Non è opponibile ai creditori procedenti e all’aggiudicatario l’obbligazione assunta nell’atto di donazione di un immobile, dal donatario nei confronti del donante, avente ad oggetto la concessione in godimento del medesimo per tutta la vita naturale dei beneficiari.
Con la pronuncia numero 4357 del 19 febbraio 2024, il S.C. interviene sul tema dell’opponibilità, ai terzi, degli obblighi assunti dal donatario nei confronti del donante, precisando che l’eventuale obbligazione assunta in fase di donazione non è opponibile ai terzi e, in particolare, all’esito dell’aggiudicazione dell’immobile in una procedura esecutiva. Il caso La vicenda prende avvio dall'impugnazione del provvedimento del Tribunale di Perugia che, in accoglimento dell'opposizione promossa dagli esecutati, aveva annullato l'ordine di liberazione dell'immobile aggiudicato all'esito di procedura esecutiva per espropriazione immobiliare. In particolare, il Tribunale aveva qualificato in termini di obbligazione propter rem , l'impegno, nell'ambito della donazione dell'immobile oggetto di esecuzione, da parte del donatario, di dare ai donanti, vita loro durante, alloggio gratuito in una porzione dell'immobile stesso. Si poneva, quindi, la questione relativa alla natura di tale obbligazione e se la stessa potesse considerarsi opponibile ai terzi e, di conseguenza, anche all'aggiudicatario che, in tale prospettiva, contestava la decisione del Tribunale di Perugia. Donazione e obbligazione propter rem Nella ricostruzione del Tribunale di Perugia, l' obbligazione assunta in favore dei donanti era da intendersi come un diritto personale di godimento , in qualche misura assimilabile al diritto del locatario, non rilevando in contrario la circostanza che la locazione comporti per il conduttore l'obbligo di pagamento del canone, che è in questo caso assente, dato che, nell'ipotesi che ci occupa, l'obbligazione assunta dal donatario verso i donanti non è una mera liberalità senza contropartite, ma invece rientra nella figura del modus annesso alla donazione e ha quindi una sua giustificazione economica. Locazione, corrispettivo ed opponibilità ai terzi Nella prospettiva del giudice di prime cure, di conseguenza, il titolo degli occupanti – ritualmente trascritto - risulterebbe opponibile all'aggiudicatario dell'immobile all'asta, ex articolo 1599, comma 3, c.c. In tal senso un ruolo essenziale svolge la trascrizione del vincolo al contrario, qualora non venga trascritta, la locazione non è opponibile all'aggiudicatario di un immobile in sede di espropriazione forzata, non sussistendo nessuna facoltà per l'acquirente di assumere nei confronti dell'alienante l'obbligo di rispettare la locazione stessa. Tanto più che, in termini generali, l'obbligo di rispettare la locazione appare del tutto inconciliabile con lo scopo della procedura esecutiva diretta a realizzare il prezzo più alto nell'interesse dei creditori e del debitore stesso. Donazione e donazione modale È però centrale, nella ricostruzione della Corte, verificare come, nel caso in esame, non si possa parlare di locazione e relativo corrispettivo. In primo luogo, è opportuno evidenziare che la donazione è un negozio gratuito , ove all'attribuzione in favore di un soggetto non fa riscontro un'altra attribuzione a carico del donante. Nella donazione, a differenza dei contratti commutativi a prestazioni corrispettive, in cui in rapporto di reciprocità ogni prestazione è causa dell'altra, lo specifico vantaggio patrimoniale è solo per il donatario , cui viene l'arricchimento. Ma la donazione può essere gravata di un onere, ossia da un'obbligazione di dare o fare qualcosa a favore del disponente o di terzi si ha in tal caso la donazione modale ove l'onere costituisce un limite alla liberalità ma non altera la causa gratuita del contratto, in quanto non diventa mai il corrispettivo dell'attribuzione negoziale Modus e corrispettivo della donazione In altri termini, l' aggiunta del modus non snatura l'essenza della donazione, non potendo assegnarsi ad esso la funzione di corrispettivo, con l'inclusione della donazione modale nella categoria dei contratti a titolo oneroso, ma comporta che la liberalità, che resta sempre la causa del negozio, attraverso il modus , viene ad esserne limitata. Tipicità dei diritti reali e trascrizione Fermo quanto precede, il S.C. esclude che, nel caso di specie, si tratti di presenza di un diritto personale atipico di godimento, ricollegato al “ modus ” della donazione, poiché la trascrizione della donazione modale non fa acquisire all'onere carattere reale , atteso il principio di tipicità dei diritti reali e la riconduzione della donazione modale nell'ambito dei rapporti obbligatori. Da ciò, l'inopponibilità ai terzi dell'obbligazione posta a carico del donatario in favore dei donanti, di dare ai donanti, vita loro durante, alloggio gratuito nel piano rialzato dell'immobile in questione, oggetto di esecuzione ed aggiudicazione.
Presidente De Stefano – Relatore Guizzi Fatti di causa 1. B.G. ricorre, sulla base di tre motivi, per la cassazione dell'ordinanza ex articolo 702-bis cod. proc. civ. , numero 3045/20, del 9 novembre 2020, del Tribunale di Perugia, che ha accolto l'opposizione ex articolo 617, comma 2, cod. proc. civ. , proposta dal debitore esecutato C.B., nonché da U.B. e M.L., in relazione all'ordine di liberazione dell'immobile del quale il B.G. – all'esito di procedura esecutiva per espropriazione immobiliare avviata e coltivata da diversi soggetti nei confronti del predetto C.B. – si era reso aggiudicatario di un immobile di proprietà del debitore esecutato. 2. Riferisce, in punto di fatto, l'odierno ricorrente di essersi aggiudicato, in data 27 febbraio 2018, il suddetto immobile, del quale, tuttavia, si vedeva costretto a chiedere la liberazione, risultando occupato dai genitori del debitore esecutato U.B. e M.L. . Difatti, il terreno sul quale risultava insistere il fabbricato di maggiore consistenza era pervenuto all'esecutato C.B. in forza di donazione – del 23 dicembre 2006 – effettuata dal padre e dalla madre dello stesso, contratto che prevedeva un'obbligazione, qualificata propter rem, di dare ai donanti, vita loro durante, alloggio gratuito nel piano rialzato del l'allora costruendo edificio. Stabilita dal giudice dell'esecuzione, con provvedimento del 4 maggio 2018, l'impossibilità di procedere all'ordine di liberazione, dato che gli occupanti “sembrano avere un titolo opponibile da atto trascritto”, il B.G. – sul presupposto che “né la perizia”, effettuata nel corso della procedura esecutiva, “né il bando di vendita”, definissero “come opponibile alla procedura l'occupazione dell'immobile”, e ciò perché quella assunta dal donatario non poteva che essere “un'obbligazione di carattere personale” – insisteva per l'emissione dell'ordine di liberazione. Emesso successivamente lo stesso, nel contraddittorio delle parti, dal giudice dell'esecuzione sul rilievo che quello spettante ai donanti non fosse né un diritto reale, né un'obbligazione propter rem, stante il principio di tipicità degli uni come delle altre , ma disposta, poi, dal medesimo giudice, la sospensione dell'efficacia dell'ordinanza di liberazione, il collegio, infine, revocava, su iniziativa del B.G., il provvedimento di sospensione, con ordinanza del 31 luglio 2019, tanto che il provvedimento di liberazione veniva, conclusivamente, attuato dal custode, Istituto Vendite Giudiziarie. Incardinato dal debitore esecutato e dai suoi genitori – con atto di citazione ex articolo 617, comma 2, cod. proc. civ. , notificato, oltre che all'aggiudicatario, a tutti i creditori procedenti e intervenuti nella procedura esecutiva – il giudizio di merito, lo stesso veniva trattato dal giudice nelle forme di cui all' articolo 702-bis cod. proc. civ. , concludendosi con ordinanza che dichiarava illegittimo e ineseguibile l'ordine di liberazione. A tale esito, in particolare, l'adito giudicante perveniva sul rilievo che non fosse “rilevante discutere se e quanto” risultasse “appropriata la denominazione «obbligazione propter rem» usata nello strumento contrattuale” né “se il modus accessorio alla donazione” dovesse essere interpretato “come costitutivo di un diritto reale limitato e temporaneo, e precisamente il diritto di abitazione di cui all' articolo 1022 cod. civ. ” , occorrendo, invece, attenersi a quella che viene indicata come la “interpretazione più cautamente riduttiva del contratto”. In base ad essa, assume il Tribunale perugino, quello costituito in favore dei donanti deve intendersi come “un diritto personale di godimento, in qualche misura assimilabile al diritto del locatario”, non rilevando “in contrario la circostanza che la locazione comporti per il conduttore l'obbligo di pagamento del canone, che è in questo caso assente”, dato che, nell'ipotesi che occupa, “l'obbligazione assunta dal donatario verso i donanti non è una mera liberalità senza contropartite, ma invece rientra nella figura del modus annesso alla donazione ed ha quindi una sua giustificazione economica”. In questa prospettiva, dunque, il titolo degli occupanti – giacché trascritto, oltre che “richiamato dettagliatamente nella perizia di stima e nel bando di vendita” – risulterebbe opponibile all'aggiudicatario, ex articolo 1599, comma 3, cod. civ. 3. Avverso il provvedimento del Tribunale perugino ha proposto ricorso per cassazione il B.G., sulla base – come già detto – di tre motivi. 3.1. Il primo motivo denuncia – ex articolo 360, comma 1, numero 3 , cod. proc. civ. – violazione o falsa applicazione degli articolo 1362, 793, 1571 e 1589 cod. civ. Si censura la sentenza impugnata in quanto essa – con riferimento alla clausola contrattuale che prevede l'onere, “a carico del donatario e dei suoi aventi causa”, di “dare ai donanti, vita di loro durante, per il tempo che questi vorranno a propria scelta, sia congiuntamente che separatamente e anche saltuariamente, alloggio gratuito nel piano rialzato di detto edificio” – non avrebbe fatto “uso corretto degli articolo 1362 e 793 cod. civ. ”, in particolare errando “nel non qualificare l'onere «de quo» quale obbligazione modale nell'ambito della donazione”. Sottolinea il ricorrente, per un verso, che “l'onere modale non presenta natura di corrispettivo, tale da trasformare il titolo dell'attribuzione da gratuito in oneroso” è citata Cass. Sez. 2, sent. 7 aprile 2015, numero 6925 . Per altro verso, evidenzia che, ricorrendo nella specie un'obbligazione modale, “la relativa disposizione resta soggetta alla disciplina generale delle obbligazioni”, sicché per ciò solo “è esclusa l'opponibilità al terzo acquirente” è richiamata Cass. Sez. 2, sent. 9 giugno 2014, numero 12959 . In conclusione, il giudice di merito avrebbe ritenuto erroneamente applicabili le norme che disciplinano la locazione, e in special modo l' articolo 1599, comma 3, cod. civ. , in quanto, nella specie, non può esservi corrispettività, data la natura di onere modale dell'impegno assunto. 3.2. Il secondo motivo denuncia – sempre ex articolo 360, comma 1, numero 3 , cod. proc. civ. – violazione o falsa applicazione degli articolo 1589, 2643, 2645, 2659 e 2923 cod. civ. , nonché dell'articolo 17, comma 3, della legge 27 febbraio 1985, numero 25. Si censura, in questo caso, la sentenza impugnata perché essa – anche a ritenere che l'onere in esame sia effettivamente “simile alla prestazione dipendente da una locazione” – avrebbe, comunque, errato nel ritenerlo opponibile all'aggiudicatario, in quanto trascritto. Errerebbe, infatti, il Tribunale di Perugia nel ritenere che i contenuti, descritti nel quadro D della nota di trascrizione, siano quelli eventuali e aggiuntivi non rientranti nella classificazione di quelli precedenti, sicché quali parti integranti della trascrizione avrebbero gli stessi effetti giuridici. Risulterebbe, infatti, violato il precetto di cui all' articolo 17, comma 3, della legge numero 52 del 1985 , a mente del quale ciascuna nota non può riguardare più di un negozio giuridico o convenzione oggetto dell'atto, avendo il quadro D della nota la funzione di contenere eventuali ulteriori informazioni non codificabili nei precedenti quadri. Inoltre, la sentenza impugnata avrebbe violato il comma 3 dell' articolo 2923 cod. civ. , secondo cui l'acquirente non è tenuto a rispettare la locazione qualora il prezzo convenuto sia inferiore di 1/3 al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni. Premesso, dunque, che la qualificazione dell'onere “de quo” in termini di locazione si è posta fuori dalle tesi sostenute dalle parti, donde la violazione dell' articolo 112 cod. proc. civ. , il Tribunale avrebbe dovuto farsi carico del disposto di cui all' articolo 2923, comma 3, cod. civ. , dato che un prezzo equivalente a “0” non è certo un giusto prezzo. 3.3. Il terzo motivo denuncia – ai sensi dell' articolo 360, comma 1, numero 4 , cod. proc. civ. – violazione di legge, con riferimento all' articolo 112 cod. proc. civ. , e omessa pronuncia sulla domanda subordinata, proposta dal B.G Il ricorrente si duole, in questo caso, del fatto che il Tribunale avrebbe omesso ogni pronuncia sulla domanda – proposta in via subordinata – relativa alla conferma dell'ordine di liberazione almeno quanto alla porzione di fabbricato quella diversa dal “piano rialzato” non compresa nel diritto di alloggio dei genitori del debitore esecutato. 4. Hanno resistito all'avversaria impugnazione, con unico controricorso, i B. e la L., chiedendo che la stessa sia dichiarata inammissibile o, comunque, rigettata. 5. La trattazione del presente ricorso è stata fissata ai sensi dell'articolo 380-bis.1 cod. proc. civ. 6. Sono rimasti solo intimati, invece, i creditori che hanno promosso la procedura di espropriazione immobiliare o sono intervenuti nella stessa, vale a dire, società omissis S.p.a., omissis S.r.l., omissis S.p.a., Banca omissis Soc. Coop., omissis S.r.l., omissis S.r.l., nonché P.B., P.F., A.M., V.C., la Ditta omissis , l'Agenzia delle Entrate e della Riscossione e l'INPS. 7. Il Procuratore Generale presso questa Corte, in persona di un suo sostituto, ha presentato conclusioni scritte, chiedendo l'accoglimento del ricorso. 8. I controricorrenti hanno depositato memoria. 9. Destinata la trattazione del presente ricorso, inizialmente, all'udienza del 5 dicembre 2022, questa Corte, avendo rilevato un difetto nella notificazione del ricorso alle parti rimaste intimate, ne ha ordinato la rinnovazione a cura della ricorrente, ordine al quale essa risulta aver ottemperato. È quanto emerge dalla nota di deposito del 24 marzo 2023, che attesta l'avvenuta notifica a mezzo posta – nei termini – a P. B., P. F., A. M. e V. C Nella medesima nota si riferisce che, quanto alla omissis S.r.l., alla omissis S.p.a., alla Banca omissis già Banca omissis , all'Agenzia delle Entrate e Riscossione, all'INPS, alla omissis S.r.l., alla omissis S.r.l. già omissis S.r.l. e alla omissis S.r.l., la notificazione è avvenuta a mezzo PEC, precisando che “non è stato possibile caricare nella busta telematica le singole «Ricevuta di consegna a seguito di notifica PEC L. 53/94 » in quanto la dimensione del singolo file 39 MB supera il massimo configurato 30 MB ”, sicché “si deposita l'allegato in pdf di tutte le consegne delle numero 10 notifiche”. 10. All'udienza del 13 settembre 2023, al quale è stata rinviata la trattazione del ricorso, il Procuratore Generale presso questa Corte ha reiterato le conclusioni già rassegnate per iscritto, mentre sia il ricorrente che i controricorrenti hanno depositato memoria ex articolo 378 cod. proc. civ. Ragioni della decisione 11. Il ricorso va accolto. 11.1. Il primo motivo è fondato. 11.1.1. La tesi, fatta propria dalla decisione impugnata, che ravvisa, in quello attribuito ai donanti, un diritto personale assimilabile a quello del locatore, risulta errata. Innanzitutto, perché l'attribuzione, a costoro, di un diritto “vita loro durante” appare in contrasto con la durata al massimo trentennale della locazione articolo 1573 cod. civ. . Analogamente, benché in dottrina, in passato, non si escludesse la possibilità che il corrispettivo della locazione – che, nella specie, sarebbe costituito dal trasferimento della proprietà dell'immobile in favore del donatario – potesse essere diverso dal denaro, tale tesi deve ritenersi superata con l'avvento della legislazione sul canone “equo”, di cui alla legge 27 luglio 1978, numero 392 . Ma soprattutto, la soluzione accolta dal provvedimento qui in esame – essendo la locazione un contratto a prestazioni corrispettive – concepisce, di fatto, l'impegno oggetto dell'obbligazione modale come contropartita del godimento del bene, in contrasto con il principio per cui il “modus” non può assumere “natura di corrispettivo, trasformando il titolo dell'attribuzione da gratuito in oneroso” Cass. Sez. 2, sent. 7 aprile 2015, numero 6925 , Rv. 634982-01 . A tutto voler concedere, pertanto, si è in presenza di un diritto personale atipico di godimento, ricollegato al “modus” della donazione, di talché “la trascrizione della donazione modale non fa acquisire all'onere carattere reale, atteso il principio di tipicità dei diritti reali e la riconduzione della donazione modale nell'ambito dei rapporti obbligatori” Cass. Sez. 2, sent. 9 giugno 2014, numero 12959 , Rv. 631149-01 . Tanto esclude quindi l'opponibilità della clausola contrattuale ai terzi, o comunque ai creditori procedenti ed all'aggiudicatario, non potendo ricondursi né ad un diritto reale, né ad altro previsto dalla disciplina dei contratti, impregiudicata la responsabilità tra le parti, e quindi del donatario verso i donanti. Né, infine, rileva, perché il diritto di cui si discute non si può assimilare a quello del locatario, che l'ipotizzata locazione, ove pure anteriore od opponibile all'aggiudicatario, sarebbe da lui riconoscibile solo entro i limiti temporali massimi previsti dalla legislazione applicabile in ragione della destinazione – abitativa, non abitativa, agraria, etc. – del bene immobile. 11.2. I motivi di ricorso secondo e terzo restano assorbiti dall'accoglimento del primo. 12. In conclusione, il primo motivo di ricorso va accolto e l'ordinanza impugnata va cassata in relazione, in applicazione del seguente principio di diritto “non è opponibile ai creditori procedenti ed all'aggiudicatario l'obbligazione assunta nell'atto di donazione di un immobile, dal donatario nei confronti del donante, avente ad oggetto la concessione in godimento del medesimo per tutta la vita naturale dei beneficiari”. 13. Tanto impone il rinvio al Tribunale di Perugia, in persona di diverso magistrato, per la decisione sul merito – alla stregua del principio enunciato al § 12 – e sulle spese di lite, ivi comprese quelle del presente giudizio di legittimità P.Q.M. La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, dichiarando assorbiti il secondo e il terzo, cassando in relazione l'ordinanza impugnata e rinviando al Tribunale di Perugia, in persona di diverso magistrato, per la decisione sul merito e sulle spese di lite, ivi comprese quelle del presente giudizio di legittimità.