In caso un condominio decida di istallare nuovi sistemi tecnologici, in evoluzione tecnica rispetto ad un impianto già esistente, tale intervento non costituisce una innovazione, ma una manutenzione straordinaria.
Il caso Un condomino impugnava una delibera assembleare lamentando diversi vizi formali nella deliberazione. Tale delibera, che consisteva nell'installazione di un impianto citofonico moderno, in sostituzione di uno preesistente, era già stata oggetto di una infruttuosa mediazione tra le parti. In primo luogo, il condomino attore lamentava l'irregolarità della deliberazione nel punto in cui non indicava precisamente i voti dei singoli condomini, ma le maggioranze venivano invece riportate “per differenza”, rispetto ai condomini assenti, dissenzienti o astenuti. Inoltre, secondo la rappresentazione del condomino impugnante, gli interventi oggetto della delibera sarebbero stati erroneamente deliberati come interventi di manutenzione, e non – come invece avrebbe dovuto essere – come innovazioni. Laddove tali interventi fossero stati correttamente identificati come innovazioni, proseguiva il condomino, il condominio non avrebbe avuto le maggioranze necessarie per l'approvazione e conseguentemente la delibera assunta risultava irrimediabilmente viziata. Si costituiva il condominio negando quanto sopra riportato e lamentando la tardività dell'azione del condomino, il quale avrebbe impugnato la delibera oltre i termini consentiti dalla legge. Il Tribunale di Torino rigetta la domanda tracciando il confine tra un intervento di manutenzione straordinaria ed una innovazione Con la sentenza pronunciata il 3 giugno 2024, l'VIII Sezione del Tribunale di Torino rigettava la domanda attorea. Alla base di tale decisione vi era il seguente ragionamento. In primo luogo, quanto all'eccezione del condominio in merito alla presunta tardività dell'impugnazione, il Tribunale rigettava tale difesa. Ai sensi dell'articolo 5 comma VI del d.lgs. numero 28/2010, infatti, la proposizione della domanda costituisce una sospensione delle decadenze processuali. Il condomino aveva tempestivamente proposto la domanda di mediazione e le parti avevano, concordemente, deciso di prolungare la procedura oltre i 90 giorni. Il condominio, quindi, non poteva lamentare l'eccessiva durata della mediazione e la tardività della proposizione della causa ordinaria, dato che egli stesso aveva dato il proprio assenso alla proroga dei termini per la ricerca di un accordo transattivo. Quanto alle due contestazioni del condomino, invece, il giudice anche in questo caso rigettava l'interpretazione giuridica della parte. Con riguardo alle presunte erronee indicazioni delle maggioranze il decidente specificava il principio in ragione del quale l'indicazione dei condomini che hanno espresso voto favorevole non è condizione necessaria per la validità della delibera assembleare. Al fine della validità della decisione, infatti, è necessario e sufficiente che dal testo della stessa possa desumersi, anche per sottrazione, il numero dei presenti e il tipo di voto espresso. È quindi consentito indicare che la delibera è approvata con il voto contrario di alcuni condomini, dato che da tale indicazione, incrociata con il nominativo dei presenti, si può correttamente desumere il nome e i millesimi dei favorevoli alla mozione. Quanto al secondo punto di doglianza, anch'esso non coglieva nel segno. Sebbene a detta dell'attore la delibera presa costituisse innovazione, tale assunto non pareva corretto. Nel condominio esisteva in precedenza infatti un impianto citofonico e la delibera condominiale, quindi, non votava la costituzione di un nuovo apparato, ma solo l'ammodernamento di uno già presente. Laddove, quindi, per innovazione si intende «una modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale [di un bene condominiale, NDR] o ne muti la destinazione» così in Cass. numero 35957/21 , per manutenzione straordinaria si intende invece «le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d'uso implicanti incremento del carico urbanistico» si veda articolo 3 comma 1 lett. b D.P.R. numero 380/2001 . Nel caso in questione, quindi, la delibera non decideva di creare un nuovo impianto, ma di rendere tecnologicamente aggiornato uno che già esisteva. Correttamente, quindi, il Tribunale affermava la natura di intervento di manutenzione straordinaria realizzabile con maggioranze più facilmente raggiungibili rispetto all'innovazione e non di intervento ex articolo 1120 c.c. La decisione, quindi, identifica e correttamente divide gli interventi di innovazione da quelli di manutenzione straordinaria laddove un'opera abbia un elemento di novità e introduca nel condominio un manufatto in precedenza estraneo, si avrà una innovazione. Se invece l'intervento deliberato costituisce un rifacimento, o una innovazione tecnica di un impianto preesistente, allora esso – per quanto costoso, lungo o complicato – dovrà essere deliberato con le maggioranze previste per gli interventi di manutenzione straordinaria.
Giudice Rossi RAGIONI Dl FATTO E Dl DIRITTO DELLA DECISIONE 1. omissis , in persona del procuratore speciale omissis , omissis e omissis hanno proposto impugnazione avverso la deliberazione assunta dal omissis , sito in TORINO, omissis in seguito, omissis ” in data 7.2.23 al punto 4 dell'ordine del giorno avente ad oggetto esame preventivi sostituzione citofoni e delibera in merito chiedendone la declaratoria di nullità o l'annullamento. A sostegno dell'impugnazione hanno dedotto i l'irregolarità formale del verbale nel quale le maggioranze venivano determinate per differenza rispetto ai condomini dissenzienti e astenuti senza alcuna indicazione nominativa dei condomini favorevoli e si dava atto della presenza di omissis e omissis i quali, invece, non avevano partecipato all'assemblea ii illegittimità della deliberazione in quanta il preventivo letto e oggetto di approvazione da parte dei condomini era datato 3.2.2023 numero 24-docomma 3- e riportava un costo relativa all'impianto pulsantiera esterna digitale di oltre il triplo rispetto a quello allegato alla lettera di convocazione e ii la violazione dell'articolo 1136, quinto comma, c.comma con riferimento alle opere di cui all'articolo 1120 c.c., in quanta si era in presenza di innovazioni da approvare con la maggioranza qualificata costituita da un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al omissis e i due terzi del valore dell'edificio, maggioranza non raggiunta nella votazione assembleare. Il omissis ha eccepito, in via preliminare, l'inammissibilità della domanda di annullamento della deliberazione impugnata per essere stato il giudizio introdotto tardivamente. In particolare, parte convenuta ha sostenuto che, ai sensi dell'articolo 6 e 8, comma 2° d.lgs. 28/2010, ai fine di ottemperare al termine improrogabile di decadenza previsto dall'articolo 1137 comma 2 c.c., parte attrice avrebbe dovuto notificare la citazione entro e non oltre il 31.07.2023 atteso che il procedimento di mediazione ha durata non superiore a tre mesi e il termine decorre dalla data di deposito della domanda di mediazione e non è soggetto a sospensione feriale, con la conseguenza che essendo la mediazione iniziata in data 31.3.23 la sospensione dei termini di prescrizione e di decadenza di cui all'articolo 1137, comma 2 c.comma era scaduta improrogabilmente in data 30.06.2023 e il giudizio avrebbe dovuto essere introdotto entro 30 giorni da tale data, mentre l'atto di citazione era stato notificato al omissis convenuto in data 07.09.2023. Nel merito, il omissis ha chiesto il rigetto delle domande allegando la sussistenza della maggioranza per l'approvazione della deliberazione impugnata in forza della e d. prova di resistenza e affermando che le opere approvate non integravano delle innovazioni, bensì lavori di manutenzione straordinaria peri quali la maggioranza richiesta è quella prevista dall'articolo 1136 secondo comma c.c., ovvero un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Parte convenuta ha concluso chiedendo la declaratoria di inammissibilità dell'impugnazione o, in ogni caso, il rigetto delle domande proposte dagli attori. Con la prima memoria ex articolo 171 ter c.p.c., gli attori hanno contestato la fondatezza dell'eccezione di decadenza rilevando che durante la sessione di mediazione del 14 giugno 2023, a fronte della proposta degli attori di escludere i soli lavori di installazione dell'impianto pulsantiera esterna digitale, il mediatore - in accordo con le parti - fissava il successivo incontro al 18.7.2023, ben oltre il termine di 90 giorni, con la conseguenza che era intesa la volontà delle parti di voler derogare al termine di durata della mediazione al fine di poter giungere ad una soluzione conciliativa. Rigettate le istanze di istruttoria orale, la causa è stata discussa all'udienza odierna, sulle conclusioni carne precisate nel presente verbale. 2 Occorre preliminarmente disattendere l'eccezione sollevata dal omissis con riguardo all'asserita improcedibilità della domanda per l'eccessiva durata del procedimento di mediazione. L'articolo 5, comma VI, del D.Lgs. numero 28/2010 dispone che dal momento della comunicazione ad altre parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale. Dalla stessa data, la domanda di mediazione impedisce, altresì, la decadenza per una sola volta, ma se il tentativo fallisce, la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza, decorrente dal deposito del verbale di cui all'articolo 11, presso la segreteria dell'Organismo . Nel caso di specie, atteso che il deposito del verbale negativo di mediazione è avvenuto in data 26.7.2023 cfr. docomma 10 di parte attrice , deve ritenersi tempestiva la domanda giudiziale notificata al omissis a mezzo PEC in data 7.9.2023, operando pacificamente la sospensione feriale dei termini cfr. Corte Cost. 2.2.1990 numero 49 . Si osserva, ulteriormente, che l'articolo 71-quater disp. att. c.comma prevede che al procedimento di mediazione è legittimato a partecipare l'amministratore previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136 c.c., secondo comma se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione. La proroga del procedimento di mediazione risulta, pertanto, normativamente consentita per permettere all'amministratore di munirsi della delibera assembleare e, inoltre, nella fattispecie in esame, la proroga concessa dal mediatore è avvenuta nell'accordo tra le parti, con la conseguenza che il Condominio non pub ora dolersi dell'eccessiva durata del procedimento. Si condivide, da ultimo, quanta argomentato da questo Tribunale nella pronuncia numero 709/2023 nella quale si legge non solo la natura perentoria del termine non è prevista espressamente dalla norma ed è al contrario esclusa, nella materia in esame, proprio dall'articolo 71 quater disp. att. c.comma sopra richiamato, ma essa non appare neppure coerente con l'intento deflattivo della normativa in esame, dovendosi consentire alle parti di impiegare, ove occorra, un tempo superiore ai tre mesi al fine di dirimere il contenzioso, senza onerarle dei costi di iscrizione a ruolo della causa la finalità della mediazione sarebbe al contrario frustrata laddove le parti fossero tenute ad instaurare la controversia avanti all'autorità giudiziaria pur in costanza di possibili trattative . Alla luce delle considerazioni svolte, l'eccezione di improcedibilità dell'impugnazione deve essere rigettata. 3. Nel merito, gli attori con un primo motivo di impugnazione sostengono l'illegittimità della deliberazione per vizi formali in quanta nel verbale Ie maggioranze venivano determinate per differenza rispetto ai condomini dissenzienti e astenuti senza alcuna indicazione nominativa dei condomini favorevoli e si dava atto della presenza di omissis e omissis i quali, invece, non avevano partecipato all'assemblea. Si osserva che se è bene vero che il verbale di approvazione della deliberazione di cui al punto 4 dell'o.d.g. è privo dei nominativi di chi ha votato a favore, è altresì vero che esso contiene sia l'elenco di tutti i presenti per sé o per delega, con relativi millesimi, sia l'indicazione nominativa dei contrari, dati che consentono di stabilire con sicurezza, per differenza, quanti e quali condomini hanno espresso voto favorevole. Si rileva, inoltre, che per valutare la legittimità della delibera con riguardo all'erronea indicazione dei condomini delega omissis e omissis , la delibera condominiale deve essere sottoposta alla c.d. prova di resistenza, cioè occorre verificare se la maggioranza raggiunta ai sensi del terzo comma dell'articolo 1136 c.comma resiste anche computando le quote dei soggetti assenti/dissenzienti. Sulla base delle mancate presenze descritte in citazione, i condomini sarebbero titolari complessivamente di 24,003 millesimi. 1 condomini presenti risultano indicati in verbale come titolari di 639,13 millesimi e la votazione risulta assunta con il voto favorevole di 568,89 millesimi. Decurtati i 24,003 millesimi di cui si dolgono gli attori, l'assemblea risulta costituita con la presenza di 615,17 millesimi e la delibera adottata con la maggioranza di 544,887 millesimi e dunque, effettuando la prova di resistenza, risultano raggiunte le maggioranze richieste dall'articolo 1136 seconde comma c.c. Alla luce delle considerazioni svolte, il primo motivo di impugnazione deve essere rigettato. 4. Con un secondo motivo di impugnazione, gli attori sostengono che le maggioranze richieste non siano quelle previste dal secondo comma dell'articolo 1136 c.c., bensì quelle richieste dell'articolo 1136, quinto comma, c.comma con riferimento alle opere di cui all'articolo 1120 c.c. Affermano, infatti, che i lavori deliberati integrano innovazioni e non opere di manutenzione straordinaria. Occorre, dunque, verificare quali opere siano state deliberate in sede assembleare e se esse configurino innovazioni o opere di manutenzione straordinaria. Costituisce orientamento consolidato della Corte di Cassazione quello secondo il quale deve considerarsi innovazione , agli effetti dell'articolo 1120 c.c., non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale one muti la destinazione originaria senza peraltro che ricorra la speciale previsione di cui all'articolo 1117 ter c.c., introdotta dalla L. numero 220 del 2012 . cfr. Cass. numero 35957/21 Al contrario, la legge articolo 3 comma 1 lettera b del D.P.R. numero 380/2001 definisce come manutenzione straordinaria « b le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d'uso implicanti incremento del carico urbanistico.». Le opere deliberate hanno a oggetto il ripristino dell'intero impianto citofonico. Ad avviso di parte attrice la sostituzione con totale smantellamento dell'impianto citofonico esistente costituito da impianti citofonici relativi alle singole scale alle quali si accede attraverso un cancello pedonale, con un impianto elettronico esterno costituito da un videocitofono digitale di nuova generazione con installazione di tubazione esterna attualmente non esistente, integra una modifica sostanziale della struttura ed è da considerarsi innovazione ai sensi dell'articolo 1120 comma primo comma c.c. L'assunto di parte attrice non è condivisibile e si ritiene, al contrario, che l'opera deliberata rientri tra quelle di straordinaria manutenzione. Come affermato dalla Corte d'Appello di Genova nella pronuncia numero 755 del 30.7.2020 La previsione del videocitofono non comporta un'innovazione, poiché si tratta evidentemente di un adeguamento tecnologico di un impianto realizzato in epoca diversa e con minori caratteristiche tecniche. Il concetto di innovazione impone una trasformazione, un'introduzione di un qualcosa di completamente estraneo a quello che ha caratterizzato il bene o l'impianto comune e poco si addice a scelte che invece attengono all'evoluzione dei meccanismi per effetto del progredire della tecnologia». La circostanza che l'impianto divenga esterno e non per singole scale non appare sufficiente a integrare una innovazione poiché si tratta semplicemente della diversa localizzazione della pulsantiera al di fuori dell'edificio. Al contempo l'opera oggetto della delibera impugnata è di straordinaria manutenzione e non di ordinaria interventi di manutenzione ordinaria , gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti , articolo 3 lettera a DPR 380/2001 in quanto non si tratta di semplici opere di riparazione, ma di sostituzione dell'impianto con uno digitale di nuova generazione. L'approvazione di un preventivo diverso e con prezzi maggiori rispetto a quelli allegati alla lettera di convocazione dell'assemblea, ma in ogni caso illustrato in sede assembleare e oggetto della discussione, attiene alle scelte discrezionali di merito dell'assemblea che non sono sindacabili dall'autorità giudiziaria. Alla luce delle considerazioni svolte, neppure il presente motivo di opposizione può essere accolto, con conseguente rigetto delle domande proposte. 5. Le spese di lite seguono la soccombenza di parte attrice e devono essere liquidate secondo il D.M. numero 55/14 e s.m.i., scaglione compreso tra€ 26.000,01 ed € 52.000,00, valore medio di liquidazione con riguardo alle fasi di studio e introduttiva e con riduzione del 50% con riguardo alle restanti fasi alla luce dell'attività svolta e così per complessivi € 5.261,00, oltre a € 360,00 per il compenso della fase di mediazione e così complessivi € 5.621,00. P.Q.M. Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, cos dispone RIGETTA le domande proposte da omissis , in persona del procuratore speciale omissis [ ] , omissis e omissis nei confronti di omissis sito in TORINO omissis , CONDANNA omissis , in persona del procuratore speciale omissis , omissis [ ] e omissis , in solido, a rimborsare in favore del condominio le spese liquidate in complessivi € 5.621,00 oltre al 15% a titolo di rimborso forfettario, IVA e CPA come per legge.