A differenza del contratto preliminare unilaterale, che comporta l'immediata e definitiva assunzione dell'obbligazione di prestare il consenso per il contratto definitivo, il patto di prelazione relativo alla vendita di un bene genera, a carico del promittente, un'immediata obbligazione negativa di non venderlo ad altri, prima che il prelazionario dichiari di non voler esercitare il suo diritto di prelazione o lasci decorrere il termine all'uopo concessogli, ed un'obbligazione positiva avente ad oggetto la denuntiatio al medesimo della sua proposta a venderlo, nel caso si decida in tal senso.
Questa obbligazione, nel caso di vendita ad un terzo del bene predetto, sorge e si esteriorizza in uno al suo inadempimento, sì che il promissario non può chiederne l'adempimento in forma specifica, per incoercibilità di essa a seguito della vendita al terzo, ma soltanto il risarcimento del danno, mentre, nel caso di promessa di vendita ad un terzo del medesimo bene, è ugualmente incoercibile, ai sensi dell' articolo 2932 c.c. , non configurando un preliminare. I fatti di causa Con verbale di conciliazione giudiziale, F.V. e la S.A. s.r.l. convennero di abbandonare il contenzioso tra loro pendente – avente ad oggetto la reintegra nella detenzione del bar posto all'interno dello stadio di Bergamo, gestito dal V. e di proprietà della società – prevedendo tra l'altro l'impegno, da parte della società stessa, una volta ultimata la ristrutturazione dello stadio, di preferire il V. o, in suo luogo, la figlia « a parità di condizioni » per la « messa a disposizione di un ambito aziendale di caratteristiche idonee per la somministrazione di alimenti e bevande collocato nella curva nord per come risultante all'esito degli interventi nello stadio ». Ristrutturata la “Curva Nord”, la S.A. s.r.l. comunicò al V. di aver ricevuto una proposta irrevocabile di locazione per il chiosco dalla E.R. s.r.l., fissando il termine per l'esercizio della riconosciuta prelazione . Esercitata la prelazione dal V., la S.A. s.r.l. inviò il testo contrattuale, che il V. rifiutò di firmare perché in tesi difforme dalla stessa proposta, facendosi in esso anche riferimento a generiche e supposte necessità transitorie del conduttore, tali da giustificarne la durata solo annuale. Stante il diniego di accesso del V. allo stadio e l‘imminente svolgimento della prima partita casalinga dell'Atalanta per il Campionato di calcio di Serie A 2019/2020 , il V. – con decreto inaudita altera parte - ottenne in via d'urgenza dal Tribunale di Bergamo di rientrarvi, ma il ricorso venne poi rigettato a contraddittorio integro, sia dal giudice designato, che dal Collegio, in sede di reclamo. Venne così introdotto il giudizio di merito, in cui il V. chiese l'emissione di sentenza ex articolo 2932 c.c. , che tenesse conto del contratto di locazione non concluso , in forza del già perfezionato preliminare id est, per effetto dell'adesione alla proposta di locazione già formulata . In particolare, il V. chiese di determinare la durata della locazione in quella prevista dall' articolo 27, comma 1, della legge numero 392/1978 chiese, altresì, ordinarsi l'immediata sua immissione nel chiosco dello stadio di Bergamo che i provvedimenti cautelari ante causam fossero dichiarati illegittimi, con riforma della pronuncia riguardo alla regolamentazione delle spese legali nonché la condanna della società alle spese e per lite temeraria. Il Tribunale di Bergamo rigettò le domande del V., sulla base della ragione più liquida, ritenendo il suo difetto di interesse ad agire per l'ottenimento di una sentenza in luogo del contratto non concluso stante il fatto che la proposta recapitata alla società, poi “girata” al V., riguardava la sola stagione calcistica 2019/2020, già conclusa . Sia il V., in via principale, che la società, in via incidentale, appellarono detta sentenza la Corte d'appello di Brescia rigettò entrambi i gravami. Osservò il giudice d'appello che il gravame principale era infondato, in quanto le parti avevano concluso un patto di prelazione volontaria per la stipula della locazione del noto spazio aziendale , cui era seguita dapprima la denuntiatio da parte della società, poi l'accettazione del V. ed infine il comportamento dello stesso V. che – richiedendo l'apposizione di modifiche al testo contrattuale della locazione, già recapitatogli – aveva determinato il mancato perfezionamento della locazione , sì da far ritenere che egli avesse in realtà rinunciato ad esercitare il diritto di prelazione in parola. Aggiunse pure la Corte che la pretesa giudiziale del V. non avrebbe comunque potuto condurre ad un risultato per lui utile, giacché l'accoglimento della domanda – in tema di preliminare di locazione – produce effetti solo ex nunc e dal passaggio in giudicato della sentenza si è citata Cass. numero 80607/2015 pertanto, poiché la proposta atteneva alla stagione calcistica 2019/2020, già conclusa, non poteva ravvisarsi neppure l'interesse a ricorrere del V Avverso detta sentenza ricorre per cassazione F.V., sulla base di sei motivi. I motivi del ricorso per cassazione In particolare, con il primo motivo si lamenta la nullità della sentenza per difetto di motivazione, ossia per irriducibile contraddittorietà in merito alla natura vincolante dell'accettazione della denuntiatio . Si sostiene, cioè, l'irriducibile contraddittorietà logica tra le affermazioni della Corte bresciana secondo cui il V. ha accettato la denuntiatio della società tale accettazione non determina il sorgere di effetti reali od obbligatori essa però determina il vincolo di addivenire, entro un preciso termine, alla stipula del contratto con il prelazionario una volta comunicata l'accettazione, non è possibile pretendere modifiche al testo del contratto concordato. La qualifica dell'accordo contenuto nel verbale di conciliazione La Corte territoriale ha chiaramente inquadrato la natura dei patti discendenti dal verbale di conciliazione circa la rinnovazione della locazione inter partes dello spazio aziendale adibito a bar nella “Curva Nord”, nell'ambito del patto di prelazione volontaria il che è pacifico per lo stesso odierno ricorrente, che proprio su tale indiscusso presupposto dipana le sue censure qui in esame. Costituisce quindi un punto fermo la qualificazione dell'accordo inter partes così come operata dal giudice d'appello, in quanto non censurata da alcuna delle parti. I negozi conclusi dalle parti durante le trattative Durante le trattative, in vista della stipulazione di un contratto che, definitivamente, regoli i rapporti tra le parti in ordine ad un determinato affare si tratti ad es. di vendita, permuta, o, come nella specie, locazione , le parti stesse possono anche decidere – nell'ambito della libertà negoziale loro riconosciuta dall'ordinamento ed eventualmente a suggello delle trattative stesse – di vincolarsi sia con negozi unilaterali, sia con accordi lato sensu preliminari o provvisori, per le più varie ragioni e possono scegliere liberamente, in tale ambito, proprio per il perseguimento dei loro interessi, tra diverse tipologie di istituti così, esemplificativamente, per restare ai negozi bilaterali, con il contratto preliminare possono obbligarsi l'una o l'altra, o entrambe alla stipula del contratto definitivo, entro un certo termine con il patto di opzione parificato, nel regime normativo, ex articolo 1331 e 1329 c.c. , alla proposta irrevocabile , possono riconoscere ad una parte il potere di concludere o meno il contratto, mediante una congruente manifestazione di volontà con il patto di prelazione, possono attribuire ad una parte il diritto di essere preferita ad altri nella conclusione del contratto, a determinate condizioni, a seguito dell'interpello eseguito dal promittente. Da detti accordi – in quanto strumentali , con efficacia naturaliter più o meno limitata nel tempo , giacché collegati al definitivo regolamento degli interessi delle parti – discendono per le parti diritti ed obblighi, variamente diversificati, in relazione alle cennate tipologie. Così, se il contratto preliminare determina l'insorgenza dell'obbligo - di una parte se unilaterale o di entrambe se bilaterale - di concludere il contratto definitivo e il correlativo diritto di pretendere che la parte obbligata presti il necessario consenso a tal fine , il patto di opzione attribuisce invece all'opzionario il diritto potestativo di concludere il contratto cui detto patto accede , mediante il connesso esercizio, cui corrisponde la posizione di soggezione dell'altra parte concedente la dichiarazione di volontà con cui l'opzionario esercita il diritto determina la conclusione del contratto il patto di prelazione, invece, attribuisce al promissario il diritto di essere preferito nella conclusione del contratto, alle condizioni concordate, ma resta fermo il potere del promittente di non concludere il contratto stesso, non essendovi di regola obbligato e salvo che il patto non preveda anche un tale obbligo . Il patto di prelazione In forza del patto di prelazione, il promittente è tenuto ad uno specifico comportamento per il caso di determinazione a stipulare il contratto, comportamento rappresentato dalla comunicazione di tale intenzione al prelazionario denuntiatio . La comunicazione, se positivamente riscontrata, non determina a sua volta, di regola, né la conclusione del contratto definitivo, né l'obbligazione di stipulare il contratto alle condizioni indicate dunque, non fa sorgere neppure un contratto preliminare , salvo che non lo si sia espressamente previsto. Il promittente, infatti, può anche decidere di non stipulare il contratto perché insorga l'obbligo di stipularlo è necessaria la previsione espressa, nell'ambito del patto di prelazione, come conseguenza dell'accettazione della denuntiatio diretta a garantire la prelazione stessa. Resta fermo che, nel caso di violazione del patto di prelazione puro e semplice da parte del promittente , che concluda senz'altro con terzi il contratto cui esso inerisce, senza effettuare la denuntiatio , oppure senza attendere la scadenza del termine assegnato al prelazionario per il relativo esercizio, o anche senza tener conto dell'avvenuta accettazione dello stesso prelazionario, questi può solo agire per il risarcimento del danno derivante dall'inadempimento v. Cass. numero 19928/2008 , in quanto l'ordinamento non appresta, per il caso di prelazione volontaria, rimedi lato sensu coercitivi né il diritto di riscatto riservato a ben specifiche ipotesi di prelazione ex lege, come ad es. il retratto successorio ex articolo 732 c.c. , oppure in tema di vendita di terreni agricoli, ex articolo 8 della legge numero 590/1965 , né tantomeno l'esecuzione in forma specifica ex articolo 2932 c.c. L'esclusione dell'obbligo di concludere il contratto Le figure negoziali bilaterali prima descritte hanno indubbiamente effetti obbligatori , compreso il patto di prelazione volontaria, ma non tutte determinano l'obbligo di “addivenire, entro un preciso termine, alla stipula del contratto” come, ancora impropriamente, la Corte bresciana ha pure affermato, con riguardo al patto di prelazione , perché ciò vale solo per il contratto preliminare . Detto altrimenti un patto di prelazione non è un contratto preliminare , il cui inadempimento sia coercibile ex articolo 2932 c.c. Pertanto, onde configurare, nello scambio epistolare consistito nella denuntiatio , effettuata dalla società odierna controricorrente, e nell'esercizio della prelazione da parte dal V., l'insorgenza di un vero e proprio obbligo a contrarre, non è affatto sufficiente un mero patto di prelazione v. Cass., Sez. Unumero , numero 6597/2011 , come quello apprezzato dalla Corte territoriale. I precedenti giurisprudenziali conformi Al riguardo, può qui richiamarsi anche l'insegnamento giurisprudenziale, al quale viene dato seguito nell'ordinanza in rassegna, secondo cui « a differenza del contratto preliminare unilaterale , che comporta l'immediata e definitiva assunzione dell'obbligazione di prestare il consenso per il contratto definitivo , il patto di prelazione relativo alla vendita di un bene genera, a carico del promittente, un'immediata obbligazione negativa di non venderlo ad altri prima che il prelazionario dichiari di non voler esercitare il suo diritto di prelazione o lasci decorrere il termine all'uopo concessogli, ed un'obbligazione positiva avente ad oggetto la denuntiatio al medesimo della sua proposta a venderlo, nel caso si decida in tal senso. Questa obbligazione, nel caso di vendita ad un terzo del bene predetto, sorge e si esteriorizza in uno al suo inadempimento, sì che il promissario non può chiederne l'adempimento in forma specifica, per incoercibilità di essa a seguito della vendita al terzo, ma soltanto il risarcimento del danno, mentre, nel caso di promessa di vendita ad un terzo del medesimo bene, è ugualmente incoercibile, ai sensi dell' articolo 2932 c.c. , non configurando un preliminare» Cass. numero 3571/1999 conf. Cass. numero 3124/1987 Cass. numero 265/1975 . L'infondatezza dei motivi di ricorso E' insostenibile la tesi del ricorrente secondo cui il prelazionario ha diritto alla conclusione del contratto definitivo, tanto da poterne chiedere l'esecuzione in forma specifica ex articolo 2932 c.c. , alla stregua di un contratto preliminare, senza neppure indicare in ricorso quale sia la specifica fonte negoziale da cui il correlativo obbligo a carico della società in tesi discenderebbe e, soprattutto, senza neppure argomentare sul perché la Corte bresciana non avrebbe tenuto conto di un simile obbligo. Da qui, dunque, l' aspecificità dei motivi del ricorso principale , con cui il V., sotto varie angolazioni, prospetta l'erroneità della decisione per non aver la Corte bresciana preso in considerazione il proprio preteso diritto di concludere il contratto definitivo di locazione, per almeno sei anni, nonché il presunto obbligo della odierna controricorrente di prestare il consenso alla conclusione di un simile contratto.
Presidente Frasca – Relatore Saija Fatti di causa Con verbale di conciliazione giudiziale del 17.7.2018, Vi.Fu. e la Stadio Atalanta Srl convennero di abbandonare il contenzioso tra loro pendente -avente ad oggetto la reintegra nella detenzione del bar posto all'interno dello stadio di Bergamo, gestito dal Vi.Fu. e di proprietà della società - prevedendo tra l'altro articolo 9 l'impegno, da parte della società stessa, una volta ultimata la ristrutturazione dello stadio, di preferire il Vi.Fu. o in suo luogo la figlia Stefania a parità di condizioni per la messa a disposizione di un ambito aziendale di caratteristiche idonee per la somministrazione di alimenti e bevande collocato nella curva nord per come risultante all'esito degli interventi nello stadio . Ristrutturata la Curva Nord , la Stadio Atalanta Srl comunicò al Vi.Fu. di aver ricevuto una proposta irrevocabile di locazione per il Chiosco numero 1 dalla East River Srl , fissando il termine per l'esercizio della riconosciuta prelazione. Esercitata la prelazione dal Vi.Fu. , la Stadio Atalanta Srl inviò il testo contrattuale, che il Vi.Fu. rifiutò di firmare perché in tesi difforme dalla stessa proposta, facendosi in esso anche riferimento a generiche e supposte necessità transitorie del conduttore, tali da giustificarne la durata solo annuale. Stante il diniego di accesso del Vi.Fu. allo stadio e l'imminente svolgimento della prima partita casalinga dell'Atalanta per il Campionato di calcio di Serie A 2019/2020 , il Vi.Fu. - con decreto inaudita altera parte - ottenne in via d'urgenza dal Tribunale di Bergamo di rientrarvi, ma il ricorso venne poi rigettato a contraddittorio integro, sia dal giudice designato, che dal Collegio, in sede di reclamo. Venne così introdotto il giudizio di merito, in cui il Vi.Fu. chiese l'emissione di sentenza ex articolo 2932 c.comma , che tenesse conto del contratto di locazione non concluso, in forza del già perfezionato preliminare id est, per effetto dell'adesione alla proposta di locazione già formulata . In particolare, il Vi.Fu. chiese di determinare la durata della locazione in quella prevista dall' articolo 27, comma 1, della legge numero 392/1978 chiese, altresì, ordinarsi l'immediata sua immissione nel Chiosco numero 1 dello stadio di Bergamo che i provvedimenti cautelari ante causam fossero dichiarati illegittimi, con riforma della pronuncia riguardo alla regolamentazione delle spese legali nonché la condanna della società alle spese e per lite temeraria. Costituitasi la società, il Tribunale di Bergamo, con sentenza del 15.2.2022, rigettò le domande del Vi.Fu. , sulla base della ragione più liquida, ritenendo il suo difetto di interesse ad agire per l'ottenimento di una sentenza in luogo del contratto non concluso stante il fatto che la proposta recapitata alla società, poi girata al Vi.Fu. , riguardava la sola stagione calcistica 2019/2020, già conclusa rigettò anche la domanda di risarcimento di danni proposta da Stadio Atalanta Srl , compensando le spese legali, e dichiarò inammissibile la domanda di diversa regolamentazione delle spese della fase cautelare. Sia il Vi.Fu. , in via principale, che la società, in via incidentale, appellarono detta sentenza la Corte d'appello di Brescia, con sentenza del 27.9.2022, rigettò entrambi i gravami. Osservò il giudice d'appello per quanto qui ancora interessa che il gravame principale era infondato, in quanto le parti avevano concluso un patto di prelazione volontaria per la stipula della locazione del noto spazio aziendale, cui era seguita dapprima la denuntiatio da parte della società, poi l'accettazione del Vi.Fu. ed infine il comportamento dello stesso Vi.Fu. che - richiedendo l'apposizione di modifiche al testo contrattuale della locazione, già recapitatogli - aveva determinato il mancato perfezionamento della locazione, sì da far ritenere che egli avesse in realtà rinunciato ad esercitare il diritto di prelazione in parola. Aggiunse pure la Corte che la pretesa giudiziale del Vi.Fu. non avrebbe comunque potuto condurre ad un risultato per lui utile, giacché l'accoglimento della domanda - in tema di preliminare di locazione - produce effetti solo ex nunc e dal passaggio in giudicato della sentenza si è citata Cass. numero 80607/2015 pertanto, poiché la proposta atteneva alla stagione calcistica 2019/2020, già conclusa, non poteva ravvisarsi neppure l'interesse a ricorrere del Vi.Fu Infine, la Corte escluse che la locazione in discorso potesse dirsi stagionale , essendo invece di natura transitoria . La Corte bresciana rigettò anche l'appello incidentale della società, perché questa, a seguito del su descritto comportamento del Vi.Fu. , sin dal settembre 2019, avrebbe potuto liberamente disporre dello spazio aziendale provvedendo anche all'asporto e alla custodia degli ingombri ivi esistenti , concedendolo in locazione a terzi. Avverso detta sentenza ricorre per cassazione Fausto Vi.Fu. , sulla base di sei motivi, cui resiste con controricorso la Stadio Atalanta Srl , proponendo anche ricorso incidentale condizionato, fondato su tre motivi. La controricorrente ha anche depositato memoria. Ragioni della decisione RICORSO PRINCIPALE 1.1 - Con il primo motivo si lamenta, ai sensi dell' articolo 360, comma 1, numero 4, c.p.comma , la nullità della sentenza per difetto di motivazione, ossia per irriducibile contraddittorietà in merito alla natura vincolante dell'accettazione della denuntiatio. Si sostiene, cioè, che l'irriducibile contraddittorietà logica tra le affermazioni della Corte bresciana secondo cui a il Vi.Fu. ha accettato la denuntiatio della società b tale accettazione non determina il sorgere di effetti reali od obbligatori c essa però determina il vincolo di addivenire, entro un preciso termine, alla stipula del contratto con il prelazionario d una volta comunicata l'accettazione, non è possibile pretendere modifiche al testo del contratto concordato. 1.2 - Con il secondo motivo, ai sensi dell' articolo 360, comma 1, numero 4, c.p.comma , si denuncia la nullità della sentenza per motivazione apparente in merito all'esclusione della durata sessennale del contratto ex articolo 27, comma 1, della legge numero 392/1978 . 1.3 - Con il terzo motivo si denuncia, ai sensi dell' articolo 360, comma 1, numero 5, c.p.comma , l'omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio, non essendosi tenuto conto che nello stadio di Bergamo si svolgono anche eventi diversi dalle partite del campionato di calcio di Serie A. 1.4 - Con il quarto motivo si denuncia, ai sensi dell' articolo 360, comma 1, numero 3, c.p.comma , la violazione dell' articolo 2932 c.comma , giacché la Corte territoriale non ha tenuto conto del fatto che il vincolo contrattuale non poteva che perfezionarsi, da un lato, con riferimento ai soli elementi essenziali di cui alla denuntiatio, e dell'altro con esclusione di elementi nulli per contrarietà a norme imperative. 1.5 - Con il quinto motivo, ai sensi dell' articolo 360, comma 1, numero 5, c.p.comma , si denuncia l'omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio, non essendosi tenuto conto della previsione, nella denuntiatio della società, che il dies a quo della locazione andava individuato nella data di consegna dello spazio locando. 1.6 - Con il sesto motivo, infine, ai sensi dell' articolo 360, comma 1, numero 4, c.p.comma , si denuncia la nullità della sentenza per omessa pronuncia circa la modifica dei provvedimenti sulle spese legali della fase cautelare. RICORSO INCIDENTALE CONDIZIONATO 1.7 - Con il primo motivo, subordinatamente all'accoglimento del ricorso principale, la società lamenta la violazione dell' articolo 112 cpc in relazione all' articolo 360 comma 1 numero 4 cpc omessa pronuncia sul fatto decisivo costituito dall'acquiescenza dell'appello avverso a capi della sentenza di primo grado, atti di per sé a condurre al rigetto dell'appello . 1.8 - Con il secondo motivo, ancora subordinatamente all'accoglimento del ricorso principale, si denuncia la violazione dell' articolo 112 cpc in relazione all' articolo 360 comma 1 numero 4 cpc omessa pronuncia sul fatto decisivo costituito dalla constatazione che, anche se accordo preliminare fosse mai esistito, comunque esso sarebbe risolto per fatto avverso . 1.9 - Con il terzo motivo, ancora in via gradata, si lamenta la violazione dell' articolo 112 cpc in relazione all' articolo 360 comma 1 numero 4 cpc omessa pronuncia sull'avversa assenza di correttezza e buona fede exceptio doli generalis . 2.1 - Il ricorso principale è nel complesso almeno, per i primi cinque motivi inammissibile per difetto di specificità, in violazione dell' articolo 366, comma 1, numero 4, c.p.comma , nel testo vigente, applicabile ratione temporis, giacché esso non coglie la ratio decidendi della sentenza impugnata, essendo basato su una tesi di fondo l'esistenza di un vincolo coercibile ex articolo 2932 c.comma incompatibile con l'accertamento operato dalla sentenza stessa. 2.2 - In proposito, deve osservarsi che l' articolo 366, comma 1, numero 4, c.p.comma , è stato novellato dal D.Lgs. numero 149/2022 , e stabilisce che il ricorso deve contenere, a pena di inammissibilità, la chiara e sintetica esposizione dei motivi per i quali si chiede la cassazione, con l'indicazione delle norme di diritto su cui si fondano il testo previgente imponeva, per il requisito di contenuto-forma in parola, che il ricorso indicasse, a pena di inammissibilità, i motivi per i quali si chiede la cassazione, con l'indicazione delle norme di diritto su cui si fondano . . L'interpretazione consolidata della disposizione nel testo appena riportato , nella giurisprudenza di questa Corte, ha coniato il dovere di specificità ex articolo 366, comma 1, numero 4, c.p.comma , esigendo che il ricorrente individui chiaramente le rationes decidendi dell'impugnata sentenza e le sottoponga a vaglio critico, al lume delle disposizioni normative che si assumono violate, tra l'altro occorrendo che di queste venga anche illustrata l'interpretazione che - in tesi - si ritiene corretta v. , per tutte, Cass. , Sez. Unumero , numero 23745/2020 . Al lume del nuovo testo normativo, ancor più che in passato, occorre dunque che il ricorrente individui il decisum della sentenza impugnata e con esso si confronti, procedendo ad una chiara e sintetica illustrazione delle ragioni a sostegno dell'impugnazione, senza divagazioni di sorta e secondo i canoni riferibili a ciascuna categoria di vizi denunciabili in sede di legittimità, come catalogati dall' articolo 360 c.p.comma sul punto si veda ancora, per tutte, Cass. , Sez. Unumero , numero 23745/2020 . 2.3 - Ora, seppur con alcune incertezze manifestate in qualche passaggio della motivazione specie là dove, a p. 9, si evidenzia che, per effetto dell'esercizio della prelazione, si determinerebbe il vincolo legale di addivenire, entro un preciso termine, alla stipula del contratto con il prelazionario , al contempo escludendo che detto esercizio determini il sorgere di effetti reali od obbligatori , la Corte territoriale ha chiaramente inquadrato la natura dei patti discendenti dal verbale di conciliazione del 17.7.2018 e dalla previa transazione del 15.6.2018 , circa la rinnovazione della locazione inter partes dello spazio aziendale adibito a bar nella Curva Nord , nell'ambito del patto di prelazione volontaria il che è pacifico per lo stesso odierno ricorrente, che proprio su tale indiscusso presupposto dipana le sue censure qui in esame. Costituisce quindi un punto fermo, nella disamina del ricorso, la qualificazione dell'accordo inter partes così come operata dal giudice d'appello, in quanto non censurata da alcuna delle parti. 2.4.1 - Ciò posto, è ben noto che durante le trattative, in vista della stipulazione di un contratto che, definitivamente, regoli i rapporti tra le parti in ordine ad un determinato affare si tratti ad es. di vendita, permuta, o, come nella specie, locazione , le parti stesse possono anche decidere - nell'ambito della libertà negoziale loro riconosciuta dall'ordinamento ed eventualmente a suggello delle trattative stesse - di vincolarsi sia con negozi unilaterali, sia con accordi lato sensu preliminari o provvisori, per le più varie ragioni e possono scegliere liberamente, in tale ambito, proprio per il perseguimento dei loro interessi, tra diverse tipologie di istituti così, esemplificativamente, per restare ai negozi bilaterali, con il contratto preliminare possono obbligarsi l'una o l'altra, o entrambe alla stipula del contratto definitivo, entro un certo termine con il patto di opzione parificato, nel regime normativo, ex articolo 1331 e 1329 c.comma , alla proposta irrevocabile , possono riconoscere ad una parte il potere di concludere o meno il contratto, mediante una congruente manifestazione di volontà con il patto di prelazione, possono attribuire ad una parte il diritto di essere preferita ad altri nella conclusione del contratto, a determinate condizioni, a seguito dell'interpello eseguito dal promittente. Com'è ovvio, da detti accordi - in quanto strumentali, con efficacia naturaliter più o meno limitata nel tempo, giacché collegati al definitivo regolamento degli interessi delle parti - discendono per le parti diritti ed obblighi, variamente diversificati, in relazione alle cennate tipologie. Così, se il contratto preliminare determina l'insorgenza dell'obbligo - di una parte se unilaterale o di entrambe se bilaterale - di concludere il contratto definitivo e il correlativo diritto di pretendere che la parte obbligata presti il necessario consenso a tal fine, il patto di opzione attribuisce invece all'opzionario il diritto potestativo di concludere il contratto cui detto patto accede, mediante il connesso esercizio, cui corrisponde la posizione di soggezione dell'altra parte concedente la dichiarazione di volontà con cui l'opzionario esercita il diritto determina la conclusione del contratto il patto di prelazione, invece, attribuisce al promissario il diritto di essere preferito nella conclusione del contratto, alle condizioni concordate, ma resta fermo il potere del promittente di non concludere il contratto stesso, non essendovi di regola obbligato e salvo che il patto non preveda anche un tale obbligo . Più in dettaglio, in forza del patto di prelazione, il promittente è tenuto ad uno specifico comportamento per il caso di determinazione a stipulare il contratto, comportamento rappresentato dalla comunicazione di tale intenzione al prelazionario denuntiatio . La comunicazione, se positivamente riscontrata, non determina a sua volta, di regola, né la conclusione del contratto definitivo, né l'obbligazione di stipulare il contratto alle condizioni indicate dunque non fa sorgere neppure un contratto preliminare, salvo che non lo si sia espressamente previsto. Il promittente, infatti, può anche decidere di non stipulare il contratto perché insorga l'obbligo di stipularlo è necessaria la previsione espressa, nell'ambito del patto di prelazione, come conseguenza dell'accettazione della denuntiatio diretta a garantire la prelazione stessa. Resta fermo che, nel caso di violazione del patto di prelazione puro e semplice da parte del promittente, che concluda senz'altro con terzi il contratto cui esso inerisce, senza effettuare la denuntiatio, oppure senza attendere la scadenza del termine assegnato al prelazionario per il relativo esercizio, o anche senza tener conto dell'avvenuta accettazione dello stesso prelazionario, questi può solo agire per il risarcimento del danno derivante dall'inadempimento v. Cass. numero 19928/2008 , in quanto l'ordinamento non appresta, per il caso di prelazione volontaria, rimedi lato sensu coercitivi né il diritto di riscatto riservato a ben specifiche ipotesi di prelazione ex lege, come ad es. il retratto successorio ex articolo 732 c.comma , oppure in tema di vendita di terreni agricoli, ex articolo 8 della legge numero 590/1965 , né tantomeno l'esecuzione in forma specifica ex articolo 2932 c.comma 2.4.2 - Tirando le fila di tutto quanto precede, le figure negoziali bilaterali prima descritte hanno indubbiamente effetti obbligatori, compreso il patto di prelazione volontaria al contrario di quanto impropriamente affermato dalla Corte bresciana, che con l'espressione La dichiarazione di esercizio della prelazione . non determina il sorgere di effetti reali od obbligatori ha solo inteso dire che, in tal guisa, non si verifica la conclusione del contratto definitivo ma non tutte determinano l'obbligo di addivenire, entro un preciso termine, alla stipula del contratto come, ancora impropriamente, la Corte bresciana ha pure affermato, con riguardo al patto di prelazione , perché ciò vale solo per il contratto preliminare. Detto altrimenti un patto di prelazione non è un contratto preliminare, il cui inadempimento sia coercibile ex articolo 2932 c.comma Pertanto, onde configurare, nello scambio epistolare consistito nella denuntiatio, effettuata dalla società odierna controricorrente, e nell'esercizio della prelazione da parte dal Vi.Fu. , l'insorgenza di un vero e proprio obbligo a contrarre, non è affatto sufficiente un mero patto di prelazione v. Cass. , Sez. Unumero , numero 6597/2011 , come quello apprezzato dalla Corte territoriale. Al riguardo, può qui richiamarsi anche l'insegnamento, che il Collegio condivide e cui intende dare continuità, secondo cui A differenza del contratto preliminare unilaterale, che comporta l'immediata e definitiva assunzione dell'obbligazione di prestare il consenso per il contratto definitivo, il patto di prelazione relativo alla vendita di un bene genera, a carico del promittente, un'immediata obbligazione negativa di non venderlo ad altri prima che il prelazionario dichiari di non voler esercitare il suo diritto di prelazione o lasci decorrere il termine all'uopo concessogli, ed un'obbligazione positiva avente ad oggetto la denuntiatio al medesimo della sua proposta a venderlo, nel caso si decida in tal senso. Questa obbligazione, nel caso di vendita ad un terzo del bene predetto, sorge e si esteriorizza in uno al suo inadempimento, sì che il promissario non può chiederne l'adempimento in forma specifica, per incoercibilità di essa a seguito della vendita al terzo, ma soltanto il risarcimento del danno, mentre, nel caso di promessa di vendita ad un terzo del medesimo bene, è ugualmente incoercibile, ai sensi dell' articolo 2932 cod. civ. , non configurando un preliminare Cass. numero 3571/1999 conf. Cass. numero 3124/1987 Cass. numero 265/1975 . 2.5 - Così stando le cose, è evidente che - al netto delle non corrette o improprie affermazioni della Corte bresciana, riportate nel par. che precede - il ricorrente si ostina, in questa sede, a perorare una tesi insostenibile quella, cioè, secondo cui il prelazionario abbia diritto alla conclusione del contratto definitivo, tanto da poterne chiedere l'esecuzione in forma specifica ex articolo 2932 c.comma , alla stregua di un contratto preliminare, senza neppure indicare in ricorso quale sia la specifica fonte negoziale da cui il correlativo obbligo a carico della società ulteriore, rispetto a quello derivante dal mero patto di prelazione in tesi discenderebbe e, soprattutto, senza neppure argomentare sul perché la Corte bresciana non avrebbe tenuto conto di un simile obbligo. Da qui, dunque, l'aspecificità dei primi cinque motivi del ricorso principale, con cui il Vi.Fu. , sotto varie angolazioni, prospetta l'erroneità della decisione per non aver la Corte bresciana preso in considerazione il proprio preteso diritto di concludere il contratto definitivo di locazione, per almeno sei anni, nonché il presunto obbligo della odierna controricorrente di prestare il consenso alla conclusione di un simile contratto. In tanto, tra l'altro, neppure cogliendo il carattere chiaramente ad abundantiam delle ulteriori considerazioni cui s'è lasciata andare la Corte territoriale pp. 1011 , circa la stessa non configurabilità dell'interesse a ricorrere in capo al Vi.Fu. a cagione della durata annuale del rapporto di locazione proposto dalla Stadio Atalanta Srl e della sostanziale inutilità dell'iniziativa giudiziale dal primo assunta stante l'efficacia solo ex nunc di un eventuale accoglimento della domanda ex articolo 2932 c.comma in ordine ad un preliminare di locazione e anche in considerazione dell'avvenuto svolgimento della stagione calcistica 2019/2020 , nonché della impossibilità di configurare la sessennalità dell'eventuale contratto di locazione, ove mai si fosse concluso, stante il suo indefettibile carattere transitorio. Ferma l'assorbenza di quanto rilevato e solo per ulteriore specificazione si precisa che a il secondo e terzo motivo si occupano pure di una motivazione che - giusta le svolte considerazioni e stante la resistenza in forza di esse della motivazione criticata con il primo motivo - risulta in definitiva enunciata senza necessità b il quarto e quinto motivo contraddicono le conclusioni che giustificano la reiezione del primo e che sono state sopra esposte. 3.1 - Venendo infine al sesto motivo principale, esso è inammissibile per violazione dell' articolo 366, comma 1, numero 6, c.p.comma , nel testo vigente applicabile ratione temporis , avendo omesso il Vi.Fu. di indicare in ricorso l'esatto tenore del motivo d'appello afferente alle spese della fase cautelare, ove mai una simile pretesa potesse ritenersi a sua volta ammissibile ciò che, peraltro, è stato pure escluso dalla Corte bresciana . 4.1 - In definitiva, il ricorso principale è inammissibile, mentre l'incidentale condizionato resta conseguentemente assorbito. Le spese di lite, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza. In relazione alla data di proposizione del ricorso principale successiva al 30 gennaio 2013 , può darsi atto dell'applicabilità dell'articolo 13, comma 1 - quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, numero 115 nel testo introdotto dall' articolo 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012, numero 228 . P.Q.M. la Corte dichiara il ricorso principale inammissibile e dichiara assorbito l'incidentale condanna il ricorrente principale alla rifusione delle spese di lite, che liquida in Euro 3.900,00 per compensi, oltre Euro 200,00 per esborsi, oltre rimborso forfetario spese generali in misura del 15%, oltre accessori di legge. Ai sensi dell'articolo 13, comma 1 - quater, d.P.R. 30 maggio 2002, numero 115, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente principale, al competente ufficio di merito, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1 - bis dello stesso articolo 13, se dovuto.