Infiltrazioni dal lastrico solare di uso esclusivo: responsabilità del Condominio

Con la pronuncia n. 28253 del 9 ottobre 2023, la Corte di Cassazione chiarisce che il titolare di un’unità immobiliare compresa in un edificio condominiale può agire contro il condominio ex art. 2051 c.c. per ottenere il risarcimento dei danni derivanti dalle condizioni di degrado del lastrico solare a uso esclusivo, anche se sussistono difetti imputabili all’originario venditore e già oggetto di transazione con gli acquirenti.

Ciò, in quanto il condominio non subentra a titolo particolare nella responsabilità del venditore, ma, dal momento della sua costituzione, assume l'obbligo, quale custode dei beni e dei servizi comuni, di adottare tutte le misure necessarie affinché i medesimi non arrechino alcun pregiudizio. Il sig. G.F. acquista un appartamento nel novembre 2008 e, in tale occasione, ben consapevole dei vizi del fabbricato, stipula una transazione con cui, a fronte dell'incasso di una somma di denaro, esonera la società venditrice da qualsivoglia responsabilità anche ai sensi dell' art. 1490 c.c. Calma apparente. Nel marzo 2009, iniziano le infiltrazioni dal lastrico solare di uso esclusivo che perdurano per anni, nonostante i lavori eseguiti nel 2012 dal Condominio nel frattempo costituitosi, tanto che nell'aprile 2013 il soffitto dell'appartamento del sig. G.F. crolla. Il sig. G.F. conviene allora in giudizio il Condominio, affinché previo accertamento della responsabilità per l'accaduto, fosse condannato al risarcimento dei danni. Nessuna soddisfazione arriva dal Tribunale di Roma, mentre un'apertura viene dalla Corte d'Appello che, riformando la sentenza di primo grado, condanna il Condominio a risarcire circa € 30.000,00, oltre IVA, rivalutazione e interessi a parere della Corte d'Appello, le infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di uso esclusivo erano determinate dal cattivo stato di manutenzione della pavimentazione, con conseguente responsabilità ex art. 2051 c.c. in capo al Condominio tale responsabilità, peraltro, era concorrente con quella dell'usuario esclusivo in base alle proporzioni dettate dall' art. 1126 c.c. Il Condominio però non si rassegna alla sconfitta e impugna la sentenza avanti alla Corte di Cassazione, rilevando che l'intervenuta transazione tra il sig. G.F. e la venditrice precludeva qualsivoglia accertamento di responsabilità del Condominio ex art. 2051 c.c. La Corte di Cassazione non accoglie però le censure del Condominio, sulla base delle seguenti argomentazioni in caso di danni da infiltrazioni all'appartamento sottostante derivanti da omessa manutenzione del lastrico solare a uso esclusivo , sono responsabili ex art. 2051 c.c. sia il proprietario o l'usuario esclusivo sia il condominio in forza degli obblighi riguardanti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni. In tale ipotesi, il concorso di responsabilità si regola secondo i criteri dell' art. 1126 c.c. , a meno che non risulti la prova della riconducibilità dei pregiudizi soltanto alla condotta del titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare v. Cass., Sez. Un., 10 maggio 2016, n. 9449 la transazione intercorsa tra l'originario venditore già proprietario pro indiviso dell'edificio e i condomini avente ad oggetto i lavori da eseguire per eliminare i difetti riscontrati nelle parti comuni in degrado non impedisce di ravvisare la responsabilità del condominio ex art. 2051 c.c. Invero, il condominio non subentra quale successore a titolo particolare nella responsabilità del venditore, ma, dal momento della sua costituzione, assume il distinto obbligo, quale custode dei beni e dei servizi comuni, di adottare tutte le misure necessarie affinché gli stessi non arrechino pregiudizi ad alcuno v. Cass. 25 marzo 1991, n. 3209 Cass. 21 giugno 1993, n. 6856 Cass. 15 aprile 1999, n. 3753 . Il ricorso del Condominio viene dunque rigettato, mentre la decisione impugnata viene confermata.

Presidente Di Virgilio - Relatore Scarpa Fatti di causa e ragioni della decisione 1. Il Condominio omissis ha proposto ricorso articolato in due motivi contro la avverso la sentenza n. 3797/2020 della Corte d'appello di Roma, pubblicata il 28 luglio 2020. Resiste con controricorso F.G. . 2. La trattazione del ricorso è stata fissata in Camera di consiglio, a norma dell' art. 375 c.p.c. , commi 2, 4-quater, e art. 380 bis.1 c.p.c. . Il ricorrente ha depositato memoria. 3. La Corte d'appello di Roma ha accolto il gravame avanzato dal condomino F.G. avverso la sentenza n. 13535/2014 del Tribunale di Roma, che ne aveva respinto la domanda risarcitoria spiegata verso il Condominio omissis per i danni subiti dal proprio appartamento, sito al omissis del fabbricato consistenti in macchie di umidità, crepe, caduta di intonaco e di laterizi , imputabili, secondo il F. , ad infiltrazioni d'acqua provenienti dal sovrastante lastrico solare. Il F. aveva acquistato il proprio appartamento dalla SCIP con atto del omissis ed aveva dedotto che le infiltrazioni avevano avuto inizio nel omissis e non erano cessate nemmeno dopo i lavori eseguiti dal Condominio nel omissis , al punto che nell' omissis era crollato il soffitto dell'unità immobiliare di sua proprietà. Il convenuto Condominio aveva contestato la propria legittimazione passiva, assumendo che esso si era costituito soltanto in data omissis , essendo stato il fabbricato in precedenza di proprietà dell'INPDAP e poi ceduto agli inquilini in forza di procedura di cartolarizzazione, ed essendo comunque il lastrico di copertura dell'appartamento del F. di proprietà esclusiva della condomina R. . Inoltre, l'INPDAP, con sentenza pronunciata dal Tribunale di Roma nel 2007, era stato condannato all'esecuzione dei lavori di manutenzione dell'edificio ed aveva perciò, in sede di trasferimento della proprietà, transatto con i condomini, corrispondendo la somma di Euro 600.814,13 per la liquidazione dei danni, ripartiti pro quota fra i condomini. La Corte d'appello ha condannato il Condominio a pagare al F. la somma di Euro 28.988,38 oltre IVA, rivalutazione monetaria e interessi. I giudici di secondo grado hanno evidenziato che la CTU depositata nel omissis aveva accertato che le infiltrazioni d'acqua provenienti da lastrico di uso esclusivo della condomina R. avevano provocato un diffuso distacco statico del solaio nella proprietà F. ed erano cessate a seguito dei lavori condominiali di ristrutturazione ultimati nell' omissis . Esse erano perciò da attribuire al cattivo stato di manutenzione della pavimentazione del lastrico solare, con correlata responsabilità ex art. 2051 c.c. , in capo al Condominio, concorrente con la responsabilità dell'usuario esclusivo del lastrico in base alle proporzioni dettate dall' art. 1126 c.c. . Secondo la Corte d'appello di Roma, neppure rileverebbe al fine di escludere la responsabilità del Condominio la circostanza che esso si era costituito soltanto il omissis , appartenendo dapprima il fabbricato per intero all'INPDAP. La sentenza impugnata ha osservato al riguardo che il F. aveva acquistato la sua unità immobiliare il omissis ed aveva lamentato il verificarsi delle infiltrazioni a far tempo dal omissis . Non vi era prova, ha osservato la Corte d'appello, che il Condominio avesse ripartito pro quota la somma di Euro 600.814,13 ricevuta a titolo transattivo dall'INPDAP, a seguito della sentenza del Tribunale di Roma nel 2007. Anzi, la percezione di tale somma starebbe a rafforzare la responsabilità del Condominio per non aver eseguito i lavori necessari ad evitare il prodursi di danni ulteriori. 3.1. Nella memoria depositata il 22 settembre 2023, il ricorrente espone che il procedimento per revocazione ex art. 395 c.p.c. , n. 4, relativo all'errore di fatto compiuto dal Giudice di secondo grado con riferimento alle parti che conclusero la transazione, nonché alla pretesa, ma non veritiera, mancata produzione di documenti comprovanti l'avvenuto accredito parziale in favore dell'appellante dedotto in ricorso, abbia superato il vaglio di ammissibilità, e risulti pendente innanzi alla Corte di Appello di Roma . L'allegazione non riveste alcun rilievo in questa sede, giacché tale vicenda processuale è regolata dall' art. 398 c.p.c. , comma 4, nel senso che l'impugnazione per revocazione non sospende il procedimento per cassazione, essendo necessario un apposito provvedimento del giudice della revocazione, in mancanza del quale i due giudizi procedono in via autonoma Cass. Sez. Un. 9776 del 2020 . 4. Il primo motivo del ricorso del Condominio omissis deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 113, 115, e 116 c.p.c. , e degli artt. 1321, 1372, 1965, 1967 e 2051 c.c La censura invoca le pattuizioni contenute nel contratto intercorso il omissis tra il F. ed altri acquirenti e la SCIP-INPDAP vendita in blocco , che, in particolare all'art. 2, recava un riconoscimento dei vizi del fabbricato accertati nel giudizio definito nel 2007 dal Tribunale di Roma, con esonero della venditrice dalla garanzia e contestuale costituzione di un deposito fiduciario di Euro 600.814,13, finalizzato alla realizzazione delle opere occorrenti per eliminare tali vizi, facendosi richiamo alla medesima sentenza del 2007 ed alla transazione del 4 novembre 2008. Osserva il ricorrente che tali elementi, ignorati dalla Corte d'appello di Roma, avrebbero dovuto indurre a escludere la responsabilità ex art. 2051 c.c. , del Condominio, essendovi prova della conclamata mancanza di manutenzione delle parti comuni del fabbricato da parte del terzo INPDAP , accettata dal danneggiato espressa rinuncia ad ogni pretesa. Il secondo motivo di ricorso analogamente deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1372, 1965, 1967, 2697 c.c. , nonché degli artt. 112, 113, 115 e 116 c.p.c. , assumendo che la Corte d'appello avrebbe comunque dovuto rilevare l'intervenuta rinuncia da parte del F. , operata al momento dell'acquisto, ai danni derivanti dalla mancata manutenzione del lastrico solare sovrastante la sua proprietà, avendo riguardo al conclamato stato di degrado del palazzo, tanto in ossequio al principio ne bis in idem transactum. 5. I due motivi di ricorso vanno esaminati congiuntamente, giacché connessi, e si rivelano non fondati. 5.1. La Corte d'appello di Roma ha ritenuto sussistente la responsabilità del Condominio omissis per i danni subiti dall'unità immobiliare di proprietà F. , con riguardo alle infiltrazioni provenienti dal sovrastante lastrico solare di uso esclusivo R. , a far tempo da omissis e fino al crollo del solaio avvenuto nell' omissis , essendo tali infiltrazioni imputabili alla omessa manutenzione della pavimentazione del lastrico. Tale derivazione causale dei danni alla proprietà F. dallo stato di degrado del lastrico solare è stata apprezzata in fatto dai giudici del merito desumendola dalla considerazione che, per quando esposto nella CTU, le infiltrazioni erano cessate a seguito dei lavori condominiali di ristrutturazione ultimati nell' omissis . La tesi del Condominio ricorrente è che la sua responsabilità ex art. 2051 c.c. , sarebbe esclusa per effetto della transazione del omissis e delle condizioni del contratto di vendita del omissis , giacché in forza di tali contratti gli acquirenti delle unità immobiliari, fra cui il F. , si erano dichiarati consapevoli dei vizi del fabbricato accertati nel giudizio definito nel 2007 dal Tribunale di Roma, avevano esonerato la venditrice SCIP-INPDAP dalla relativa garanzia e avevano percepito a titolo transattivo la somma di Euro 600.814,13, da ripartire pro quota, al fine di realizzare le opere occorrenti per eliminare tali vizi. 5.2. Non è stato, dunque, accertato che la causa dei danni cagionati dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di uso esclusivo N. fosse riferibile a vizi e carenze costruttive dell'immobile, quanto allo stato di degrado per omessa o cattiva manutenzione. 5.3. Uniformandosi al principio di diritto enunciato da Cass. Sez. Unite 10 maggio 2016, n. 9449 , deve ribadirsi che in tema di condominio negli edifici, qualora l'uso del lastrico solare o della terrazza a livello non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell' art. 2051 c.c. , sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130 c.c. , comma 1, n. 4, nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135 c.c. , comma 1, n. 4, tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria, regolandosi il concorso di tali responsabilità, secondo i criteri di cui all' art. 1126 c.c. , a meno che non risulti la prova della riconducibilità del danno a fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare. 5.4. Nel caso in esame, come detto, è stato accertato dai giudici del merito - in base ad apprezzamento sottratto al sindacato di legittimità dell'efficacia eziologica delle condotte asseritamente lesive - che la causa dei danni fosse imputabile alla omissione di riparazioni del lastrico dovute a vetustà e non riconducibile a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell'opera si vedano al riguardo Cass. n. 19556 del 2021 n. 23680 del 2016 n. 15300 del 2013 n. 9084 del 2010 n. 6060 del 1998 , ipotesi cui torna certamente applicabile l' art. 1126 c.c. . 5.5. Ora, con riguardo ai danni che una porzione di proprietà esclusiva, compresa in un edificio condominiale, subisca, come accertato nella specie, per effetto dell'inadempimento dell'obbligo gravante sul condominio di deliberare e di eseguire le necessarie opere di riparazione e di manutenzione, deve riconoscersi al titolare di detta porzione la possibilità di esperire azione risarcitoria contro il medesimo condominio, in base all' art. 2051 c.c. , e cioè in relazione alla ricollegabilità di tali danni all'inosservanza da parte del condominio medesimo di provvedere, quale custode, ad eliminare le caratteristiche dannose della cosa. Peraltro, ove, come ancora nella specie, i danni subiti dal singolo condomino derivino dalle condizioni di degrado delle parti comuni imputabili già all'originario venditore, unico proprietario pro indiviso dell'edificio, che ha poi proceduto al frazionamento e dato luogo alla costituzione del condominio, non è di ostacolo a ravvisare la responsabilità del condominio ex art. 2051 c.c. , per il protrarsi della omessa riparazione, la transazione intercorsa tra i condomini e il medesimo venditore, avente ad oggetto i lavori da eseguire sulle medesime parti comuni dell'edificio per eliminarne i difetti in esse riscontrati, con esclusione della garanzia contrattuale ai sensi dell' art. 1490 c.c. , comma 2, in quanto il condominio non subentra quale successore a titolo particolare nella responsabilità posta a carico del venditore o costruttore , ma assume dal momento della sua costituzione il distinto obbligo, quale custode dei beni e dei servizi comuni, di adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno arg. da Cass. n. 3209 del 1991 n. 6856 del 1993 n. 3753 del 1999 n. 1994 del 1980 . 6. Può pertanto enunciarsi il seguente principio il titolare di una unità immobiliare compresa in un edificio condominiale può esperire azione risarcitoria contro il condominio, in base all' art. 2051 c.c. , per i danni derivanti dalle condizioni di degrado di un lastrico solare di uso esclusivo, ancorché tali difetti siano imputabili già all'originario venditore, unico proprietario pro indiviso dell'edificio, e siano stati oggetto di transazione con i condomini acquirenti al momento della costituzione del condominio, con esclusione della garanzia contrattuale ai sensi dell' art. 1490 c.c. , comma 2, in quanto il condominio non subentra quale successore a titolo particolare nella responsabilità posta a carico del venditore, ma assume dal momento della sua costituzione l'obbligo, quale custode dei beni e dei servizi comuni, di adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno. 7. Il ricorso va perciò rigettato, con condanna del ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese del giudizio di cassazione nell'importo liquidato in dispositivo. Sussistono i presupposti processuali per il versamento - ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l'impugnazione, se dovuto. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 4.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge. Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13 , comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis, se dovuto.