Abusiva la clausola che impone al Condominio il successivo pagamento dei canoni di manutenzione dell'ascensore

In caso di disdetta dal contratto, non è giustificata la richiesta del pagamento del 60% dei canoni della ditta di manutenzione degli ascensori anche in presenza di fattura controfirmata dall’amministratore di Condominio. In tal caso, la clausola del contratto è vessatoria in assenza di un giustificato motivo ma, soprattutto, della mancata fornita prestazione.

Il carattere abusivo delle clausole predisposte dal professionista va valutato alla luce del principio generale, secondo cui sono abusive le clausole che determinino a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto. La vicenda La ditta di manutenzione degli ascensori , a seguito della disdetta da parte del Condominio, aveva emesso fattura contenente l'importo dei canoni a scadere fino allo spirare del termine contrattualmente previsto nella misura del 60% come da previsione contrattuale. Tuttavia, il Condominio contestava la fattura in quanto emessa in violazione del codice del consumo . Per le ragioni esposte, in assenza di pagamento, la ditta otteneva decreto ingiuntivo. Avverso il provvedimento, il Condominio proponeva opposizione, denunciando la vessatorietà della clausola del contratto perché aveva determinato a carico del condominio un vero e proprio squilibrio in favore della ditta di manutenzione. Il Giudice di pace rigettava l'opposizione sostenendo che la normativa invocata non poteva applicarsi al caso di specie essendo stata emanata dopo la sottoscrizione del contratto. Con successivo atto di appello, il Condominio contestava il provvedimento per omessa declaratoria d'ufficio della nullità della clausola vessatoria. Condominio consumatore Preliminarmente, giova ricordare che alla figura del Condominio è stata riconosciuta la qualifica di consumatore. Difatti, in tal senso la Corte di Giustizia UE provvedimento n. 329 del 2 aprile 2020 , ha precisato che le clausole abusive nei contratti stipulati con i consumatori, devono essere interpretati nel senso che non ostano a una giurisprudenza nazionale che interpreti la normativa di recepimento della medesima direttiva nel diritto interno in modo che le norme a tutela dei consumatori che essa contiene siano applicabili anche a un contratto concluso con un professionista da un soggetto giuridico quale il condominio nell'ordinamento italiano, anche se un simile soggetto giuridico non rientra nell'àmbito di applicazione della suddetta direttiva. Applicazione del codice del consumo in presenza di un contratto già concluso Secondo il giudice di primo grado, non poteva applicarsi la summenzionata disciplina del consumatore in quanto, a suo dire, la clausola contrattuale era efficace solo dall'entrata in vigore del d.lgs. 206/05 e, quindi, successi vamente alla sottoscrizione del contratto di manutenzione dell'ascensore condominiale, in applicazione del brocardo tempus regit actum . Tuttavia, secondo il Tribunale in grado di appello , la sentenza impugnata non era condivisibile. Difatti, in tema di clausole vessatorie nel contratto tra professionista e consumatore, la previsione dell'art. 33 comma 2 lett. e del d.lgs. 6 settembre 2005 n. 206, cd. codice del consumo è applicabile in presenza non solo di un contratto già concluso e impegnativo per entrambi i contraenti, ma anche di un negozio preparatorio vincolante per il consumatore, quale quello discendente da una proposta irrevocabile, tutte le volte che il consumatore stesso abbia aderito ad un testo, contenente la detta clausola vessatoria, predisposto o, comunque, utilizzato dal professionista oblato. Tale circostanza non era stata presa in esame dal primo giudice difatti, secondo il giudice di appello, il contratto di manutenzione, per quanto nato nel 2001, si era rinnovato tacitamente nel 2011, alla scadenza decennale così, a quella data, essendo ampiamente intervenuto il Codice del consumo, le disposizioni in esso contenute trovavano applicazione. Efficacia retroattiva delle norme applicabili al contratto rinnovato tacitamente In tal senso, in giurisprudenza, è stato precisato che gli artt. 1469- bis ss. c.c. - privi di efficacia retroattiva i n relazione ai contratti stipulati prima della loro entrata in vigore, in virtù del generale principio di irretroattività della legge - sono applicabili al contratto rinnovato tacitamente successivamente all'entrata in vigore della l. 6 febbraio 1996 n. 52 , atteso che in tal caso si verifica una nuova regolamentazione tra le parti dei loro rapporti, sia pure configurata per relationem sulla base delle precedenti clausole contrattuali, fondata su un reciproco consenso espresso tacitamente, ma in maniera inequivoca. Quindi, nel caso di specie, alla luce dell' avvenuta rinnovazione seppur tacita del contratto di somministrazione, il Tribunale di Salerno ha ritenuto che, nel contratto in questione, trovavano applicazione le norme vigenti all'epoca del rinnovo. La vessatorietà delle clausole Nel caso di specie, appariva verificarsi uno squilibrio , da un punto di vista normativo, tra le posizioni dei contraenti a svantaggio del consumatore, non essendo giustificata la richiesta - seppur controfirmata dalla appellante – del pagamento del 60% oltre, dunque, la metà del canone in assenza di un giustificato motivo ma, soprattutto, della mancata fornita prestazione, non contestata. Quindi, doveva essere dichiarata dal primo giudice la vessatorietà -e dunque la nullità - dell'articolo del contratto di manutenzione in essere tra le parti. In conclusione Per le ragioni esposte, il Tribunale ha accolto l'appello e, per l'effetto, ha dichiarato la vessatorietà della clausola del contratto di manutenzione in essere tra le parti e, al contempo, la sua nullità. Di conseguenza, il giudice ha revocato il decreto ingiuntivo opposto.

Giudice Picece Svolgimento del giudizio Si riporta una succinta esposizione dei fatti che hanno dato origine alla vicenda giudiziaria che ci occupa. La soc. P.A., ricevuta la disdetta del contratto di manutenzione dell'ascensore condominiale, emette una fattura che contiene l'importo dei canoni a scadere pari ad €uro 2.016,00 fino allo spirare del termine contrattualmente previsto 2° decennio nella misura del 60% come da previsione contrattuale art. 12 . Il Condominio chiede che detta fattura venga annullata perché emessa sulla base di patto considerato nullo per violazione del Codice del Consumo -art. 36 - per essere di contenuto vessatorio. Con ricorso depositato presso il G.d.p. di Eboli, la P. di G. & V. P. & C. S.r.l. chiedeva emettersi decreto ingiuntivo nei confronti del Condominio omissis , in persona dell'amm.re pro tempore, sito in Eboli Sa , alla Via omissis , per il pagamento della somma di € 2.016,00, riveniente dalla fattura N. omissis del 20.10.2015 emessa a titolo di penale per recesso anticipato dal contratto di manutenzione dell'impianto elevatore contraddistinto dal N. omissis , Matr. N. omissis , installato presso il predetto condominio. Il G.d.p. di Eboli rendeva, in data 8 giugno 2017, il decreto di ingiunzione N. 422/2017, depositato in data 20 giugno 2017, con cui ingiungeva al CONDOMINIO omissis di pagare in favore della ricorrente la somma di €uro 2.016,00, oltre interessi legali dall'esigibilità al soddisfo. Veniva proposta formale opposizione con cui, premettendo che il condominio doveva considerarsi alla stregua di un normale consumatore” secondo costante orientamento della Corte di Cassazione sent. numero 10086/01 , si denunciava la vessatorietà della clausola contenuta nell'art. 12 del contratto perché determinava a carico del condominio un vero e proprio squilibrio in favore della ditta di manutenzione. A sostegno di tale impostazione argomentativa, richiamava altresì la legge numero 52/96 , da considerarsi norma di apertura e collegamento con la successiva normativa racchiusa nel Codice del Consumo . Essendo la vertenza fondata su documentazione senza ulteriori allegazioni o richieste istruttorie, il giudice di pace la decideva con la impugnata sentenza n° 907/18. Il primo giudice rigettava l'opposizione del CONDOMINIO sostenendo che la normativa invocata d.lgs. 206/05 non potesse applicarsi al caso di specie essendo stata emanata dopo la sottoscrizione del contratto anno 2001 e, quindi, richiamando il principio del tempus regit actum, compensava le spese della lite. Con l'appello proposto, il CONDOMINIO censura la sentenza del giudice di pace perché affetta da travisamento e mancata applicazione della normativa indicata nonché per omessa declaratoria d'ufficio della nullità della clausola vessatoria costituita dall'art. 12 del contratto di manutenzione dell'ascensore. Incardinato il giudizio innanzi il Tribunale di Salerno R.G. 8872/2018 R.G. , si costituiva formalmente la P. di G. & V. P. & C. S.r.l., in p.l.r.p.t., a mezzo patrocinio dell'avv. Ivan Marotta, contestando l'opposto atto di appello ed instava per sentire accogliere le seguenti conclusioni a In via preliminare dichiarare inammissibile l'appello proposto per carenza dei requisiti indicati dall' art. 342 c.p.c. b Rigettare in ogni caso l'appello proposto giacché destituito di fondamento in diritto per tutte le motivazioni suesposte e confermare la Sentenza numero 970/2018 resa dal GdP di Eboli Dott.ssa Ornella Turco, con ogni conseguenza di legge c Condannare l'appellante al pagamento delle spese e competenze del doppio grado di giudizio”. Stante la natura documentale del giudizio in giudice rinviava per la precisazione delle conclusioni alla udienza cartolare del 31.01.2023 e, sulle note depositate dalle parti, assegnava la causa a sentenza, concedendo i termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito delle memorie conclusionali e delle note di replica. Motivi della decisione Dichiarata l'ammissibilità dell'appello, recepite le allegazioni documentali e le motivazioni in diritto svolte dalle parti, va dichiarata la fondatezza del gravame e, pertanto, la modifica nei termini appresso indicati, delle statuizioni di che all'impugnata sentenza. Preliminarmente l'appellante Condominio deduce - premessa la qualità di consumatore e come tale tutelabile ai sensi del Codice del consumo d. lgs 206/05 - la vessatorietà della clausola contrattuale di che all'art. 12 e quindi la sua nullità nella quale viene prevista una penale, in caso di recesso del committente, pari al 60% del canone per ogni mese fino alla scadenza. Il giudice di prime cure non ha ritenuto pronunziarsi sulla nullità della clausola contrattuale ritenendo che la stessa fosse efficace solo dall'entrata in vigore del d.lgs. 206/05 e, quindi, successivamente alla sottoscrizione del contratto di manutenzione dell'ascensore condominiale, in applicazione del brocardo tempus regit actum. Il contratto de quo, stipulato nel 2001 con decorrenza decennale, si è rinnovato tacitamente alla prima scadenza. Preliminarmente va detto che anche alla figura del Condominio è riconosciuta la qualifica di consumatore in tal senso si è espressa anche la Corte di Giustizia ”Gli artt. 1 paragrafi 1 e 2 lett. b Direttiva 93/13/Cee , concernente le clausole abusive nei contratti stipulati con i consumatori, devono essere interpretati nel senso che non ostano a una giurisprudenza nazionale che interpreti la normativa di recepimento della medesima direttiva nel diritto interno in modo che le norme a tutela dei consumatori che essa contiene siano applicabili anche a un contratto concluso con un professionista da un soggetto giuridico quale il condominio nell'ordinamento italiano, anche se un simile soggetto giuridico non rientra nell'ambito di applicazione della suddetta direttiva” Corte giustizia UE sez. I, 02/04/2020, numero 329 . La sentenza di primo grado non è in questa sede condivisibile relativamente al ragionamento logico giuridico posto a fondamento della decisione. La Cassazione ha previsto che In tema di clausole vessatorie nel contratto tra professionista e consumatore, la previsione dell'art. 33 comma 2 lett. e d.lg. 6 settembre 2005 numero 206, cd. codice del consumo - diretta a sanzionare la lesione inferta all'equilibrio negoziale che si concretizza nel trattenimento di una somma di denaro ricevuta prima dell'esecuzione delle prestazioni contrattuali, qualora non si ponga a carico dell' accipiens un obbligo restitutorio e un ulteriore obbligo sanzionatorio qualora sia egli stesso a non concludere o a recedere - è applicabile in presenza non solo di un contratto già concluso ed impegnativo per entrambi i contraenti, ma anche di un negozio preparatorio vincolante per il consumatore, quale quello discendente da una proposta irrevocabile, tutte le volte che il consumatore stesso - nel versare, contestualmente all'impegno assunto, una somma di denaro destinata ad essere incamerata dal beneficiario in caso di mancata sottoscrizione del successivo preliminare chiuso o del definitivo da parte del proponente - abbia aderito ad un testo, contenente la detta clausola vessatoria, predisposto o, comunque, utilizzato dal professionista oblato” Cassazione civile sez. II, 30/04/2012, numero 6639 . La circostanza che non è stata presa in esame dal primo giudice – e che ha costituito fonte dell'emanata sentenza – è che il contratto di manutenzione, per quanto nato nel 2001, si è rinnovato tacitamente nel 2011, alla scadenza decennale così, a quella data, essendo ampiamente intervenuto il codice del consumo d.lgs 206/2005 , le disposizioni in esso contenute trovano applicazione. Anche perché, i principi espressi nel successivo d. lgs costituiscono estensione dei principi già espressi nella precedente L. 52/96 . In tal senso la giurisprudenza della suprema corte ha chiarito che … Gli art. 1469 bis ss. c.c. - privi di efficacia retroattiva in relazione ai contratti stipulati prima della loro entrata in vigore, in virtù del generale principio di irretroattività della legge - sono applicabili al contratto rinnovato tacitamente successivamente all'entrata in vigore della l. 6 febbraio 1996 numero 52 , … atteso che in tal caso si verifica una nuova regolamentazione tra le parti dei loro rapporti, sia pure configurata per relationem sulla base delle precedenti clausole contrattuali, fondata su un reciproco consenso espresso tacitamente, ma in maniera inequivoca”. Cass. civ sez. III, 24/07/2001, numero 10086 e aggiunge I nuovi art. 1469 bis e ss. c.c. non sono applicabili ai contratti stipulati prima dalla loro entrata in vigore, salvo che non siano stati rinnovati successivamente in modo anche tacito, in virtù del principio generale dell'irretroattività della legge ciò vale anche per la clausola di cui al numero 19, in tema di abusività delle deroghe alla competenza, stante la natura sostanziale e non processuale della norma”. Ed ha aggiunto, a precisazione che … Le disposizioni introdotte dalla l. numero 52 del 1996 al fine di garantire la tutela dei diritti del consumatore in tema di clausole vessatorie non si applicano ai contratti nella specie, contratti preliminari stipulati prima della loro entrata in vigore, in virtù del principio generale di irretroattività della legge”. Cass. civ. sez. II, 31/10/2018, numero 27993 . Alla luce dell'avvenuta rinnovazione seppur tacita del contratto di somministrazione, considerato l'intervento del d.lgs 205/2006 che ha modificato la materia, visto l'esito giurisprudenziale si ritiene che, nel contratto in questione, trovano, dunque, applicazione le norme vigenti all'epoca del rinnovo. Ciò premesso va esaminata la questione della vessatorietà dell'art. 12 che, a parere dell'appellante, integra gli estremi di uno squilibrio nella posizione del CONDOMINIO consumatore a totale vantaggio della P. Non è privo di importanza, nell'ambito della individuazione della qualificazione della clausola in oggetto, la circostanza che il CONDOMINIO non si è reso inadempiente ma ha unicamente deciso di recedere dal contratto. Sul punto interviene la Suprema Corte La nozione di significativo squilibrio contenuta nell' art. 1469-bis c.c. e, successivamente, nell' art. 33 codice del consumo , relativamente alle clausole vessatorie contenute nei contratti tra professionista e consumatore, fa esclusivo riferimento ad uno squilibrio di carattere giuridico e normativo, riguardante la distribuzione dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto, non consentendo invece di sindacare l'equilibrio economico, ossia la convenienza economica dell'affare concluso” Cassazione civile sez. VI, 25/11/2021, numero 36740 . Nell'ambito del codice del Consumo all'art. 33 d. lgs 206/2005 si legge 1. Nel contratto concluso tra il consumatore ed il professionista si considerano vessatorie le clausole che, malgrado la buona fede, determinano a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto. g riconoscere al solo professionista e non anche al consumatore la facoltà di recedere dal contratto, nonché consentire al professionista di trattenere anche solo in parte la somma versata dal consumatore a titolo di corrispettivo per prestazioni non ancora adempiute, quando sia il professionista a recedere dal contratto …” Nel caso di specie, a questo giudicante, appare verificarsi uno squilibrio, da un punto di vista normativo, tra le posizioni dei contraenti a svantaggio del consumatore, non essendo giustificata la richiesta - seppur controfirmata dalla appellante – del pagamento del 60% oltre, dunque, la metà del canone in assenza di un giustificato motivo ma, soprattutto, della mancata fornita prestazione, non contestata. Pertanto, anche alla luce della giurisprudenza citata, va dichiarata la vessatorietà -e dunque la nullità - dell'art. 12 del contratto di manutenzione in essere tra le parti con la conseguente riforma della sentenza di primo grado. Le spese di lite possono essere compensate tra le parti per entrambi i gradi di giudizio. P.Q.M. Il Tribunale, definitivamente pronunciando - Accoglie l'atto di appello e, pertanto, a riforma e revoca delle statuizioni di che alla sentenza di primo grado, dichiara la vessatorietà della clausola segnata al numero 12 contratto di manutenzione in essere tra le parti ed, al contempo, la sua nullità - Dichiara non dovuta la somma portata dal D.I. N. 422/2017, depositato in data 20 giugno 2017 né ogni altra somma che trae origine e fonte dal predetto titolo, con revoca del decreto ingiuntivo opposto. - Compensa le spese di lite del presente grado di giudizio, onerando l'appellata e il difensore antistatario, in solido tra loro, alla restituzione delle eventuali somme già versate in conformità alla sentenza di prime cure sia a titolo di sorta capitale che di spese e competenze di giudizio.