In caso di automatico trasferimento del diritto di uso di area destinata a parcheggio, il diritto del venditore al corrispettivo integrativo dell’originario prezzo deve costituire oggetto di apposita autonoma domanda, la parte che, nel corso del giudizio sul riconoscimento del diritto d’uso sugli spazi vincolati, non l’abbia ritualmente avanzata, ben può proporla successivamente, senza che a ciò siano di ostacolo la precedente pronuncia di nullità del contratto stipulato e la conseguente integrazione ope legis […]
[…] operando il principio secondo cui il giudicato copre il dedotto ed il deducibile con esclusivo riferimento alla domanda fatta valere in concreto ed alla ragione affermata in sentenza, ma non anche relativamente ad una richiesta diversa nel petitum e nella causa petendi , che la parte ha facoltà di introdurre, o meno, nello stesso processo . Il suesposto principio di diritto è stato affermato dalla Cassazione in una vicenda relativa all' accertamento del diritto di parcheggio . La vicenda trae origine da una precedente causa che comportò il passaggio in giudicato della declaratoria del diritto degli attori, proprietari di alcuni appartamenti siti nel condominio costruito e successivamente suddiviso da una società edile, odierna ricorrente, di poter parcheggiare ciascuno un'automobile nello spazio sottostrada. Tale spazio era destinato, secondo la licenza edilizia, a parcheggi in base al vincolo di pertinenza ex art. 18 l. n. 765 del 1967 nonché ex art. 26 l. n. 46 del 1985. Nel primo giudizio non vennero accolte le altre domande proposte, in particolare quella della società edile convenuta, condannata al risarcimento dei danni. Il presente giudizio trae avvio dal ricorso della società per ottenere, tra l'altro, l'accertamento dell'obbligo dei singoli condomini convenuti a corrisponderle il corrispettivo del diritto d'uso loro riconosciuto […] e la conseguente condanna dei predetti al pagamento di quanto dovuto, nonché l'accertamento della destinazione dell'autorimessa al ricovero di n. 15 autovetture di cui quattro spettanti alla stessa attrice e della sua incapienza al contestuale parcheggio delle stesse, con conseguente ordine all'amministratore del condominio di disporre una turnazione atta a consentire il pari uso di tutti gli aventi diritto . Il Tribunale di Napoli riconosce il diritto della società a parcheggiare una sola autovettura nel locale designato e stabilisce che gli oneri condominiali relativi devono essere ripartiti in 12 quote di cui una a carico della società e le restanti 11 a carico dei soggetti vantanti il diritto di uso dell'area come parcheggio. Prosto appello, la Corte respinge l'appello principale promosso dalla società ma accoglie parzialmente quello del condominio, limitatamente alla domanda riconvenzionale di rimborso spese per l'adeguamento del locale autorimessa . I Giudici di legittimità, nell'esaminare il ricorso, si soffermano sulla parte della decisione della Corte di Appello di Napoli che ha analizzato nel merito il diritto al supplemento di prezzo . Nella pronuncia della Corte di Appello si legge infatti era interesse ed onere del venditore chiedere il supplemento del prezzo se spettante e non debba ritenersi già compreso nel prezzo globale della compravendita, dato che l'acquisizione del diritto doveva intendersi come effetto naturale del contratto […] . Poiché già era in dubbio la necessità da parte degli attori di proporre domanda di integrazione del corrispettivo, per evitare il formarsi del giudicato la società avrebbe dovuto impugnare sul punto la decisione secondo i Giudici, nell'odierna causa non vi può essere dibattito sul punto poiché già facente parte del thema decidendum oggetto della sentenza divenuta irrevocabile . Su questa base la Corte rigetta la domanda della società ricorrente in ordine all'integrazione del corrispettivo. Quanto al secondo motivo di appello, la Cassazione riprende quanto affermato dalla Corte di Appello di Napoli riguardo il diritto d'uso . Esso, infatti, ha natura reale poiché è connesso a ogni unità immobiliare facente parte del condominio . Come tale può sempre essere azionato, senza limiti di prescrizione, con azione di nullità della originaria compravendita che tale diritto abbia escluso. Nullità che può essere fatta valere anche dai successivi acquirenti dell'immobile sia nei confronti del proprio avente causa che del costruttore - primo venditore che si sia riservato la proprietà esclusiva dell'area destinata a parcheggio . Il diritto di uso in questione, continuano i giudici dell'appello, è irrinunciabile poiché vi è il vincolo di destinazione gravante sugli spazi adibiti a parcheggio ex art. 41- sexies l. n. 1150 del 1942, come introdotto dall' art. 18 della l. n. 765 del 1967 . Tale vincolo ha natura pubblicistica non potendo, quindi, subire deroghe in atti di disposizione posti in essere tra privati. Le eventuali clausole difformi verranno automaticamente sostituite dalla norma imperativa , essendo i contratti che sottraggano il diritto d'uso sulle aree a questo fine destinate parzialmente nulli, in particolare ove prevedano la rinuncia al detto diritto . Di talché nessuna rinuncia al diritto di uso può ravvisarsi in capo ai proprietari delle unità immobiliari del condominio . Poiché la società è proprietaria di una sola unità immobiliare all'interno del condominio, alla stessa spetta il diritto di uso di un solo posto auto. I Giudici di legittimità, però, ritengono che la sostituzione automatica della clausola di riserva al venditore della proprietà esclusiva sull'area destinata al parcheggio con la norma imperativa che prevede il trasferimento proporzionale del diritto di uso a favore dell'acquirente dell'unità immobiliare facente parte del condominio, assegni in capo al venditore, come integrazione dell'originario prezzo della vendita, il diritto al corrispettivo del diritto di uso su tale area . In questo modo il sinallagma contrattuale viene riequilibrato . Tale diritto, però, non sorge in via automatica al ricorrere della norma imperativa, ma deve essere oggetto di un'autonoma domanda proposta dal costruttore-venditore cfr. Cass. civ., n. 2265 del 2019 . Nel giudizio odierno, però, la società costruttrice-venditrice non aveva proposto un'autonoma domanda finalizzata al riconoscimento del diritto al corrispettivo del diritto di uso sulle aree adibite a parcheggio come integrazione del prezzo originario della compravendita. È su questo punto i Giudici di legittimità esprimono il principio di diritto per cui poiché, in caso di automatico trasferimento del diritto di uso di area destinata a parcheggio, il diritto del venditore al corrispettivo integrativo dell'originario prezzo deve costituire oggetto di apposita autonoma domanda, la parte che, nel corso del giudizio sul riconoscimento del diritto d'uso sugli spazi vincolati, non l'abbia ritualmente avanzata, ben può proporla successivamente, senza che a ciò siano di ostacolo la precedente pronuncia di nullità del contratto stipulato e la conseguente integrazione ope legis , operando il principio secondo cui il giudicato copre il dedotto ed il deducibile con esclusivo riferimento alla domanda fatta valere in concreto ed alla ragione affermata in sentenza, ma non anche relativamente ad una richiesta diversa nel petitum e nella causa petendi , che la parte ha facoltà di introdurre, o meno, nello stesso processo . La Cassazione accoglie anche la seconda domanda della società ricorrente relativa alla presunta prescrizione per mancato esercizio protratto nel tempo del diritto di uso dell'area adibita a parcheggio. I Giudici affermano che la non prescrittibilità ex art. 1422 c.c. dell'azione di nullità del contratto concluso in violazione della normativa urbanistica che prescrive la destinazione obbligatoria di appositi spazi a parcheggio non comporta altresì la imprescrittibilità della domanda di riconoscimento del diritto d'uso derivante da quel vincolo . Infatti, il diritto di uso all'area di pertinenza a un fabbricato adibita a parcheggio ha natura reale, e si prescrive ai sensi degli artt. 1026 e 1014 c.c. non rilevando l'impedimento che il costruttore-venditore pone allorquando non consegna il possesso del bene. Su queste basi la Cassazione accoglie il ricorso proposto, e rimette la causa alla Corte di Appello di Napoli.
Presidente Mocci – Relatore Scarpa Fatti di causa e ragioni della decisione 1. La S.p.A. omissis ha proposto ricorso articolato in due motivi avverso la sentenza numero 3142/2019 della Corte d'appello di Napoli, depositata il 10 giugno 2019. Resistono con distinti controricorsi il Condominio omissis di Napoli ed altri, nonché R.V., mentre gli ulteriori intimati indicati in epigrafe non hanno svolto attività difensive. 2. La trattazione del ricorso è stata fissata in camera di consiglio, a norma degli artt. 375, comma 2, 4-quater, e 380 bis. 1, c.p.c. Ricorrenti e controricorrenti hanno depositato memorie. 3. Il giudizio trae origine da precedente causa, definita con la sentenza di questa Corte numero 10999 del 2001, che, respingendo i ricorsi avanzati contro la sentenza della Corte d'appello di Napoli del 24 ottobre 1996, comportò il passaggio in giudicato della declaratoria del diritto degli attori, proprietari di appartamenti nell'edificio condominiale omissis , costruito e poi frazionato dalla s.p.a. omissis , di posteggiare un'autovettura ciascuno nello spazio locale sottostrada, destinato secondo la licenza edilizia a parcheggi, sulla base del vincolo pertinenziale di cui all' art. 18 della legge numero 765 del 1967 e all' art. 26 della legge numero 47 del 1985 . Rimasero respinte le altre domande, ed in particolare quella di condanna della convenuta società al risarcimento dei danni. La sentenza numero 10999 del 2001 aggiunse che la ricorrente società si era doluta delle somme che le sarebbero spettate come corrispettivo del diritto di uso riconosciuto agli attori”, con censura da ritenersi nuova poiché già il Tribunale non aveva provveduto sul punto e in proposito la società omissis , nell'adire la Corte di appello, non aveva formulato rilievi di sorta”. 3.1. Questo giudizio è stato intrapreso poi dalla S.p.A. omissis per ottenere, tra l'altro, l'accertamento dell'obbligo dei singoli condomini convenuti a corrisponderle il corrispettivo del diritto d'uso loro riconosciuto dalla sentenza numero 7488/91 del Tribunale di Napoli confermata dalla sentenza numero 2529/96 della Corte di Appello di Napoli e dalla sentenza numero 10999/01 della Corte di Cassazione e la conseguente condanna dei predetti al pagamento di quanto dovuto, nonché l'accertamento della destinazione dell'autorimessa al ricovero di numero 15 autovetture di cui quattro spettanti alla stessa attrice e della sua incapienza al contestuale parcheggio delle stesse, con conseguente ordine all'amministratore del condominio di disporre una turnazione atta a consentire il pari uso di tutti gli aventi diritto. Il Tribunale di Napoli, con sentenza del 26 giugno 2012, ha dichiarato il diritto della omissis a parcheggiare una sola vettura nel locale autorimessa ha ancora dichiarato che gli oneri condominiali relativi a quest'ultimo vanno ripartiti in 12 quote, di cui una a carico dell'attrice e le rimanenti a carico dei soggetti cui la sentenza 7488/91 del Tribunale di Napoli ha attribuito il diritto d'uso come area di parcheggio o dei loro aventi causa ha condannato il Condominio omissis a restituire all'attrice la somma di € 11.426,43 ha rigettato tutte le altre domande. La Corte d'appello di Napoli ha quindi respinto l'appello principale proposto dalla omissis s.p.a. e, accogliendo in parte l'appello incidentale proposto dal Condominio omissis e da altri, ha accolto parzialmente la domanda riconvenzionale di rimborso spese per l'adeguamento del locale autorimessa e, per l'effetto, condannato la omissis al pagamento dell'importo di € 22.870,88. Per quanto rilevi in questa sede, la Corte d'appello di Napoli ha affermato che nel giudizio deciso con la sentenza numero 7488/91 del Tribunale di Napoli, la questione dell'integrazione del corrispettivo della vendita in conseguenza del riconoscimento del diritto d'uso in favore degli acquirenti allora attori è stata posta all'attenzione del giudicante dagli stessi attori in quel giudizio e decisa dal tribunale con statuizione che non si è limitata ad affermare il difetto di interesse id est di legittimazione attiva degli attori-acquirenti ad avanzare la richiesta di integrazione, ma si è spinta a porre in dubbio, nel merito, il diritto al supplemento di prezzo, laddove ha così argomentato ‘Va aggiunto che era interesse ed onere del venditore chiedere il supplemento del prezzo se spettante e non debba ritenersi già compreso nel prezzo globale della compravendita, dato che l'acquisizione del diritto doveva intendersi come effetto naturale del contratto ….” v. pag. 9 righi da 15 a 20 sentenza numero 7488/91, in fascicolo parti . In presenza di un tale statuizione ed essendovi già all'epoca della pronuncia il dibattito circa la necessità o meno di domanda di parte per l'integrazione del corrispettivo, per scongiurare il formarsi del giudicato anche in ordine al difetto di interesse sulla pronuncia sarebbe stato onere della omissis spa impugnare sul punto la decisione, come pure rilevato dalla Corte di Cassazione innanzi alla quale tardivamente la predetta società ebbe a rivendicare l'adeguamento del prezzo di vendita degli immobili … Dunque, nel caso all'esame, non appare rilevante discutere di deducibilità della questione in quanto la questione risulta dedotta ed esaminata in modo espresso, quindi facente parte del thema decidendum oggetto della sentenza divenuta irrevocabile. Appare di conseguenza corretto il ragionamento del primo giudice che ha ritenuto la domanda di integrazione del corrispettivo proposta nel presente giudizio dalla omissis spa inammissibile per intervenuto giudicato”. Quanto al secondo motivo di appello, la sentenza della Corte di Napoli ha affermato il diritto d'uso di cui si discute ha natura reale, in quanto accede ad ogni unità immobiliare facente parte del condominio nel senso che è connesso, ex lege, alla proprietà dei singoli immobili e, come tale, può sempre essere azionato, senza limiti di prescrizione, con azione di nullità della originaria compravendita che tale diritto abbia escluso. Nullità che può essere fatta valere anche dai successivi acquirenti dell'immobile sia nei confronti del proprio avente causa che del costruttore - primo venditore che si sia riservato la proprietà esclusiva dell'area destinata a parcheggio. Tale diritto, poi, è irrinunciabile in quanto il vincolo di destinazione impresso agli spazi per parcheggio dall' art. 41 sexies della l. numero 1150 del 1942 , secondo il testo introdotto dall' art. 18 della l. numero 765 del 1967 , ha natura pubblicistica e, pertanto, non può subire deroghe negli atti privati di disposizione di tali spazi, le cui clausole difformi sono sostituite dalla norma imperativa, essendo i contratti che sottraggano il diritto d'uso sulle aree a questo fine destinate parzialmente nulli, in particolare ove prevedano la rinuncia al detto diritto … . Ciò comporta che non può ravvisarsi alcuna rinuncia implicita al diritto d'uso in questione da parte dei proprietari delle unità abitative intt. 5 - 6 e 11 del fabbricato condominiale omissis per il sol fatto che, ad oggi non consti che abbiano agito per il riconoscimento di detto diritto che, in ogni caso, come detto, non è rinunciabile neanche per pattuizione espressa . Ne consegue che, essendo l'appellante proprietaria di una sola unità immobiliare nel condominio di causa, ad essa compete il diritto d'uso per un solo posto auto. Va, così, confermata la sentenza impugnata sia in ordine alla predetta questione che a quella connessa del numero di posti del locale autorimessa numero 12 e della capienza di detto locale a consentire il pari uso a tutti gli aventi diritto beneficiati dalla sentenza numero 7488/91, senza necessità di predisporre alcuna turnazione”. 4. Sono infondate le eccezioni pregiudiziali di inammissibilità sollevate dalla controricorrente R. V. per violazione del principio di autosufficienza” e per violazione dell' art. 360-bis numero 1 c.p.c. quanto a quella di cui all' art. 366, comma 1, numero 6 c.p.c. , le censure deducono la violazione di norme di diritto e non postulano l'esame di atti o di documenti che non siano specificamente indicati nello sviluppo dei motivi quanto allo scrutinio ex art. 360-bis, numero 1, c.p.c. , esso va svolto relativamente ad ogni singolo motivo, e le censure non contrastano una soluzione di questioni di diritto conforme ad un persistente orientamento di legittimità. 5. Il primo motivo del ricorso della S.p.A. omissis deduce la violazione dell' art. 2909 c.c. e dell'art. 12 disp. genumero , per essere errata l'esegesi del giudicato esterno in tesi formatosi con la sentenza n° 74889/91 del Tribunale di Napoli, nonché per l'errata esegesi del giudicato inverso formatosi con la sentenza n° 10999/01 della Suprema Corte . L'errore in cui è incorsa la Corte di appello, secondo la ricorrente, è duplice sia per aver male interpretato la sentenza del Tribunale di Napoli numero 7488/91 che giammai ha escluso l'esistenza del diritto all'integrazione del prezzo sia per aver male interpretato la sentenza n° 10999/2001 che aveva espressamente escluso che il tribunale avesse reso un simile pronunciamento… alcun giudicato si è formato sul diritto dell' omissis ad ottenere l'integrazione del prezzo con riferimento alle compravendite concluse con i soggetti ai quali è stato riconosciuto con sentenza del tribunale di Napoli numero 7488/91 il diritto di parcheggio sulle aree che la venditrice si era riservata in proprietà”. 5.1. Il primo motivo di ricorso è fondato. La sostituzione automatica della clausola che riservi al venditore la proprietà esclusiva dell'area destinata a parcheggio ai sensi dell' art. 41-sexies della l. numero 1150 del 1942 , come introdotto dall' art. 18 della l. numero 765 del 1967 , con la norma imperativa che sancisce il proporzionale trasferimento del diritto d'uso a favore dell'acquirente di unità immobiliari comprese nell'edificio, attribuisce al venditore, ad integrazione dell'originario prezzo della compravendita, il diritto al corrispettivo del diritto d'uso sull'area medesima, il quale ha la funzione di riequilibrare il sinallagma funzionale del contratto. Il diritto dell'alienante al corrispettivo del diritto d'uso sull'area non sorge, tuttavia, automaticamente dalla menzionata norma imperativa, costituendo effetto dell'atto di autonomia privata concluso dall'acquirente delle singole unità immobiliari col costruttore-venditore, e richiedendosi, quindi, che, secondo il principio dispositivo, costituisca oggetto di apposita domanda spiegata da quest'ultimo, quale avente diritto alla esecuzione della prestazione di cui si tratta Cass. numero 2265 del 2019 numero 22154 del 2018 numero 5160 del 2006 numero 1248 del 2000 . Nel precedente giudizio intercorso fra le parti, la costruttrice-venditrice S.p.A. omissis non aveva chiesto con apposita domanda, ad integrazione dell'originario prezzo delle compravendite, il diritto ai corrispettivi del diritto d'uso sull'area destinata a parcheggio. È quanto evidenzia la stessa sentenza impugnata, considerando che il Tribunale di Napoli, nella pronuncia del 1991, aveva concluso che era interesse ed onere del venditore chiedere il supplemento del prezzo”. Ed è quanto sostenuto, del resto, nella sentenza della Corte di cassazione numero 10999 del 2001 , ove, quanto alla vicenda delle somme dovute a titolo di corrispettivo del diritto di uso riconosciuto agli attori”, si reputò la censura nuova poiché già il Tribunale non aveva provveduto sul punto”. Ve pertanto enunciato il principio secondo cui, poiché, in caso di automatico trasferimento del diritto di uso di area destinata a parcheggio, il diritto del venditore al corrispettivo integrativo dell'originario prezzo deve costituire oggetto di apposita autonoma domanda, la parte che, nel corso del giudizio sul riconoscimento del diritto d'uso sugli spazi vincolati, non l'abbia ritualmente avanzata, ben può proporla successivamente, senza che a ciò siano di ostacolo la precedente pronuncia di nullità del contratto stipulato e la conseguente integrazione ope legis , operando il principio secondo cui il giudicato copre il dedotto ed il deducibile con esclusivo riferimento alla domanda fatta valere in concreto ed alla ragione affermata in sentenza, ma non anche relativamente ad una richiesta diversa nel petitum e nella causa petendi , che la parte ha facoltà di introdurre, o meno, nello stesso processo. 5.2. L'eccezione di prescrizione, riproposta dalla controricorrente R. V. pag. 24 e seguenti del controricorso , va rimessa all'esame dei giudici di rinvio. 6. Il secondo motivo di ricorso denuncia la violazione della L. numero 1150 del 1942 art. 41 sexies, come modificato dalla L numero 765/1967, art. 18, e dell' art. 2934 c.c. La ricorrente richiama la propria allegazione secondo cui gli acquirenti delle unità abitative distinte dagli interni numero 5, 6 ed 11 non avevano mai reclamato il diritto di uso a parcheggio, sicché questo si era estinto in capo a loro e la omissis , rimasta proprietaria del locale autorimessa, aveva perciò il diritto reale di uso per il parcheggio di altre tre autovetture”. 6.1. Anche il secondo motivo di ricorso è fondato. La sentenza della Corte di Napoli qui impugnata ha affermato il diritto d'uso di cui si discute ha natura reale, in quanto accede ad ogni unità immobiliare facente parte del condominio nel senso che è connesso, ex lege, alla proprietà dei singoli immobili e, come tale, può sempre essere azionato, senza limiti di prescrizione, con azione di nullità della originaria compravendita che tale diritto abbia escluso”. La imprescrittibilità ex art. 1422 c.c. dell'azione di nullità del contratto concluso in violazione della normativa urbanistica che prescrive la destinazione obbligatoria di appositi spazi a parcheggio non comporta altresì la imprescrittibilità della domanda di riconoscimento del diritto d'uso derivante da quel vincolo. Come questa Corte ha, invero, più volte affermato, il diritto all'uso dell'area pertinente ad un fabbricato per parcheggio dell'auto è, si, di natura reale, ma si prescrive, agli effetti degli artt. 1026 e 1014 c.c. , per il mancato esercizio dei poteri ad esso inerenti protrattosi venti anni dall'acquisto dall'unità immobiliare, senza che abbia rilievo l'impedimento frapposto dal costruttore-venditore che non abbia consegnato il possesso del bene, né trattandosi di diritto indisponibile e perciò non soggetto alla prescrizione Cass. numero 23669 del 2016 numero 1214 del 2012 numero 16053 del 2002 numero 12736 del 1997 . 7. Va dunque accolto il ricorso, va cassata la sentenza impugnata e la causa deve essere rimessa alla Corte d'appello di Napoli in diversa composizione, che si uniformerà agli enunciati principi e provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione. P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d'appello di Napoli in diversa composizione.