenza del problema dei deflussi attraverso due missive del 21.05.2001 e del 23.05.2003, rispettivamente indirizzate alla OMISSIS s.r.l. e all'acquirente G.A. sempre attribuendone, però, la causa al collettore principale di proprietà del Comune v. sentenza p. 8, 3° e 4° capoverso , ritenendo pertanto necessario il completamento della consulenza tecnica richiesta in sede di giudizio di primo grado all'uopo richiesto, non essendo a tanto idonea la parziale consapevolezza prima acquisita v. sentenza p. 7, 1° capoverso . Tanto, dall'altro punto di vista della conformità al diritto ex numero 3 dell'articolo 360, comma 1, richiamato nel mezzo di gravame è in linea con l'orientamento di questa corte richiamato in sentenza Cass. Sez. 2, Sentenza numero 10048 del 24/04/2018, Rv. 648162 – 02 Cass. numero 9966Sez. 6 - 2, Ordinanza numero 12829 del 2018, in motivaz. Cass. Sez. 2, 16/02/2015, numero 3040 Cass. Sez. 3, 08/05/2014, numero 9966 Cass., Sez. 1, 01/02/2008, numero 2460 Cass. Sez. 2, 23/01/2008, numero 1463 secondo cui il termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti nella costruzione di un immobile, previsto dall'articolo 1669 cod. civ. a pena di decadenza dall'azione di responsabilità contro l'appaltatore decorre dal giorno in cui il committente consegua una sicura conoscenza dei difetti e delle loro cause, e tale termine può essere postergato all'esito degli accertamenti tecnici che si rendano necessari per comprendere la gravità dei vizi e stabilire il corretto collegamento causale. L'importanza a tal fine degli accertamenti tecnici è stata sottolineata anche da Cass. numero 1463 del 2008 per il fatto che, ai fini del decorso del termine, è necessaria la piena comprensione del fenomeno e la chiara individuazione ed imputazione delle sue cause, non potendosi onerare il danneggiato della proposizione di azioni generiche a carattere esplorativo. 4.2. La doglianza è, dunque, inammissibile, in quanto non è consentito contrapporre, alla ricostruzione del fatto e delle prove prescelto dal giudice di merito, una lettura alternativa del compendio istruttorio, poiché il motivo di ricorso non può mai risolversi in un'istanza di revisione delle valutazioni e del convincimento del giudice di merito tesa all'ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, estranea alla natura ed ai fini del giudizio di cassazione v. anche Cass. Sez. U, Sentenza numero 24148 del 25/10/2013, Rv. 627790 . 5. In definitiva, in accoglimento del terzo motivo del ricorso, il Collegio cassa la sentenza impugnata e rinvia alla medesima Corte d'Appello di Firenze in diversa composizione, che deciderà anche sulle spese del presente giudizio. P.Q.M. La Corte Suprema di Cassazione accoglie il terzo motivo del ricorso, rigetta i primi due motivi e dichiara inammissibile il quarto cassa la sentenza impugnata in relazione alla censura accolta e rinvia alla Corte d'Appello di Firenze in diversa composizione, che deciderà anche sulle spese del presente giudizio.