In assenza della creazione anticipata di un fondo per le spese, come previsto dall’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., la delibera di approvazione di opere di manutenzione straordinaria dell’edificio condominiale è nulla.
Un Condominio veniva citato in giudizio per l'annullamento delle delibere di autorizzazione di spese straordinarie per le quali, secondo parte attrice, non era stato indicato il criterio di ripartizione, mancava l'informativa ai condomini per assoluta indeterminatezza dell'ordine del giorno dell'assemblea e mancava la costituzione del fondo obbligatorio ai sensi dell' art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. L'assemblea aveva infatti deliberato di incaricare un geometra allo svolgimento delle indagini di fattibilità per le pratiche necessarie ad accedere al bonus 110% e alla scelta del general contractor, con una spesa di circa 600/700 euro per ogni unità immobiliare. Il Tribunale ritiene fondata l'impugnazione. La mancanza degli elementi essenziali comporta infatti la nullità della delibera assembleare, come confermato anche dalla giurisprudenza di legittimità Cass. civ. sez. unite n. 9839/2021 . La delibera impugnata infatti è priva dell'indicazione del general contractor, la cui scelta viene rimessa al geometra con deliberazione di indubbio carattere decisorio, avendo demandato ad un professionista un incarico specifico con corrispondente previsione di un esborso per i condomini seppur approssimativo . A fronte di tale assunzione di impegno, nessun dubbio può sorgere in tema di sussistenza dell' interesse ad agire per l'impugnazione proposta. Ma non è tutto. La mancata costituzione del fondo speciale obbligatorio conferma la nullità della deliberazione. La ratio della previsione di cui all' art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. , norma di carattere imperativo, è quella di garantire sia il terzo creditore che i condomini virtuosi in caso di lavori straordinari. In assenza della creazione anticipata di un fondo per le spese, la delibera di approvazione di opere di manutenzione straordinaria dell'edificio condominiale è dunque nulla. Inutile per il Condominio resistente affermare che la costituzione del fondo non era necessaria perché nessun contratto di appalto era stato presentato o stipulato. Il Tribunale afferma infatti che il fondo va costituito anche per gli step preliminari al contratto di appalto, se ed in quanto comportino una spesa, come nel caso di specie . Irrilevante è anche il fatto che non si fosse ancora provveduto ad un riparto di spesa e che il geometra avesse successivamente dichiarato di non voler chiedere nulla per l'attività svolta. In conclusione, la domanda trova dunque accoglimento con la dichiarazione di nullità delle deliberazioni assembleari impugnate e la condanna del Condominio convenuto alla rifusione delle spese di lite.
Giudice Unico Massetti Il testo integrale della sentenza sarà disponibile a breve.