«Costituisce valida ed efficace offerta reale, ai sensi dell’articolo 1208 c.c., nonché ai fini della valutazione del risarcimento del danno ex articolo 1591 c.c., quella avente ad oggetto l’indennità di cui all’articolo 34 della l. numero 392/1978, ancorché non includa gli interessi, atteso che il credito dell’indennità di avviamento diviene esigibile solo nel momento in cui avviene il rilascio dell’immobile».
Con l'ordinanza numero 26050 del 5 settembre 2022, la Cassazione interviene sulle modalità di presentazione dell'offerta reale relativa all'indennità di avviamento per la locazione di immobili con uso diverso da quello abitativo, precisando la piena validità ed efficacia della offerta reale anche in caso di esclusione, dalla somma offerta, degli interessi. Il caso Il provvedimento in commento si inserisce in una articolata vicenda giudiziaria – il cui primo atto ha inizio nel 1977 – e che, in estrema sintesi, ha ad oggetto il rilascio di un immobile locato per finalità commerciali e la determinazione della relativa indennità di avviamento. In tale contesto, ed a partire dalla richiesta promossa dalle locatrici di ottenere il rilascio dell'immobile per finita locazione, hanno origine diversi contenziosi tra le parti, tendenzialmente volti alla determinazione dell'indennità di avviamento ex articolo 34 l. numero 392/1978 e, da ultimo, alla richiesta di risarcimento del danno ex articolo 1591 c.c. per il ritardo nella riconsegna dell'immobile. In particolare, nell'ultimo procedimento azionato, venivano contestate le modalità con le quali la locatrice offrì, ex articolo 1208, l'indennità di avviamento, così da mettere in mora i conduttori ed avviare la richiesta di risarcimento del danno per ritardato rilascio dell'immobile. Le modalità adottate venivano considerate irregolari nei giudizi di merito, stante la mancata inclusione, nella somma offerta, degli interessi. Tale decisione viene quindi cassata dal S.C., secondo la massima epigrafe, con rinvio alla Corte di Appello per una nuova valutazione. Offerta reale la funzione Come anche riferito nella ordinanza in commento, il debitore di una obbligazione – in questo, le locatrici, per l'indennità di avviamento ex articolo 34 l. numero 392/1978 - dinanzi al rifiuto del creditore di ricevere la prestazione o in caso di mancata collaborazione da parte di quest'ultimo, non ha altro mezzo per liberarsi del proprio debito che l'offerta reale di cui all'articolo 1208 c.c., a nulla rilevando che il creditore abbia rifiutato l'adempimento in buona o malafede. Il debitore, quindi, ha modo di “mettere in mora” – con tutte le conseguenze in punto di effetti, ad esempio, in caso di sopravvenuta impossibilità dell'adempimento – il creditore, ossia può offrirgli, in una forma solenne e secondo un determinato procedimento, la somma per cui è causa. Messa in mora del creditore È però necessario, affinché l'offerta del debitore sia idonea a costituire in mora il creditore, che l'offerta stessa – in termini generali - comprenda la totalità della somma dovuta, degli interessi e delle spese liquide, con la conseguenza che il rifiuto del creditore di accettare una somma parziale non determina alcuna conseguenza sfavorevole a carico del creditore stesso. Offerta reale e termini di pagamento Peraltro, la giurisprudenza ritiene che se il pagamento mediante offerta reale deve avvenire entro un determinato termine, è sufficiente che entro tale termine intervenga l'offerta, non essendo necessario che entro il predetto termine intervengano anche gli adempimenti previsti dall'articolo 1212 c.c. In altri termini, le formalità richieste - la notifica al creditore del giorno e dell'ora in cui la somma sarà depositata e, in caso di mancata comparizione di quest'ultimo, la notifica del processo verbale di deposito – sono solo eventuali e successivi alla mancata accettazione dell'offerta reale, ben potendo perciò il debitore procedere alla suddetta offerta anche nell'ultimo giorno utile per effettuare il pagamento. Accettazione di una somma inferiore Gli effetti Come visto in precedenza, il creditore è legittimato a rifiutare una somma inferiore a quella effettivamente dovuta ma non è escluso né vietato che egli accetti, al contrario, un'offerta non del tutto corrispondente al credito effettivo. Salvo prova contraria – ad esempio, per il tramite di una quietanza a saldo che esprima una volontà abdicativa del percipiente – tale accettazione determina una liberazione soltanto parziale del debitore, allo stesso modo di qualunque pagamento non integrale. Locazione di attività commerciale, indennità e messa in mora Diversamente rispetto a quanto riferito in precedenza, nella locazione di immobili adibiti ad uso non abitativo, l'offerta reale è legittimamente compiuta – come nel caso di specie – anche senza conteggio o inclusione degli interessi. In tali locazioni, infatti, l'obbligazione gravante sul conduttore di rilasciare l'immobile alla scadenza e l'obbligazione gravante sul locatore di corrispondergli l'indennità di avviamento commerciale sono legate da un rapporto di reciproca dipendenza, tanto che ciascuna delle prestazioni non è esigibile in mancanza dell'adempimento, o dell'offerta di adempimento dell'altra ne consegue che gli interessi sulla somma dovuta a titolo di indennità di avviamento commerciale non iniziano a decorrere finché non è avvenuto il rilascio dell'immobile. Decorrenza degli interessi e indennità ex articolo 34, l. numero 392/1978 Per quanto precede, e in linea con l'orientamento espresso con l'ordinanza in commento, il credito per l'indennità di avviamento, da liquidarsi con riferimento al momento di cessazione de iure del rapporto di locazione, diviene esigibile solo nel momento in cui avviene l'effettivo rilascio dell'immobile, per cui gli interessi sulla somma dovuta decorrono da tale data, ovvero dall'eventuale diversa data di costituzione in mora del locatore da parte del conduttore che gli abbia intimato di ricevere la consegna del bene locato.
Presidente Frasca – Relatore Guizzi Fatti di causa 1. I.G. ricorre, sulla base di quattro motivi, per la cassazione della sentenza numero 2348/19, del 22 maggio 2019, della Corte di Appello di Napoli che - nel pronunciarsi, quale giudice del rinvio, all'esito della sentenza numero 28322/17 con cui questa Corte aveva cassato la sentenza numero 2457/2015, del 9 giugno 2016, della stessa Corte napoletana - ha respinto il gravame della I., così confermando il rigetto della domanda risarcitoria, ex articolo 1591 c.c., proposta contro O., A.P., R. e A.M., reiezione già disposta dal Tribunale di Napoli, sezione distaccata di Ischia, con sentenza numero 500/12, del 9 novembre 2012. 2. Riferisce, in punto di fatto, l'odierna ricorrente una complessa vicenda processuale, relativa ad un contratto di locazione - avente ad oggetto un immobile sito in OMISSIS , destinato ad uso diverso da quello abitativo e, segnatamente, adibito a ristorante - concluso, nel 1968, da essa I. e dalla di lei madre M.G., con O. e A.G. quest'ultimo, dante causa dei predetti A.P., R. e A.M. . 2.1. Antefatto della presente vicenda è costituto dal ricorso con cui le locatrici I.- M. richiesero al Pretore di Ischia, nel 1977, di dichiarare cessata la proroga legale della locazione, in ragione della necessità di adibire l'immobile ad uso proprio di abitazione e attività commerciale, giudizio conclusosi, dieci anni più tardi, con la sentenza di questa Corte numero 4620/87, del 20 maggio 1987 che, respingendo l'impugnazione degli A., ne confermava la condanna al rilascio dell'immobile. Rammenta, inoltre, la ricorrente che le locatrici ebbero ad adire nuovamente - nelle more dello svolgimento di quel primo giudizio - il Pretore ischitano, per la fissazione della data di esecuzione del rilascio, instaurando una controversia conclusa con una parziale conciliazione intervenuta il 9 febbraio 1983, in forza della quale, mentre gli A. riconsegnavano parte dell'immobile, le I.- M. si impegnavano a non porre in esecuzione la sentenza di rilascio, fino alla decisione di questa Corte poi intervenuta, come detto, il 20 maggio 1987 . Essendo i conduttori, tuttavia, venuti meno all'obbligo di rilasciare la parte residua dell'immobile secondo la scadenza pattuita, la parte locatrice si rivolgeva, ancora una volta, all'autorità giudiziaria, affinché determinasse la misura dell'indennità di avviamento L. 27 luglio 1978, numero 392, ex articolo 34. Ne scaturiva un ulteriore, prolungato, contenzioso contraddistinto anche da quattro istanze di ricusazione dell'adito Pretore , definito, in prime cure, con l'adesione - secondo quanto assume la I. - alla determinazione compiuta dagli A., che individuavano il dovuto in Lire 105.000.000. Le locatrici, pertanto, in data 13 aprile 1992, provvedevano ad effettuare la corrispondente offerta reale ai conduttori, da costoro però rifiutata, avendo gli stessi, per contro, esperito appello contro la sentenza pretorile, del 28 febbraio 1992, di determinazione dell'indennità, e ciò sul presupposto che il provvedimento di riassunzione del giudizio - adottato all'esito del rigetto dell'ultima istanza di ricusazione del giudice di prime cure - non era stato notificato al procuratore degli A. che nel frattempo aveva rinunciato al mandato defensionale , bensì a costoro personalmente. Cassata, per tale ragione, da questa Corte, con sentenza numero 154/1998 non senza aver essa previamente disposto l'integrazione del contraddittorio nei confronti degli eredi di A.G., nel frattempo deceduto , la decisione con cui il giudice di appello aveva rigettato il gravame dei conduttori dell'immobile, il giudizio per la determinazione dell'indennizzo riassunto dal solo A.O. - veniva definito con decisione che confermava la determinazione già operata dal Pretore ischitano, limitandosi il Tribunale di Napoli sentenza numero 4367/03 a commutare l'importo di Lire 105.000.000 in Euro 54.228,00, con pronuncia divenuta definitiva il 21 luglio 2007, in virtù della sentenza con cui questa Corte - accogliendo il ricorso dell' A. e decidendo nel merito - condannava le locatrici al pagamento degli interessi legali, dal 1987, sulla somma così determinata ai sensi del citato L. numero 392 del 1978, articolo 34 sentenza numero 16176/2007 . 2.2. Tale essendo l'antefatto del presente giudizio, questo veniva instaurato dalle I.- M., con ricorso depositato il 19 marzo 2008, per conseguire - come detto - il risarcimento del danno, sul presupposto che gli A. si fossero resi inadempienti all'obbligo di restituzione dell'immobile sin dal 20 maggio 1987, ossia dalla data cui risaliva la pronuncia di questa Corte resa all'esito del giudizio per il rilascio della res locata , all'adozione della quale le parti avevano subordinato l'esecuzione del rilascio. Quanto all'entità del pregiudizio subito, la stessa veniva indicata nella differenza esistente tra la somma quantificata come corrispettivo effettivamente dovuto per locazione assumendo Lire 5.000.000 mensili come base per il calcolo dell'importo complessivo, essendo stata tale somma posta dagli A. come base per calcolare l'indennità di avviamento , e quella derivante, invece, dall'applicazione del canone di locazione contrattualmente pattuito e - tuttora - corrisposto dai conduttori, ovvero Lire 83.000 mensili, pari a Euro 42,37. La domanda risarcitoria veniva, tuttavia, rigettata dal Tribunale, con decisione poi confermata in seconde cure, pronuncia, quest'ultima, cassata da questa Corte. Essa, in particolare, escludeva che - contrariamente a quanto affermato dal giudice di appello - potesse attribuirsi efficacia di giudicato esterno, nel giudizio risarcitorio instaurato dalle locatrici a norma dell'articolo 1591 c.c., alla pronuncia con cui il Tribunale di Napoli aveva accolto l'opposizione all'esecuzione, proposta dai A.O., avverso il rilascio dell'immobile, sul presupposto della carenza di definitività della sentenza che aveva quantificato l'indennità di avviamento, donde la conseguente improcedibilità dell'intrapresa esecuzione per il rilascio. Secondo questa Corte, infatti, il giudicato doveva intendersi limitato alla procedibilità della procedura di esecuzione , rimanendo al contrario, privo di effetti in ordine alla sussistenza o meno di mora della parte conduttrice, ai fini dell'applicazione dell'articolo 1591 c.c. chiesta con le domande versate nella presente causa dalla parte locatrice . Riassunto, dunque, il giudizio innanzi alla Corte di Appello di Napoli, quale giudice del rinvio, essa confermava il rigetto della domanda risarcitoria. Esito al quale perveniva sul rilievo che l'offerta reale dell'indennità di avviamento - effettuata dalle locatrici il 13 aprile 1992 - non potesse avere valenza liberatoria, per la discordanza dell'importo offerto e di quello preteso dai conduttori, per l'assenza del requisito della validità essendo stata compiuta sulla base della sentenza pretorile, poi dichiarata nulla per un vizio del contraddittorio in danno dei conduttori convenuti in giudizio e di quello della completezza, non essendovi ricompresi gli interessi di mora a decorrere dal 1987. La Corte territoriale negava, inoltre, rilievo anche alla rinnovata offerta del 4 agosto 2003, seguita alla sentenza numero 4367/03, emessa il 19 marzo 2003 dal Tribunale partenopeo, dopo la riassunzione avvenuta a seguito del rinvio disposto da questa Corte con la sentenza numero 154/1998 del 10 gennaio 1998. 3. Avverso la sentenza della Corte partenopea ricorre per cassazione la I., sulla base - come detto - di quattro motivi. 3.1. Con il primo motivo è denunciata - ai sensi dell'articolo 360 c.p.c., comma 1, nnumero 3 e 5 , - violazione e falsa applicazione della L. 27 luglio 1978, numero 392, articolo 34 e 69 nonché del D.L. 30 dicembre 1988, numero 551, convertito con modificazioni nella L. 21 febbraio 1989, numero 61, in relazione agli articolo 1206,1207,1208,1209,1210,1212,1213,1218,1220 e 1591 c.c., nonché violazione e falsa applicazione dell'articolo 1591 c.c., in relazione agli articolo 112,113,115 e 116 c.p.c. e all'articolo 2697 c.c. Si censura la sentenza impugnata nella parte in cui afferma che l'offerta dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale non ha valenza liberatoria nell'ipotesi di discordanza del suo importo rispetto alle indicazioni fornite dal conduttore, nel qual caso la relativa determinazione può avvenire con la sola definizione del giudizio di merito, nel quale le parti hanno l'onere di quantificare la somma rispettivamente reclamata e offerta . Orbene, la Corte partenopea avrebbe omesso di considerare la circostanza - ampiamente documentata e mai contestata dagli A. - della insussistenza della discrasia tra l'importo richiesto dai conduttori quale indennità per la perdita dell'avviamento commerciale e la somma offerta dalle locatrici a tale titolo. Circostanza attestata dalla stessa sentenza del Pretore di Ischia del 28 febbraio 1992, all'esito del primo grado di giudizio per la determinazione di quanto dovuto L. numero 392 del 1978, ex articolo 34 pronuncia che dava conto, per tale ragione, della sopravvenuta inutilità della consulenza tecnica d'ufficio d'altra parte, pure la decisione resa in appello non faceva antro che ragguagliare in Euro l'importo di Lire 105.000.000, già determinato dal primo giudice in forza della somma di Lire 5.000.000 individuata dai conduttori come base per il computo dell'indennità. Detto importo, sottolinea la ricorrente, ha formato oggetto dell'offerta reale del 13 aprile 1992, sicché essa - al netto di ogni altra considerazione, ed in conformità coni la giurisprudenza di questa Corte - doveva ritenersi idonea a costituire in mora i conduttori, quanto meno in termini di indennità provvisoria , salvo conguaglio con la sentenza definitiva, essendo la controversia relativa alla determinazione dell'indennità L. numero 392 del 1978, ex articolo 34 ancora sub iudice . Errata, pertanto, sarebbe la sentenza impugnata pure nella parte in cui afferma che la determinazione dell'indennità di avviamento può avvenire con la sola definizione del giudizio di merito , perché i giudici del rinvio sembrano adombrare l'idea che, in caso di disaccordo tra le parti, occorra necessariamente attendersi la conclusiva definizione del giudizio di merito , in contrasto con gli indirizzi del giudice della nomofilachia, che ammettono - secondo la ricorrente - l'offerta di indennità provvisoria, salvo conguaglio. 3.2. Il secondo motivo denuncia - ai sensi dell'articolo 360 c.p.c., comma 1, numero 3 - violazione e/o falsa applicazione degli articolo 1206,1207,1208,1209,1210,1212,1213,1218,1220 e 1591 c.c., in relazione alla L. numero 392 del 1978, articolo 34 e 69 nonché al D.L. numero 551 del 1988, convertito in L. numero 61 del 1989, e agli articolo 112, 113,1.15, 116 e 159 c.p.c., oltre a violazione e/o falsa applicazione degli articolo 384,392,393 e 394 c.p.c., in relazione all'articolo 12 preleggi e agli articolo 1362,1363,1364,1367,1368,1369,1371 e 1591 c.c. Si censura la sentenza impugnata nella parte in cui afferma che il 13 aprile 1992 le proprietarie offrirono la somma indicata dal Pretore d'Ischia con la sentenza 28 febbraio 1992 ma tale decisione fu espressamente dichiarata nuna , per il già indicato vizio del contraddittorio. Tale passaggio motivazionale viene ritenuto in contrasto con le norme di diritto richiamate nella rubrica del motivo e con i principi espressi dalla sentenza rescindente di questa Corte che ha dato luogo al giudizio di rinvio. Per un verso, infatti, si sottolinea come - a norma dell'articolo 1591 c.c. - il presupposto dell'obbligo risarcitorio del conduttore, resosi inadempiente all'obbligazione di restituzione della res locata , sia esclusivamente la mora, evenienza da ritenersi integrata - stante la reciproca interdipendenza tra tale obbligazione e quella, del locatore, relativa al pagamento dell'indennità di avviamento - allorché la parte conduttrice abbia ricevuto il pagamento dell'indennità L. numero 392 del 1978, ex articolo 34 ovvero come nel caso in esame l'offerta reale. Priva di rilievo sarebbe, poi, la circostanza relativa alla nullità della sentenza pretorile, in forza della quale venne effettuata l'offerta del 12 aprile 1992. E ciò perché - a norma dell'articolo 159 c.p.c. - la nullità di un atto processuale non comporta la nullità degli atti successivi da esso indipendenti, norma da coordinare con la L. numero 392 del 1978, articolo 34, comma 4, come modificato dal D.L. numero 551 del 1988 ritenuta applicabile anche alle locazioni stipulate anteriormente alla legge sull'equo canone , secondo cui l'offerta della somma risultante dalla sentenza di primo grado consente, salvo conguaglio all'esito del giudizio, l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile , con ciò dimostrando l'ininfluenza, rispetto all'offerta, delle vicende che abbiano, eventualmente, ad interessare la sentenza determinativa dell'indennità. D'altra parte, anche la sentenza rescindente di questa Corte attribuisce rilievo - quale presupposto della mora del conduttore, rilevante ai fini ed agli effetti dell'articolo 1591 c.c. - alla offerta reale in sé , affermando che la locatrice non è affatto tenuta a disporre di un titolo esecutivo affinché si integri un inadempimento del conduttore , e ciò in coerenza con la giurisprudenza di questa Corte che ricollega la mora nell'adempimento dell'obbligazione di restituzione della res locata alla semplice proposizione della domanda risarcitoria, e non già al suo accoglimento. Si confermerebbe, pertanto, l'indifferenza delle vicende relative alla sentenza determinativa della misura dell'indennità rispetto agli obblighi risarcitori conseguenti al mancato adempimento dell'obbligo di rilascio dell'immobile locato. 3.3. Il terzo motivo denuncia - ai sensi dell'articolo 360 c.p.c., comma 1, nnumero 3 e 5 , - violazione e/o falsa applicazione degli articolo 1206,1207,1208,1209,1210,1212,1213,1218,1220 e 1591 c.c., in relazione all'articolo 12 preleggi e alla L. numero 392 del 1978, articolo 34 e 69 nonché al D.L. numero 551 del 1988, convertito in L. numero 61 del 1989, e agli articolo 112, 113,115 e 116 c.p.c. Si censura la sentenza impugnata nella parte in cui afferma che neppure rileva la circostanza che il Tribunale di Napoli avesse quantificato l'indennità in Euro 52.228,00 perché si trattava della prima, valida liquidazione dell'indennità, poi comunque rettificata dalla Cassazione, con la sentenza numero 16176/2007, che aggiungeva gli interessi a decorrere dal 1987, questi ultimi mai offerti . La ricorrente contesta che la mancata offerta degli interessi avesse reso l'offerta reale, eseguita il 13 aprile 1992 e poi reiterata il 4 agosto 2003 , inidonea a costituire in mora i conduttori, in relazione all'obbligazione di rilasciare l'immobile. Ciò, innanzitutto, perché la sentenza impugnata avrebbe accolto dell'articolo 1208 c.c., comma 1, numero 3 , - norma che esige per la validità dell'offerta reale che essa comprenda anche gli interessi - una isolata lettura , senza tenere conto della norma speciale di cui alla L. numero 392 del 1978, articolo 34, comma 4, idonea, se del caso, anche a derogare la regola generale . Inoltre, il giudice del rinvio non avrebbe considerato che la sentenza pretorile del 1992 come quella resa, nel 2003, dal Tribunale non menzionavano gli interessi nel determinare la somma dovuta a norma della L. numero 392 del 1978, articolo 34 e che, comunque, secondo la giurisprudenza di questa Corte, in mancanza di riconsegna dell'immobile, non spettano gli interessi sulla somma determinata per l'indennità di avviamento. Non senza rilievo, infine, sarebbe la circostanza che A.O. avesse manifestato la volontà di accettare l'offerta reale del 1992 senza addurre l'incongruità della somma o l'assenza degli interessi, bensì, esclusivamente, la nullità della sentenza pretorile di determinazione dell'indennità di avviamento in ragione del vizio di nullità del giudizio per difetto di regolare instaurazione del contraddittorio, dopo il rigetto dell'ultima istanza di ricusazione del Pretore. 3.4. Il quarto motivo denuncia - ai sensi dell'articolo 360 c.p.c., comma 1, nnumero 3 e 5 , - violazione e/o falsa applicazione dell'articolo 1591 c.c., in relazione agli articolo 113,115 e 116 c.p.c. ed agli articolo 2697,2727,2728 e 1223 c.c., nonché violazione e/o falsa applicazione dell'articolo 394 c.p.c., in relazione 345, 240, 241, 242, 243, c.p.c. e articolo 2736 c.c., comma 1, numero 2 . Si censura la sentenza impugnata nella parte in cui omette di valutare ritenendolo assorbito il profilo afferente la quantificazione del danno risarcibile , ribadendo anche di aver richiesto il deferimento - possibile anche d'ufficio - del giuramento suppletorio. 4. Gli A. hanno resistito, con controricorso, all'avversaria impugnazione, chiedendone la declaratoria di inammissibilità, ovvero, in subordine, il rigetto, proponendo, inoltre, con lo stesso atto, pure ricorso incidentale condizionato. In relazione al ricorso avversario, i controricorrenti evidenziano come il giudice del rinvio abbia correttamente escluso l'esistenza di un'offerta di pagamento dell'indennità di avviamento valida, efficace e completa, la verifica della cui sussistenza era stata richiesta dalla pronuncia rescindente adottata da questa Corte, senza, peraltro, enunciare alcun principio di diritto. In particolare, la validità dell'offerta reale è stata esclusa sul rilievo, non solo della sua nullità, ma anche della sua incompletezza, innanzitutto perché i conduttori avevano richiesto il pagamento non di Lire 105.000.000 come ritenuto dalla sentenza del Pretore ischitano e come sostenuto dall'odierna ricorrente , bensì di Lire 150.000.000. Inoltre, l'offerta reale non era comprensiva degli interessi. In ogni caso, i controricorrenti - a confutazione della pretesa della I. - si richiamano al principio affermato da questa Corte e secondo cui, in tema di locazione di immobili ad uso non abitativo, il diritto del locatore al risarcimento del danno, a norma dell'articolo 1591 c.c., per la ritardata restituzione dell'immobile locato, ancorché sia stato emanato un provvedimento di rilascio, non va riconosciuto per il periodo precedente alla corresponsione dell'indennità di avviamento, di cui alla L. numero 392 del 1978, articolo 34 e 69 atteso che tale corresponsione costituisce condizione per l'esecuzione del provvedimento di rilascio, sicché, fin quando essa non avvenga, la ritenzione dell'immobile da parte del conduttore è legittima . 4.1, Quanto, invece, al ricorso incidentale condizionato, esso si articola sulla base di due motivi. 4.1.1. Con il primo motivo, i soli eredi di A.G. reiterano - ai sensi dell'articolo 360 c.p.c., comma 1, nnumero 3 e 4 , - l'eccezione di difetto legittimazione passiva, denunciando violazione ed erronea applicazione degli articolo 1590 e 1591 c.c., lamentando che la I. non ha mai provato la loro qualità di eredi e, comunque, deducendo di non essere mai succeduti in un contratto risoltosi tredici anni prima della morte del loro dante causa avvenuta il OMISSIS . 4.1.2. Con il secondo motivo - proposto ai sensi dell'articolo 360 c.p.c., comma 1, nnumero 3 e 4 , - è denunciata violazione e falsa applicazione del D.L. 25 settembre 1987, numero 393, articolo 2 convertito in L. 25 novembre 1987, numero 478, nonché dell'articolo 2946 c.c. Viene, in primo luogo, ribadita l'eccezione di prescrizione del credito vantato dalla I La stessa, quanto alla posizione degli eredi di A.G., sarebbe matematica , essendo trascorsi oltre dieci anni dalla morte del de cuius , avvenuta il OMISSIS , e non essendo essi responsabili di certo in proprio per il periodo successivo . Quanto, invece, a A.O., si evidenzia che - anche a voler seguire la giurisprudenza citata dal giudice di prime cure Cass. Sez. 2, sent. 13 dicembre 2006, numero 26741 - non vi sarebbe dubbio alcuno che la richiesta risarcitoria potrebbe riguardare solo i dieci anteriori l'inizio del presente giudizio e giammai quelli pregressi, posto che il diritto al risarcimento si ricollega a ciascun giorno di occupazione. In secondo luogo, si ribadisce l'eccezione di applicabilità del D.L. 25 settembre 1987, numero 393, articolo 2 convertito in L. 25 novembre 1987, numero 478, che esenta il conduttore dal pagamento del risarcimento del danno ex articolo 1591 c.c., per impossibilità di reperire altro immobile idoneo, per la carenza di altri locali da destinare all'esercizio de quo . 5. Entrambe le parti hanno depositato memoria, ribadendo le proprie argomentazioni. Ragioni della decisione 6. Il ricorso principale va accolto, quantunque nei termini - o meglio, nei limiti - di seguito meglio precisati. 6.1. Per l'esattezza, i primi tre motivi di ricorso - da scrutinare congiuntamente, data la loro connessione, investendo, sotto diversi angoli visuali, la questione relativa alle condizioni di validità dell'offerta reale compiuta dalla parte locatrice - sono fondati, per quanto di ragione. 6.1.1. Rileva in tale prospettiva, come meglio si dirà di seguito, la constatazione che, se l'offerta reale effettuata dalla parte locatrice il 13 aprile 1992 - ed avente ad oggetto la somma determinata a titolo di indennità di avviamento in virtù della sentenza del Pretore di Ischia del 28 febbraio 1992 -- venne travolta dall'annullamento, in sede di appello, di detta pronuncia pretorie, ad opera della sentenza numero 4321/1993, resa il 26 aprile 1993, dal Tribunale di Napoli quale giudice di appello pronuncia, a propria volta, cassata da questa Corte con sentenza numero 154/1998, del 10 gennaio 1998, tanto da rendere necessario un nuovo intervento del Tribunale partenopeo, in veste di giudice del rinvio, con sentenza numero 4367/03, del 19 marzo 2003 , la formulazione di una nuova offerta reale, il 4 agosto 2003, proprio sulla base di quella decisione adottata dal Tribunale di Napoli, è valsa a costituire in mora la parte conduttrice, in relazione all'obbligazione di rilascio dell'immobile. In altri termini, la determinazione dell'indennità da parte della sentenza pretorile del 28 febbraio 1992 inizialmente idonea a fondare la pretesa al rilascio dell'immobile e a escludere il diritto di ritenzione della parte conduttrice ebbe come temporanea conseguenza la legittimità dell'offerta reale del 13 aprile, sebbene essa sia, poi, venuta meno in forza della successiva vicenda processuale dell'annullamento della sentenza stessa da parte del Tribunale, ciò che, ai sensi dell'articolo 336 c.p.c., comma 2, pronuncia che ha travolto anche l'atto dipendente da quella prima pronuncia, costituito, appunto, da quell'offerta. Sotto questo profilo, dunque, la sentenza oggi impugnata non merita censura, nell'escludere che l'offerta reale del 13 aprile 1992 potesse ritenersi valida , ai fini ed effetti di cui all'articolo 1208 c.c. Essa, per contro, erra nel negare validità alla successiva offerta del 4 agosto 2003, seguita alla sentenza numero 4367/03, emessa il 19 marzo 2003 dal Tribunale partenopeo, dopo la riassunzione avvenuta a seguito del rinvio disposto da questa Corte con la sentenza numero 154/1998 del 10 gennaio 1998. 6.1.2. Non può, infatti, attribuirsi rilievo alla circostanza che tale offerta - al pari della precedente, effettuata il 13 aprile 1992 - non fosse completa , non contemplando gli interessi legali. Invero, questa Corte ha da tempo affermato il principio secondo cui gli interessi sulla somma dovuta a titolo di indennità L. 27 luglio 1978, numero 392, ex articolo 34 decorrono dalla data di rilascio della res locata , giacché il credito per l'indennità di avviamento diviene esigibile solo nel momento in cui avviene il rilascio dell'immobile così già Cass. Sez. 3, sent. 22 ottobre 1994, numero 8713, Rv. 488228-01 , conclusione che la successiva giurisprudenza di legittimità ha ribadito sul rilievo che le obbligazioni di pagamento dell'indennità e di rilascio dell'immobile sono in rapporto di reciproca dipendenza, per modo che ciascuna delle prestazioni diviene inesigibile in difetto di contemporaneo adempimento o offerta di adempimento dell'altra così, in motivazione, Cass. Sez. 3, sent. 10 febbraio 2003, numero 1930, Rv. 560319-01, nonché, più di recente, e sempre valorizzando l'interdipendenza funzionale tra le due obbligazioni - del resto affermata da questa Corte al suo più alto livello nomofilattico, cfr. Cass. Sez. Unumero , sent. 15 novembre 2000, numero 1177, non massimata sul punto - Cass. Sez. 3, sent. 25 febbraio 2014, numero 4443, Rv. 629685-01 nel senso della debenza degli interessi solo a far data dal rilascio dell'immobile si veda anche Cass. Sez. 3, sent. 6 maggio 2010, numero 10962, Rv. 613050-01 . L'offerta reale, dunque, poteva - legittimamente - non includere la corresponsione degli interessi, sicché essa non può ritenersi, per tale ragione, incompleta . Ne', in senso contrario, può addursi la circostanza che questa Corte - con la sentenza 21 luglio 2007, numero 16176, che ha definito il giudizio sulla determinazione dell'indennità di avviamento cassando, sul punto, la sentenza di appello allora impugnata e decidendo direttamente nel merito - abbia riconosciuto la debenza degli interessi dal 1987, e ciò pur in difetto di rilascio dell'immobile. L'efficacia di tale statuizione, infatti, deve essere limitata alla quantificazione dell'importo che sarà liquidato, alla parte conduttrice, ai sensi della L. numero 392 del 1978, articolo 34 mentre nel presente giudizio si tratta di valutare se l'offerta reale delle locatrici, effettuata nel 2003, fosse stata idonea a costituire in mora la parte locataria in relazione all'obbligazione di rilascio del bene. In altri termini, non potrebbe prospettarsi, neppure astrattamente, un profilo di contrasto con il giudicato costituito dalla sentenza di questa Corte numero 16176 del 2007, perché il riconoscimento della debenza degli interessi - che, peraltro, risulta non in linea con la giurisprudenza sopra richiamata sull'indennità di avviamento, non esclude che l'offerta reale possa essere idonea a determinare gli effetti di cui all'articolo 1591 c.c., ovvero il diritto al risarcimento del danno. 6.1.3. D'altra parte, all'accoglimento Ilei primi tre motivi di ricorso, nei termini indicati, non è di ostacolato neppure l'affermazione che le locatrici non avessero invocato, nella causa risarcitoria da esse instaurata, la debenza del risarcimento a far tempo dall'offerta del 13 aprile 1992. Sul punto è sufficiente osservare che trattandosi di un minus rispetto alla domanda proposta, sicché non vi era bisogno di una richiesta specifica, in quanto implicitamente compresa nel majus richiesto. Al riguardo, infatti, non sembra inutile rammentare come il fatto costitutivo della pretesa risarcitoria, ex articolo 1591 c.c., sia la mancata restituzione dell'immobile da parte del locatario e la sua conseguente occupazione dell'immobile sine titulo , da intendersi come un danno unico, sebbene rilevante sotto due prospettive del locatore che non ottiene la restituzione e dell'ex conduttore che detiene l'immobile Cass. Sez. 3, sent. 10 maggio 2013, numero 11118, Rv. 626247-01 , e ciò, nella specie, in conseguenza dell'esistenza di una valida offerta reale. In altri termini, non rileva - se non ai fini della quantificazione del danno - il fatto che l'offerta reale risalga al 4 agosto 2003, piuttosto che al 13 aprile 1992. Del resto, come evidenziano proprio gli A. nel loro controricorso pagg. 9-10 , il ricorso ex articolo 447-bis c.p.c. delle I.- M. conteneva la richiesta di risarcimento dei danni, addirittura, dal 20 maggio 1987 data del passaggio in giudicato della sentenza che condannava i conduttori al rilascio , sicché la decisione di ricondurre l'obbligo risarcitorio ad un momento successivo, che si tratti del 13 aprile 1992 o del 4 agosto 2003, rappresenta, in ogni caso, un minus rispetto alla domanda risarcitoria così come formulata, senza che potesse pretendersi - come ritiene la Corte territoriale - che la parte locatrice proponesse una domanda che facesse specifico riferimento a tale seconda offerta, come si legge a pag. 16 della sentenza impugnata, ove si afferma, con riferimento all'offerta dell'anno 2003, che essa non era neppure invocata a fondamento dell'originaria pretesa azionata . 6.2. Il quarto motivo di ricorso resta assorbito dall'accoglimento, per quanto di ragione, dei primi tre. 7. Il ricorso incidentale condizionato e', invece, inammissibile. 7.1. Deve, infatti, darsi seguito al principio secondo cui e' inammissibile per carenza di interesse il ricorso incidentale condizionato allorché proponga censure che non sono dirette contro una statuizione della sentenza di merito bensì a questioni su cui il giudice di appello non si è pronunciato ritenendole assorbite che è quanto risulta avvenuto nel caso in esame , atteso che in relazione a tali questioni manca la soccombenza che costituisce il presupposto dell'impugnazione, salva la facoltà di riproporre le questioni medesime al giudice del rinvio, in caso di annullamento della sentenza da ultimo, Cass. Sez. 5, sent. 22 settembre 2017, numero 22095, Rv. 645632-01, conforme anche Cass. Sez. 3, sent. 12 giugno 2020, numero 11270, Rv. 658152-02 nello stesso senso già Cass. Sez. 5, ord. 20 dicembre 2 012, numero 23548, Rv. 625035-01 . 8. In conclusione, vanno accolti i primi tre motivi del ricorso principale, per quanto di ragione, con assorbimento del quarto, e la sentenza impugnata va cassata, rinviando alla Corte di Appello di Napoli, in diversa sezione e composizione, per la decisione nel merito oltre che sulle spese di lite, ivi comprese quelle del presente giudizio di legittimità , alla stregua del seguente principio di diritto costituisce valida offerta reale, ai sensi ed agli effetti di cui all'articolo 1208 c.c., nonché, segnatamente, ai fini della valutazione del risarcimento del danno ex articolo 1591 c.c., quella avente ad oggetto l'indennità di cui alla L. 27 luglio 1978, numero 392, articolo 34 ancorché non includa gli interessi, atteso che il credito per l'indennità di avviamento diviene esigibile solo nel momento in cui avviene il rilascio dell'immobile . P.Q.M. La Corte accoglie i primi tre motivi del ricorso principale, per quanto di ragione, e dichiara assorbito il quarto, cassando, per l'effetto, la sentenza impugnata e rinviando alla Corte di Appello di Napoli, in diversa sezione e composizione, per la decisione nel merito, oltre che sulle spese di lite, ivi comprese quelle del presente giudizio di legittimità. Dichiara inammissibile il ricorso incidentale.