La valutazione relativa alla determinatezza/indeterminatezza dell’oggetto di una delibera condominiale, non può che basarsi esclusivamente su quanto risultante dal verbale che tale delibera contiene, per cui quest’ultimo deve rivelarsi di per sé “autosufficiente” nel senso che la volontà dell’assemblea non può essere integrata né tanto meno chiarita facendosi ricorso a altre fonti che non siano il verbale medesimo.
Tizio con atto di citazione notificato al Condominio deduceva di essere proprietario di un'unità immobiliare acquistata dal fallimento in liquidazione come da decreto di trasferimento emesso dal Tribunale e regolarmente trascritto. Tale immobile originariamente era destinato ad uso ufficio e, a seguito di cambio di destinazione d'uso , veniva destinato a garage. In virtù della nuova destinazione, Tizio aveva provveduto a sostituire le preesistenti due porte di accesso con due portoni in legno di colore e tipo analoghi al portone. Veniva convocata assemblea condominiale con la quale si deliberava di procedere nelle attività necessarie al ripristino del decoro del fabbricato atteso che erano state eseguite modifiche non preventivamente autorizzate, come previsto dal regolamento condominiale, che avevano creato alterazione al decoro si autorizzava l'amministratore a procedere con ogni azione necessaria. Il verbale assembleare veniva comunicato via email all'attore , non presente in assemblea. A seguito del ricevimento della delibera Tizio impugnava la stessa chiedendo dichiararsi l'invalidità per nullità e/o annullabilità e/o inefficacia della deliberazione adottata. Si costituiva il Condominio convenuto chiedendo il rigetto della domanda e, in via riconvenzionale, accertare e dichiarare che le modifiche operate ai portoni da parte attrice erano da considerarsi lesive del decoro architettonico e conseguentemente condannarsi Tizio al ripristino dello status quo ante e alla rimessione in pristino degli originali portoni. La causa veniva discussa e decisa senza svolgimento di attività istruttoria. Il Tribunale riteneva fondata la domanda proposta da parte attrice di accertamento della nullità della delibera condominiale impugnata per assoluta indeterminatezza dell'oggetto atteso che nella deliberazione non vengono in alcun modo specificate, né risultano individuabili, quali siano le modifiche non preventivamente autorizzate che alterano il pregio estetico del palazzo né si indicano quali siano le attività necessarie al ripristino del decoro architettonico. La Suprema Corte, con sentenza a Sezioni Unite, ha precisato che l'assoluta incertezza e indeterminatezza dell'oggetto della delibera ne determina la nullità Cass. S.U. 14 aprile 2021 numero 9839 . La ratio di tale principio va individuata nella circostanza che il verbale rappresenta l'unica fonte di informazione e di prova in merito alle decisioni assunte dall'assemblea dei condomini ed è finalizzato a consentire un adeguato controllo, formale e sostanziale, in ordine alla validità e alla legittimità di quanto deciso dall'assemblea stessa, oltre a rappresentare l'unica fonte di conoscenza delle decisioni dell'assemblea da parte del condomino assente. Con riferimento alla domanda riconvenzionale proposta dal condominio convenuto, il Tribunale ritiene sussistere la legittimazione attiva dell'amministratore a proporre azione per la tutela del decoro architettonico dell'edificio a prescindere dalla relativa specifica autorizzazione assembleare, pertanto la detta domanda riconvenzionale veniva accolta . Si riteneva, infatti, che non vi era dubbio che i portoni in legno installati dall'attore, a seguito della modifica di destinazione d'uso, alterassero il decoro architettonico dell'edificio condominiale peraltro il giudicante affermava che costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, e come tale vietata, non solo quella che alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull'aspetto armonico di esso a prescindere dal pregio estetico che possa avere l'edificio. A seguito dell'accoglimento della domanda riconvenzionale del convenuto, il Tribunale ordinava la rimozione del portone con ripristino dell'infisso originario o di altro a quest'ultimo esteticamente uniforme. In virtù dell'esito del giudizio venivano compensate le spese di lite. In conclusione, veniva accolta sia la domanda principale che la domanda riconvenzionale spiegata dal convenuto, con compensazione integrale delle spese di lite tra le parti.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione Con atto di citazione notificato il , Per premesso - di essere proprietaria di un'unità immobiliare posta in , piano terra, catastalmente distinta al NCEU del al foglio mappale 185, sub già mappale 185, sub , facente parte del - di avere acquistato tale unità immobiliare dal Fallimento in liquidazione, giusto decreto di trasferimento emesso dal Tribunale di Modena in data doc. numero 3 , trascritto presso Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di Modena - Territorio - Servizio di pubblicità immobiliare in data al numero 21546/2020 particolo doc. numero 4 - che detta unità immobiliare, originariamente destinata ad uso negozio/ufficio, era stata adibita da - ad esito di regolare procedimento di variazione/cambio di destinazione d'uso - a garages doc. numero 5 - di avere, in considerazione di tale nuova destinazione, nel , provveduto a sostituire le preesistenti due porte di accesso con due portoni in legno, di colore, tipo e consistenza del tutto analoghi al portone - pure in legno - di accesso al portone posto al loro fianco doc. numero 6 , nonché del tutto analoghi ai portoni di accesso delle autorimesse poste nel cortile del quo doc. numero 7 - che in data , l'assemblea del con riferimento al punto 4 dell'ordine del giorno del relativo avviso di convocazione pervenuto all'attrice il doc. numero 8 , così formulato determinazione ed approvazione esecuzione di attività tecniche, amministrative e manutentive al fabbricato, ordinarie e straordinarie, relativi preventivi di spesa ed eventuali fondi di accantonamento , deliberava quanto segue 4 L'assemblea delibera di procedere nelle attività necessarie al ripristino del decoro architettonico del fabbricato lato essendo state appaltate modifiche non preventivamente autorizzate come previsto dall'articolo 5 del regolamento condominiale ed essendo fortemente impattanti, autorizzano sin da ora l'amministratore nel procedere in ogni azione del caso sempre doc. numero 2 - che il verbale della predetta assemblea condominiale del veniva comunicato via mail all'attrice in data doc. numero 9 , visto che la stessa non era intervenuta in assemblea tutto ciò premesso, chiedeva accertarsi e dichiararsi l'invalidità - per nullità e/o annullabilità e/o inefficacia - della deliberazione adottata dall'assemblea del predetto nella riunione del relativamente a quanto dalla stessa deciso e riportato al punto 4 del verbale. Si costituiva il convenuto, chiedendo rigettarsi la domanda formulata da parte attrice e, in via riconvenzionale, accertare e dichiarare la sostituzione degli originari portoni in ferro e vetro con portoni in legno sulla facciata principale lato Canalgrande del , operata da parte attrice, lesiva del decoro architettonico conseguentemente, condannarsi parte attrice al ripristino dello status quo ante e quindi alla rimessione in pristino stato degli originari portoni in ferro e vetro caratterizzanti la fisionomia ed il pregio estetico del palazzo. All'udienza del la causa veniva discussa e decisa senza svolgimento di attività istruttoria. E' fondata la domanda proposta da parte attrice di accertamento della nullità della delibera condominiale impugnata nella parte di cui al suo punto 4 , per assoluta indeterminatezza dell'oggetto. In essa, invero, non vengono in alcun modo specificate, né risultano aliunde individuabili le appaltate modifiche non preventivamente autorizzate fortemente impattanti. sulla facciata lato a fronte delle quali procedersi nelle attività necessarie al ripristino del decoro architettonico , anch'esse rimaste del tutto indeterminate. Per in particolare, qualsivoglia riferimento ai portoni in legno installati da e persino alla relativa unità immobiliare. L'assoluta incertezza/indeterminatezza dell'oggetto della delibera ne determina la nullità, secondo la costante giurisprudenza della Suprema Corte cfr. Cass. S.U. numero 9839/2021 . E' appena il caso di rimarcare, al riguardo, che - valendo in materia il principio della necessaria forma scritta che deve rivestire la volontà assembleare - la valutazione relativa alla determinatezza/indeterminatezza dell'oggetto di una delibera condominiale non può che basarsi esclusivamente su quanto risultante dal verbale che tale delibera contiene, per cui quest'ultimo deve rivelarsi di per sé autosufficiente , nel senso che la volontà dell'assemblea non può essere integrata né tanto meno chiarita facendosi ricorso a altre fonti che non siano il verbale medesimo. La ratio del principio di forma scritta delle delibere dell'assemblea dei condomini va individuata, come si è osservato in giurisprudenza, nella circostanza che il verbale rappresenta l'unica fonte di informazione e di prova in merito alle decisioni assunte dall'assemblea dei condomini ed è finalizzato a consentire un adeguato controllo, formale e sostanziale, in ordine alla validità e alla legittimità di quanto deciso dall'assemblea stessa, oltre a rappresentare l'unica fonte di conoscenza delle decisioni dell'assemblea da parte del condomino assente, per cui è solo dalla sua comunicazione che decorre il termine di impugnazione ove vogliano farsi valere vizi inficianti tali decisioni v. C. App. Genova numero 106 . La ritenuta nullità della delibera nella parte impugnata punto 4 esime dal valutare le ulteriori doglianze svolte avverso la stessa dalla parte attrice. Venendo alla domanda riconvenzionale proposta dal sussiste la legittimazione attiva dell'amministratore a proporre azione per la tutela del decoro architettonico dell'edificio a prescindere dalla relativa specifica autorizzazione assembleare, avendo la Suprema Corte da tempo chiarito che Ai sensi degli articolo 1130, primo comma, numero 4 , e 1131 cod. civ. , l'amministratore del condominio è legittimato, senza necessità di una specifica deliberazione assembleare, ad instaurare un giudizio per la rimozione di finestre aperte abusivamente, in contrasto con il regolamento, sulla facciata dello stabile condominiale, da taluni condomini, in quanto tale atto, essendo diretto a conservare il decoro architettonico dell'edificio contro ogni alterazione dell'estetica dello stesso, è finalizzato alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio . Sez. 2, Sentenza numero 14626 del . Nel merito, la domanda è fondata invero, è pacifico che Gest. Im. divenuta proprietaria dell'unità immobiliare negozio/ufficio , sita a piano terra, facente parte del , a seguito di cambio di destinazione d'uso garage richiesta al ha provveduto a sostituire i due portoni di accesso della facciata principale su originariamente in ferro e vetro All. 4 foto conv. e uniformi per tutte le aperture a piano terra del palazzo cfr. foto 1e 1a , con nuovi portoni in legno, visibilmente diversi per materiale, colore e fattura All. 5 foto conv. . Non vi è dubbio che detti portoni in legno alterino la complessiva armonia e fisionomia del , che deve essere considerato unitariamente nel suo insieme, senza che possa rilevare la valutazione estetica dell'infisso preso singolarmente. La nozione di decoro architettonico, infatti, proprio perché inerente la fisionomia dell'edificio condominiale, è identificabile con un bene comune ai sensi dell' articolo 1117 c.c. , il cui mantenimento è tutelato a prescindere dalla validità estetica assoluta delle modifiche che si intendono apportare al fabbricato così Cass. Sez. 2, , numero 8830 e alla cui salvaguardia è legittimato anche il singolo condomino cfr. Cass. 28465/2019 . D'altro canto, costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull'aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l'edificio Cass. Sez. II numero 17102 l'alterazione del decoro è integrata, quindi, da qualunque intervento che alteri in modo visibile e significativo la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono all'edificio una sua propria e specifica identità Cass. 1076/05 e Cass. 14455/09 . Di recente, in un caso analogo alla fattispecie in esame, la Corte di Cassazione ha ritenuto che la sostituzione degli infissi esterni della facciata principale, originariamente in legno di e uniformi per tutte le aperture del fabbricato, con nuovi infissi in alluminio preverniciati in bianco, costituisse lesione del decoro architettonico poiché la caratterizzazione uniforme degli infissi sulla facciata incideva sulla fisionomia del fabbricato e sul pregio estetico del medesimo, né valeva a superare la lesione estetica l'adattamento con l'applicazione di una striscia adesiva marrone sull'infisso bianco Cfr. Corte di Cass. Sez. II numero 37732/2021 . I portoni in legno oggetto di causa devono pertanto ritenersi installati in violazione dell' articolo 1122 c.c. , con la conseguenza che, in accoglimento della domanda riconvenzionale del convenuto, ne va ordinata la rimozione, con ripristino dell'infisso originario o di altro a quest'ultimo esteticamente uniforme. Il complessivo esito del giudizio giustifica la integrale compensazione delle spese di lite. P.Q.M. Accerta e dichiara la nullità della deliberazione adottata dall'assemblea del nella riunione del relativamente a quanto dalla stessa deciso e riportato al punto 4 del verbale in accoglimento della domanda riconvenzionale, accerta e dichiara la sostituzione degli originari portoni in ferro e vetro con portoni in legno sulla facciata principale lato del , operata da parte attrice, lesiva del decoro architettonico dell'edificio conseguentemente, condanna parte attrice al ripristino dell'infisso originario o di altro a quest'ultimo esteticamente uniforme. Compensa integralmente le spese di lite tra le parti. Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c ., pubblicata mediante allegazione al verbale.