Il Tribunale di Napoli, con sentenza numero 6580, depositata il 5 luglio 2024, ha affermato che le spese di manutenzione del cortile che copre locali interrati di proprietà esclusiva dei condomini devono essere divise in base al principio dell'articolo 1125 c.c.
Questo principio prevede che le spese per soffitti, volte e solai siano suddivise in parti uguali tra i proprietari dei piani sovrapposti. Inoltre, le spese per il pavimento del piano superiore devono essere sostenute dal proprietario sovrastante, mentre quelle per intonaco, tinta e decorazione del soffitto devono essere a carico del proprietario del piano inferiore. Il Tribunale ha chiarito che, se il cortile funge da copertura per i locali sotterranei di un singolo condomino, le spese di riparazione non devono essere divise secondo l'articolo 1126 c.c., ma in modo analogico all'articolo 1125 c.c., secondo il quale «le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, mentre accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa, identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi, con l'uso esclusivo della stessa, determina la necessità della inerente manutenzione, ponendo invece a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto» Cass. numero 10858/2010 Cass. numero 18194/2005 Cass. numero 2243/2012 . Infatti, come affermato recentemente dalla giurisprudenza di legittimità «le spese di riparazione del cortile o viale di accesso all'edificio facente anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, non vadano ripartite in base ai criteri di cui all'articolo 1126 c.c., dovendosi applicare analogicamente l'articolo 1125 c.c., che, in virtù del generale principio dettato dall'articolo 1123, comma 2, c.c., accolla per intero le spese di manutenzione della parte della struttura complessa, identificantesi con il pavimento del piano superiore, a chi, con l'uso esclusivo della stessa, ne rende necessaria la manutenzione» Cass. numero 23259/2023 . Nel caso esaminato, il Tribunale ha considerato che il cortile, oltre ad essere una copertura, offre un maggiore vantaggio a chi vi transita rispetto ai proprietari dei locali sottostanti. Di conseguenza, le spese di manutenzione devono essere divise in base al vantaggio ottenuto da ciascuna parte, evitando di far gravare di più chi trae meno beneficio. È stato sottolineato anche che il numero di piani al di sotto del cortile non influisce sulla ripartizione delle spese, poiché la maggiore utilità del cortile per il transito e l'accesso quotidiano agli immobili posti al di sopra del solaio è determinante. Anche se il cortile copre più livelli interrati, il principio di base rimane lo stesso il proprietario dell'ultimo piano, che utilizza il bene in modo più intenso, è responsabile di una quota maggiore delle spese di manutenzione. Tuttavia, nel caso del cortile condominiale, che ha una funzione di base comune, l'applicazione dell'art, 1125cit. è stata ritenuta più appropriata. In conclusione, il ricorso in oggetto è stato respinto dal Tribunale di Napoli, che ha confermato la divisione delle spese di manutenzione del cortile in base al principio dell'art, 1125 c.c.
Giudice De Luca Ragioni di fatto e di diritto della decisione Con l'atto di citazione introduttivo del presente giudizio il , ha agito in giudizio chiedendo che fosse accertato che le spese del cortile al quale si accede da un'ampia scalinata ed il quale dà ingresso agli androni delle varie scale in cui è suddiviso il fabbricato, fossero ripartite applicandosi il criterio di cui all'articolo 1126 c.c. fra i condomini del istante ed i proprietari sottostanti. Esponeva, infatti, che il suddetto cortile funge sia da copertura degli immobili collocati al piano terra, i quali hanno accesso diretto dalla pubblica via, ubicata ad un piano inferiore rispetto al cortile che ai locali interrati con destinazione autorimessa, posti ad un livello inferiore rispetto ai locali commerciali, sicché doveva essere applicato il criterio di riparto delle spese di cui all'articolo 1126 c.c. Giacché tale criterio era stato contestato in più occasioni dalla società spa, generando frequenti controversie in merito ai riparti di spesa approvati con le delibere assembleari con conseguenti costosi procedimenti civili, l'ha citata in giudizio rassegnando le conclusioni che seguono accertare e dichiarare applicabile la norma di cui all'art 1126 c.c. alla ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria del cortile dell'edificio ubicato in Napoli al , per le ragioni tutte sopra esposte. Condannare parte convenuta al pagamento delle spese di lite ex articolo 91/93 cpc con attribuzione al procuratore antistatario per anticipo fattone . Si è costituita la società convenuta contestando detto assunto e, esperita la procedura di mediazione obbligatoria, previo scambio delle memorie ex articolo 183, VI comma, c.p.c., in data odierna la causa è stata discussa e decisa. Va premesso che è stata prodotta sentenza di cessazione della materia del contendere, pronunciata dal Tribunale di Napoli numero 4354/2019, relativa a giudizio ex articolo 1137 c.c. ad istanza della fondata sull'adozione, in corso di causa, di un ulteriore deliberato che aveva sostituito quello oggetto di impugnazione, nonché sentenza della Corte di Appello di Napoli numero 2283/2024 la quale ha confermato le statuizioni adottate in primo grado, dichiarando la soccombenza virtuale del convenuto. Pur non essendovi prova dell'avvenuto passaggio in giudicato della sentenza di secondo grado, pronunciata in data 24/05/2024, va rimarcato che la pronuncia di cessazione della materia del contendere' costituisce una fattispecie di estinzione del processo, contenuta in una sentenza dichiarativa della impossibilità di procedere alla definizione del giudizio per il venir meno dell'interesse delle parti alla naturale conclusione dello stesso tutte le volte in cui non risulti possibile una declaratoria di rinuncia agli atti o di rinuncia alla pretesa sostanziale pertanto, alla emanazione di una sentenza di cessazione della materia del contendere, consegue, per un verso, la caducazione di tutte le pronunce emanate nei precedenti gradi di giudizio e non passate in cosa giudicata e, per l'altro, la sua assoluta inidoneità ad acquistare efficacia di giudicato sostanziale sulla pretesa fatta valere Cass. civ., sent. numero 4167 del 19.02.2020 in senso conforme Cass. civ. sent. numero 7185 del 25.03.2020 . Trattandosi di pronuncia non idonea al giudicato sostanziale, non vi è stata violazione del ne bis in idem e sussiste, altresì, un interesse giuridicamente rilevante del istante alla richiesta di un accertamento giudiziale circa il corretto criterio di riparto delle spese del cortile fra lo stesso ed i proprietari dell'immobili ai quali il cortile funge da copertura. Passando all'esame, nel merito, della domanda, questo giudice recepisce e fa proprie le motivazioni della sentenza della Corte di Appello di Napoli già menzionata le quali, giungendo ad una dichiarazione di soccombenza virtuale del istante, ha basato la propria decisione sulle argomentazioni che qui di seguito testualmente si riportano si osserva che la giurisprudenza di legittimità ha costantemente affermato che in materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all'edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'articolo 1126 cod. civ., ma si deve, invece, procedere ad un'applicazione analogica dell'articolo 1125 cod. civ., che stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, mentre accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa, identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi, con l'uso esclusivo della stessa, determina la necessità della inerente manutenzione, ponendo invece a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto così Cass. 05/05/2010 numero 10858 Cass. 14.09.2005 numero 18194 Cass. 16.02.2012 numero 2243 . Il suddetto orientamento giurisprudenziale è da ritenersi consolidato anche all'attualità, come conferma la recente pronuncia resa sull'argomento dal Supremo Collegio nella quale si afferma che le spese di riparazione del cortile o viale di accesso all'edificio facente anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, non vadano ripartite in base ai criteri di cui all'articolo 1126 c.c., dovendosi applicare analogicamente l'articolo 1125 c.c., che, in virtù del generale principio dettato dall'articolo 1123, comma 2, c.c., accolla per intero le spese di manutenzione della parte della struttura complessa, identificantesi con il pavimento del piano superiore, a chi, con l'uso esclusivo della stessa, ne rende necessaria la manutenzione così Cass. 31.07.2023 numero 23259 . Nel caso di specie appare innegabile che il cortile da quale sono derivate le infiltrazioni agli immobili sottostanti, costituendo rampa di accesso alle scale comporti per i condomini che ivi esercitano un transito costante una utilità sicuramente maggiore rispetto a quella della copertura di cui si avvantaggiano i proprietari dei locali sottostanti, ragion per cui le spese di manutenzione vanno ripartite tenendo conto del vantaggio che ne ricavano le rispettive parti, al fine di evitare di attribuire il maggior importo della spesa a soggetti che traggono dal bene un vantaggio più contenuto. Alla luce delle considerazioni che precedono e diversamente da quanto sostenuto dal appellante, deve concludersi che la presenza di più livelli di piani al di sotto il cortile appare elemento di valutazione irrilevante ai fini del corretto riparto delle spese di manutenzione, trattandosi di circostanza inidonea ad intaccare la maggiore utilitas che il medesimo cortile offre ai condomini per il transito e per l'accesso quotidiano agli immobili realizzati al di sopra del detto solaio rispetto a quelli posti ai livelli inferiori rispetto al piano di calpestio Corte di Appello di Napoli, sent. numero 2283/2024 . Questo giudice non ritiene vi siano ragioni per discostarsi da tali argomentazioni e ritiene che nella fattispecie debba procedersi ad una applicazione analogica dell'articolo 1125 c.c., il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, accollandosi per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione ed a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto Cass. civ., sent. numero 2243 del 16.02.2012 . La circostanza che il cortile funga da copertura anche dei locali interrati, quindi di più livelli inferiori allo stesso, non fa venir meno la bontà del predetto ragionamento, in quanto la ratio dell'articolo 1226 c.c. trova la spiegazione nell'uso particolare e più intenso del bene comune da parte del proprietario dell'ultimo piano, rispetto alla normale funzione di copertura che tale lastrico svolge, con conseguente più rapido degrado dello stesso e maggior accollo di spese a carico di chi utilizzi più intensamente degli altri il bene. Nel diverso caso oggetto di esame, invece, il cortile condominiale non ha una utilizzazione particolare o più intensa da parte della collettività condominiale del cortile rispetto all'uso suo proprio, che è quello di dare aria e luce allo stabile condominiale e di consentire l'accesso al fabbricato condominiale. La destinazione propria e tipica del cortile, quindi, è sempre la medesima sicché, se il cortile funga anche da copertura di sottostanti piani, non si ravvisano motivi per discostarsi dalla applicazione analogica dell'articolo 1125 c.c., il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute, in via generale, in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto tale disposizione, infatti, accolla per intero le spese relative alla manutenzione di una parte di una struttura complessa il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità di tale manutenzione, per cui si può dire che costituisce una applicazione particolare del principio dettato dall'articolo 1123 coc. civ, comma 2 in quanto l'usura della pavimentazione del cortile è determinata dall'utilizzazione esclusiva che della stessa viene fatta dalla collettività dei condomini Cass. civ., sent. numero 15841 del 19.09.2011 . In conclusione la domanda del istante deve essere rigettata. Le spese del presente giudizio, liquidate in applicazione delle tariffe di cui al D.M. 55/14, aggiornate in forza del D.M. 147/22, seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, riconoscendo i compensi in misura media per le fasi di studio ed introduttiva e minima per quelle istruttoria e decisionale, concretizzatesi nel solo scambio delle memorie ex articolo 183, VI comma, c.p.c. e nella partecipazione all'udienza di conclusioni del 19.01.2024, sullo scaglione di valore indeterminabile, con distrazione in favore del difensore costituito, che ne ha fatto richiesta ai sensi dell'articolo 93 c.p.c. P.Q.M. Il Tribunale di Napoli, sesta sezione civile, definitivamente pronunziando in ordine alla causa civile iscritta al numero 11337/2021 R.G.A.C. pendente tra , in persona dell'amministratore pro tempore contro in persona del legale rappresentante pro tempore , ogni altra domanda, eccezione e deduzione disattesa, così provvede a rigetta la domanda di parte attrice b condanna il , al pagamento, in favore della delle spese di lite, che si liquidano in misura pari ad Euro 5.261,00 per compensi, oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, C.P.A. ed I.V.A., se dovuta, come per legge, con distrazione in favore dell'avv. A.T. ex articolo 93 c.p.c.