Il riconoscimento di un diritto di veduta comporta una permanente minorazione dell’utilizzabilità del bene che ne è gravato da parte di chiunque ne sia o ne divenga proprietario, con attribuzione all’edificio limitrofo di un corrispondente vantaggio che a questo finisce per inerire come qualitas, ossia con le caratteristiche di realità tali da inquadrarsi nello schema delle servitù.
Il caso Tizia citava i proprietari di immobile confinante con quello attoreo attraverso un cortiletto, assumendo che l'affaccio sulla parete ovest della propria abitazione presentava tre ampie finestre che davano luce e aria, consentendo l'affaccio sul detto cortiletto/distacco gravato da servitù di vista. Prima del presente giudizio, i convenuti avevano installato una grossa scala metallica, con paratia di protezione verticale verso la sua proprietà, in violazione dell'articolo 907 c.c. Per queste ragioni, parte attrice chiedeva, l'accertamento della violazione delle distanze con condanna alla demolizione. Il primo giudice rigettava la domanda la Corte territoriale, invece, in parziale accoglimento, dichiarava che la scala metallica violava le distanze di cui all'articolo 907 c.c. e condannava gli appellati a demolirla. Avverso quest'ultimo provvedimento, gli originari convenuti proponevano ricorso in Cassazione contestando la sentenza per non aver tenuto in debito conto che la veduta della finestra di Tizia sul loro fondo per essere tale avrebbe dovuto essere acquistata in un momento anteriore al diritto di questi ultimi. Analisi della questione Il fulcro della questione in esame riguarda la legittimità o meno dell'apertura di vedute su un cortile di proprietà esclusiva di un edificio che perciò ne risulti gravato, con la peculiarità che tra l'edificio nel quale è realizzata la veduta ed il cortile non esiste nessun rapporto di accessorietà. La giurisprudenza che si è formata ha avuto riguardo a fattispecie in cui il cortile è comune ai due edifici e in ordine al quale si sono registrate due posizioni. Primo orientamento Alcune pronunce hanno affermato che, quando un cortile è comune a distinti corpi di fabbrica e manca una disciplina contrattuale vincolante per i comproprietari al riguardo, il relativo uso è assoggettato alle norme sulla comunione in generale, e in particolare alla disciplina di cui all'articolo 1102, comma 1, c.c In tal senso, l'apertura di vedute su area di proprietà comune e indivisa tra le parti costituirebbe opera sempre inidonea all'esercizio di un diritto di servitù di veduta, sia per il principio nemini res sua servit”, che per la considerazione che i cortili comuni, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, sono ben fruibili a tale scopo dai condomini, cui spetta, pertanto, anche la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte, in tema di luci e vedute, a tutela dei proprietari dei fondi confinanti di proprietà esclusiva, con il solo limite, posto dall'articolo 1102 c.c., di non alterare la destinazione del bene comune o di non impedirne l'uso da parte degli altri comproprietari. Secondo orientamento Accanto a tale impostazione se ne pone un'altra, secondo cui, ove sia accertata la comunione di un cortile sito fra edifici appartenenti a proprietari diversi e allorché fra il cortile e le singole unità immobiliari di proprietà esclusiva non sussista quel collegamento strutturale, materiale o funzionale, ovvero quella relazione di accessorio a principale, che costituisce il fondamento della condominialità dell'area scoperta, l'apertura di una veduta da una parete di proprietà individuale verso lo spazio comune rimane soggetta alle prescrizioni contenute nell'articolo 905 c.c. Il partecipante alla comunione del cortile non può, in sostanza, aprire una veduta verso la cosa comune a vantaggio dell'immobile di sua esclusiva proprietà, finendo altrimenti per imporre di fatto una servitù a carico della cosa comune, senza che operi, al riguardo, il principio di cui all'articolo 1102 c.c., il quale non è applicabile ai rapporti tra proprietà individuali e beni comuni finitimi, che sono piuttosto disciplinati dalle norme che regolano i rapporti tra proprietà contigue o asservite. Le soluzioni della Cassazione La seconda posizione, secondo la S.C., si collega “meglio” alla peculiarità della fattispecie in esame. Dunque, secondo i giudici di legittimità, nel caso in esame, il giudice di merito aveva applicato seccamente la norma di cui all'articolo 907 c.c. senza prima accertare in fatto se la situazione obiettiva trovasse fondamento in una previsione pattizia a titolo derivativo tramite contratto o a titolo originario tramite usucapione o destinazione del padre di famiglia , fondando il proprio convincimento sulla mera anteriorità dell'apertura che da sola non può costituire il diritto di veduta, ritenendo peraltro “erroneamente” ricorrere ipotesi di non contestazione tacita circa lo stato dei luoghi descritto nei titoli di acquisto, confermata dall'eccezione di prescrizione con effetto liberatorio trattasi secondo la Cassazione di «accertamento necessario per poter eventualmente escludere l'applicazione delle norme che regolano i rapporti tra proprietà contigue od asservite per far posto all'utilizzo del cortile nei termini fatti valere dalla originaria attrice». In conclusione, il ricorso è stato accolto e, per l'effetto, il provvedimento è stato cassato con rinvio.
Presidente Manna – Relatrice Falaschi Svolgimento del processo Con atto di citazione notificato in data 12 giugno 2009 G.E., quale proprietaria, con atto notaio C. del 23.12.1969, dell'appartamento sito in omissis , posto al primo piano, evocava, dinanzi al Tribunale di Genova, M.U. e P.F., proprietari di immobile confinante con quello attoreo attraverso un cortiletto, sito in via omissis rosso, acquistato con atto notaio N. del 04.05.2006, assumendo che l'affaccio sulla parete ovest della propria abitazione presentava tre ampie finestre che davano luce e aria, consentendo l'affaccio sul detto cortiletto/distacco gravato da servitù di vista aggiungeva che nel corso dell'anno 2008 i convenuti avevano installato una grossa scala metallica, con pianerottolo sulla sommità, fissata al pavimento del distacco e al prospetto condominiale, con paratia di protezione verticale verso la sua proprietà, che distava circa metri 1,5 dalle sue finestre, in violazione dell'articolo 907 c.c. chiedeva, pertanto, che venisse accertata la violazione delle distanze da parte della scala metallica, con condanna dei convenuti alla demolizione e ove possibile all'arretramento a metri 3 dalle sue finestre. Instaurato il contraddittorio, nella resistenza dei convenuti, il giudice adito, espletata istruttoria, con sentenza numero 1644 del 2013, rigettava integralmente le domande attoree. In virtù di appello interposto dalla G.E., la Corte di appello di Genova, nella resistenza degli appellati, in parziale accoglimento del gravame e in parziale riforma della sentenza di primo grado, dichiarava che la scala metallica in contesa violava le distanze di cui all'articolo 907 c.c. e condannava gli appellati a demolirla ovvero, qualora possibile, ad arretrarla a metri tre, respinta la domanda di risarcimento dei danni, compensate le spese di lite per i due gradi per il 40%, poste per il resto a carico degli appellati. A sostegno della decisione adottata la Corte distrettuale evidenziava che dalle prove assunte risultava accertata l'esistenza del diritto di veduta, sulla base del titolo di acquisto da parte della G.E., peraltro confermata dall'eccezione di prescrizione del diritto per non uso ultraventennale. Inoltre, dalle prove testimoniali escusse emergeva che la scala in contestazione era stata costruita nel 2007 in legno e nel 2009 in metallo e costituiva una nuova costruzione rispetto alla precedente “scala di legno marcia che non era utilizzabile”. Aggiungeva che non poteva trovare accoglimento la domanda di risarcimento dei danni per non avere offerto al giudice alcun elemento di giudizio per la sua quantificazione. Avverso l'indicata sentenza della Corte di appello di Genova hanno proposto ricorso per cassazione i M.U. - P.F., sulla base di tre motivi, cui ha resistito la G.E. con controricorso contenente anche ricorso incidentale affidato ad un motivo, da ritenersi condizionato per il restante motivo. In prossimità della udienza pubblica è stata depositata dal sostituto procuratore generale, dott. Stanislao De Matteis, memoria con la quale ha rassegnato le conclusioni nel senso del rigetto sia del ricorso principale sia di quello incidentale. Nei giorni seguenti ha curato il depositato di memoria ex articolo 378 c.p.c. la sola controricorrente e ricorrente incidentale. Considerato in diritto Con il primo motivo i ricorrenti principali denunciano la violazione dell'articolo 907 c.c., ai sensi dell'articolo 360, comma 1 numero 3 c.p.c., per non avere la sentenza tenuto in debito conto che la veduta della finestra della G.E. sul loro fondo per essere tale avrebbe dovuto essere acquistata in un momento anteriore al diritto di questi ultimi ad utilizzare l'uscita dal cancelletto su via O. mediante una scala di legno o metallica, circostanza mai provata né dedotta dall'attrice. Del resto, l'appartamento della G.E. era stato costruito contestualmente al distacco del loro immobile, con uscita pedonale su via O. e l'utilizzo di siffatta uscita non può prescindere dall'esistenza di una scala per poter scendere nel distacco, che complessivamente ha una larghezza di metri 2,90. Al riguardo vengono richiamate pronunce di questa Corte in materia di distanze legali nei rapporti condominiali. Con il secondo motivo viene lamentata la violazione, ai sensi dell'articolo 360, comma 1 numero 5 c.p.c., dell'articolo 115 c.p.c. per omesso esame di elementi decisivi per il giudizio che sono stati oggetto di discussione fra le parti, in particolare per avere la Corte territoriale fondato il proprio convincimento su dichiarazioni testimoniali completamente errate e/o inesistenti. Al riguardo i ricorrenti fanno riferimento alle dichiarazioni dei testi G. P., amministratore del condominio dal 1986 al 1995, L. R., perito di parte convenuta, e G. L. M., occupante appartamento posto in stabile che affaccia sul distacco in questione, riproducendole, nonché a quelle rese dai testi C. R., A. C. e F. M., di cui il Giudice di appello non avrebbe tenuto conto. I primi due motivi di ricorso vanno esaminati unitariamente in quanto vertono sulla medesima questione – l'accertamento della esistenza del diritto di veduta - seppure sotto diverse prospettazioni. Essi sono fondati. La questione di diritto che il Collegio è chiamato a risolvere riguarda la legittimità o meno della apertura di vedute su un cortile di proprietà esclusiva di un edificio che perciò ne risulti gravato, con la peculiarità che tra l'edificio nel quale è realizzata la veduta ed il cortile non esiste nessun rapporto di accessorietà. La giurisprudenza di legittimità che si è formata ha avuto riguardo a fattispecie in cui il cortile è comune ai due edifici e in ordine al quale si sono registrate due posizioni in una fattispecie ha escluso l'applicabilità dell'orientamento che in mancanza di una disciplina contrattuale vincolante per i comproprietari al riguardo, il relativo uso è assoggettato alle norme sulla comunione in generale, e in particolare alla disciplina di cui all'articolo 1102, comma 1 c.c. Cass. 14 giugno 2019 numero 16069 Cass. 26 febbraio 2007 numero 4386 Cass. 19 ottobre 2005 numero 20200 , in difetto del presupposto della proprietà comune del cortile. Accanto a tale impostazione si è affiancata altra, che, a ben vedere, meglio si collega alla peculiarità della fattispecie in esame, secondo cui, anche in caso di accertata comunione di un cortile sito fra edifici appartenenti a proprietari diversi ed allorché fra il cortile e le singole unità immobiliari di proprietà esclusiva non sussista quel collegamento strutturale, materiale o funzionale, ovvero quella relazione di accessorio a principale, che costituisce il fondamento della condominialità dell'area scoperta, ai sensi dell'articolo 1117 c.c., l'apertura di una veduta da una parete di proprietà individuale verso lo spazio comune rimane soggetta alle prescrizioni contenute nell'articolo 905 c.c. Il partecipante alla comunione del cortile non può, in sostanza, aprire una veduta verso la cosa comune a vantaggio dell'immobile di sua esclusiva proprietà, finendo altrimenti per imporre di fatto una servitù a carico dell'edificio frontistante, applicabile ai rapporti tra proprietà individuali e beni comuni finitimi, che sono piuttosto disciplinati dalle norme che regolano i rapporti tra proprietà contigue od asservite Cass. 21 ottobre 2019 numero 26807 Cass. 4 luglio 2018 numero 17480 Cass. 21 maggio 2008 numero 12989 Cass. 20 giugno 2000 numero 8397 Cass. 25 agosto 1994 numero 7511 Cass. 28 maggio 1979 numero 3092 . Quest'ultimo orientamento ha trovato conferma in una recente pronuncia Cass. 11 marzo 2022 numero 7971 , con la quale è stato evidenziato che si tratta di rapporti tra proprietà individuali, anche se con beni comuni finitimi, che sono piuttosto disciplinati dalle norme che regolano i rapporti tra proprietà contigue od asservite. Del resto, il riconoscimento di un diritto di veduta comporta una permanente minorazione della utilizzabilità del bene che ne è gravato da parte di chiunque ne sia o ne divenga proprietario, con attribuzione all'edificio limitrofo di un corrispondente vantaggio che a questo finisce per inerire come qualitas, ossia con le caratteristiche di realità tali da inquadrarsi nello schema delle servitù. Nel caso in esame, il giudice di merito ha applicato seccamente la norma di cui all'articolo 907 c.c. senza prima accertare in fatto se la situazione obiettiva trovasse fondamento in una previsione pattizia a titolo derivativo tramite contratto o a titolo originario tramite usucapione o destinazione del padre di famiglia , fondando il proprio convincimento sulla mera anteriorità dell'apertura che da sola non può costituire il diritto di veduta, ritenendo peraltro erroneamente ricorrere ipotesi di non contestazione tacita circa lo stato dei luoghi descritto nei titoli di acquisto, confermata dall'eccezione di prescrizione con effetto liberatorio trattasi di accertamento necessario per poter eventualmente escludere, alla luce del citato principio di diritto affermato dal Collegio, l'applicazione delle norme che regolano i rapporti tra proprietà contigue od asservite per far posto all'utilizzo del cortile nei termini fatti valere dalla originaria attrice. Si rende necessario, dunque, un nuovo esame degli elementi di giudizio che tenga conto dei rilievi sopra esposti. Con il terzo motivo viene lamentata la violazione, ai sensi dell'articolo 360, comma 1 numero 3 c.p.c., dell'articolo 112 c.p.c. per mancanza di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, per avere la Corte distrettuale deciso su una parte della sentenza del giudice di prime cure non impugnata ed omessa pronuncia su domanda di parte appellata. Ad avviso dei ricorrenti il giudice di primo grado aveva riconosciuto nella parte motiva della pronuncia la fondatezza del loro diritto di transitare nel distacco in questione attraverso l'accesso pedonale di via O., come da domanda riconvenzionale spiegata, pur senza nulla esplicare al riguardo nel dispositivo, e su siffatta statuizione nulla era stato esposto nell'atto di appello, almeno nelle conclusioni di converso il Giudice territoriale nel dichiarare l'inammissibilità del motivo di appello sul punto avrebbe sostenuto che la sentenza gravata non conteneva alcuna statuizione su tale punto, così omettendo di pronunciare anche sull'appello incidentale dei ricorrenti. La censura è del tutto destituita di fondamento. Nella sostanza la domanda riconvenzionale su cui i ricorrenti fondano la dedotta violazione dell'articolo 112 c.p.c. e sulla quale il giudice di appello non si sarebbe pronunciata parrebbe attenere all'accertamento di una servitù di passaggio su fondo di proprietà degli stessi originari convenuti, per essere il cortile che separa i fabbricati in questione di proprietà esclusiva degli stessi. La sentenza invece correttamente non ha preso posizione sulla servitù esercitata sul cortile, ma si è concentrata unicamente sulla domanda attorea, non potendosi costituire alcuna servitù per il principio nemine res sua servit. Passando all'esame del ricorso incidentale, con il primo motivo viene lamentata la violazione e/o la falsa applicazione degli articolo 907,1226 e 2043 c.c., in relazione all'articolo 360, comma 1 numero 3 c.p.c., per il mancato riconoscimento del risarcimento del danno subiti a causa della violazione delle distanze legali, danno che – data la natura dell'illecito – avrebbe dovuto essere considerato in re ipsa e come tale non necessitava di dimostrazione alcune. L'accoglimento dei primi due motivi del ricorso principale comporta logicamente l'assorbimento del ricorso incidentale. Con il secondo motivo, definito di ricorso incidentale condizionato, si denuncia la violazione dell'articolo 112 c.p.c. in relazione all'articolo 360 numero 4 c.p.c. per avere dichiarato inammissibile il motivo di impugnazione proposto circa l'accertamento in primo grado del diritto dei convenuti di passaggio dalla loro proprietà attraverso l'accesso pedonale di via O Assorbito anche il secondo motivo del ricorso incidentale condizionato alla luce delle argomentazioni esposte con riferimento al terzo motivo del ricorso principale. In conclusione, accolti il primo e il secondo motivo del ricorso principale, assorbito il ricorso incidentale e respinto il terzo motivo del ricorso principale, la sentenza impugnata va cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio alla Corte di appello di Genova, in diversa composizione che si pronuncerà anche sulle spese del presente giudizio. P.Q.M. La Corte accoglie il primo e il secondo motivo del ricorso principale, dichiara assorbito il ricorso incidentale e rigetta il terzo motivo del ricorso incidentale cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti, con rinvio alla Corte di appello di Genova, in diversa composizione, anche per le spese del presente giudizio.