La delibera dell’assemblea condominiale che assuma decisioni che riguardino i singoli condomini nell’ambito dei beni di loro proprietà esclusiva è affetta da nullità, salvo che non si rifletta sull’adeguato uso delle cose comuni.
Il Tribunale competente rigettava le domande proposte dalla società attrice nei confronti del Condominio convenuto, confermando la validità della deliberazione assembleare oggetto di impugnativa, avente ad oggetto l'approvazione della spesa di lavori straordinari relativi alla bonifica e al ripristino delle strutture portanti del vano cantinato tale spesa veniva suddivisa secondo il criterio dell'articolo 1125 c.c. e dunque posta metà a carico della società-attrice, quale proprietaria del piano terreno e per la restante metà a carico del condominio quale proprietario del vano cantinato. Avverso tale provvedimento veniva proposto gravame innanzi alla Corte di appello competente territorialmente, la quale confermava la sentenza di primo grado. La società-appellante proponeva ricorso per cassazione sulla scorta di tre motivi resisteva con controricorso il Condominio. Con il primo motivo la ricorrente denunciava la violazione e falsa applicazione degli articolo 1135, 1136 e 1137 c.c., nonché l'omesso esame di un fatto decisivo. La censura riguardava la parte della sentenza impugnata secondo cui l'applicazione del criterio di riparto di cui all'articolo 1125 c.c. era stata già disposta con una precedente delibera che non era stata impugnata dalla ricorrente in realtà la società sosteneva che tale ultima delibera non avesse deciso sull'applicazione dell'articolo 1125 c.c., essendosi limitata ad invitare l'amministratore a predisporre un piano di riparto secondo tale criterio. Con il secondo motivo, si denunciava la violazione e falsa applicazione degli articolo 1117, 1125 e 1137 c.c., nonché l'omesso esame di un fatto decisivo la ricorrente sosteneva infatti che la precedente delibera era nulla sia poiché aveva deciso su questioni relative a parti esclusive sia perché aveva deciso su altre parti per le quali andava utilizzato il criterio di cui all'articolo 1123 c.c. Con il terzo motivo, si denunciava la violazione e falsa applicazione dell'articolo 112 c.p.c., in relazione agli articolo 2043 e 2051 c.c., nonché l'omesso esame di un fatto decisivo. La Suprema Corte riteneva che i tre motivi di ricorso andassero esaminati congiuntamente per la loro connessione e, risultavano fondati. La Cassazione a Sezione Unite con sentenza numero 9839 del 2021 ha chiarito che sono nulle, e perciò sottratte al termine di decadenza previsto dall'articolo 1137, comma 2, c.c., le deliberazioni dell'assemblea condominiale che siano incorse in un “difetto assoluto di attribuzioni”. Gli articolo 1135 e 1136 c.c., nella parte in cui menzionano le deliberazioni dell'assemblea dei condomini concernenti la manutenzione straordinaria, le riparazioni o la ricostruzione dell'edificio, vanno interpretati con riferimento alle norme sostanziali, di cui agli articolo 1123, 1124, 1126, e 1128 c.c., le quali disciplinano unicamente gli interventi comuni del fabbricato condominiale. Ne consegue che l'assemblea dei condomini non può deliberare a maggioranza la manutenzione straordinaria, le riparazioni o la ricostruzione delle parti di proprietà esclusiva, vincolando i condomini dissenzienti a sostenerne le spese. La ripartizione delle spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai, secondo i criteri dell'articolo 1125 c.c., riguarda la sola ipotesi in cui la necessità delle riparazioni non sia da attribuirsi ad alcuno dei condomini, mentre quando il danno sia ascrivibile ai singoli condomini o alla gestione condominiale, trova applicazione il principio generale secondo cui il risarcimento dei danni è a carico di colui che li ha cagionati. Parimenti, è nulla la delibera dell'assemblea che, disattendo i criteri legali di ripartizione delle spese, suddivida le spese necessarie per un intervento di manutenzione o conservazione, in tutto o in parte, provvedendo ad accertare la responsabilità spettante al Condomino stesso o ai singoli condomini per i danni causati, dovendo gli eventuali obblighi risarcitori, nei rapporti tra condomini e singoli partecipanti, essere verificati in sede giudiziale Cass. civ. sez II, 7 novembre 2017, numero 26360 . In conclusione, il ricorso veniva accolto, rinviando alla Corte territoriale competente, in diversa composizione, anche per il regolamento delle spese del giudizio di legittimità.
Presidente Falaschi – Relatore Scarpa Fatti di causa e ragioni della decisione 1. La OMISSIS s.numero c. ha proposto ricorso articolato in tre motivi avverso la sentenza numero 868/2017 della Corte d'appello di Messina, depositata il 18 settembre 2017. Ha resistito con controricorso il Condominio OMISSIS . 2. La trattazione del ricorso è stata fissata in camera di consiglio, a norma degli articolo 375, comma 2, 4-quater, e 380-bis.1, c.p.c. La ricorrente ha depositato memoria 3. La causa ha ad oggetto la validità della deliberazione dell'assemblea 8 maggio 2000 del Condominio OMISSIS , con cui era stata approvata la spesa di lire 160.000.000 per la bonifica ed il ripristino delle strutture portanti del vano cantinato, spesa suddivisa per la quota di lire 110.000.000 secondo il criterio dell'articolo 1125 c.c., e dunque posta metà a carico della OMISSIS s.numero c., quale proprietaria del piano terreno, e per la restante metà a carico del Condominio, quale proprietario del vano cantinato. Veniva riunita al giudizio introdotto il 7 luglio 2020 l'opposizione proposta dal condomino V.C. al decreto ingiuntivo numero 641/2001, avente ad oggetto la riscossione dei contributi condominiali attinenti a tali lavori. L'adito Tribunale di Messina con sentenza del 15 gennaio 2010 rigettò le domande della OMISSIS s.numero c. e confermò la validità della deliberazione dell'assemblea 8 maggio 2000. La Corte d'appello ha poi respinto il gravame della OMISSIS s.numero c. 4. Il ricorso non risulta intimato né notificato a V.C., parte dei pregressi giudizi di merito. Essendo scindibili le cause intraprese dalla OMISSIS s.numero c. e da V.C., non deve essere ordinata l'integrazione del contraddittorio ai sensi dell'articolo 332, c.p.c., in quanto la parte cui il ricorso non è stato notificato è comunque decaduta dalla facoltà di proporre impugnazione. 5. Non ha consistenza l'eccezione del Condominio controricorrente secondo cui la OMISSIS s.numero c. non avrebbe proposto una “specifica domanda finalizzata alla impugnazione della delibera dell'8 maggio 2000”, limitandosi la pretesa della stessa alla declaratoria di nullità del prospetto di riparto della spesa e di illegittimità dell'applicazione del criterio dell'articolo 1125 c.c., dovendosi utilizzare il criterio di cui all'articolo 1123 c.c. 5.1. L'articolo 1137 c.c. prevede che contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ciascun condomino assente, dissenziente o astenuto può adire il giudice nel termine ivi stabilito di trenta giorni, operante per le ipotesi di annullabilità della delibera. Quando invece si tratti di delibera che si assume essere nulla qualificazione da operarsi alla stregua dei principi da ultimo enunciati nella sentenza delle Sezioni Unite di questa Corte numero 9839 del 2021 , tale nullità può essere fatta valere, secondo i principi generali, mediante azione di mero accertamento, sottratta a qualsiasi termine di decadenza ed esperibile da chiunque vi abbia interesse per far dichiarare, nei suoi confronti, l'inefficacia della deliberazione. La differenza fra una azione di impugnazione di delibera condominiale annullabile e una azione di accertamento della nullità di una delibera sta, dunque, nella soggezione, o meno, al termine perentorio di trenta giorni e nella diversa regola di legittimazione, relativa per l'annullamento e assoluta per la nullità, dovendo comunque il giudice valutare e qualificare la domanda proposta non solo in base alle parole utilizzate dalla parte, ma soprattutto alla luce del contenuto sostanziale della pretesa e della effettiva finalità che la stessa intende perseguire. 6. Il primo motivo del ricorso della OMISSIS s.numero c. deduce la violazione e falsa applicazione degli articolo 1135,1136 e 1137 c.c., nonché l'omesso esame di un fatto decisivo. La censura è rivolta avverso la parte della sentenza impugnata secondo cui l'applicazione del criterio di riparto di cui all'articolo 1125 c.c. era stata già disposta con la precedente delibera assembleare del 1° dicembre 1999, che non era stata impugnata dalla OMISSIS s.numero c. La ricorrente contesta che tale ultima delibera avesse già deciso sull'applicazione dell'articolo 1125 c.c., essendosi limitata ad invitare l'amministratore a predisporre un piano di ripartizione secondo tale criterio. Il secondo motivo di ricorso denuncia la violazione e falsa applicazione degli articolo 1117,1125 e 1137 c.c., nonché ancora l'omesso esame di un fatto decisivo. Qui la ricorrente sostiene che la delibera del 1° dicembre 1999 era nulla e quindi non andava impugnata nei trenta giorni, come invece eccepito dal convenuto Condominio , sia perché i soffitti, le volte e i solai di cui all'articolo 1125 c.c. non rientrano nelle attribuzioni dell'assemblea sia perché era stato deliberato in ordine alle spese altresì di pilastri e travi portanti, per le quali deve farsi uso del criterio ex articolo 1123 c.c. sia perché nel riparto non si è considerata l'area comune destinata ad androne, vano ascensore e scale. Il terzo motivo di ricorso denuncia la violazione e falsa applicazione dell'articolo 112 c.p.c. in relazione agli articolo 2043 e 2051 c.c., nonché ancora l'omesso esame di un fatto decisivo. La censura attiene alla parte della sentenza della Corte d'appello che ha affermato che della cattiva tenuta delle condotte idriche condominiali il riparto approvato dall'assemblea si fosse data cura, avendo detratto dall'importo complessivo dei lavori di lire 160.000.000 la somma di lire 50.000,00, posta a carico esclusivo del condominio in quanto responsabile, per poi suddividere in base all'articolo 1125 c.c. la restante quota di lire 110.000.000 occorrente per la bonifica ed il ripristino delle strutture portanti del vano cantinato. 7. I tre motivi di ricorso vanno esaminati congiuntamente, per la loro connessione, e risultano fondati nei sensi di cui alla motivazione che segue. 8. La Corte d'appello di Messina ha escluso la nullità sia della deliberazione dell'assemblea 8 maggio 2000 che della precedente delibera assembleare del 1° dicembre 1999 del Condominio OMISSIS , con le quali era stata approvata la spesa di lire 160.000.000 per la bonifica ed il ripristino delle strutture portanti del vano cantinato, era stata detratta dall'importo complessivo dei lavori la somma di lire 50.000,00, giacché posta a carico esclusivo del condominio in quanto responsabile per la cattiva manutenzione delle condotte idriche condominiali, ed era stata infine ripartita in base all'articolo 1125 c.c. la restante quota di lire 110.000.000, posta metà a carico della OMISSIS s.numero c., quale proprietaria del piano terreno, e per la restante metà a carico del Condominio, quale proprietario del vano cantinato. 8.1. Sono invece configurabili in tale applicazione delle fattispecie astratte degli articolo 1123,1125,1135 e 1137 c.c. plurime ragioni di falsa applicazione delle citate norme alla fattispecie concreta, così da imporre ulteriori accertamenti di fatto in sede di rinvio. Si enunciano al riguardo i principi cui si dovrà uniformare il giudice di rinvio per decidere la causa. 8.2. La già richiamata sentenza delle Sezioni Unite di questa Corte numero 9839 del 2021 ha chiarito che sono nulle, e perciò sottratte al termine di decadenza previsto dall'articolo 1137, comma 2, c.c., le deliberazioni dell'assemblea condominiale che siano incorse in un difetto assoluto di attribuzioni . È così nulla la delibera dell'assemblea condominiale che assuma decisioni che riguardino i singoli condomini nell'ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull'adeguato uso delle cose comuni cfr. tra le tante Cass. numero 14222 del 2019 . 8.3. L'articolo 1125 c.c. contiene la regola di riparto delle spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai, accollando le stesse in parti eguali ai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti e lasciando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Ove, come nel caso in esame, si debba procedere alla riparazione del locale a piano terra di proprietà esclusiva di un singolo condomino, che funga anche da copertura per i vani scantinati sotterranei di proprietà condominiale, le spese relative alla manutenzione della parte della struttura identificantesi con il pavimento del piano superiore sono pertanto a carico del proprietario esclusivo di esso e sono sottratte alle attribuzioni dell'assemblea. Le spese per la manutenzione e la ricostruzione del solaio che separa i locali terranei dai vani scantinati, comprensivo di tutte le strutture che hanno una funzione divisoria, di sostegno e di copertura ma non anche delle spese per pilastri e travi portanti, per le quali trova applicazione il criterio generale stabilito al primo comma dell'articolo 1123 c.c. Cass. numero 3470 del 2008 , competono per la metà al proprietario esclusivo del locale sovrastante e per la restante metà a carico dei condomini, provvedendo l'assemblea a ripartire le stesse, come quelle inerenti all'intonaco, alla tinta e alla decorazione del soffitto, a norma dell'articolo 1123 c.c., in mancanza di diversa convenzione fra le tante, Cass. numero 24266 del 2018 numero 6398 e numero 3568 del 1999 numero 3386 del 1995 numero 1512 del 1966 . Gli articolo 1135 e 1136 c.c., nella parte in cui menzionano le deliberazioni dell'assemblea dei condomini concernenti la manutenzione straordinaria, le riparazioni o la ricostruzione dello edificio, vanno interpretati con riferimento alle norme sostanziali di cui agli articolo 1123,1124,1126 e 1128 c.c., le quali disciplinano unicamente gli interventi sulle parti comuni del fabbricato condominiale. Ne consegue che l'assemblea dei condomini non può deliberare a maggioranza la manutenzione straordinaria, le riparazioni o la ricostruzione delle parti di proprietà esclusiva, vincolando i condomini dissenzienti a sostenerne le spese arg. da Cass. numero 4777 del 1978 . 8.4. La ripartizione delle spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai secondo i criteri dell'articolo 1125 c.c., riguarda, peraltro, la sola ipotesi in cui la necessità delle riparazioni non sia da attribuirsi ad alcuno dei condomini, mentre quando il danno sia ascrivibile a singoli condomini o alla gestione condominiale trova applicazione il principio generale secondo cui il risarcimento dei danni è a carico di colui che li ha cagionati Cass. numero 3568 del 1999 . Parimenti nulla è pertanto la delibera dell'assemblea che, disattendendo i criteri legali di ripartizione delle spese o quelli convenzionali ex articolo 1123, comma 1, c.c. , suddivida le spese necessarie per un intervento di manutenzione o conservazione, in tutto o in parte come nel caso in esame provvedendo ad accertare la responsabilità spettante al condominio stesso o a singoli condomini per i danni causati, dovendo gli eventuali obblighi risarcitori, nei rapporti fra condominio e singoli partecipanti, essere verificati in sede giudiziale Cass. numero 7890 del 1999 numero 10053 del 2013 numero 26360 del 2017 . 9. Conseguono l'accoglimento del ricorso e la cassazione della sentenza impugnata, con rinvio alla Corte d'appello di Messina, in diversa composizione, la quale riesaminerà la causa tenendo conto dei rilievi svolti ed uniformandosi agli enunciati principi, e provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione. P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d'appello di Messina, in diversa composizione.