Se un atto di compravendita contiene anche la convenzione costitutiva di un diritto di servitù in favore dell’immobile alienato ed a carico di altro fondo di proprietà del venditore, è necessario presentare due distinte note di trascrizione.
Ai fini della opponibilità della servitù ai terzi, non rileva la menzione del relativo titolo contrattuale nel quadro D” della nota di trascrizione della vendita, trattandosi di inesattezza che conduce incertezza sul rapporto giuridico a cui si riferisce l'atto. La sentenza in commento è stata resa in data 16.10.2023 dalla seconda sezione civile della Suprema Corte, all'esito del giudizio riguardante l'opponibilità di una servitù di passaggio e veicolare costituita in un atto di compravendita . Nell'anno 1997 veniva rogato un atto con cui si trasferiva la proprietà di un terreno censito in Catasto al mappale X e si costituiva una servitù a carico del distinto mappale Y che rimaneva in proprietà ai venditori . Il notaio redigeva nota di trascrizione della sola compravendita mentre riportava la servitù nel solo quadro D ” ove dichiarava che l'immobile compravenduto ha diritto di accesso pedonale e carraio a carico del terreno dei venditori, convenendo che la relativa strada sarebbe stata resa praticabile a cura e spesa della parte acquirente, con diritto di utilizzo anche dei venditori. Con atto di citazione del 25.9.2005, i successivi acquirenti del terreno convenivano in giudizio la proprietà onde sentir dichiarare l' inopponibilità nei loro confronti della suddetta servitù di passaggio, eccependo come la nota di trascrizione fosse relativa alla sola compravendita della particella X, senza aver previsto alcuna servitù. Il convenuto si costituiva chiedendo l'opponibilità della servitù volontaria e chiamando, peraltro, in causa i suoi dante causa nonché il notaio che aveva redatto l'atto della compravendita originaria. Il Tribunale di Savona rigettava le domande attoree la decisione veniva confermata anche in sede di appello, laddove la Corte affermava che l'opponibilità ai terzi della pattuizione relativa alla servitù conseguiva dalla esplicita menzione della stessa nel quadro D della nota relativa al trasferimento immobiliare ex art. 17, comma 4, l. numero 52/1985 , ancorchè sarebbe stato senz'altro preferibile la redazione di un' apposita nota di trascrizione . Avverso la sentenza di gravame è stato interposto ricorso in Cassazione dagli acquirenti, il venditore ha notificato controricorso contenente ricorso incidentale condizionato, il notaio ha resistito con distinti controricorsi mentre i dante causa non hanno svolto attività difensiva. Con il primo motivo è stata sollevata la violazione del combinato disposto degli artt. 2643 numero 4, 2659, 2665, 2826 e 1362 c.c. per aver ritenuto la servitù opponibile ai terzi pur in mancanza di apposita nota di trascrizione. Con il secondo motivo è stata censurata la violazione dell' art. 17 l. numero 52/1985 poiché la costituzione di servitù costituisce negozio autonomo rispetto alla compravendita, dunque, necessita di trascrizione separata. Le doglianze sono state scrutinate congiuntamente, in quanto connesse la Corte dopo aver puntualmente esaminato la normativa esistente in materia, ha chiarito che nel caso di specie ci si trova al cospetto di un contratto dal duplice contenuto . Il primo passaggio riguarda la compravendita, il secondo la costituzione di una servitù, dunque, ai fini della opponibilità di tale secondo onere ai terzi, successivi acquirenti del fondo servente, assume rilievo soltanto la conoscibilità legale. Tale condizione è avverata solo ove la servitù risulti dal contento della nota di trascrizione, ex art. 2659 c.c. , non potendo la conoscibilità legale essere sostituita od integrata da una conoscenza o da quella relativa alla compravendita, affinchè non vi sia possibilità di incertezza o di errori sugli estremi essenziali della convenzione, con riferimento ai beni ai quali la servitù si riferisce. Il principio è desumibile dal dettato dell' art. 17 l. numero 52/1985 secondo cui, tra l'altro, ciascuna nota non può riguardare più di un negozio giuridico o convezione oggetto dell'atto di cui si chiede la trascrizione, iscrizione o annotazione. Ciò perché la misura della pubblicità e dell' opponibilità del titolo è data dalla rappresentazione per riassunto dell'atto che reca la nota di trascrizione al contrario, il c.d. quadro D può essere destinato a mere specificazioni e non rileva ai fini dell'opponibilità, avendo valore di mera pubblicità notizia. Muovendo da tale premessa, la Corte ha cassato la pronuncia di appello e rinviato la causa alla Corte del merito ligure, enunciando il seguente principio di diritto qualora un contratto di compravendita di un fondo contenga una ulteriore convenzione, costitutiva di un diritto di servitù in favore dell'immobile alienato ed a carico di altro fondo di proprietà del venditore, agli effetti dell' art. 17, comma III, della legge numero 52 del 1985 , è necessario presentare distinte note di trascrizione per il negozio di trasferimento della proprietà e per la convenzione di costituzione della servitù . Né rileva, ai fini della opponibilità della servitù ai terzi, la menzione del relativo titolo contrattuale nel quadro D” della nota di trascrizione della vendita, trattandosi di inesattezza che induce incertezza sul rapporto giuridico a cui si riferisce l'atto .
Presidente Mocci – Relatore Scarpa Fatti di causa 1. S.F. e D.E. hanno proposto ricorso articolato in due motivi avverso la sentenza n. 1296/2017 della Corte d'appello di Genova, pubblicata il 13 ottobre 2017. C.L. ha notificato controricorso, con cui si dichiara la proposizione altresì di ricorso incidentale condizionato . Ca.Fe. resiste con distinti controricorsi sia contro S.F. e D.E. che contro C.L. . M.A. e R.V. non hanno svolto attività difensive. 2. Con citazione del 26 settembre 2005 S.F. e D.E. , proprietari di un appezzamento di terreno in [ ] NCT Comune di [ ] partita [ ], fgl. [ ], part. [ ] , in forza di acquisto per atto omissis da M.A. e R.V. , convennero dinanzi al Tribunale di Savona, sezione distaccata di Albenga, C.L. , proprietario di terreno confinante part. [ ] , domandando di accertare l'inopponibilità nei loro confronti della servitù di passaggio pedonale e veicolare vantata dal C. e costituita nell'atto di compravendita rogato in data omissis dal notaio Ca.Fe. , che vedeva quali venditori i medesimi M.A. e R.V. . A tal fine, gli attori esponevano che la nota di trascrizione registro generale n. [ ], registro particolare n. omissis , era relativa alla sola compravendita della part. [ ], che vedeva quali venditori i signori M. e R. e quale compratore il C. , mentre riportava nel quadro D l'annotazione seguente la parte venditrice dichiarava e la parte acquirente ne prendeva atto che il mappale [ ] da cui proviene il mappale [ ] compravenduto è gravato da ipoteca in favore di Carige spa iscritta il 4/10/1994 ai nn. [ ] a garanzia di un debito attualmente estinto, vincolo che la parte venditrice si obbligava di cancellare a sua cura e spese. Convenivano le parti che l'immobile compravenduto distinto con il mappale [ ] ha diritto di accesso pedonale e con veicoli a carico del terreno di proprietà dei venditori dal punto di congiungimento della strada pubblica percorrendo il terreno intorno alla casa. Tale strada sarà resa praticabile a cure e spese della parte acquirente e potrà essere utilizzata altresì dai venditori e loro aventi causa . Il convenuto C.L. domandò che venisse invece accertata l'opponibilità di detta servitù volontaria agli attori, o altrimenti che venisse dichiarata costituita per sentenza la stessa servitù, chiamando peraltro in causa per le relative responsabilità i suoi danti causa M.A. e R.V. ed il notaio rogante Ca.Fe. . Con sentenza del 27 luglio 2012 il Tribunale di Savona, sezione distaccata di Albenga, rigettò le domande degli attori, dichiarando opponibile agli stessi la servitù di cui alla nota di trascrizione n. omissis . Proposero gravame S.F. e D.E. , respinto dalla Corte d'appello di Genova in base alla seguente motivazione n el caso di specie, il mappale [ ] del foglio [ ] venduto al C. dai sigg. R. - M. con l'atto notaio Ca. del 5.2.1997 rep. n. [ ] derivava dal più ampio terreno contraddistinto col mappale [ ] in allora rimasto evidentemente in proprietà dei venditori e successivamente venduto dagli stessi R. - M. ai sigg. S. - D. con l'atto notaio V. del 2.7.1999 rep. [ ]. Nella nota di trascrizione del primo rogito notaio Ca. si dichiara nell'apposito quadro D che l'immobile compravenduto ha diritto di accesso pedonale e carraio a carico del terreno dei venditori specificandosi dal punto di congiungimento della strada pubblica percorrendo il terreno attorno alla casà, essendo altresì convenuto che tale strada sarebbe stata resa praticabile a cure e spese della parte acquirente con diritto di utilizzo anche dei venditori. Sia dal titolo che dalla relativa nota risulta dunque che vi era un terreno di proprietà dei venditori asservito a quello compravenduto e detto terreno non poteva essere altro che quello identificato catastalmente con il mappale [ ], poi trasferito dai medesimi venditori ai S. - D. . Ritiene la Corte che l'opponibilità ai terzi la pattuizione relativa alla servitù consegue alla esplicita menzione della stessa nel quadro D della nota relativa al trasferimento immobiliare L. n. 52 del 1985, ex art. 17, comma 4, ancorché sarebbe stato senz'altro preferibile la redazione di un'apposita nota di trascrizione . 3. La trattazione dei ricorsi venne dapprima fissata in Camera di consiglio, a norma dell' art. 375 c.p.c. , commi 2, 4-quater, e art. 380 bis.1 c.p.c. , per l'adunanza del 18 aprile 2023. I ricorrenti S.F. e D.E. e il controricorrente Ca.Fe. depositarono memorie. Con ordinanza interlocutoria depositata l'8 maggio 2023, rilevato che i due motivi del ricorso di S.F. e D.E. impongono di decidere questioni di diritto di particolare rilevanza, la causa venne rinviata a nuovo ruolo ai fini della trattazione in pubblica udienza. I ricorrenti e i controricorrenti C.L. e Ca.Fe. hanno depositato memorie ai sensi dell' art. 378 c.p.c. , comma 2. Motivi della decisione 1. Il primo motivo del ricorso di S.F. e D.E. denuncia la violazione o falsa applicazione del combinato disposto dell' art. 2643 c.c. , n. 4, artt. 2659, 2665 e 2826 c.c. , nonché la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1362 c.c. e segg., per aver ritenuto opponibile ai ricorrenti la nota di trascrizione relativa alla compravendita del terreno identificato al foglio [ ] part. [ ] tra i signori R. - M. ed il signor C. relativamente al diritto di servitù asseritamente indicato nella predetta nota a carico del terreno di cui al foglio [ ] part. [ ] di proprietà S. - D. , nonostante nella predetta nota fossero mancanti e/o incompleti i dati relativi al fondo servente ovvero, nonostante la situazione di incertezza espressamente dichiarata in sentenza venutasi a creare in ordine all'effettiva costituzione della servitù oggetto di causa sia dipesa dall'operato del notaio Ca. , che ben avrebbe potuto redigere un'apposita nota di trascrizione atta ad escludere ogni dubbio , e ritenendo di poter sopperire a tale incertezza attraverso l'interpretazione della nota in questione attraverso i consueti strumenti ermeneutici applicabili ai contratti. In subordine, violazione e/o falsa applicazione dell' art. 132 c.p.c. , n. 4, e dell' art. 111 Cost. , per difetto di motivazione. Il secondo motivo del ricorso di S.F. e D.E. denuncia la violazione o falsa applicazione della L. n. 52 del 1985, art. 17, per avere la Corte d'appello ritenuto rispettata la richiamata disposizione con l'esplicita menzione della stessa nel quadro D della nota relativa al trasferimento immobiliare L. n. 52 del 1985, ex art. 17, comma 4, ancorché sarebbe stata senz'altro preferibile la redazione di una apposita nota di trascrizione , mentre, configurando la costituzione di servitù un negozio autonomo rispetto alla compravendita oggetto della nota di trascrizione, dovevano trovare applicazione della L. n. 52 del 1985, art. 17, comma 2 ed il comma 3. 2. I due motivi del ricorso di S.F. e D.E. possono esaminarsi congiuntamente, in quanto connessi, e risultano fondati per le ragioni di seguito indicate. 3. Va innanzitutto riaffermato l'orientamento consolidato secondo cui, qualora, come nel caso di specie, un contratto di compravendita di un fondo contenga una ulteriore convenzione, costitutiva di un diritto di servitù in favore dell'immobile alienato ed a carico di altro fondo di proprietà del venditore, ai fini della opponibilità della servitù ai terzi, successivi acquirenti del fondo servente, assume rilievo soltanto la conoscibilità legale, desumibile dal contenuto della nota di trascrizione del contratto che della servitù integra il titolo, secondo quanto prescritto dall' art. 2659 c.c. , non potendo tale conoscibilità legale essere sostituita od integrata da una conoscenza effettiva o soggettiva, desumibile aliunde, e, allo stesso tempo, sopperendo a tale esigenza la trascrizione indipendentemente da ogni menzione che ne faccia il successivo atto di acquisto Cass. n. 17026 del 2019 n. 13817 del 2019 n. 12798 del 2019 n. 8000 del 2018 n. 3590 del 1993 n. 4508 del 1980 n. 1992 del 1980 n. 587 del 1971 . Nell'ipotesi di accertata assenza di trascrizione del titolo costitutivo della trascrizione, sorge la diversa questione della valenza della dichiarazione ricognitiva del diritto reale con cui il successivo terzo acquirente del fondo gravato dal peso si dica a conoscenza della servitù non trascritta, appunto, ma menzionata nel contratto, purché detta menzione rechi la specifica indicazione dello ius in re aliena gravante sull'immobile in proposito, con diverse sfumature, si vedano indicativamente Cass. n. 21501 del 2018 n. 9457 del 2011 n. 5158 del 2003 n. 884 del 1999 n. 757 del 1999 n. 8781 del 1987 n. 2338 del 1981 . Ancora di recente Cass. n. 15249 del 2023 , questa Corte ha evidenziato come rimangano irrisolti, al riguardo, i dubbi prospettati in dottrina circa il fondamento, funzionale e strutturale, di una siffatta manifestazione di precisa volontà contrattuale , esplicitata nella menzione della servitù non trascritta nell'atto di trasferimento del fondo servente, in relazione all'effetto, che le si riconduce, di opponibilità inter partes. Ai fini del rilievo che, in ipotesi di mancata trascrizione della servitù, si attribuisce così alla menzione ed al riconoscimento che poi siano contenuti nel titolo di acquisto del successivo acquirente del fondo servente, si replica che, in realtà, chi acquista un fondo gravato da servitù non trascritta lo acquista comunque libero agli effetti dell' art. 2644 c.c. , che la mala fede non può sopperire al difetto di trascrizione, che la disciplina sulla trascrizione non è rinunciabile dalle parti, che strutturalmente la dichiarazione con cui il successivo acquirente del fondo servente si impegna a rispettare la servitù occulta dovrebbe essere rivolta a vantaggio del terzo proprietario del fondo dominante, atteggiandosi come un accollo di diritto reale. Viene opposto che in tale fattispecie non verrebbe in rilievo l' art. 2644 c.c. , in quanto l'acquirente del fondo, il quale si dica consapevole della servitù non trascritta ma dichiarata del contratto, che pur ne diminuisce il libero godimento e quindi ne limita la proprietà art. 1489 c.c. , non pone un problema di conflitto tra successivi acquirenti di diritti reali sullo stesso bene dal medesimo autore. 4. Il Collegio intende superare il precedente di cui alla sentenza n. 16853 del 2019, ciò, peraltro, alla luce degli enunciati normativi che regolano la fattispecie, come peraltro interpretati diffusamente in dottrina. 4.1. La sentenza n. 16853 del 2019 ha affermato che, affinché il negozio costitutivo di servitù, stipulato contestualmente ad un contratto di compravendita, possa considerarsi validamente trascritto, non occorre che la trascrizione di esso venga effettuata mediante presentazione di una specifica e separata nota, distinta da quella relativa alla vendita, essendo sufficiente che nell'unica nota di trascrizione sia stata fatta menzione della costituzione della servitù e che le indicazioni ivi riportate consentano di individuare, senza possibilità di equivoci o di incertezze, gli estremi essenziali della convenzione con riferimento ai beni ai quali la servitù si riferisce. Questa pronuncia ha ritenuto che il sopravvenuto dettato della L. n. 52 del 1985, art. 17, comma 3, secondo il quale ciascuna nota non può riguardare più di un negozio giuridico o convenzione oggetto dell'atto di cui si chiede la trascrizione, non contraddice la risalente lettura giurisprudenziale formatasi, per la verità, con riguardo a trascrizioni non regolate ratione temporis dalla L. n. 52 del 1985 , in forza della quale nessuna disposizione di legge prescrive distinte e separate trascrizioni quando più convenzioni siano contenute in un unico atto tra le stesse partì, sicché, qualora con un contratto vengano posti in essere più negozi giuridici, per i quali sia prescritta la formalità della trascrizione come appunto avviene in ipotesi di negozio costitutivo di una servitù prediale, stipulato contestualmente al contratto traslativo del fondo servente o del fondo dominante , sarebbe sufficiente che la relativa nota contenga l'indicazione specifica dei singoli negozi affinché venga soddisfatta l'esigenza voluta dalla legge, senza che sia necessario presentare tante note quanti sono i negozi stessi ad esempio, Cass. n. 2696 del 1963 n. 848 del 1967 n. 3765 del 1976 n. 5626 del 1985 n. 8448 del 1998 . Ad avviso della sentenza n. 16853 del 2019, della stessa L. n. 52 del 1985, art. 17, comma 4, consentendo di fare menzione nella nota di e ventuali condizioni o patti di natura reale , adopererebbe una formula che comprende certamente anche le clausole di costituzione di una servitù inserite nell'atto di compravendita trascritto. 5. Ora, i primi quattro commi della L. 27 febbraio 1985, n. 52, art. 17 Modifiche al libro sesto del codice civile e norme di servizio ipotecario, in riferimento alla introduzione di un sistema di elaborazione automatica nelle conservatorie dei registri immobiliari , dispongono Le note di trascrizione o iscrizione di cui agli artt. 2659, 2660 e 2839 c.c. , debbono essere redatte su modelli a stampa conformi a quelli approvati con decreto interministeriale da emanarsi di concerto tra il Ministro delle finanze e il Ministro della giustizia. Apposita nota, in doppio esemplare, deve essere parimenti presentata, con le modalità di cui al precedente comma, per ogni formalità di annotazione. Ciascuna nota non può riguardare più di un negozio giuridico o convenzione oggetto dell'atto di cui si chiede la trascrizione, l'iscrizione o l'annotazione. Eventuali condizioni o patti di natura reale menzionati nella nota e la descrizione sommaria dei fabbricati in corso di costruzione devono essere riportati nello spazio predisposto nel modello di nota di cui al comma 1 . 5.1. Nella memoria del 27 settembre 2023 il controricorrente notaio Ca.Fe. espone che risulta pacifico che sia possibile un'unica trascrizione in merito alle compravendite con riserva di usufrutto e che, quanto al negozio costitutivo di servitù, perfezionatosi contestualmente ad un contratto di vendita, la stessa servitù dipende dalla compravendita, in assenza della quale non avrebbe motivo di esistere pertanto, è parte di essa e non un autonomo negozio giuridico a sé stante . 5.2. Il tenore letterale della L. n. 52 del 1985, art. 17, comma 3, induce piuttosto ad affermare che una vendita immobiliare art. 2643 c.c. , n. 1 e una contestuale costituzione di servitù art. 2643 c.c., n. 4 a carico di altro fondo dell'alienante devono essere oggetto di distinte trascrizioni da effettuare sulla base di autonome note. 6. Il terzo che è rimasto estraneo all'atto trascritto, per individuare l'oggetto cui l'atto si riferisce attraverso la notizia che ne dà la pubblicità immobiliare, deve esclusivamente fare affidamento sul contenuto della nota di trascrizione dettagliatamente specificato dall' art. 2659 c.c. , come sostituito dalla stessa L. n. 52 del 1985 art. 1 , nota che va redatta su modello a stampa conforme a quelli del decreto ministeriale del Ministro delle Finanze di concerto con il Ministro di Grazia e Giustizia, poi emanato il 10 marzo 1995 . La misura della pubblicità e dell'opponibilità del titolo è data, dunque, dalla rappresentazione per riassunto dell'atto che reca la nota di trascrizione Cass. n. 5002 del 2005 n. 13137 del 2006 n. 5028 del 2007 n. 18892 del 2009 n. 8000 del 2018 n. 4726 del 2019 . Alla stregua della portata precettiva delle richiamate disposizioni della L. n. 52 del 1985, art. 17, le esigenze di conoscibilità delle convenzioni da parte di chi voglia rendersi acquirente di un immobile suppongono che sia osservata la prescrizione secondo cui e ogni negozio sottoposto a trascrizione deve essere oggetto di distinta ed autonoma formalità pubblicitaria. 7. Le condizioni o patti di natura reale menzionati nella nota che possono essere riportati nello spazio predisposto nel modello cosiddetto quadro D , alla stregua altresì delle precisazioni fornite nel decreto ministeriale e nella circolare Min. Finanze del 2 maggio 1995, attengono ad informazioni non già riguardanti il tipo di convenzione o negozio, ma ritenute ugualmente necessarie per una migliore conoscibilità della fattispecie pubblicizzata ad esempio, la sottoposizione a termine o a condizione art. 2659 c.c. , comma 2 , pur non potendo costituire oggetto di una autonoma nota. Non possono invece comprendersi nel quadro D elementi che devono inserirsi in altri quadri della nota ovvero, per le servitù, gli immobili che costituiscono il fondo dominante, quelli che costituiscono il fondo servente e i soggetti che referenziano tali fondi . In un precedente di questa Corte, si è dato rilievo alle indicazioni riportate nel quadro D della nota di trascrizione al fine di desumere gli esatti dati catastali dell'immobile Cass. n. 20543 del 2019 . Gran parte della dottrina conclude, così, che il quadro D può essere destinato a mere specificazioni e non rileva ai fini dell'opponibilità, avendo un valore di mera pubblicità notizia. 8. Nel caso in esame, per di più, l'atto notaio Ca. del OMISSIS non dava luogo ad una cosiddetta vendita con riserva di servitù esso, come visto, aveva ad oggetto la compravendita del mappale [ ] e la costituzione della servitù a carico del distinto mappale [ ] rimasto in proprietà ai venditori , sicché non poteva in alcun modo configurarsi come una condizione o patto di natura reale riguardante lo stesso immobile investito dall'atto principale, trattandosi, piuttosto, di contratto che costituiva un diritto di servitù, in favore del compratore e contro i venditori, su un bene diverso da quello alienato. 9. Il combinato dell' art. 2659 c.c. , e della L. n. 52 del 1985, art. 17, non può allora essere interpretato nel senso che il contratto che costituisce una servitù prediale o anche un diritto di usufrutto, di uso, di abitazione, di superficie, di enfiteusi deve essere oggetto di autonoma nota di trascrizione soltanto se non sia concluso nell'ambito di una più ampia convenzione che trasferisca la proprietà di immobili, nel qual caso le indicazioni relative agli estremi essenziali dell'atto costitutivo dello ius in re aliena potrebbero essere anche riportate dal trascrivente, ed attinte dai terzi, nello spazio del quadro D del modello di nota della vendita. Nè, in ipotesi di servitù menzionata nel quadro D della nota di trascrizione della vendita, sovviene il criterio di scopo previsto dall' art. 2665 c.c. , trattandosi di inesattezza che contravviene ai requisiti di cui alla L. n. 52 del 1985, art. 17, ed induce, appunto, incertezza sul rapporto giuridico a cui si riferisce l'atto. 10. Ha perciò errato la Corte d'appello di Genova a concludere che l'opponibilità ai terzi della servitù a carico del mappale [ ], rimasto in proprietà dei venditori R. - M. , conseguisse alla esplicita menzione della stessa nel quadro D della nota relativa al trasferimento immobiliare del mappale [ ] venduto al C. con l'atto notaio Ca. del omissis , 11. Va pertanto enunciato il seguente principio qualora un contratto di compravendita di un fondo contenga una ulteriore convenzione, costitutiva di un diritto di servitù in favore dell'immobile alienato ed a carico di altro fondo di proprietà del venditore, agli effetti della L. n. 52 del 1985, art. 17, comma 3, è necessario presentare distinte note di trascrizione per il negozio di trasferimento della proprietà e per la convenzione di costituzione della servitù, nè rileva, ai fini della opponibilità della servitù ai terzi, la menzione del relativo titolo contrattuale nel quadro D della nota di trascrizione della vendita, trattandosi di inesattezza che induce incertezza sul rapporto giuridico a cui si riferisce l'atto. 12. Il ricorso incidentale condizionato formulato da C.L. è volto, nel denegato caso di riforma dell'impugnata sentenza , a rimettere la causa ad altra sezione della Corte d'appello di Genova per dichiarare costituta la servitù coattiva di passaggio e per condannare in solido al risarcimento dei danni i danti causa M.A. e R.V. ed il notaio Ca.Fe. . Si tratta, in realtà, di domande che i giudici del merito hanno ritenuto assorbite dal rigetto delle domande di S.F. e D.E. e perciò non decise dalla sentenza impugnata, sicché manca comunque riguardo ad esse la soccombenza che possa giustificare la proposizione di un ricorso incidentale, anche se qualificato come condizionato, restando comunque salva la facoltà per la parte di riproporre tali questioni al giudice del rinvio, in caso di annullamento della sentenza. In ogni caso, il ricorso incidentale condizionato formulato da C.L. non è qualificabile come ricorso incidentale, per mancanza di un requisito essenziale ai sensi degli artt. 370 e 371 c.p.c. , in relazione all' art. 366 c.p.c. , comma 1, n. 4, e cioè della richiesta di cassazione della sentenza, essenziale per individuare nell'atto in questione un mezzo di impugnazione. 13. Il ricorso di S.F. e D.E. va perciò accolto e la sentenza impugnata deve essere cassata, con rinvio alla Corte d'appello di Genova, in diversa composizione, che procederà ad esaminare nuovamente la causa uniformandosi al principio enunciato e tenendo conto dei rilievi svolti, e provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione. P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso di S.F. e D.E. , cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d'appello di Genova, in diversa composizione.