È nulla la deliberazione dell’assemblea di condominio approvata a maggioranza con cui si stabilisca, per una unità immobiliare adibita ad uso ufficio ed in ragione dei disagi da essa provocati, un incremento forfetizzato della quota di contribuzione alle spese di gestione dell’impianto di ascensore, sul presupposto della più consistente utilizzazione, rispetto agli altri, del bene comune.
La Corte d'appello di Milano accoglieva il gravame proposto da un Condominio contro la sentenza di prime cure e rigettava l'opposizione proposta da alcuni condomini avverso il decreto ingiuntivo intimato per la riscossione dei contributi condominiali dovuti per le spese relative all'ascensore come deliberato dall'assemblea. La questione è giunta all'attenzione della Corte di Cassazione su ricorso di una condomina che invoca la nullità della delibera condominiale che aveva posto a suo carico una maggiorazione della quota di spese per l'ascensore a causa di asseriti disagi provocati allo stabile dalla clientela e dai dipendenti che si recavano nell'ufficio di sua proprietà. Il ricorso risulta fondato. I Giudici di legittimità affermano infatti che «è nulla la deliberazione dell'assemblea di condominio approvata a maggioranza con cui si stabilisca, per una unità immobiliare adibita ad uso ufficio ed in ragione dei disagi da essa provocati, un incremento forfetizzato della quota di contribuzione alle spese di gestione dell'impianto di ascensore, sul presupposto della più consistente utilizzazione, rispetto agli altri, del bene comune, in quanto la modifica del criterio legale dettato dall'articolo 1124 c.c. il quale già consente di tener conto del più intenso uso in proporzione all'altezza dei piani richiede il consenso di tutti i condomini, e perciò una convenzione, non essendo comunque applicabile alle spese per il funzionamento dell'ascensore il criterio di riparto in base all'uso differenziato previsto dal secondo comma dell'articolo 1123 c.c. Le successive deliberazioni, che ripartiscano le spese dando esecuzione a tale criterio illegittimamente dettato dall'assemblea, sono, peraltro, annullabili, e non nulle per propagazione, in quanto non volte a stabilire o modificare per il futuro le regole di suddivisione dei contributi previste dalla legge o dalla convenzione, ma in concreto denotanti una violazione di dette regole, di tal che la loro invalidità può essere sindacata dal giudice nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione dei contributi solo se dedotta mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento nel termine previsto dall'articolo 1137 c.c. Ove sia dichiarata l'invalidità di un rendiconto che abbia suddiviso le spese facendo applicazione di un criterio convenzionale illegittimo, sorge in sede di predisposizione dei rendiconti per gli esercizi successivi l'onere per l'amministratore di tener conto delle ragioni di detta invalidità, ovvero di correggere i bilanci successivi a quello annullato, sottoponendo quelli rettificati nuovamente all'approvazione dell'assemblea». Il ricorso viene quindi accolto e la sentenza impugnata viene cassata con rinvio alla Corte d'appello.
Presidente Manna – Relatore Scarpa Fatti di causa e ragioni della decisione 1. A.I.C. ha proposto ricorso articolato in quattro motivi avverso la sentenza numero 4409/2017 della Corte d'appello di Milano, pubblicata il 19 ottobre 2017. Resiste con controricorso il Condominio omissis . Non hanno svolto attività difensive le altre intimate G.B.S. e A.M. . 2. La trattazione del ricorso è stata fissata in camera di consiglio, a norma degli articolo 375, comma 2, 4-quater, e 380 bis.1, c.p.c., nel testo applicabile ratione temporis ex articolo 35 del D.Lgs. numero 149 del 2022. La ricorrente ha depositato memoria. 3.La Corte d'appello di Milano ha accolto il gravame spiegato dal Condominio omissis contro la sentenza resa dal Tribunale di Milano il 27 aprile 2015 e perciò rigettato l'opposizione proposta da A.I.C. , G.B.S. e A.M. avverso il decreto ingiuntivo numero 34264/2013 intimato dal Condominio per la riscossione di contributi condominiali, pari ad Euro 21.827,00, risultanti dal piano di riparto approvato con delibera assembleare del 7 novembre 2012. In particolari, la Corte d'appello ha evidenziato che l'ingiunzione di pagamento opposta riguardava il saldo consuntivo gestione straordinaria 2011, la seconda e terza rata del riparto preventivo esercizio ordinario 2012/2013 e la prima rata relativa ai lavori straordinari ascensore, il tutto approvato all'assemblea ordinaria del 7 novembre 2012 e che le delibere assunte in tale assemblea non hanno formato oggetto di alcuna impugnativa e neppure è stata svolta, nel presente giudizio, alcuna conclusione in merito ad esse , di tal che una volta dichiarata la nullità del punto 3 della delibera 2008, permane comunque l'effetto obbligatorio, nei confronti dei condomini, della delibera del 2012, posta a fondamento dell'azione monitoria . Le opponenti avevano invero dedotto la nullità del punto 3 della delibera assembleare del 5 novembre 2008 , il quale aveva previsto che a partire dall'esercizio 2008/2009 si ponesse a carico delle unità immobiliari in comproprietà tra A.I.C. , G.B.S. e A.M. , adibite ad uso ufficio, una maggiorazione della contribuzione alle spese di portierato e per l'ascensore. A tal proposito, la Corte d'appello di Milano ha affermato che la delibera del 5 novembre 2008 venne assunta all'assemblea all'unanimità dei presenti che rappresentavano soltanto 412.67 millesimi dei partecipanti al condominio , e dunque non dalla maggioranza degli intervenuti rappresentante almeno la metà del valore dell'edificio, come richiesto dal vigente articolo 1136, comma 2, c.c. Sennonché, secondo i giudici di appello, era da precisare che detta delibera non può considerarsi, oggi, invalida , in quanto annullabile e non impugnata . 4. Il primo motivo del ricorso di A.I.C. denuncia la violazione degli articolo 1123 c.c., 69 disp. att. c.c. e 112 c.p.c., recando in rubrica l'illustrazione violazione del diritto delle attrici alla corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato e del relativo principio giuridico per avere la Corte d'appello ricondotto alla fattispecie di cui all'articolo 69 disp. att. c.c. il semplice aggravio di spesa imposto ad un condomino . Il motivo si conclude affermando n el caso di specie ci troviamo sicuramente di fronte a un'ipotesi di modifica, assunta non all'unanimità dei condomini, dei criteri di ripartizione delle spese, con la conseguente applicazione della sanzione della radicale nullità, deducibile senza limiti di tempo, della delibera del 5 novembre 2008 , con la quale, appunto, sono stati illegittimamente stabiliti per la proprietà delle esponenti dei criteri di ripartizione delle spese di portierato e ascensore maggiorati rispetto a quanto risultante dalle tabelle millesimali . Su tale domanda la Corte d'appello non avrebbe pronunciato. Il secondo motivo del ricorso di A.I.C. denuncia la violazione degli articolo 167 c.p.c. e 1137 c.c., avendo la Corte d'appello ritenuto di poter esaminare la validità della delibera del 5 novembre 2008 sotto la specie dell'annullabilità in difetto di efficiente eccezione di parte . Il terzo motivo del ricorso di A.I.C. denuncia, al pari del primo, la violazione degli articolo 1123 c.c., 69 disp. att. c.c. e 112 c.p.c., per avere la Corte d'appello ricondotto alla fattispecie disciplinata dall'articolo 69 disp. att. c.c. il semplice aggravio di spesa imposto dalla maggioranza a danno di un condomino . Si riproduce fotograficamente nel corso del motivo il testo del punto 3 della delibera assembleare del 5 novembre 2008, con cui l'assemblea prendeva atto dei disagi provocati dall'ufficio proprietà A. e dalla elevata quantità dei dipendenti e/o clienti e così deliberava di seguire quanto già deciso dall'assemblea nell'ottobre 1989, applicando alle unità immobiliari A. maggiorazioni di spesa di due quote per le spese portierato e di quattro quote per le spese ascensore. Il quarto motivo del ricorso di A.I.C. denuncia la violazione degli articolo 1135 e 1137 c.c., per avere la Corte d'appello ritenuto che la nullità della delibera posta alla base del nuovo ed illecito criterio di addebito delle spese non si riverberi sulle successive e consequenziali . La tesi della ricorrente è che la sentenza impugnata non abbia considerato nè il principio per il quale la nullità radicale della delibera condominiale illegittimamente approvata dalla assemblea si riverbera sulle delibere successive e consequenziali , nè che le opponenti a decreto ingiuntivo aveva no contestato la validità delle decisioni fatte valere dal condominio in sede monitoria, tanto da ritenere che bene avevano fatto a non adeguarvisi . 5. È infondata l'eccezione di inammissibilità del ricorso formulata dal controricorrente, contenendo l'atto gli essenziali profili di fatto e di diritto della vicenda posti a fondamento delle doglianze proposte, in modo da offrire una concisa rappresentazione dell'intera vicenda giudiziaria e delle questioni giuridiche prospettate e non risolte o risolte in maniera non condivisa, per poi esporre le ragioni delle critiche. 6. I quattro motivi possono essere esaminati congiuntamente, giacché del tutto connessi, rivelandosi fondato il terzo motivo e non fondati i restanti motivi. 7. In virtù dell'articolo 113 c.p.c., nel pronunciare sulla causa il giudice deve seguire le norme del diritto, sicché ha il potere-dovere di assegnare una diversa qualificazione giuridica ai fatti e ai rapporti dedotti in giudizio, nonché alle azioni o eccezioni formulate in causa, potendo porre a fondamento della sua decisione disposizioni e principi di diritto diversi da quelli erroneamente richiamati dalle parti, purché i fatti necessari al perfezionamento della fattispecie ritenuta applicabile coincidano con quelli della fattispecie concreta sottoposta al suo esame. L'articolo 112 c.p.c., invocato dalla ricorrente, vieta, piuttosto, al giudice di porre a base della decisione fatti che non siano stati oggetto di puntuale allegazione negli scritti difensivi delle parti, ovvero di pronunziare oltre i limiti della domanda e delle eccezioni proposte dalle parti, mutando i fatti costitutivi o quelli estintivi della pretesa, ovvero decidendo su questioni che non hanno formato oggetto del giudizio e non sono rilevabili d'ufficio, attribuendo un bene non richiesto o diverso da quello domandato. Ad un tempo, il principio della corrispondenza fra il chiesto ed il pronunciato impone al giudice di pronunciare su tutta la domanda, costituendo vizio di omessa pronuncia la mancanza di decisione su ogni istanza di parte attinente al merito della lite che abbia un contenuto concreto ed una specifica formulazione. A fronte della espressa domanda di A.I.C. , G.B.S. e A.M. volta a dichiarare la nullità del punto 3 della delibera assembleare del 5 novembre 2008, la Corte d'appello di Milano, nella motivazione sia pure non nel dispositivo della sentenza impugnata pagina 9 , ha dunque proceduto ad una diversa qualificazione giuridica della stessa in termini di annullabilità ed ha respinto perciò l'istanza di declaratoria di nullità della stessa. 8. La Corte d'appello di Milano ha tuttavia errato in diritto nel ritenere che la deliberazione del 5 novembre 2008 avesse approvato una tabella millesimale delle spese per l'ascensore, ancorché in difetto della necessaria maggioranza, essendo perciò annullabile. Si è dinanzi ad un atto di approvazione delle tabelle millesimali, per il quale è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'articolo 1136, comma 2, c.c., quando l'approvazione stessa avvenga con funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge viceversa, la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella diversa convenzione , di cui all'articolo 1123, comma 1, c.c., rivelando la sua natura contrattuale, necessita dell'approvazione unanime dei condomini Cass. numero 6735 del 2020 . 9. Alla stregua dei principi enunciati da Cass. Sez. Unite 14 aprile 2021, numero 9839, sono nulle le deliberazioni dell'assemblea di condominio con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine previsto dall'articolo 1137, comma 2, c.c. 10. Avendosi riguardo alla validità di delibere approvate prima dell'entrata in vigore della L. numero 220 del 2012, occorre premettere che già nella vigenza del precedente testo dell'articolo 1124 c.c. la giurisprudenza affermava costantemente che la regola posta da tale norma in relazione alla ripartizione delle spese di manutenzione e di ricostruzione delle scale per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzione di piano, per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo , in mancanza di criteri convenzionali, trovasse applicazione per analogia alle spese relative alla conservazione e alla manutenzione dell'ascensore già esistente ex multis, Cass. numero 3264 del 2005 numero 5975 del 2004 numero 2833 del 1999 numero 5479 del 1991 . 11. È dunque nulla la delibera condominiale adottata a maggioranza degli aventi diritto quale quella di cui al punto 3 della riunione del 5 novembre 2008 oggetto di causa , con cui l'assemblea nella specie, preso atto dei disagi provocati dall'ufficio sito in una delle unità immobiliari di proprietà esclusiva stabilisca un onere maggiorato di contribuzione alle spese di gestione dell'impianto di ascensore, sul presupposto della più intensa utilizzazione, rispetto agli altri, del bene comune, in quanto la modifica dei criteri legali nella specie, ex articolo 1124 c.c. o di regolamento contrattuale di riparto delle spese richiede il consenso di tutti i condomini, e perciò una convenzione eventualmente tradotta in una delibera assembleare totalitaria, conclusa con l'intervento e con il consenso di tutti i componenti del condominio , ed anche perché il criterio di riparto in base all'uso differenziato, derivante dalla diversità strutturale della cosa, previsto dal comma 2 dell'articolo 1123 c.c., non è applicabile alle spese generali, nè in particolare alle spese di funzionamento dell'ascensore, con riguardo alle quali l'applicazione dell'articolo 1124 c.c. già consente di tener conto del più intenso uso in proporzione all'altezza dei piani. Il comma 2 dell'articolo 1123, allorché disciplina il riparto delle spese in proporzione all'uso , riguarda il caso in cui la cosa comune sia oggettivamente destinata a permettere ai singoli condomini di goderne in misura diversa, inferiore o superiore al loro diritto di condominio, e non dipende, invece, dal godimento effettivo che il singolo partecipante tragga in concreto dal bene in dipendenza del soddisfacimento delle proprie esigenze abitative o professionali, correlate all'attuale destinazione impressa all'unità immobiliare di sua proprietà esclusiva cfr. Cass. numero 1511 del 1997 numero 6359 del 1996 numero 5179 del 1992 numero 13160 del 1991 . 12. Sempre in base ai principi enunciati da Cass. Sez. Unite 14 aprile 2021, numero 9839, nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, il giudice può sindacare sia la nullità dedotta dalla parte o rilevata d'ufficio della deliberazione assembleare posta a fondamento dell'ingiunzione, sia l'annullabilità di tale deliberazione, a condizione che quest'ultima sia dedotta mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nell'atto di citazione, ai sensi dell'articolo 1137, comma 2, c.c. ne consegue l'inammissibilità, rilevabile d'ufficio, dell'eccezione con la quale l'opponente deduca soltanto vizi comportanti l'annullabilità della deliberazione assembleare posta a fondamento dell'ingiunzione senza chiedere una pronuncia di annullamento. 13. Il decreto ingiuntivo oggetto di opposizione nel presente giudizio concerneva il saldo consuntivo gestione straordinaria 2011, la seconda e terza rata del riparto preventivo esercizio ordinario 2012/2013 e la prima rata relativa ai lavori straordinari ascensore , credito comprovato dalla deliberazione approvata dall'assemblea del 7 novembre 2012, la quale non è stata oggetto di domanda riconvenzionale ex articolo 1137 c.c. da parte delle opponenti A.I.C. , G.B.S. e A.M. , come afferma la Corte d'appello a pagina 7 della sentenza e come conferma la stessa ricorrente riportando integralmente in ricorso il testo dell'atto introduttivo del procedimento di primo grado. In tal senso, il quarto motivo del ricorso di A.I.C. , ove si assume la necessità di accertare la nullità derivata sul modello di quanto sostenuto da Cass. numero 10196 del 2013 della delibera del 7 novembre 2012, per aver dato attuazione all'illegittimo criterio di riparto stabilito dal punto 3 della delibera del 5 novembre 2008, si connota come istanza nuova , inammissibile in sede di legittimità, in quanto pone una questione di diritto, appunto, nuova , la quale implica altresì lo svolgimento di accertamenti di fatto incompatibili con il procedimento di cassazione. In ogni modo, l'allegazione che la delibera di approvazione e riparto delle spese del 7 novembre 2012, su cui fondava il credito del Condominio OMISSIS azionato in sede monitoria col decreto ingiuntivo numero 34264/2013, sarebbe invalida, per aver fatto applicazione del criterio di riparto delle spese di gestione dell'impianto di ascensore approvato a maggioranza dalla precedente delibera del 5 novembre 2008, serve comunque a prospettare soltanto un vizio di annullabilità delle stesse, alla stregua dei principi enunciati dalla medesima sentenza numero 9839 del 2021, in quanto non viene dedotta una modificazione dei criteri legali di suddivisione dei contributi da valere per il futuro, quanto una erronea ripartizione in concreto in violazione di detti criteri. Tale vizio non poteva, pertanto, essere sindacato dal giudice in sede di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione dei contributi condominiali fondati su tali delibere, in mancanza di apposita domanda riconvenzionale di annullamento ex articolo 1137 c.c., con conseguente infondatezza delle censure rivolte dal ricorrente. La dichiarazione di nullità della delibera dell'assemblea condominiale con cui si approva a maggioranza un criterio derogatorio al regime legale di ripartizione delle spese non genera, quindi, una nullità per propagazione dei rendiconti successivi ad essa che abbiano fatto applicazione di tale criterio. Piuttosto, una volta conseguita la dichiarazione di invalidità di un rendiconto che abbia suddiviso le spese facendo applicazione di un criterio convenzionale illegittimo, sorge in sede di predisposizione dei rendiconti per gli esercizi successivi l'onere per l'amministratore di tener conto delle ragioni di detta invalidità, ovvero di correggere i bilanci successivi a quello annullato, sottoponendo quelli rettificati nuovamente all'approvazione dell'assemblea come può argomentarsi dall'articolo 2434-bis c.c., dettato in tema di società . 14. Possono pertanto enunciarsi i seguenti principi di diritto. È nulla la deliberazione dell'assemblea di condominio approvata a maggioranza con cui si stabilisca, per una unità immobiliare adibita ad uso ufficio ed in ragione dei disagi da essa provocati, un incremento forfetizzato della quota di contribuzione alle spese di gestione dell'impianto di ascensore, sul presupposto della più consistente utilizzazione, rispetto agli altri, del bene comune, in quanto la modifica del criterio legale dettato dall'articolo 1124 c.c. il quale già consente di tener conto del più intenso uso in proporzione all'altezza dei piani richiede il consenso di tutti i condomini, e perciò una convenzione, non essendo comunque applicabile alle spese per il funzionamento dell'ascensore il criterio di riparto in base all'uso differenziato previsto dal comma 2 dell'articolo 1123 c.c. Le successive deliberazioni, che ripartiscano le spese dando esecuzione a tale criterio illegittimamente dettato dall'assemblea, sono, peraltro, annullabili, e non nulle per propagazione, in quanto non volte a stabilire o modificare per il futuro le regole di suddivisione dei contributi previste dalla legge o dalla convenzione, ma in concreto denotanti una violazione di dette regole, di tal che la loro invalidità può essere sindacata dal giudice nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione dei contributi solo se dedotta mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento nel termine previsto dall'articolo 1137 c.c. Ove sia dichiarata l'invalidità di un rendiconto che abbia suddiviso le spese facendo applicazione di un criterio convenzionale illegittimo, sorge in sede di predisposizione dei rendiconti per gli esercizi successivi l'onere per l'amministratore di tener conto delle ragioni di detta invalidità, ovvero di correggere i bilanci successivi a quello annullato, sottoponendo quelli rettificati nuovamente all'approvazione dell'assemblea. 15. Il terzo motivo di ricorso va perciò accolto, mentre vengono respinti gli altri motivi la sentenza impugnata deve essere cassata, nei limiti della censura accolta, con rinvio alla Corte d'appello di Milano, in diversa composizione, che procederà ad esaminare nuovamente la causa uniformandosi al principio enunciato e tenendo conto dei rilievi svolti, e provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione. P.Q.M. La Corte accoglie il terzo motivo di ricorso, rigetta i restanti motivi, cassa la sentenza impugnata nei limiti della censura accolta e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d'appello di Milano in diversa composizione.