Il patto di prelazione non equivale al preliminare

A differenza del contratto preliminare unilaterale, che comporta l'immediata e definitiva assunzione dell'obbligazione di prestare il consenso per il contratto definitivo, il patto di prelazione relativo alla vendita di un bene genera, a carico del promittente, un'immediata obbligazione negativa di non venderlo ad altri, prima che il prelazionario dichiari di non voler esercitare il suo diritto di prelazione o lasci decorrere il termine all'uopo concessogli, ed un'obbligazione positiva avente ad oggetto la denuntiatio al medesimo della sua proposta a venderlo, nel caso si decida in tal senso.

Questa obbligazione, nel caso di vendita ad un terzo del bene predetto, sorge e si esteriorizza in uno al suo inadempimento, sì che il promissario non può chiederne l'adempimento in forma specifica, per incoercibilità di essa a seguito della vendita al terzo, ma soltanto il risarcimento del danno, mentre, nel caso di promessa di vendita ad un terzo del medesimo bene, è ugualmente incoercibile, ai sensi dell' articolo 2932 c.c. , non configurando un preliminare. I fatti di causa Con verbale di conciliazione giudiziale, F.V. e la S.A. s.r.l. convennero di abbandonare il contenzioso tra loro pendente – avente ad oggetto la reintegra nella detenzione del bar posto all'interno dello stadio di Bergamo, gestito dal V. e di proprietà della società – prevedendo tra l'altro l'impegno, da parte della società stessa, una volta ultimata la ristrutturazione dello stadio, di preferire il V. o, in suo luogo, la figlia « a parità di condizioni » per la « messa a disposizione di un ambito aziendale di caratteristiche idonee per la somministrazione di alimenti e bevande collocato nella curva nord per come risultante all'esito degli interventi nello stadio ». Ristrutturata la “Curva Nord”, la S.A. s.r.l. comunicò al V. di aver ricevuto una proposta irrevocabile di locazione per il chiosco dalla E.R. s.r.l., fissando il termine per l'esercizio della riconosciuta prelazione . Esercitata la prelazione dal V., la S.A. s.r.l. inviò il testo contrattuale, che il V. rifiutò di firmare perché in tesi difforme dalla stessa proposta, facendosi in esso anche riferimento a generiche e supposte necessità transitorie del conduttore, tali da giustificarne la durata solo annuale. Stante il diniego di accesso del V. allo stadio e l‘imminente svolgimento della prima partita casalinga dell'Atalanta per il Campionato di calcio di Serie A 2019/2020 , il V. – con decreto inaudita altera parte - ottenne in via d'urgenza dal Tribunale di Bergamo di rientrarvi, ma il ricorso venne poi rigettato a contraddittorio integro, sia dal giudice designato, che dal Collegio, in sede di reclamo. Venne così introdotto il giudizio di merito, in cui il V. chiese l'emissione di sentenza ex articolo 2932 c.c. , che tenesse conto del contratto di locazione non concluso , in forza del già perfezionato preliminare id est, per effetto dell'adesione alla proposta di locazione già formulata . In particolare, il V. chiese di determinare la durata della locazione in quella prevista dall' articolo 27, comma 1, della legge numero 392/1978 chiese, altresì, ordinarsi l'immediata sua immissione nel chiosco dello stadio di Bergamo che i provvedimenti cautelari ante causam fossero dichiarati illegittimi, con riforma della pronuncia riguardo alla regolamentazione delle spese legali nonché la condanna della società alle spese e per lite temeraria. Il Tribunale di Bergamo rigettò le domande del V., sulla base della ragione più liquida, ritenendo il suo difetto di interesse ad agire per l'ottenimento di una sentenza in luogo del contratto non concluso stante il fatto che la proposta recapitata alla società, poi “girata” al V., riguardava la sola stagione calcistica 2019/2020, già conclusa . Sia il V., in via principale, che la società, in via incidentale, appellarono detta sentenza la Corte d'appello di Brescia rigettò entrambi i gravami. Osservò il giudice d'appello che il gravame principale era infondato, in quanto le parti avevano concluso un patto di prelazione volontaria per la stipula della locazione del noto spazio aziendale , cui era seguita dapprima la denuntiatio da parte della società, poi l'accettazione del V. ed infine il comportamento dello stesso V. che – richiedendo l'apposizione di modifiche al testo contrattuale della locazione, già recapitatogli – aveva determinato il mancato perfezionamento della locazione , sì da far ritenere che egli avesse in realtà rinunciato ad esercitare il diritto di prelazione in parola. Aggiunse pure la Corte che la pretesa giudiziale del V. non avrebbe comunque potuto condurre ad un risultato per lui utile, giacché l'accoglimento della domanda – in tema di preliminare di locazione – produce effetti solo ex nunc e dal passaggio in giudicato della sentenza si è citata Cass. numero 80607/2015 pertanto, poiché la proposta atteneva alla stagione calcistica 2019/2020, già conclusa, non poteva ravvisarsi neppure l'interesse a ricorrere del V Avverso detta sentenza ricorre per cassazione F.V., sulla base di sei motivi. I motivi del ricorso per cassazione In particolare, con il primo motivo si lamenta la nullità della sentenza per difetto di motivazione, ossia per irriducibile contraddittorietà in merito alla natura vincolante dell'accettazione della denuntiatio . Si sostiene, cioè, l'irriducibile contraddittorietà logica tra le affermazioni della Corte bresciana secondo cui il V. ha accettato la denuntiatio della società tale accettazione non determina il sorgere di effetti reali od obbligatori essa però determina il vincolo di addivenire, entro un preciso termine, alla stipula del contratto con il prelazionario una volta comunicata l'accettazione, non è possibile pretendere modifiche al testo del contratto concordato. La qualifica dell'accordo contenuto nel verbale di conciliazione La Corte territoriale ha chiaramente inquadrato la natura dei patti discendenti dal verbale di conciliazione circa la rinnovazione della locazione inter partes dello spazio aziendale adibito a bar nella “Curva Nord”, nell'ambito del patto di prelazione volontaria il che è pacifico per lo stesso odierno ricorrente, che proprio su tale indiscusso presupposto dipana le sue censure qui in esame. Costituisce quindi un punto fermo la qualificazione dell'accordo inter partes così come operata dal giudice d'appello, in quanto non censurata da alcuna delle parti. I negozi conclusi dalle parti durante le trattative Durante le trattative, in vista della stipulazione di un contratto che, definitivamente, regoli i rapporti tra le parti in ordine ad un determinato affare si tratti ad es. di vendita, permuta, o, come nella specie, locazione , le parti stesse possono anche decidere – nell'ambito della libertà negoziale loro riconosciuta dall'ordinamento ed eventualmente a suggello delle trattative stesse – di vincolarsi sia con negozi unilaterali, sia con accordi lato sensu preliminari o provvisori, per le più varie ragioni e possono scegliere liberamente, in tale ambito, proprio per il perseguimento dei loro interessi, tra diverse tipologie di istituti così, esemplificativamente, per restare ai negozi bilaterali, con il contratto preliminare possono obbligarsi l'una o l'altra, o entrambe alla stipula del contratto definitivo, entro un certo termine con il patto di opzione parificato, nel regime normativo, ex articolo 1331 e 1329 c.c. , alla proposta irrevocabile , possono riconoscere ad una parte il potere di concludere o meno il contratto, mediante una congruente manifestazione di volontà con il patto di prelazione, possono attribuire ad una parte il diritto di essere preferita ad altri nella conclusione del contratto, a determinate condizioni, a seguito dell'interpello eseguito dal promittente. Da detti accordi – in quanto strumentali , con efficacia naturaliter più o meno limitata nel tempo , giacché collegati al definitivo regolamento degli interessi delle parti – discendono per le parti diritti ed obblighi, variamente diversificati, in relazione alle cennate tipologie. Così, se il contratto preliminare determina l'insorgenza dell'obbligo - di una parte se unilaterale o di entrambe se bilaterale - di concludere il contratto definitivo e il correlativo diritto di pretendere che la parte obbligata presti il necessario consenso a tal fine , il patto di opzione attribuisce invece all'opzionario il diritto potestativo di concludere il contratto cui detto patto accede , mediante il connesso esercizio, cui corrisponde la posizione di soggezione dell'altra parte concedente la dichiarazione di volontà con cui l'opzionario esercita il diritto determina la conclusione del contratto il patto di prelazione, invece, attribuisce al promissario il diritto di essere preferito nella conclusione del contratto, alle condizioni concordate, ma resta fermo il potere del promittente di non concludere il contratto stesso, non essendovi di regola obbligato e salvo che il patto non preveda anche un tale obbligo . Il patto di prelazione In forza del patto di prelazione, il promittente è tenuto ad uno specifico comportamento per il caso di determinazione a stipulare il contratto, comportamento rappresentato dalla comunicazione di tale intenzione al prelazionario denuntiatio . La comunicazione, se positivamente riscontrata, non determina a sua volta, di regola, né la conclusione del contratto definitivo, né l'obbligazione di stipulare il contratto alle condizioni indicate dunque, non fa sorgere neppure un contratto preliminare , salvo che non lo si sia espressamente previsto. Il promittente, infatti, può anche decidere di non stipulare il contratto perché insorga l'obbligo di stipularlo è necessaria la previsione espressa, nell'ambito del patto di prelazione, come conseguenza dell'accettazione della denuntiatio diretta a garantire la prelazione stessa. Resta fermo che, nel caso di violazione del patto di prelazione puro e semplice da parte del promittente , che concluda senz'altro con terzi il contratto cui esso inerisce, senza effettuare la denuntiatio , oppure senza attendere la scadenza del termine assegnato al prelazionario per il relativo esercizio, o anche senza tener conto dell'avvenuta accettazione dello stesso prelazionario, questi può solo agire per il risarcimento del danno derivante dall'inadempimento v. Cass. numero 19928/2008 , in quanto l'ordinamento non appresta, per il caso di prelazione volontaria, rimedi lato sensu coercitivi né il diritto di riscatto riservato a ben specifiche ipotesi di prelazione ex lege, come ad es. il retratto successorio ex articolo 732 c.c. , oppure in tema di vendita di terreni agricoli, ex articolo 8 della legge numero 590/1965 , né tantomeno l'esecuzione in forma specifica ex articolo 2932 c.c. L'esclusione dell'obbligo di concludere il contratto Le figure negoziali bilaterali prima descritte hanno indubbiamente effetti obbligatori , compreso il patto di prelazione volontaria, ma non tutte determinano l'obbligo di “addivenire, entro un preciso termine, alla stipula del contratto” come, ancora impropriamente, la Corte bresciana ha pure affermato, con riguardo al patto di prelazione , perché ciò vale solo per il contratto preliminare . Detto altrimenti un patto di prelazione non è un contratto preliminare , il cui inadempimento sia coercibile ex articolo 2932 c.c. Pertanto, onde configurare, nello scambio epistolare consistito nella denuntiatio , effettuata dalla società odierna controricorrente, e nell'esercizio della prelazione da parte dal V., l'insorgenza di un vero e proprio obbligo a contrarre, non è affatto sufficiente un mero patto di prelazione v. Cass., Sez. Unumero , numero 6597/2011 , come quello apprezzato dalla Corte territoriale. I precedenti giurisprudenziali conformi Al riguardo, può qui richiamarsi anche l'insegnamento giurisprudenziale, al quale viene dato seguito nell'ordinanza in rassegna, secondo cui « a differenza del contratto preliminare unilaterale , che comporta l'immediata e definitiva assunzione dell'obbligazione di prestare il consenso per il contratto definitivo , il patto di prelazione relativo alla vendita di un bene genera, a carico del promittente, un'immediata obbligazione negativa di non venderlo ad altri prima che il prelazionario dichiari di non voler esercitare il suo diritto di prelazione o lasci decorrere il termine all'uopo concessogli, ed un'obbligazione positiva avente ad oggetto la denuntiatio al medesimo della sua proposta a venderlo, nel caso si decida in tal senso. Questa obbligazione, nel caso di vendita ad un terzo del bene predetto, sorge e si esteriorizza in uno al suo inadempimento, sì che il promissario non può chiederne l'adempimento in forma specifica, per incoercibilità di essa a seguito della vendita al terzo, ma soltanto il risarcimento del danno, mentre, nel caso di promessa di vendita ad un terzo del medesimo bene, è ugualmente incoercibile, ai sensi dell' articolo 2932 c.c. , non configurando un preliminare» Cass. numero 3571/1999 conf. Cass. numero 3124/1987 Cass. numero 265/1975 . L'infondatezza dei motivi di ricorso E' insostenibile la tesi del ricorrente secondo cui il prelazionario ha diritto alla conclusione del contratto definitivo, tanto da poterne chiedere l'esecuzione in forma specifica ex articolo 2932 c.c. , alla stregua di un contratto preliminare, senza neppure indicare in ricorso quale sia la specifica fonte negoziale da cui il correlativo obbligo a carico della società in tesi discenderebbe e, soprattutto, senza neppure argomentare sul perché la Corte bresciana non avrebbe tenuto conto di un simile obbligo. Da qui, dunque, l' aspecificità dei motivi del ricorso principale , con cui il V., sotto varie angolazioni, prospetta l'erroneità della decisione per non aver la Corte bresciana preso in considerazione il proprio preteso diritto di concludere il contratto definitivo di locazione, per almeno sei anni, nonché il presunto obbligo della odierna controricorrente di prestare il consenso alla conclusione di un simile contratto.

Presidente Frasca – Relatore Saija Il testo integrale della pronuncia sarà disponibile a breve.