SEZIONI UNITE SENTENZA 9 OTTOBRE 2017, N. 23601 LOCAZIONE - IN GENERE NOZIONE, CARATTERI, DISTINZIONI . Locazione immobiliare - Omessa registrazione del contratto - Conseguenze - Nullità - Tardiva registrazione - Sanatoria con efficacia retroattiva - Configurabilità - Fondamento. Il contratto di locazione di immobili, sia ad uso abitativo che ad uso diverso, contenente ab origine” l’indicazione del canone realmente pattuito e, dunque, in assenza di qualsivoglia fenomeno simulatorio , ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004, ma, in caso di tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc”, atteso che il riconoscimento di una sanatoria per adempimento” è coerente con l’introduzione nell’ordinamento di una nullità funzionale per inadempimento” all’obbligo di registrazione. LOCAZIONE - OBBLIGAZIONI DEL CONDUTTORE - CORRISPETTIVO CANONE - IN GENERE. Locazione immobiliare ad uso non abitativo - Patto occulto di maggiorazione del canone – Nullità insanabile – Sussistenza – Nullità dell’intero rapporto – Esclusione. È nullo il patto con il quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato tale nullità vitiatur sed non vitiat ”, con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall’avvenuta registrazione. LOCAZIONE - DISCIPLINA DELLE LOCAZIONI DI IMMOBILI URBANI LEGGE 27 LUGLIO 1978 N. 392 - PATTI CONTRARI ALLA LEGGE. Locazione ad uso diverso dall'abitazione - Patto di maggiorazione del canone - Nullità ex art. 79 l. n. 392 del 1978 – Sussistenza – Attinenza della previsione al momento genetico o a quello funzionale del rapporto – Irrilevanza. La sanzione di nullità sancita dall’art. 79 della l. n. 392 del 1978, tradizionalmente intesa come volta a colpire le sole maggiorazioni del canone previste in itinere e diverse da quelle consentite ex lege”, deve, invece, essere letta nel senso che il patto di maggiorazione del canone è nullo anche se la sua previsione attiene al momento genetico, e non soltanto funzionale, del rapporto. In ordine al primo principio, si richiama Cass. Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 20858 del 2017 In tema di locazione immobiliare nella specie per uso abitativo , la mancata registrazione del contratto determina, ai sensi dell?art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004, una nullità per violazione di norme imperative ex art. 1418 c.c., la quale, in ragione della sua atipicità, desumibile dal complessivo impianto normativo in materia ed in particolare dalla espressa previsione di forme di sanatoria nella legislazione succedutasi nel tempo e dall?istituto del ravvedimento operoso, risulta sanata con effetti ?ex tunc? dalla tardiva registrazione del contratto stesso, implicitamente ammessa dalla normativa tributaria, coerentemente con l?esigenza di contrastare l?evasione fiscale e, nel contempo, di mantenere stabili gli effetti negoziali voluti dalle parti, nonché con il superamento del tradizionale principio di non interferenza della normativa tributaria con gli effetti civilistici del contratto, progressivamente affermatosi a partire dal 1998. Riguardo al secondo, si veda Cass. Sez. U, Sentenza n. 18213 del 2015 In tema di locazione immobiliare ad uso abitativo, la nullità prevista dall'art. 13, comma 1, della l. n. 431 del 1998 sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato e resta dovuto il canone apparente il patto occulto, in quanto nullo, non è sanato dalla registrazione tardiva, fatto extranegoziale inidoneo ad influire sulla validità civilistica. Con riferimento al terzo, si vedano a Cass. Sez. 3, Sentenza n. 2932 del 2008 In tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da abitazione, ogni pattuizione avente ad oggetto non già l'aggiornamento del corrispettivo ai sensi dell'art. 32 della legge n. 392 del 1978 ma veri e propri aumenti del canone deve ritenersi nulla ex art. 79, primo comma, della stessa legge, in quanto diretta ad attribuire al locatore un canone più elevato rispetto a quello previsto dalla norma, senza che il conduttore possa, neanche nel corso del rapporto, e non soltanto in sede di conclusione del contratto, rinunziare al proprio diritto di non corrispondere aumenti non dovuti. Il diritto del conduttore a non erogare somme eccedenti il canone legalmente dovuto corrispondente a quello pattuito, maggiorato degli aumenti c.d. Istat, se previsti sorge nel momento della conclusione del contratto, persiste durante l'intero corso del rapporto e può essere fatto valere, in virtù di espressa disposizione di legge, dopo la riconsegna dell'immobile, entro il termine di decadenza di sei mesi. b Sez. 3 - , Sentenza n. 20014 del 2016 In materia di contratto di locazione di immobili destinati ad uso non abitativo, in virtù del principio della libera determinazione convenzionale del canone locativo, la clausola che prevede la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto è legittima a condizione che l'aumento sia ancorato ad elementi predeterminati ed idonei ad influire sull'equilibrio del sinallagma contrattuale ovvero appaia giustificata la riduzione del canone per un limitato periodo iniziale, salvo che la suddetta clausola non costituisca un espediente per aggirare la norma imperativa di cui all'art. 32 della l. n. 392 del 1978 circa le modalità e la misura di aggiornamento del canone in relazione alle variazioni del potere d'acquisto della moneta.