In materia di espropriazione immobiliare, la riscontrata violazione delle forme e modalità della pubblicità importa l'invalidità dell'esperimento di vendita concluso con l'aggiudicazione del cespite nonché, per derivazione, la nullità del conseguente decreto di trasferimento, nullità opponibile all'aggiudicatario in quanto afferente al subprocedimento di vendita.
La Terza Sezione civile della Cassazione, con ordinanza n. 31547 del 13 novembre, ha deciso una controversia in materia di opposizione agli atti esecutivi, nella quale si è principalmente discusso di irregolarità inerenti alla pubblicità della vendita. Il caso Nell'ambito di una esecuzione immobiliare , i debitori proponevano due distinte opposizioni agli atti esecutivi, rispettivamente contro l'aggiudicazione del bene staggito e contro il successivo e consequenziale decreto di trasferimento. In particolare, venivano fatti valere vizi procedimentali inerenti al mancato rispetto delle prescritte disposizioni in tema di pubblicità degli esperimenti di vendita . Le opposizioni, riunite, venivano rigettate dal Tribunale. Seguiva il ricorso per cassazione. Motivi di censura il mancato rispetto delle prescrizioni disposte dal giudice ovvero, dal delegato alla vendita Come accennato, i debitori esecutati , con le opposizioni agli atti esecutivi, avevano inteso denunciare profili di illegittimità del subprocedimento di vendita, per violazione delle puntuali ed analitiche prescrizioni in tema di pubblicità impartite dal professionista delegato investito dal giudice dell'esecuzione della scelta delle forme pubblicitarie più utili allo scopo ai sensi dell' art. 490, comma 3, c.p.c. , ovvero quali strumenti aggiuntivi a quelli obbligatori di cui al primo comma dello stesso art. 490 c.p.c. Secondo la Cassazione il ricorso è fondato Anzitutto, gli Ermellini ricordano che nell' espropriazione forzata immobiliare , l'intera fase liquidativa è retta, per tutto il suo corso e cioè a dire, sino all'atto terminativo costituito dal decreto di trasferimento dall'ordinanza con cui il giudice dell'esecuzione dispone la vendita dei cespiti pignorati, che di tal fase rappresenta la lex specialis , cioè a dire ne detta condizioni e modalità di esplicazione, nell'esercizio di poteri ad hoc affidati al giudice ovvero in eterointegrazione della lacunosa disciplina positiva. È sempre possibile una pubblicità ulteriore e straordinaria In particolare, per quanto concerne le forme di pubblicità, agli adempimenti prescritti obbligatoriamente dai primi due commi dell' art. 490 c.p.c. , da assolvere – indefettibilmente e senza possibilità di esonero giudiziale – in tutti gli esperimenti di vendita, possono aggiungersi, in forza della previsione del terzo comma del medesimo art. 490, strumenti pubblicitari ulteriori, rimessi alla discrezionalità del giudice ed individuati in rapporto alle peculiarità della fattispecie oppure in base a scelte gestionali complessive dell'ufficio. Le forme aggiuntive di pubblicità la tutela dell'uguaglianza e della parità di condizioni iniziali tra tutti i potenziali partecipanti alla gara Sempre secondo la Cassazione, dette modalità di pubblicità aggiuntive o straordinarie, integrative delle forme di divulgazione minime ed obbligatorie del provvedimento reso ex art. 569 c.p.c., una volta precisate nell'ordinanza di vendita oppure, nel caso di specie, nell'avviso o nel bando di vendita, attesa l'individuazione delle stesse singolarmente rimessa dal giudice all'apprezzamento dell'ausiliario preposto alle relative operazioni , devono essere puntualmente ed immancabilmente osservate . La scrupolosa osservanza delle condizioni del subprocedimento di vendita fissate dal giudice dell'esecuzione o, per devoluzione di questi, dal delegato alle relative operazioni , anche in ordine a peculiari forme di pubblicità, seppure ulteriori rispetto a quelle obbligatorie prescritte dai primi due commi dell' art. 490 c.p.c. , si impone dunque a garanzia del mantenimento - per tutto lo sviluppo della vendita forzata – dell'uguaglianza e della parità di condizioni iniziali tra tutti i potenziali partecipanti alla gara , nonché dell'affidamento di ognuno di loro sull'una e sull'altra e, di conseguenza, sulla trasparenza assicurata dalla coerenza ed immutabilità delle condizioni tutte e sulla complessiva legalità della procedura. Sono irrilevanti le considerazioni ex post sull'utilità dell'esito della vendita comunque raggiunto In altri termini, secondo la sentenza qui segnalata, è prioritaria l'esigenza di tutela dei terzi sollecitati dall'ufficio giudiziario con la messa in vendita del bene, cioè a dire la salvaguardia dell'affidamento della platea indifferenziata e indistinta di tutti i potenziali partecipanti alla gara, sicché ogni scostamento dalle specifiche istruzioni sancite nel caso concreto deve dirsi, senza possibilità di prova del contrario, come idoneo in astratto ed ex ante ad influire sull'esito successivo della gara determinando l' illegittimità dell'aggiudicazione che egualmente ne segua, irrilevante essendo ogni considerazione ex post sull'utilità dell'esito comunque raggiunto. Nella fattispecie vi erano profili di illegittimità Nella vicenda, osservano gli Ermellini, sussistevano i denunciati profili di illegittimità del subprocedimento di vendita, per violazione delle puntuali ed analitiche prescrizioni in tema di pubblicità impartite dal professionista delegato. E si trattava, in ragione di quanto sopra ricordato e diversamente da quanto opinato dal giudice di merito, di adempimenti doverosi. Le conseguenze delle violazioni in tema di pubblicità la nullità dell'aggiudicazione Di particolare importanza la precisazione svolta dalla Cassazione nella decisione in esame quanto alle conseguenze della riscontrata violazione delle disposizioni impartite in tema di pubblicità della vendita. Infatti, avverte la Suprema Corte, la riscontrata violazione delle forme e modalità della pubblicità importa l'invalidità dell'esperimento di vendita concluso con l'aggiudicazione del cespite nonché, per derivazione, la nullità del conseguente decreto di trasferimento , nullità opponibile all'aggiudicatario in quanto afferente al subprocedimento di vendita. Su queste basi, la decisione gravata è stata cassata e gli Ermellini, decidendo la causa nel merito, hanno annullato in accoglimento dell'opposizione agli atti esecutivi il decreto di trasferimento.
Presidente Rubino – Relatore Rossi Fatti di causa 1. Nella espropriazione immobiliare promossa innanzi il Tribunale di Brescia dalla MPS Gestione Crediti Banca poi incorporata da Banca MPS S.p.A. , i debitori esecutati Z.M., +Altri proposero due distinte opposizioni agli atti esecutivi la prima avverso l'aggiudicazione del cespite staggito alla Società Agricola Semplice AIL disposta dal professionista delegato alle operazioni di vendita la seconda avverso il conseguente decreto di trasferimento emesso dal giudice dell'esecuzione in favore del predetto aggiudicatario. 2. Previa riunione, le controversie, svolte in contraddittorio anche con i plurimi creditori intervenuti nella procedura nell'epigrafe del presente provvedimento dettagliatamente indicati , sono state definite dal Tribunale di Brescia con il rigetto delle opposizioni. 3. Hanno uno actu spiegato ricorso per cassazione Z.M., +Altri , affidandosi a due motivi, cui ha resistito, con controricorso, la Società Agricola Semplice AIL, mentre non hanno svolto difese nel grado gli altri soggetti in epigrafe menzionati. 4. Le parti costituite hanno depositato memoria illustrativa. 5. All'esito dell'adunanza camerale del 20 febbraio 2023, questa Corte, con ordinanza n. 10692/2023, pubblicata il 20 aprile 2023 ed in pari data comunicata, ha ordinato a parte ricorrente la rinnovazione della notificazione del ricorso - siccome originariamente invalida o non perfezionata - nei confronti di Z.A., +Altri , assegnando per l'incombente termine perentorio di sessanta giorni dalla comunicazione del provvedimento. 6. Ritualmente ottemperato tale ordine, le parti così correttamente evocate sono rimaste intimate in questo grado di giudizio. 7. La trattazione del ricorso è stata fissata per la odierna adunanza camerale, in vista della quale le parti costituite hanno depositato ulteriore memoria illustrativa ed al cui esito il Collegio si è riservato il deposito dell'ordinanza nel termine di cui all'art. 380-bis.1 c.p.c., comma 2. Ragioni della decisione 1. Ambedue i motivi denunciano violazione e falsa applicazione dell' art. 490 c.p.c. , comma 3, artt. 569 e 576 c.p.c. in relazione all' art. 360 c.p.c. , comma 1, n. 3. Si adduce l'inosservanza delle modalità di pubblicità della vendita stabilite nell'avviso di vendita dal professionista delegato al quale il giudice dell'esecuzione aveva rimesso l'individuazione delle forme di pubblicità da compiere , sotto un duplice profilo - per l'omessa pubblicazione dell'estratto dell'avviso di vendita sul portale delle vendite pubbliche, subordinata nell'avviso all'emanazione delle specifiche tecniche ed alla operatività del portale, condizioni già verificatesi all'epoca dell'esperimento di vendita primo motivo - per la parziale ed incompleta pubblicazione su uno dei due siti internet individuati nell'avviso di vendita e precisamente sul sito omissis dell'elaborato peritale di stima mancante delle conclusioni finali dell'esperto stimatore e di alcune delle fotografie pubblicato uno soltanto degli oltre venti rilievi fotografici del compendio immobiliare staggito secondo motivo . 2. I motivi - da scrutinare congiuntamente, in ragione della stretta connessione che li avvince - sono fondati. Nell'espropriazione forzata immobiliare, l'intera fase liquidativa è retta, per tutto il suo corso e cioè a dire, sino all'atto terminativo costituito dal decreto di trasferimento dall'ordinanza con cui il giudice dell'esecuzione dispone la vendita dei cespiti pignorati, che di tal fase rappresenta la lex specialis, cioè a dire ne detta condizioni e modalità di esplicazione, nell'esercizio di poteri ad hoc affidati al giudice ovvero in eterointegrazione della lacunosa disciplina positiva così, tra le tante, Cass. 05/10/2018, n. 24570 . In particolare, per quanto concerne le forme di pubblicità, agli adempimenti prescritti obbligatoriamente dai primi due commi dell' art. 490 c.p.c. , da assolvere - indefettibilmente e senza possibilità di esonero giudiziale - in tutti gli esperimenti di vendita, possono aggiungersi, in forza della previsione del medesimo art. 490, comma 3 strumenti pubblicitari ulteriori, rimessi alla discrezionalità del giudice ed individuati in rapporto alle peculiarità della fattispecie oppure in base a scelte gestionali complessive dell'ufficio. Dette modalità di pubblicità aggiuntive o straordinarie, integrative delle forme di divulgazione minime ed obbligatorie del provvedimento reso ex art. 569 c.p.c. , una volta precisate nell'ordinanza di vendita oppure, nel caso di specie, nell'avviso o nel bando di vendita, attesa l'individuazione delle stesse singolarmente rimessa dal giudice all'apprezzamento dell'ausiliario preposto alle relative operazioni , devono essere puntualmente ed immancabilmente osservate, siccome in relazione al caso concreto valutate idonee dal giudice dell'esecuzione - titolare del potere di direzione del procedimento ed altresì investito di una specifica facoltà al riguardo - a realizzare un più performante coinvolgimento degli interessati all'acquisto, mirando così, in ultima analisi, ad ottimizzare il risultato economico della vendita forzata. La scrupolosa osservanza delle condizioni del subprocedimento di vendita fissate dal giudice dell'esecuzione o, per devoluzione di questi, dal delegato alle relative operazioni , anche in ordine a peculiari forme di pubblicità, seppure ulteriori rispetto a quelle obbligatorie prescritte dai primi due commi dell' art. 490 c.p.c. , si impone dunque a garanzia del mantenimento - per tutto lo sviluppo della vendita forzata - dell'uguaglianza e della parità di condizioni iniziali tra tutti i potenziali partecipanti alla gara, nonché dell'affidamento di ognuno di loro sull'una e sull'altra e, di conseguenza, sulla trasparenza assicurata dalla coerenza ed immutabilità delle condizioni tutte e sulla complessiva legalità della procedura v. Cass. 07/05/2015, n. 9255 . È, in altri termini, prioritaria l'esigenza di tutela dei terzi sollecitati dall'ufficio giudiziario con la messa in vendita del bene, cioè a dire la salvaguardia dell'affidamento della platea indifferenziata e indistinta di tutti i potenziali partecipanti alla gara, sicché ogni scostamento dalle specifiche istruzioni sancite nel caso concreto deve dirsi, senza possibilità di prova del contrario, come idoneo in astratto ed ex ante ad influire sull'esito successivo della gara determinando l'illegittimità dell'aggiudicazione che egualmente ne segua così ancora la già citata Cass. n. 9255 del 2015 , irrilevante essendo ogni considerazione ex post sull'utilità dell'esito comunque raggiunto. Presidiando il superiore obiettivo della trasparenza e legalità delle operazioni di vendita giudiziaria, il rispetto delle disposizioni regolatrici della vendita stabilite anche in ordine alla pubblicità dal giudice dell'esecuzione è posto nell'interesse di tutti i soggetti partecipi del relativo subprocedimento, ivi incluso il debitore esecutato, abilitato a reagire anche con l'opposizione agli atti esecutivi avverso il decreto di trasferimento, in ipotesi inficiato da vizi del subprocedimento stesso. 2.2. Di siffatti principi, reiteratamente affermati da questa Corte oltre alla richiamata Cass. n. 9255 del 2015 , si vedano, riferite alla pubblicità della vendita immobiliare, Cass. 09/07/2019, n. 18344 Cass. 14/03/2022, n. 8113 Cass. 06/12/2022, n. 35867 , non ha fatto buon governo il giudice di prossimità. Nella vicenda in parola si ravvisano infatti i denunciati profili di illegittimità del subprocedimento di vendita, per violazione delle puntuali ed analitiche prescrizioni in tema di pubblicità impartite dal professionista delegato investito dal giudice dell'esecuzione della scelta delle forme pubblicitarie più utili allo scopo ai sensi dell' art. 490 c.p.c. , comma 3, ovvero quali strumenti aggiuntivi a quelli obbligatori di cui allo stesso art. 490, comma 1. Ed invero, l'avviso di vendita del 15 settembre 2017 predisposto dal delegato riprodotto per stralci e nei tratti essenziali in ricorso, in ossequio al principio di autosufficienza che informa il giudizio per cassazione disponeva a la pubblicazione dell'avviso sul portale delle vendite pubbliche una volta che saranno emanate le specifiche tecniche e che comunque lo stesso sia operativo, ai sensi di quanto disposto dall' art. 161 quater disp. att. c.p.c. e del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 18-bis b l'inserimento sui siti internet omissis e omissis di copia dell'avviso di vendita e della relazione di consulenza tecnica, completa di planimetrie e fotografie del compendio immobiliare pignorato . Nessuna di queste due formalità pubblicitarie è stata pienamente assolta per circostanza pacifica, infatti, è mancata radicalmente la pubblicazione sul portale delle vendite pubbliche, mentre sul sito https // omissis la relazione estimativa è stata inserita in maniera incompleta e corredata da uno soltanto degli oltre venti rilievi fotografici dell'immobile staggito effettuati. E si trattava, diversamente da quanto opinato dal giudice di merito, di adempimenti doverosi. Quanto alla pubblicazione dell'estratto dell'avviso sul portale delle vendite pubbliche, il bando di vendita condizionava l'adempimento alla operatività del portale, specificamente ed espressamente ancorando questa alla emanazione delle specifiche tecniche sulle modalità di pubblicazione l'adozione delle stesse, in conformità al disposto dell' art. 161-quater disp. att. c.p.c. , è avvenuta con decreto del direttore generale per i servizi informatici automatizzati del Ministero della giustizia, pubblicato sul portale dei servizi telematici del Ministero ben prima dell'avviso di vendita de quo, e precisamente in data 18 giugno 2017 con successiva, ulteriore notizia data mediante inserzione nella Gazzetta Ufficiale del 20 gennaio 2018 . Ha dunque errato la gravata sentenza nel considerare rilevante a tal fine la operatività legale del portale, riferendo quest'ultima alla pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale del 10 gennaio 2018 del - diverso e distinto - decreto ministeriale del 5 dicembre 2017 di accertamento della piena funzionalità del portale in tal guisa, però, confondendo il presupposto per la cogente vincolatività del p.v.p. come strumento obbligatorio di pubblicità da praticare per ogni vendita, pur se non oggetto di disposizione nell'ordinanza di vendita con il presupposto cui, nel caso di specie, era condizionata l'effettuazione della aggiuntiva pubblicità dello specifico esperimento di vendita. D'altro canto, la chiara formulazione testuale del bando di vendita in specie, l'utilizzo della congiunzione coordinante e palesava la necessità di una divulgazione integrale dei documenti specificati relazione estimativa completa di planimetrie e fotografie su entrambi i siti internet, siccome, in tutta evidenza ed a priori, considerata più idonea a fornire una completa ed esaustiva informazione ai potenziali interessati all'acquisto talché la soltanto parziale riproduzione sul sito omissis dell'elaborato di stima e delle fotografie concreta un'inosservanza rilevante dell'ordinanza di vendita, neppure potendo graduarsi il rispetto e l'ossequio dovuto a quest'ultima in rapporto alla minore o maggiore gravità dell'inottemperanza così ancora Cass. n. 9255 del 2015 . La riscontrata violazione delle forme e modalità della pubblicità importa l'invalidità dell'esperimento di vendita concluso il giorno 8 novembre 2017 con l'aggiudicazione del cespite alla Società Agricola Semplice AIL nonché, per derivazione, la nullità del conseguente decreto di trasferimento, nullità opponibile all'aggiudicatario in quanto afferente il subprocedimento di vendita da ultimo, Cass. 21/10/2022, n. 31255 Cass. 10/12/2021, n. 39243 Cass. n. 8113 del 2022 , cit. . 3. Accolto il ricorso per le considerazioni che precedono, va disposta la cassazione della sentenza impugnata non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto e tenuto conto della natura meramente rescindente dello strumento regolato dall' art. 617 c.p.c. , la causa può essere decisa nel merito con accoglimento della opposizione agli atti esecutivi proposta dagli odierni ricorrenti e, per l'effetto, declaratoria di annullamento del decreto di trasferimento emesso dal Tribunale di Brescia il 29 gennaio 2018. 5. In ossequio al principio della soccombenza per causalità, le spese del giudizio di opposizione agli atti esecutivi e del giudizio di legittimità in dispositivo partitamente distinte nelle rispettive entità gravano a carico dell'opposta e controricorrente Società Agricola Semplice AIL, effettivo contraddittore rispetto alla domanda dell'opponente. P.Q.M. Accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo la causa nel merito, accoglie l'opposizione agli atti esecutivi proposta da Z.M., +Altri avverso il decreto di trasferimento emesso dal giudice dell'esecuzione del Tribunale di Brescia il 29 gennaio 2018, decreto che, per l'effetto, annulla. Condanna la Società Agricola Semplice AIL alla refusione in favore di Z.M., +Altri , delle spese del giudizio di opposizione agli atti esecutivi, liquidate in Euro 8.000 per compensi professionali, al rimborso del contributo unificato, oltre alle spese forfetarie nella misura del 15 per cento ed agli accessori, fiscali e previdenziali, di legge. Condanna la Società Agricola Semplice AIL alla refusione in favore di Z.M., +Altri , delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in Euro 13.500 per compensi professionali, oltre al rimborso del contributo unificato, oltre alle spese forfetarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori, fiscali e previdenziali, di legge.