La Corte d’Appello di Napoli viene chiamata a decidere se possa ritenersi esonerato dalla corresponsione degli oneri per il servizio di guardiania notturna, svolto anche a tutela delle parti comuni, il condomino che, proprietario di due immobili riuniti, già vi partecipa per l’edificio in cui è ubicata la maggior superficie della propria abitazione.
Un condomino, proprietario di due immobili riuniti insistenti per il 90 per cento della superficie sull'edificio I e per il restante 10 per cento sull'edificio L, conveniva in giudizio la gestione del Condominio sostenendo non fosse stato correttamente applicato il c.d. criterio di utilità sancito dall' art. 1123 , comma 2, c.c. secondo cui, in deroga alla regola generale di ripartizione delle spese di cui al comma 1, queste vanno determinate in funzione dell'uso che può farne ciascun proprietario delle singole unità abitative e laddove, per taluno dei condomini, per ragioni strutturali e non dipendenti dalla mera volontà di scelta, non fosse possibile fare uso o trarre utilità da un determinato servizio, doveva essere escluso anche l'onere di contribuire alle spese di gestione dello stesso . L'ente di gestione deduceva per parte sua il rispetto dei principi sanciti dall' art. 1123 c.c. per mezzo della delibera impugnata con cui era stata ripartita la spesa di un servizio tra i condomini, istituita con due delibere condominiali del 1989 e del 2006 assunte con maggioranza dei millesimi superiori al 50 per cento e con un numero di partecipanti superiore al quorum richiesto per legge. Il Tribunale dava ragione al Condominio ritenendo che l'istante fosse tenuto a contribuire alle spese condominiali di guardiania notturna, festiva e straordinaria in quanto il proprio immobile insisteva per il 10 per cento sullo stabile, seppure non accedeva al proprio appartamento dal predetto condominio . Richiamava a riguardo la pronuncia della Suprema Corte numero 12298/2003 secondo cui l'attività di custodia e di vigilanza è svolta dal portiere anche nell'interesse dei proprietari delle unità immobiliari accessibili direttamente dalla strada mediante autonomo ingresso. Contro tale sentenza propone appello il condomino sostenendo che il Tribunale ha errato nel ritenere legittima l' estensione analogica al servizio di guardiania notturna, festiva e straordinaria dei criteri di ripartizione delle spese dettate per il servizio di portierato e nel non rilevare d'ufficio la nullità della delibera del 1989 nonostante essa fosse lesiva del principio di proporzionalità all'uso che l'odierno appellante faceva del nuovo servizio ex art. 1123, comma secondo, c.c. e avesse deliberato con la maggioranza dei condomini piuttosto che con l'unanimità. L'appellante sostiene l'invalidità delle delibere impugnate nella parte in cui gli vengono addebitate le spese per la guardiania notturna nonostante non ne usufruisca, non accedendo al proprio immobile dalle scale del condominio L ma dal condominio I, cosicché il servizio è una duplicazione di quello che paga al condominio I. La Corte d'Appello per la quale il motivo dell'appellante non è fondato, riprende sul tema la pronuncia della Suprema Corte per cui le spese di portierato in un edificio condominiale , trattandosi di servizio per sua natura tale da assicurare la custodia-vigilanza dell'intero fabbricato, vanno ripartite tra i condomini alla stregua del criterio dettato dall' art. 1123, primo comma, c.c. , la cui applicabilità può essere legittimamente negata solo se risulti una contraria convenzione oppure se si accerti che il servizio, per particolari situazioni di cose e luoghi, non può considerarsi reso nell'interesse di tutti i condomini Cass. Sez. 2, Sentenza numero 962 del 18/02/1986 che, nella fattispecie al suo esame, ha ritenuto che la Corte del merito avesse erroneamente sostituito al criterio di cui al primo comma dell' art. 1123 c.c. , il diverso criterio basato su una ritenuta maggiore utilizzazione del servizio da parte di alcuni condomini . Nel caso sottoposto al suo esame, la Corte territoriale rileva che il servizio di guardiania notturna viene svolto anche a tutela delle parti comuni e dunque non può ritenersi esonerato l'odierno appellante solo perché già vi partecipa nel Condominio in cui è ubicata la maggiore superficie del proprio immobile o perché la porzione di immobile, facente parte del Condominio L, non ha accesso dallo stesso . Per la Corte d'Appello il servizio è svolto anche a tutela dell'intero complesso condominiale come, peraltro, non è decisamente smentito dallo stesso appellante quando afferma che il servizio è riconducibile in misura esclusiva o preponderante alla difesa da aggressioni esterne delle singole proprietà individuali. Peraltro, non va trascurato che data l'ampiezza della superficie della terrazza di mq. 290,21, insistente nel Condominio L, non può escludersi che il servizio di guardiania notturna non valga a proteggere detta proprietà individuale da possibili aggressioni anche dall'esterno . In definitiva, i relativi oneri sono a carico anche dall'appellante il quale, per rimanerne escluso avrebbe dovuto dimostrare l'esistenza di circostanze oggettive , in base alle quali era possibile desumere che il medesimo servizio fosse svolto solamente nell'interesse dei proprietari degli appartamenti con accesso dai singoli Condomini e con assenza di qualsivoglia utilità nei confronti delle aree e delle cose comuni . La Corte rigetta l'appello e conferma la sentenza impugnata.
Presidente/Relatore D'Amore Ragioni in fatto e in diritto della decisione Con atto di citazione ritualmente notificato, Ne.Gr. conveniva innanzi al Tribunale di Napoli il Condominio Pe. 141 Napoli, Edificio L, per sentire, in accoglimento della propria domanda, sospendere l'efficacia della delibera assembleare del 15.6.2017, adottata dal Condominio di Via Pe. numero 141 L sito in Napoli, relativamente ai punti numero 1 e 2 all'o.d.g. accertare e dichiarare nulla e/o annullabile la medesima delibera assembleare accertare e dichiarare, ai sensi dell' articolo 1123, comma 2, c.c. , di non essere tenuto a contribuire pro quota millesimale alle spese condominiali afferenti la guardiania notturna, festiva e straordinaria, non essendo applicabile a tale servizio la Tabella B del riparto di gestione del Condominio di Via Pe. 141 Edificio L, allegata al Regolamento Condominiale Contrattuale per l'effetto, previo accertamento che l'attore avesse corrisposto negli ultimi 5 anni la somma complessiva di Euro 4.887,00 a titolo di partecipazione pro quota millesimale relativa alla spese di guardiania notturna, festiva e straordinaria, calcolata in forza della suddetta Tabella B, condannare il convenuto Condominio al pagamento in via restitutoria e/ o di ripetizione di indebito dell'importo di Euro 4.887,00, e/o del diverso importo ritenuto di giustizia, oltre interessi legali da ciascun versamento effettuato fino al saldo. Il tutto con vittoria di spese e competenze di lite. L'attore deduceva a sostegno della propria domanda - di essere proprietario di due immobili riuniti, siti in via Pe. 141, insistenti per il 90% della superficie sul condominio corrispondente all'edificio I e per il 10% sul condominio corrispondente all'edificio L - di accedere alla propria abitazione da un unico ingresso, sito presso l'edificio I - di contribuire a tutte le spese condominiali ordinarie e straordinarie afferenti sia l'edificio I , sia l'edificio L , in forza di Regolamento contrattuale e delle allegate Tabelle A spese generali e B spese di portierato diurno, notturno e festivo - di corrispondere, in particolare, le spese condominiali per il Condominio di Via Pe. numero 141 L relativamente alla Tabella A spese generali e B spese di portierato diurno, notturno e festivo e di non corrispondere alcunché per le Tabelle C spese scale e D spese ascensore , non usufruendo di tali servizi - di essere costretto al pagamento delle spese di cui alla Tabella B al Condominio di Via Pe. numero 141 Edificio L dando così luogo a una duplicazione di pagamento di medesime spese condominiali provvedendo già al pagamento delle spese condominiali relative al portierato diurno, notturno e festivo al Condominio di Via Pe. numero 141 Edificio I - di essersi astenuto dal partecipare all'assemblea del 15.6.2017 del Condominio di via Pe. 141/L, avente a oggetto l'approvazione del consuntivo 2016 e del preventivo 2017, con addebito a suo carico di una quota di spese per il servizio di guardiania notturna, festiva e straordinaria, sulla base dei millesimi di proprietà di 23,94 - l'erronea applicazione del c.d. criterio dell'utilità sancito dall' articolo 1123, comma 2, c.c. secondo cui, in deroga alla regola generale di ripartizione delle spese di cui al comma 1, le spese vanno determinate in funzione dell'uso che può farne ciascun proprietario delle singole unità abitative e laddove, per taluno dei condomini, per ragioni strutturali e non dipendenti dalla mera volontà di scelta, non fosse possibile fare uso o trarre utilità da un determinato servizio, doveva essere escluso anche l'onere di contribuire alle spese di gestione dello stesso - l'assenza di una delibera del Condominio di via Pe. 141/L che avesse approvato, con la maggioranza legale di almeno la metà del valore dell'edificio, l'istituzione e la regolazione del servizio di guardiania notturna, festiva e straordinaria. Radicato il contraddittorio, si costituiva il Condominio di via Pe. 141/L opponendosi alla domanda avversaria. In particolare, il Condominio sottolineava che la parte dell'appartamento attoreo rientrante nell'edificio L risultava essere di una superficie complessiva pari a mq. 309,91 di cui mq. 19,70 di superficie interna e mq. 290,21 di superficie terrazza panoramica e sulla base di tale estensione era stata calcolata la sua partecipazione in 23,94 millesimi alla Tabella B per le spese in questione. L'ente di gestione deduceva, quindi, il rispetto dei principi sanciti dall' articolo 1223 c.c. per mezzo della delibera impugnata con cui era stata solo ripartita la spesa di un servizio tra i condomini, istituita con le delibere condominiali del 22.5.1989, del 30.6.1989 e del 5.6.2006, delibere assembleari che, contrariamente a quanto sostenuto dall'attore, erano state assunte con maggioranza di millesimi superiori al 50% e con un numero di partecipanti superiore al quorum partecipativo richiesto dalla legge. In data 16.2.2018, in sede di prima udienza, il Tribunale, rilevato il mancato esperimento del tentativo di mediazione obbligatoria, quale condizione di procedibilità, invitava le parti a procedervi. All'udienza dell'11.5.2018, l'attore depositava in atti verbale di mediazione negativo quindi, respinta l'istanza di sospensione della delibera impugnata e concessi i termini di cui all' articolo 183, 6 comma, c.p.c. , il Tribunale, in data 23.10.2018, ordinava al Condominio l'esibizione ex articolo 210 c.p.c. del bilancio consuntivo e relativo piano di riparto 2012, nonché il piano di riparto relativo al rendiconto 2013, cui il Condominio non provvedeva adducendo un'impossibilità oggettiva imputabile al precedente amministratore. All'esito, quindi, in data 26.7.2021, il Tribunale pronunciava la sentenza numero 6900/2021 con cui rigettava la domanda e condannava l'attore al pagamento delle spese di giudizio. In particolare, il Tribunale, premesso che la decisione di avvalersi di un servizio di guardiania notturna era stata adottata mediante delibera condominiale del 22.5.1989 all'unanimità dei condomini e confermata nelle successive delibere assembleari del 30.6.1989 e del 5.6.2006, riteneva che, ai sensi dell' articolo 1123, secondo comma, c.c. e degli artt. 6 e 14 del regolamento condominiale contrattuale del Condominio di Via Pe. 141 Edificio L e della allegata Tabella B, l'istante era tenuto a contribuire alle spese condominiali afferenti la guardiania notturna, festiva e straordinaria, in quanto il proprio immobile insisteva per il 10% su tale stabile, seppure non accedeva al proprio appartamento dal predetto condominio, e richiamava a sostegno del proprio convincimento la pronuncia della Suprema Corte numero 12298/2003 secondo cui l'attività di custodia e di vigilanza è svolta dal portiere anche nell'interesse dei proprietari delle unità immobiliari accessibili direttamente dalla strada mediante autonomo ingresso. Avverso detta sentenza proponeva appello Ne.Gr., con atto di citazione notificato in data 24.2.2022, chiedendone l'integrale riforma e, quindi, l'accoglimento della domanda con la vittoria delle spese di giudizio del doppio grado. L'appellante impugnava la sentenza perché il Tribunale aveva errato nel ritenere legittima l'estensione analogica al servizio di guardiania notturna, festiva e straordinaria deputato in misura esclusiva o quantomeno preponderante alla difesa da aggressioni esterne delle singole proprietà individuali dei criteri di ripartizione delle spese dettate per il servizio di portierato e nel non rilevare d'ufficio la nullità della delibera del maggio del 1989 nonostante essa fosse lesiva del principio di proporzionalità all'uso che l'odierno appellante faceva del nuovo servizio ex articolo 1123, comma secondo, c.c. e avesse deliberato con la maggioranza dei condomini piuttosto che con l'unanimità. Radicato il contraddittorio, si costituiva il Condominio instando per il rigetto del frapposto gravame in quanto completamente infondato con il favore delle spese di lite. Acquisito il fascicolo del primo grado del giudizio, all'udienza del 29 giugno 2023, celebrata ai sensi dell' articolo 127 ter c.p.c. , sulle conclusioni rassegnate dalle Parti, la causa veniva riservata in decisione, con concessione dei termini di cui all' articolo 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica. L'appello appare infondato. Con un primo motivo l'appellante assume l'invalidità delle delibere impugnate nella parte in cui gli vengono addebitate le spese per la guardiania notturna nonostante non ne usufruisca non accedendo al proprio immobile dalle scale del condominio L ma dal condominio I cosicchè il servizio è una duplicazione di quello che paga al condominio I. Evidenzia, quindi, la differenza tra il servizio di portierato, svolto nei giorni feriali e di giorno laddove, invece, il servizio di guardiania/custodia è offerto di notte, nei giorni festivi o straordinario rispetto al normale orario del portiere ed è riconducibile in misura esclusiva o quantomeno preponderante alla difesa da aggressioni esterne delle singole proprietà individuali per cui ha errato il Tribunale nel non considerare che l'innovazione non apporta al condomino Ne.Gr. alcuna utilità concreta e/o potenziale, in quanto l'unità abitativa dell'appellante non gode di alcun accesso alle parti comuni dell'edificio de quo, richiamando così l'applicazione dell' articolo 1123, secondo comma, c.c. circa la ripartizione delle spese in proporzione all'uso che ogni condomino può farne. Il motivo non appare fondato. Giova ricordare che secondo l'insegnamento della Suprema Corte le spese di portierato in un edificio condominiale, trattandosi di servizio per sua natura tale da assicurare la custodia-vigilanza dell'intero fabbricato, vanno ripartite tra i condomini alla stregua del criterio dettato dall' articolo 1123, primo comma, c.c. , la cui applicabilità può essere legittimamente negata solo se risulti una contraria convenzione oppure se si accerti che il servizio, per particolari situazioni di cose e luoghi, non può considerarsi reso nell'interesse di tutti i condomini Cass. Sez. 2, Sentenza numero 962 del 18/02/1986 che, nella fattispecie al suo esame, ha ritenuto che la Corte del merito aveva erroneamente sostituito al criterio di cui al primo comma dell' articolo 1123 c.c. , il diverso criterio basato su una ritenuta maggiore utilizzazione del servizio da parte di alcuni condomini . Medesime argomentazioni sono estensibili alle spese per la guardiania notturna, il cui servizio, se, da un lato, ha di mira la tutela delle proprietà individuali, dall'altro, garantisce indubbiamente anche una difesa ulteriore e più ampia del patrimonio comune contro indebite introduzioni nell'intero complesso condominiale. Ciò è conforme ai principi enunciati dalla Suprema Corte, e richiamati nella sentenza impugnata, per cui In tema di condominio negli edifici, Fattività di custodia e di vigilanza è dal portiere svolta anche nell'interesse dei proprietari delle unità immobiliari accessibili direttamente dalla strada mediante autonomo ingresso, e le spese del servizio di portierato vanno ripartite ai sensi dell' articolo 1123 cod. civ. in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno dei condomini cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza numero 12298 del 21/08/2003 e nello stesso senso Cass. numero 5081/1990 e Cass. numero 962/1986 ed è conforme al principio consolidato e pacifico per cui le spese del portiere rientrano tra quelle condominiali che devono essere suddivise secondo i millesimi di proprietà. La replica dell'appellante non appare pertinente laddove assume che La giurisprudenza citata dal Giudice di prime cure non appare allora pertinente al caso de quo, in quanto gli esercizi con accesso da strada godono comunque generalmente di altro accesso alle parti comuni dell'edificio, e quindi beneficiano direttamente del servizio di vigilanza volto a contrastare che terzi malintenzionati penetrino nei locali dalle parti comuni, attraverso tale secondo accesso ed anzi appare contraddire l'impostazione difensiva originaria. Anche nella fattispecie in esame, invero, può senz'altro affermarsi che il servizio di guardiania notturna viene svolto anche a tutela delle parti comuni e, per ciò stesso, non può ritenersi esonerato l'odierno appellante sol perché già vi partecipa nel Condominio in cui è ubicata la maggiore superficie del proprio immobile o perché la porzione di immobile, facente parte del Condominio L, non ha accesso dallo stesso si intende ritenere, quindi, che il servizio è svolto anche a tutela dell'intero complesso condominiale come, peraltro, non è decisamente smentito dallo stesso appellante allorquando afferma che il servizio è riconducibile in misura esclusiva o quantomeno preponderante alla difesa da aggressioni esterne delle singole proprietà individuali. Peraltro, non va trascurato che data l'ampiezza della superficie della terrazza di mq. 290,21, insistente nel Condominio L, non può escludersi che il servizio di guardiania notturna non valga a proteggere detta proprietà individuale da possibili aggressioni anche dall'esterno. Dall'analisi della giurisprudenza esistente in materia, si può ritenere che, in considerazione del carattere di comune interesse da attribuirsi al servizio in questione attività di custodia e vigilanza , i relativi oneri debbano essere sopportati anche dall'appellante il quale, per rimanerne escluso, avrebbe dovuto dimostrare l'esistenza di circostanze, certe e oggettive, in base alle quali era possibile desumere che il medesimo servizio fosse svolto solamente nell'interesse dei proprietari degli appartamenti con accesso dai singoli Condomini e con assenza di qualsivoglia utilità nei confronti delle aree e delle cose comuni. Peraltro, va precisato che l' articolo 1123, secondo comma, c.c. nello stabilire, in deroga al primo comma, la ripartizione fra i condomini delle spese inerenti la conservazione del godimento della cosa comune non in base al valore della proprietà di ciascuno ma all'uso che ciascun condomino può fare della cosa stessa, riguarda il caso in cui la cosa comune sia oggettivamente destinata a permettere ai singoli condomini di goderne in misura diversa, inferiore o superiore al loro diritto di comproprietà sulle parti comuni. Nell'applicazione di detta norma deve aversi riguardo non al godimento effettivo bensì al godimento potenziale che il condomino può ricavare dalla cosa comune, atteso che quella del condomino è un'obbligazione propter rem che trova fondamento nel diritto di comproprietà sulla cosa comune, sicché il fatto che egli, potendo godere della cosa comune, di fatto non la utilizzi, non lo esonera dall'obbligo di pagamento delle spese suddette cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza numero 13160 del 06/12/1991 . Il criterio di riparto in base all'uso differenziato, derivante dalla diversità strutturale della cosa, previsto dal secondo comma dell' articolo 1123 c.c. , non è applicabile alle spese generali, per le quali opera invece il criterio di cui al primo comma dello stesso articolo, ossia la proporzione al valore della proprietà di ciascuno cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza numero 1511 del 19/02/1997 . Non può, poi, omettersi di considerare che la possibilità di istituire un tal tipo di servizio e il relativo criterio di ripartizione delle spese sia stato previsto fin nel regolamento condominiale laddove all'articolo 6 è stabilito che i condomini debbano provvedere per le spese di manutenzione ordinaria ivi comprese le spese di illuminazione, pulizia, sorveglianza, ecc. e straordinaria, nonché quelle di manutenzione dei giardini, saranno ripartite tra i quattro edifici H, I, L, M del complesso e all'articolo 14 che le spese per la conservazione e per la manutenzione straordinaria delle cose comuni o destinate ad uso comune, nonché quelle per i servizi comuni, parti, cose e impianti saranno ripartite tra tutti i Condomini in proporzione ai millesimi corrispondenti al valore della proprietà di ciascuno. Le spese di manutenzione ordinaria, quelle relative all'amministrazione del condominio, le spese relative al servizio di portierato od ai servizi ad essi sussidiari, quelle di pulizia, luce, ecc. saranno ripartite tra tutti i condomini in base alla tabella B, in cui è stata valutata la minore possibilità di godimento di detti servizi, da parte di alcune unità immobiliari. Nessun condomino può sottrarsi al pagamento del contributo nelle spese di cui innanzi, abbandonando o rinunciando alla proprietà delle cose anzidette cfr. in atti . Anche sotto il cennato profilo, quindi, il criterio di ripartizione delle spese appare pienamente conforme a quanto previsto nel Regolamento di Condominio e alcun profilo di illegittimità può rinvenirsi nella delibera originaria istitutiva del relativo servizio in quanto posta in essere in esecuzione della suindicata disposizione di regolamento condominiale, avente natura contrattuale, adottando il criterio di ripartizione delle spese ivi dettato. Rientra, invero, nei poteri dell'assemblea quello di disciplinare beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione, anche quando la sistemazione più funzionale del servizio comporta la dismissione o il trasferimento di tali beni. L'assemblea con deliberazione a maggioranza ha quindi il potere di modificare sostituire o eventualmente sopprimere un servizio anche laddove esso sia istituito e disciplinato dal regolamento condominiale se rimane nei limiti della disciplina delle modalità di svolgimento e quindi non incida sui diritti dei singoli condomini cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza numero 144 del 11/01/2012 . Correttamente, quindi, il Condominio appellato, in mancanza di una diversa convenzione adottata all'unanimità, che sia espressione dell'autonomia contrattuale, ha disposto la ripartizione delle spese di guardiania notturna secondo i criteri di proporzionalità, fissati nell' articolo 1123, primo comma, c.c. . Al rigetto dell'appello consegue l'integrale conferma della sentenza impugnata. Le spese del presente grado di giudizio seguono la soccombenza dell'appellante e vengono liquidate, come da dispositivo, con riferimento ai parametri di cui al D.M. numero 147 del 13/08/2022 pubblicato sulla G.U. numero 236 del 08/10/2022 e in vigore dal 23 ottobre 2022, tenuto conto della natura dell'affare, delle questioni trattate e dell'opera prestata. Ritiene, infine, la Corte che ricorrono i presupposti per il versamento, a carico dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato ex articolo 13 comma 1 quater T.U. numero 115/02, come modificato dall' articolo 1 comma 17 L. 228/12 . P.Q.M. La Corte di Appello di Napoli - Sesta sezione civile - definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Ne.Gr. nei confronti del Condominio Pe. 141 Napoli, in persona dell'Amministratore pro-tempore, avverso la sentenza numero 6900/2021 pronunciata dal Tribunale di Napoli in data 27 giugno 2021, così provvede a rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata b condanna l'appellante al pagamento delle spese del grado in favore dell'appellato che si liquidano in Euro 5.809,00 per compenso professionale, oltre rimborso forfettario, IVA e CPA come per legge con attribuzione ex articolo 93 c.p.c. in favo re dei procuratori del Condominio c dà atto della sussistenza dei presupposti di legge per il versamento a carico dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.