Il proprietario dell’immobile pignorato può votare durante l’assemblea di Condominio?

La legittimazione a partecipare e a votare nell’assemblea di Condominio spetta generalmente al proprietario pignorato a meno che il giudice dell’esecuzione non abbia previsto diversamente onerando il custode di questa incombenza e ciò sia stato portato a conoscenza dell’amministratore.

Il caso Con ricorso ex art. 702- bis c.p.c., i condomini ricorrenti avevano chiesto l'annullamento della delibera di nomina del nuovo amministratore assunta dall'assemblea condominiale con il voto contrario di essi impugnanti. Pronunciando in contraddittorio con il predetto Condominio, in persona del suo amministratore pro tempore, e con atri condomini volontariamente intervenuti in posizione adesiva rispetto a quella dell'ente di gestione convenuto, sia il Tribunale che la Corte territoriale respingevano il ricorso. Avverso tale ultimo provvedimento, i condomini proponevano ricorso in Cassazione contestando la sentenza d'appello per aver erroneamente respinto il mezzo di gravame con il quale essi avevano riproposto la tesi, già sostenuta in prime cure, secondo cui il condomino Tizio non poteva ritenersi legittimato a partecipare all'assemblea , atteso che, anteriormente a quella data, l' appartamento di sua proprietà era stato sottoposto a pignoramento e il competente giudice dell'esecuzione aveva provveduto alla nomina di un custode dell'immobile. Accertamento del voto determinante ai fini della delibera I ricorrenti rimproveravano alla Corte di non aver considerato che il voto espresso in quella sede era risultato determinante ai fini dell'approvazione della delibera di nomina del nuovo amministratore, giacché, in mancanza di esso, non sarebbe stata raggiunta la maggioranza qualificata. Tuttavia, secondo la S.C., nel caso in esame, gli odierni ricorrenti avevano contestato la delibera non per l'omessa convocazione del custode giudiziario dell'immobile di proprietà del condomino Tizio, sottoposto a esecuzione forzata, bensì sotto il diverso profilo dell'asserito difetto di legittimazione del predetto condomino a partecipare all'adunanza e ad esprimere in essa il proprio voto, risultato poi decisivo ai fini della formazione della maggioranza richiesta. Legittimazione in caso di bene sottoposto a pignoramento In base alla lettura coordinata delle disposizioni art. 67, comma 1, disp. att. c.c. e art. 586 c.p.c. , richiamato dall' art. 590, comma 2, c.p.c. , il Legislatore riconosce la legittimazione a partecipare all'assemblea con delega scritta e, nella fase di esecuzione forzata, che la proprietà dell'immobile passa dal debitore all'aggiudicatario o assegnatario soltanto a seguito della pronuncia del decreto di trasferimento. Pertanto, qualora l'immobile staggito sia ricompreso in un edificio condominiale, il debitore esecutato conserva la legittimazione a partecipare all'assemblea e alle relative deliberazioni, per la quota millesimale di sua spettanza, fino a quando non sia stato emesso il decreto traslativo, essendo detta legittimazione collegata allo status di condomino, e quindi alla titolarità del diritto dominicale sull'immobile medesimo. Il quesito cosa accade nell'ipotesi in cui il giudice dell'esecuzione non nomini custode dell'immobile pignorato una persona diversa dal debitore? La questione riguarda il caso in cui il giudice dell'esecuzione, avvalendosi del potere attribuitogli dall' art. 559, comma 2, c.p.c. nel testo, applicabile ratione temporis , vigente anteriormente alle modifiche introdotte dalla Riforma Cartabia, non nomini custode dell'immobile pignorato una persona diversa dal debitore. Secondo la S.C., i poteri del custode sono quelli derivati direttamente dalla legge o determinati con provvedimento giudiziale ne consegue che, in assenza di un'espressa previsione normativa ad hoc , e salvo che il giudice dell'esecuzione abbia fornito sul punto specifiche istruzioni operative, contenute nel provvedimento di nomina del custode o in altro successivo, la partecipazione alle assemblee condominiali non può ritenersi inclusa fra i compiti dell'ausiliario . A conferma di questa soluzione sembra deporre anche l' art. 3, comma 2, lettera b , del D.M Giustizia del 15 maggio 2009, n. 80 che, ai fini della determinazione dei compensi dei custodi dei beni pignorati , include la partecipazione alle assemblee di Condominio tra le attività straordinarie di custodia dei beni immobili. Nel caso in esame, in particolare dall'istruttoria di causa, non era emerso che all'Istituto Vendite Giudiziarie fosse stato conferito dal giudice dell'esecuzione il potere di intervenire, in qualità di custode, alle assemblee del Condominio di cui faceva parte l'immobile pignorato, convocata per la nomina del nuovo amministratore dello stabile né risultava che a tale data fosse già stato pronunciato il decreto di trasferimento del bene. Dunque, a parere della Cassazione, era coerente con il descritto contesto riconoscere al condomino esecutato la perdurante legittimazione a partecipare alle assemblee condominiali, in difetto di una diversa disposizione del giudice dell'esecuzione che oneri il custode di una siffatta incombenza disposizione che, ove assunta, dovrà essere portata a conoscenza dell'amministratore del Condominio. In conclusione In tale procedimento, non era ravvisabile la denunciata violazione o falsa applicazione di legge, avendo la Corte distrettuale correttamente riconosciuto la legittimazione del condomino a partecipare con diritto di voto alla predetta adunanza. Per le ragioni esposte, il ricorso è stato rigettato. Per comprendere meglio le novità introdotte dalle ultime importanti riforme in tema di processo civile, processo penale, crisi d'impresa e contratti pubblici scopri IUS Guida alle riforme .

Presidente Manna – Relatore Chieca Fatti di causa Con ricorso ex art. 702-bis c.p.c. depositato presso il Tribunale di Treviso il 14 maggio 2015, E G , +Altri , proprietari di unità immobiliari facenti parte del Condominio omissis ”, sito in omissis , chiedevano l'annullamento della Delibera di nomina del nuovo amministratore assunta dall'assemblea condominiale il omissis con il voto contrario di essi impugnanti. Pronunciando in contraddittorio con il predetto Condominio, in persona del suo amministratore pro tempore, e con i condomini B M e +Altri , volontariamente intervenuti in posizione adesiva rispetto a quella dell'ente di gestione convenuto, il Tribunale adito respingeva la domanda con ordinanza del 1 agosto 2016. L'appello successivamente proposto dai soccombenti veniva rigettato dalla Corte distrettuale di Venezia con sentenza n. 1194/2018 del 10 maggio 2018, notificata ex art. 285 c.p.c. il 21 maggio 2018, avverso la quale E G e gli altri diciassette condomini indicati in epigrafe hanno proposto ricorso per cassazione sulla base di un unico motivo, resistito con controricorso da B M , +Altri . Sono rimasti intimati il Condominio omissis ”, in persona dell'amministratore pro tempore, nonché i ventiquattro condomini indicati in epigrafe. La trattazione del ricorso è stata fissata in Camera di consiglio. I soli ricorrenti hanno depositato memoria. Motivi della decisione Con l'unico motivo di ricorso, prospettante la violazione e la falsa applicazione dell' art. 65 c.p.c. , comma 1, e art. 560 c.p.c. , comma 5 quest'ultimo nel testo applicabile ratione temporis , gli impugnanti criticano la sentenza d'appello per aver erroneamente respinto il mezzo di gravame con il quale essi avevano riproposto la tesi, già sostenuta in prime cure, secondo cui il condomino S G non poteva ritenersi legittimato a partecipare all'assemblea del omissis , atteso che, anteriormente a quella data, l'appartamento di sua proprietà era stato sottoposto a pignoramento e il competente giudice dell'esecuzione aveva provveduto alla nomina di un custode dell'immobile, individuato nell'Istituto Vendite Giudiziarie. Essi rimproverano alla Corte veneta di non aver considerato che il voto espresso in quella sede dal S era risultato determinante ai fini dell'approvazione della Delibera di nomina del nuovo amministratore, giacché, in mancanza di esso, non sarebbe stata raggiunta la maggioranza qualificata all'uopo richiesta dal combinato disposto dell' art. 1136 c.c. , commi 2 e 4. Il ricorso appare infondato. È bene anzitutto chiarire che gli odierni ricorrenti hanno impugnato la Delibera di nomina del nuovo amministratore assunta dall'assemblea del Condominio omissis ” in data omissis , deducendone l'invalidità non già per l'omessa convocazione del custode giudiziario dell'immobile di proprietà del condomino S , sottoposto a esecuzione forzata, bensì sotto il diverso profilo dell'asserito difetto di legittimazione del predetto condomino a partecipare all'adunanza e ad esprimere in essa il proprio voto, risultato poi decisivo ai fini della formazione della maggioranza richiesta. Non si attaglia, pertanto, alla presente fattispecie il consolidato orientamento giurisprudenziale di questa Corte - che trova oggi una precisa base normativa nell' art. 66 disp. att. c.c. , comma 3, nel nuovo testo risultante dalle modifiche apportate dalla L. n. 220 del 2012, art. 20, in virtù del quale il condòmino regolarmente convocato non può far valere il vizio della Delibera assembleare derivante dall'omessa convocazione di altro condomino o soggetto legittimato a partecipare all'adunanza cfr. Cass. n. 18546/2022 , Cass. n. 556/2022, Cass. n. 10071/2020 , Cass. n. 6735/2020 , Cass. n. 23903/2016 , Cass. n. 9082/2014 . Tanto premesso, ai fini della soluzione della questione giuridica posta dal ricorso occorre prendere le mosse dal rilievo che l' art. 1136 c.c. , riconosce la legittimazione a partecipare all'assemblea, e ad esprimere in essa il proprio voto, ai condomini, e cioè ai proprietari dei piani o delle porzioni di piano di cui si compone l'edificio condominiale, i quali, all'occorrenza, possono farsi rappresentare da persona munita di delega scritta, ai sensi dell' art. 67 disp. att. c.c. , comma 1. Va, altresì, considerato che, a norma dell' art. 586 c.p.c. , richiamato dall' art. 590 c.p.c. , comma 2, la proprietà dell'immobile sottoposto ad esecuzione forzata passa dal debitore all'aggiudicatario o assegnatario soltanto a seguito della pronuncia del decreto di trasferimento. La lettura coordinata delle disposizioni normative in esame consente di pervenire a un primo risultato, e cioè che, qualora l'immobile staggito sia ricompreso in un edificio condominiale, il debitore esecutato conserva la legittimazione a partecipare all'assemblea e alle relative deliberazioni, per la quota millesimale di sua spettanza, fino a quando non sia stato emesso il decreto traslativo, essendo detta legittimazione collegata allo status di condomino, e quindi alla titolarità del diritto dominicale sull'immobile medesimo esula dall'ambito della presente decisione il tema relativo alla speciale legittimazione riconosciuta all'usufruttuario e al conduttore, rispettivamente, dall' art. 67 disp. att. c.c. , commi 6 e 7, e dalla L. n. 392 del 1978, art. 10, nei limiti ivi stabiliti . Giunti a questo punto, deve ora stabilirsi cosa accade nell'ipotesi in cui il giudice dell'esecuzione, avvalendosi del potere attribuitogli dall' art. 559 c.p.c. , comma 2 - nel testo, applicabile ratione temporis, vigente anteriormente alle modifiche introdotte dal D.Lgs. n. 149 del 2022 , nomini custode dell'immobile pignorato una persona diversa dal debitore se cioè, anche in questo caso, il debitore rimanga legittimato a partecipare all'assemblea condominiale fino al momento dell'emissione del decreto di cui all' art. 586 c.p.c. , o se, invece, detta legittimazione si trasferisca al custode e, nell'ipotesi affermativa, se tale trasferimento avvenga in modo automatico e generalizzato, per effetto del solo provvedimento di nomina. Per dare risposta al quesito prospettato, bisogna muovere dalla considerazione che il custode non è titolare di un'autonoma posizione di diritto, ma opera quale ausiliario del giudice, nell'esercizio di un munus publicum, con l'incarico di provvedere alla conservazione e all'amministrazione dei beni pignorati o sequestrati, come chiaramente si ricava dalla disposizione generale contenuta nell' art. 65 c.p.c. , comma 1 cfr. Cass. n. 654/2018 . In particolare, l'attività di conservazione consiste nel porre in essere tutto quanto si renda necessario per mantenere il bene nella sua efficienza e integrità, materiale e funzionale, mentre quella di amministrazione attiene alla gestione economica e produttiva dello stesso, concretandosi, ad esempio, nella riscossione del corrispettivo del concesso godimento dell'immobile o nella stipula di contratti di locazione finalizzati a rendere fruttifero il bene in attesa della sua vendita. Con specifico riferimento al settore dell'esecuzione forzata immobiliare, l' art. 560 c.p.c. , comma 5 - nella formulazione, applicabile ratione temporis, vigente anteriormente alle modifiche apportate dal D.L. n. 59 del 2016 , convertito in L. n. 159 del 2016, in parte qua corrispondente al testo attuale della norma - dispone, in termini generali, che l'amministrazione e la gestione del bene pignorato siano esercitate dal custode previa autorizzazione del giudice dell'esecuzione , in tal modo attribuendo a quest'ultimo un potere di vigilanza e ingerenza nell'attività dell'ausiliario. La stessa norma affida al custode il compito peculiare – riconducibile alla categoria degli atti definiti di custodia attiva , siccome intesi a favorire la proficua liquidazione degli immobili staggiti - di adoperarsi affinché gli interessati a presentare offerta di acquisto esaminino i beni in vendita , secondo le modalità stabilite dal giudice con l'ordinanza di vendita, e gli conferisce, inoltre, la legittimazione all'esperimento delle azioni previste dalla legge e occorrenti per conseguirne la disponibilità . Sebbene la lettera della legge non sembri consentire la tradizionale distinzione fra amministrazione ordinaria e straordinaria, l'avvertita esigenza di evitare che l'attività del custode, talora richiedente interventi rapidi e risolutivi per la tutela del bene pignorato, possa essere ostacolata da un sistema di controllo preventivo eccessivamente rigido, ha indotto parte della dottrina e della giurisprudenza di merito a ricondurre gli atti di ordinaria amministrazione si pensi, ad esempio, alla riscossione di canoni di locazione o al pagamento di oneri relativi all'immobile alla funzione di mera conservazione del bene, il cui esercizio non necessita dell'autorizzazione del giudice, espressamente prescritta per le sole attività di amministrazione e gestione . A prescindere dalla condivisibilità di tale opzione esegetica, va comunque tenuto presente che, in base a quanto disposto dall' art. 676 c.p.c. , comma 1 - dettato in materia di sequestro giudiziario, ma da considerarsi espressione di un principio valido per tutte le custodie e amministrazioni giudiziarie di beni, spetta al giudice che nomina il custode stabilire i criteri e i limiti dell'amministrazione. Proprio in applicazione della citata norma, ben può il giudice dell'esecuzione, se del caso con un provvedimento di carattere generale, impartire direttive al custode, precisando gli incarichi a lui assegnati e il modo in cui questi devono essere svolti nella prassi giudiziaria le direttive in parola vengono spesso raccolte in apposite circolari e in proposito giova rammentare che, ai sensi dell' art. 171 disp. att. c.p.c. , le autorizzazioni al custode previste dall' art. 560 c.p.c. , sono date dal giudice dopo aver sentito le parti e gli altri interessati. Alla luce della ricostruzione giuridica qui operata, deve, quindi, pervenirsi alla conclusione che i poteri del custode sono quelli derivati direttamente dalla legge o determinati con provvedimento giudiziale, come peraltro già più volte statuito da questa Corte cfr. Cass. n. 25278/2020 , Cass. n. 11377/2011 , Cass. n. 11843/2007 , Cass. n. 10252/2002 , Cass. n. 7147/2000 . Ne consegue che, in assenza di un'espressa previsione normativa ad hoc, e salvo che il giudice dell'esecuzione abbia fornito sul punto specifiche istruzioni operative, contenute nel provvedimento di nomina del custode o in altro successivo, la partecipazione alle assemblee condominiali non può ritenersi inclusa fra i compiti dell'ausiliario. La soluzione accolta risulta, peraltro, armonica rispetto al sistema di riferimento, il quale non soltanto prevede che il debitore esecutato conservi il diritto di proprietà sull'immobile staggito, e con esso la qualità di condomino, fino al momento dell'emissione del decreto di trasferimento, ma gli consente pure di continuare ad abitare detto immobile in pendenza della procedura esecutiva, ove non ne sia stata ordinata l'immediata liberazione arg. ex art. 560 c.p.c. , comma 3, nel testo applicabile ratione temporis . È, infatti, coerente con il descritto contesto normativo riconoscere al condomino esecutato la perdurante legittimazione a partecipare alle assemblee condominiali, in difetto di una diversa disposizione del giudice dell'esecuzione che oneri il custode di una siffatta incombenza disposizione che, ove assunta, dovrà essere portata a conoscenza dell'amministratore del condominio. A favore di un simile approdo ermeneutico milita anche la previsione contenuta nel D.M. Giustizia 15 maggio 2009, n. 80, art. 3, comma 2, lett. b , Regolamento in materia di determinazione dei compensi spettanti ai custodi dei beni pignorati , adottato in attuazione della L. n. 52 del 2006, art. 21, la quale include la partecipazione alle assemblee condominiali nel novero delle attività straordinarie di custodia dei beni immobili , lasciando così intendere che la stessa non rientri, in ogni caso, fra gli atti di amministrazione ordinaria, relativamente ai quali il surriferito indirizzo interpretativo reputa non necessaria la preventiva autorizzazione del G.E Venendo ora alla fattispecie in trattazione, non risulta dalle allegazioni dei ricorrenti che all'Istituto Vendite Giudiziarie fosse stato conferito dal giudice dell'esecuzione il potere di intervenire, in qualità di custode, alle assemblee del condominio di cui fa parte l'immobile pignorato, e segnatamente, per quanto qui rileva, a quella del OMISSIS , convocata per la nomina del nuovo amministratore dello stabile nè risulta che a tale data fosse già stato pronunciato il decreto di trasferimento del bene. Sulla scorta dei rilievi che precedono, non si ravvisa, dunque, la denunciata violazione o falsa applicazione di legge, avendo la Corte distrettuale correttamente riconosciuto la legittimazione del condomino S a partecipare con diritto di voto alla predetta adunanza. Per le ragioni esposte, il ricorso deve essere respinto. Nei rapporti fra le parti costituite le spese del presente giudizio di legittimità seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo. Nulla va statuito in ordine alle medesime spese nei riguardi delle parti rimaste intimate. Sussistendone i relativi presupposti processuali, viene resa nei confronti dei ricorrenti l'attestazione di cui al D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater Testo Unico delle spese di giustizia , inserito dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido fra loro, a rifondere ai controricorrenti le spese del presente giudizio di legittimità, liquidate in complessivi 2.700 Euro di cui 200 per esborsi , oltre al rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% e agli accessori di legge. Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13 , comma 1-quater, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte dei ricorrenti di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo, se dovuto.