Laddove oggetto della domanda di accertamento dell’avvenuta usucapione sia un’area compresa tra quelle di proprietà condominiale, devono essere convenuti in giudizio tutti i condomini.
Il Tribunale di Venezia è stato chiamato a pronunciarsi in merito alla richiesta di accertamento dell'avvenuta usucapione di un'area di proprietà condominiale . Le attrici hanno convenuto in giudizio l' amministratore pro tempore , ma questa scelta procedurale ha portato all'insuccesso dell'azione. Il Tribunale ha infatti ricordato che, secondo il costante orientamento giurisprudenziale, il Condominio è privo di soggettività giuridica e rappresenta un mero ente di gestione”, conseguentemente la proprietà delle parti comuni non è riconducibile al Condominio quale ente, ma ai singoli condomini . In tal senso viene richiamato il principio sancito dalla Cassazione secondo cui la legittimazione passiva dell'amministratore di condominio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio , ex art. 1131, comma 2, c.c. come peraltro delineata in Cass. Sez. U, 06/08/2010, n. 18331 , non concerne comunque le domande incidenti sull'estensione del diritto di proprietà o comproprietà dei singoli , le quali devono, piuttosto, essere rivolte nei confronti di tutti i condomini, in quanto in tali, fattispecie viene dedotto in giudizio un rapporto plurisoggettivo unico e inscindibile su cui deve statuire la richiesta pronuncia giudiziale. Il disposto dell' art. 1131 c.c. viene inteso, invero, nel senso che il potere rappresentativo che spetta all'amministratore di condominio si riflette nella facoltà di agire e di resistere in giudizio unicamente per la tutela dei diritti sui beni comuni, rimanendone perciò escluse le azioni che incidono sulla condizione giuridica dei beni stessi, e, cioè, sulla estensione del relativo diritto di condominio, affare che rientra nella, disponibilità esclusiva dei condomini . In tal modo, si assicura anche la regolare corrispondenza tra le attribuzioni dispositive dell'amministratore e dell'assemblea e la legittimazione a far valere nel processo le rispettive posizioni dominicali, posto che essendo carente del relativo potere di disporne, è perciò sfornito di legitimatio ad causam , oltre che di legitimatio ad processum , per difetto del potere di rappresentanza dei singoli partecipanti, esulando la controversia dalle attribuzioni conferitegli dagli artt. 1130 e 1131 c.c. ex multis Cass. civ. n. 22935/2020 . Sottolinea inoltre il Tribunale che, nel caso di specie, non sarebbe possibile procedere all'integrazione del contraddittorio, ai sensi dell' art. 102, comma 2, c.p.c. , potendo procedere in tal senso soltanto laddove almeno uno dei soggetti legittimati passivi sia già stato ritualmente citato in causa. In conclusione, la domanda viene respinta e le spese processuali compensate tra le parti.
Giudice Aceto Ragioni di fatto e di diritto della decisione Con atto di citazione ritualmente notificato al Condominio omissis nella persona dell'Amministratore p.t., omissis e omissis hanno adito il Tribunale di Venezia rappresentando di essere proprietarie, a seguito della successione di omissis dell'immobile sito in omissis confinante con la proprietà condominiale omissis sul lato posteriore che omissis aveva stipulato con la ditta omissis e omissis s.n.c. che edificò il Condominio una promessa di vendita di data 16.07.1987 mediante la quale quest'ultima si impegnava a cedergli un'area di dimensioni 21,5 x 3,50 ml, dietro il pagamento della somma di Lire 5.700.000, interamente versati che il omissis aveva provveduto a recintare la suddetta area all'interno del perimetro della propria abitazione mediante confine in muratura, mantenendo, così, sulla stessa, da allora, il possesso pacifico ed ininterrotto per più di vent'anni che, tuttavia, tale area risulta ancora catastalmente pertinenza del Condominio che il procedimento di mediazione ha avuto esito negativo per l'impossibilità di raggiungere la totalità dei consensi dei condomini al trasferimento del bene. Le attrici, formulando le conclusioni in epigrafe trascritte, hanno quindi chiesto al Tribunale l'accertamento dell'avvenuta usucapione in loro favore dell'area in questione. Con comparsa depositata il 05/06/2023 si è costituito il Condominio omissis prendendo atto delle richieste delle attrici, riconoscendone la fondatezza, in fatto e in diritto, nulla opponendo al loro integrale accoglimento. La domanda attorea non può essere accolta per i motivi di seguito esposti. L'odierna controversia, avente ad oggetto una domanda di accertamento dell'acquisto, per usucapione, di un bene di proprietà condominiale, risulta instaurata nei confronti del solo Condominio, in persona del suo Amministratore p.t. A tal proposito, è opportuno ricordare che secondo il tradizionale orientamento della giurisprudenza di legittimità, il condominio è sfornito di soggettività giuridica e rappresenta un mero ente di gestione , di talché la proprietà delle parti comuni non appartiene al condominio in quanto ente, ma pur sempre ai singoli condomini. Deve quindi richiamarsi il principio di legittimità più volte ribadito dalla Corte di cassazione secondo cui la legittimazione passiva dell'amministratore di condominio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio , ex art. 1131, comma 2, c.c. come peraltro delineata in Cass. Sez. U, 06/08/2010, n. 18331 , non concerne comunque le domande incidenti sull'estensione del diritto di proprietà o comproprietà dei singoli, le quali devono, piuttosto, essere rivolte nei confronti di tutti i condomini, in quanto in tali, fattispecie viene dedotto in giudizio un rapporto plurisoggettivo unico e inscindibile su cui deve statuire la richiesta pronuncia giudiziale Il disposto dell' art. 1131 c.c. viene inteso, invero, nel senso che il potere rappresentativo che spetta all'amministratore di condominio si riflette nella facoltà di agire e di resistere in giudizio unicamente per la tutela dei diritti sui beni comuni, rimanendone perciò escluse le azioni che incidono sulla condizione giuridica dei beni stessi, e, cioè, sulla estensione del relativo diritto di condominio, affare che rientra nella, disponibilità esclusiva dei condomini. In tal modo, si assicura anche la regolare corrispondenza tra le attribuzioni dispositive dell'amministratore e dell'assemblea e la legittimazione a far valere nel processo le rispettive posizioni dominicali, posto che essendo carente del relativo potere di disporne, è perciò sfornito di legitimatio ad causam, oltre che di legitimatio ad processum, per difetto del potere di rappresentanza dei singoli partecipanti, esulando la controversia dalle attribuzioni conferitegli dagli artt. 1130 e 1131 c.c. cfr. Cass. Sez. 2, 28/01/2019, n. 2279 Cass. Sez. 2, 14/11/1989, n. 4840 Cass. Sez. 2, 02/10/1968, n. 3064 arg. anche da Cass. Sez. 2, 24/09/2013, n. 21826 ex multis comma 22935/2020 . Nel caso di specie, la domanda attorea incide direttamente sull'estensione del diritto di comproprietà dei singoli condomini. Prova ne sia, altresì, il fatto che, come dedotto dalle stesse attrici, il procedimento di mediazione ha avuto esito negativo proprio per l'impossibilità di raggiungere la totalità dei consensi dei condomini al trasferimento del bene. A conferma di ciò, va ricordato che la giurisprudenza di legittimità ha ritenuto che il contraddittorio non fosse correttamente instaurato in un'ipotesi di azione di accertamento di intervenuta usucapione di un diritto di servitù su parti comuni, notificata nei confronti dell'amministratore e di alcuni condomini cfr. comma 33104/2021 . Né sarebbe possibile, nell'odierno giudizio, procedere all'integrazione del contraddittorio, ai sensi dell' art. 102, co. 2, c.p.c. , giacché si può procedere in tal senso soltanto laddove almeno uno dei soggetti legittimati passivi sia già stato ritualmente citato in causa come appunto era accaduto nel caso affrontato da comma 33104/2021 . Nel caso di specie, tale presupposto non sussiste, dal momento che, come già rilevato, le attrici hanno convenuto in giudizio esclusivamente il Condomino che, come si è visto, è privo di legittimazione passiva. Ne consegue che la domanda attorea debba essere respinta. Quanto alle spese processuali, in considerazione del fatto che parte convenuta ha in ogni caso aderito alla domanda avversaria, sussistono i presupposti per provvedere alla compensazione delle stesse. P.Q.M. Il Tribunale di Venezia, definitivamente pronunciando, così provvede 1. respinge la domanda 2. compensa le spese processuali fra le parti.