In sede di interpretazione del contratto, il giudice deve indagare la comune intenzione delle parti e non può fermarsi al dato letterale del testo contrattuale, anche se apparentemente chiaro tale dato è il punto di partenza dell’attività ermeneutica, ma l’ipotesi interpretativa deve poi essere verificata alla luce delle altre clausole del contratto e della condotta anche esecutiva dei contraenti. In questi termini va negato pertanto valore al brocardo in claris non fit interpretatio ”.
Cosi ha statuito la Corte di Cassazione, seconda sezione civile, con la sentenza 27186/2022, depositata il 15 settembre 2022 Il caso. A fronte di un contratto preliminare di compravendita immobiliare concluso con la stessa società, due fratelli agiscono in giudizio contro la medesima per ottenere la sentenza produttiva degli effetti del contratto definitivo ex art. 2932 c.c., a fronte del pagamento del residuo ancora dovuto, da cui detrarre la penale per il ritardo nella consegna. Il venditore in via riconvenzionale chiede la condanna all'adempimento del contratto di compravendita, previo pagamento del residuo del prezzo e degli interessi dalla data in cui avrebbe dovuto stipularsi il definitivo, secondo la richiesta inviata agli acquirenti successiva alla intervenuta consegna degli immobili . Il giudizio di primo grado si conclude con l'accoglimento parziale delle domande attoree, sostanzialmente confermato dalla Corte d'appello, che ne condivide l' interpretazione del contratto preliminare . La Corte di Cassazione censura i giudici di appello per non avere valutato la sussistenza dell'inadempimento dei compratori al pagamento del saldo del prezzo con le conseguenti condanne respinge invece il motivo fondato sulla violazione o falsa applicazione delle norme in tema di interpretazione del contratto. Interpretazione letterale del contratto e interpretazione della comune intenzione delle parti. La pronuncia che qui si commenta affronta il tema del valore del testo contrattuale e della sua interpretazione letterale nel contesto dell'attività ermeneutica del giudice. Secondo il primo comma dell' art. 1362 c.c. - norma di apertura del capo dedicato all'interpretazione del contratto – si deve indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti e non limitarsi al senso letterale delle parole”. La dottrina non è concorde sulla valenza del criterio interpretativo e anche le corti si sono chieste, quando la mera lettura del testo del contratto o di una sua clausola appare chiara, se sia ancora possibile per il giudice valutare anche altri elementi o invece non si possa più proseguire nello sforzo interpretativo, essendo preclusa l'applicazione di ulteriori criteri, secondo quanto sembra suggerire la massima in claris non fit interpretatio ”. In linea con altre pronunce, la Suprema Corte afferma che la norma impone all'interprete del contratto di ricostruire in primo luogo la volontà delle parti” Cass. n. 25840/2014 e pertanto il dato letterale è il punto di partenza dell'attività ermeneutica del giudice, ma non si pone come limite invalicabile che non consente al giudice di esplicare la sua attività, alla ricerca della comune intenzione dei contraenti. Il dato letterale non può infatti essere estraniato dal materiale circostante. Gli ermellini chiariscono che l'attività interpretativa è una attività complessa, che non si risolve in un percorso lineare che parte dal testo per risalire all'intenzione delle parti, ma si svolge secondo un percorso circolare. L'interprete, partendo dalla lettera del testo, ne fornisce una ipotesi di interpretazione, che però poi deve essere sottoposta a verifica, per vedere se sia coerente con le restanti parti del contrato e con la condotta, anche esecutiva, delle parti”. È in questi termini che va pertanto negato valore al brocardo in claris non fit interpretatio”. Si sono conformati a tale principio i giudici di merito, che hanno considerato il tenore legale del contratto e della planimetria controfirmata dalle parti e costituente parte integrante e sostanziale della promessa” in cui era indicato un solo bagno , ma hanno poi valutato altri elementi, giungendo alla conclusione che le parti avevano sin dall'inizio previsto un secondo bagno in particolare l'indicazione nel medesimo contratto della planimetria come indicativa e di grande massima” e il fatto che la planimetria allegata al regolamento condominiale, sottoscritta nella stessa data di quella allegata al preliminare, contenesse due bagni . Come icasticamente affermato in altre pronunce della Suprema Corte, infatti, il significato delle dichiarazioni negoziali non è un prius , ma l'esito di un processo interpretativo, il quale non può arrestarsi alla ricognizione del tenore letterale delle parole, ma deve estendersi alla considerazione di tutti gli ulteriori elementi, testuali ed extratestuali, indicati dal legislatore, anche quando le espressioni appaiano di per sé chiare” e non bisognose di approfondimenti interpretativi, dal momento che un'espressione prima facie chiara può non apparire più tale, se collegata ad altre espressioni contenute nella stessa dichiarazione o posta in relazione al comportamento complessivo delle parti Cass n. 14432/2016 .
Presidente Di Virgilio - Relatore Massafra 1. I germani M.V. e D. agirono in giudizio i procedimenti vennero riuniti contro la Mirini S.r.l. per ottenere la pronuncia, ex art. 2932 c.c. , che tenesse luogo del contratto definitivo di compravendita avente ad oggetto la proprietà degli immobili siti in omissis per M.V. lato destro e per M.D. lato sinistro con annesso box pertinenziale ed annessa comproprietà delle quote millesimali delle parti condominiali e del lastrico solare. Gli odierni controricorrenti chiesero che il trasferimento avvenisse a fronte del pagamento residuo alla luce del contratto preliminare di compravendita del 19.11.2001 , rispettivamente, per quanto concerne M.D. di Euro 42,067,63 e per quanto concerne M.V., di Euro 39.485, iva esclusa, detratta la somma di Euro, rispettivamente, 2.557,00 e 2.556,00 a titolo di penale per 330 giorni di ritardo nella consegna dell'immobile oltre ad Euro 10.000 a titolo di risarcimento del danno esistenziale la consegna dell'immobile avrebbe dovuto avvenire prima del matrimonio celebratosi per entrambi nel 2003 . Si costituì Mirini s.r.l. chiedendo, in via riconvenzionale, la condanna all'adempimento da parte degli acquirenti del contratto di compravendita, previo pagamento del residuo prezzo, nonché degli interessi nella misura del 12% annuo a far data dal 20.12.2004 data entro la quale avrebbe dovuto essere stipulato il contratto definitivo, a seguito di raccomandata inviata dalla Mirini s.r.l. ai due germani . Il giudizio di primo grado si concluse con l'accoglimento parziale della domanda formulata da M.V. e D. e con l'accoglimento in minima parte delle domande di Mirini s.r.l La decisione venne impugnata da Mirini s.r.l. e la Corte d'appello di Lecce, sostanzialmente confermando la decisione di prime cure, ridusse l'entità delle somme spettanti a titolo di penale, riducendo i giorni di effettivo ritardo nella consegna da parte dell'odierno ricorrente e respingendo le ulteriori doglianze. La Corte d'appello ritenne corretta, condividendola, l'interpretazione delle clausole contrattuali del contratto preliminare data dal giudice di prime cure e q uindi affermò che la clausola n. 6 aveva preveduto che solo nel caso in cui fossero state le richieste di variazione del M. a determinare il ritardo nella consegna dell'unità immobiliare dovesse intendersi rinunciato ogni indennizzo a qualsiasi titolo. Inoltre, il giudice di seconde cure ritenne corretta la determinazione del prezzo dovuto, con riferimento alle maggiorazioni richieste dagli appellati, condividendo il ragionamento del primo giudice secondo cui, alla luce del contratto, del regolamento, degli esiti della ctu, fosse stata prevista fin dall'epoca del contratto preliminare la realizzazione di due bagni sicché fu esclusa la debenza delle somme relative alla costruzione del secondo bagno. La Corte d'appello escluse infine la rilevanza, e non si pronunciò sul punto, dell'eventuale ritardo nell'adempimento dei M. poiché la domanda in via riconvenzionale spiegata da Mirini s.r.l. era tesa al solo adempimento ex art. 2932 c.c. , e non alla risoluzione per inadempimento o al risarcimento del danno. Mirini srl ricorre con sette motivi per la cassazione della sentenza, M.V. e D. resistono con controricorso. In prossimità dell'udienza la ricorrente ha depositato memoria ex art. 378 c.p.c. . Motivi della decisione 1. Con il primo motivo si denuncia violazione di legge ex art. 360 c.p.c. , n. 3 in relazione a a del principio generale in claris non fit interpretatio e l'improprio ricorso ai criteri sussidiari ermeneutici di cui agli art. 1362 c.c. e segg., in violazione del prioritario principio della letterale volontà delle parti rispetto ad ogni sussidiario criterio ermeneutico b subordinata violazione dell' art. 1367 c.c. , per violazione del sussidiario canone ermeneutico di conservazione della clausola di individuazione dell'oggetto originario del contratto, per la ritenuta apparente contraddizione tra la pianta descrittiva di tale oggetto e la pianta richiamata a mero fine di regolamento condominiale c improprio richiamo all' art. 1538 c.c. , riguardante le dimensioni della cosa venduta e non la variazione di qualità e di costi della relativa realizzazione . Nella sostanza con il motivo, e con i tre profili dello stesso, ci si duole dell'interpretazione data al contratto dal giudice, il quale avrebbe dovuto fermarsi alla lettera degli accordi, che, in quanto chiara, non avrebbe necessitato degli ulteriori criteri sussidiari codicistici ai fini della sua corretta comprensione. La società ricorrente, in particolare, muove dalla circostanza secondo cui nel contratto era stato previsto che le variazioni, modifiche e sostituzioni dovessero essere richieste in tempo utile ed accettate per iscritto e che per stabilirsi l'entità delle stesse non poteva che partirsi dall'entità originaria dell'appartamento. L'entità dell'appartamento, quindi, non poteva che determinarsi alla luce del contenuto del contratto preliminare, che per entrambi i resistenti era costituito da una parte letterale, e da una riproduzione della planimetria, controfirmata dalle parti, costituente parte integrante e sostanziale della promessa. Sicché il giudice avrebbe dovuto considerare esclusivamente il contratto e la predetta planimetria, senza valutare elementi ulteriori ed esterni alla pattuizione. 1.2. Il motivo è infondato atteso che la ricorrente non coglie la ratio della decisione. Un corretto inquadramento della questione scrutinata induce a rimarcare che, in tema di interpretazione dei contratti, l'indagine circa la comune volontà dei contraenti deve essere condotta sui binari del senso letterale delle espressioni usate e della individuazione della ratio del precetto contrattuale, tracciati dall' art. 1362 c.c. . E' stato infatti affermato da questa Corte il principio vedi Cass. n. 25840 del 2014 , che va qui ribadito, alla cui stregua detta disposizione codicistica impone all'interprete del contratto di ricostruire in primo luogo la volontà delle parti per far ciò deve muovere dal testo contrattuale, verificando se questo sia coerente con la causa del contratto, le dichiarate intenzioni delle parti, e le altre parti del testo. Si tratta di un percorso non semplicemente lineare che muova dal testo per risalire all'intenzione, ma di un percorso circolare, il quale impone all'interprete di compiere l'esegesi del testo ricostruire in base ad essa l'intenzione delle parti verificare se l'ipotesi di comune intenzione ricostruita in base al testo sia coerente con le parti restanti del contratto e con la condotta delle parti Cass. n. 24421 del 2015 . Poste tali premesse di ordine metodologico, nello specifico detta regola risulta rispettata dalla Corte distrettuale la quale, dopo aver richiamato il tenore letterale del contratto preliminare e della planimetria, prende in considerazione la circostanza, contenuta nel citato contratto art. 2 , secondo cui la predetta planimetria per volontà delle stesse parti fosse indicativa e di grande massima con ulteriore dichiarata esclusione dell'applicabilità dell' art. 1538 c.c. . Sicché, lungi dall'attribuire prevalenza ad un dato esterno, il giudice si limita ad interpretare il contratto ed alla luce dello stesso a valutare le ulteriori e successive documentazioni e comportamenti delle parti, in particolare, la successiva planimetria allegata al regolamento condominiale, sottoscritta nella stessa data di quella allegata al preliminare pag. 16 della sentenza contenente due bagni per concludere, anche in considerazione degli esiti della CTU, che fin dal principio fosse previsto un secondo bagno, così escludendone correttamente gli importi relativi dalle somme dovute alla odierna ricorrente. 1.3. La Corte si è quindi conformata al principio secondo cui nell'interpretazione del contratto l' art. 1362 c.c. , impone di compiere l'esegesi del testo, ricostruire in base ad essa l'intenzione degli stipulanti e verificare se l'ipotesi di comune intenzione ricostruita sia coerente con le restanti parti del contratto e con la condotta, anche esecutiva, dei contraenti, sicché non si esclude che debba essere indagato il significato proprio delle parole, imponendosi esclusivamente di negare valore al brocardo in claris non fit interpretatio Cass. n. 24421 del 2015 . 2. Con il secondo motivo si denuncia la violazione dell' art. 112 c.p.c. , per omessa pronuncia del giudice d'appello sul capo del gravame riguardante l'inadempimento da parte dei promissari acquirenti per mancata offerta del saldo del prezzo al momento della stipula e, successivamente, rilevante ai fini del riconoscimento del richiesto tasso moratorio degli interessi. Sotto diverso, ma connesso profilo, con il terzo motivo si denuncia l'omesso esame delle circostanze da ultimo evidenziate. Con il quarto motivo si denuncia la violazione degli artt. 1218 e 1219 c.c. , per non aver affermato l'inadempimento dei promissari acquirenti al loro obbligo di pagamento del prezzo o comunque la loro mora dalla data di costituzione della convenuta Mirini s.r.l. nel giudizio di primo grado, la violazione dell' art. 1224 c.c. , per mancata applicazione del tasso moratorio e dell' art. 1382 c.c. , per mancata applicazione della clausola penale relativa al tasso sul corrispettivo. Con il quinto motivo si denuncia subordinata violazione di legge, in relazione agli artt. 1499 e 1282 c.c. stante la naturale produttività degli interessi sul prezzo certo, liquido ed esigibile dalla data comunque convenuta per il pagamento del saldo del prezzo contrattuale con decorrenza a partire dalla data fissata dalla stipula, o quanto meno, dalla data di costituzione della convenuta Mirini nel giudizio di primo grado e della relativa proposizione della domanda riconvenzionale . Con il sesto motivo si denuncia la nullità della sentenza per violazione dell' art. 112 c.p.c. , stante una disposta posticipazione della decorrenza degli interessi a carico dei promissari acquirenti rispetto a quella indicata dal Giudice di primo grado, nonostante l'assenza di qualunque impugnazione incidentale da parte degli appellanti. Con il settimo ed ultimo motivo si denuncia la violazione degli artt. 91 e 92 c.p.c. , per aver condannato l'appellante parzialmente vittorioso alle spese nel secondo grado di giudizio in favore della controparte. 3. Il secondo motivo è fondato, con assorbimento degli ulteriori motivi di ricorso. La società ricorrente si duole dell'indicata omessa pronuncia ritenendo che, ove fosse stato accertato e dichiarato l'inadempimento dei controricorrenti al pagamento del saldo del prezzo alla data fissata per la stipula del contratto definitivo, ciò avrebbe consentito la condanna degli stessi al pagamento, richiesto, degli interessi nella misura del 12 per cento annuo a far tempo dal 20 dicembre 2004. Va evidenziato che, in relazione al motivo 2 motivo D dell'atto di appello , la Corte d'appello ha motivato in merito alle ragioni per le quali non fosse necessario pronunciarsi sul motivo di appello, in sostanza evidenziandone la non pertinenza in relazione alle questioni decise e, se pur non esplicitamente, la carenza d'interesse, non essendo idoneo ad incidere sulle questioni trattate pag. 23, 24 . E' stato quindi affermato che l'accertamento dell'eventuale responsabilità dei promissari acquirenti per la ritardata stipula non rileva neanche quale eccezione destinata a contrastare la pretesa azionata dagli attori per il riconoscimento del loro diritto ad una penale da ritardo in relazione alla consegna degli immobili infatti la data della mancata stipula 20.12.2004 , così come quella dell'invito a presentarsi per la stipula del definitivo, inoltrata da Mirini s.r.l. l'1.12.2004, sono, infatti, successive alla data di consegna dell'immobile, ai due germani M. il 27 ed il 20.10.2003 . Sicché non si ritiene debba procedersi alla delibazione di tale motivo, non avendo lo stesso alcuna ricaduta logico-giuridica sulle questioni decise con la sentenza appellata . Al riguardo va evidenziato, tuttavia, che nella domanda riconvenzionale spiegata dalla Mirini s.r.l. era stato richiesto l'adempimento ma previo pagamento del residuo prezzo, nonché degli interessi nella misura del 12% annuo a far data dal 20.12.2004 . La Corte d'appello ha invero valutato il solo inadempimento della società Mirini s.r.l. senza verificare se vi fossero gli estremi per riconoscere gli interessi, richiesti in favore della stessa, quindi non valutando la sussistenza, o meno, dell'allegato inadempimento della controparte circa il pagamento del saldo del prezzo, omettendo, quindi, di pronunciarsi su tale doglianza. Ne consegue l'accoglimento del motivo, con assorbimento degli ulteriori formulati in via subordinata. In conclusione deve essere respinto il primo motivo, accolto il secondo, con assorbimento degli ulteriori motivi, e cassata la decisione con rinvio alla Corte d'appello di Lecce, in diversa composizione, anche per la statuizione sulle spese del presente giudizio. P.Q.M. Rigetta il primo motivo, accoglie il secondo, con assorbimento degli ulteriori motivi, e cassa la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d'appello di Lecce, in diversa composizione, anche per la statuizione sulle spese del giudizio di legittimità.