La donazione che prevede di destinare un’area a parcheggio non rispettando però i vincoli imposti dalla normativa per le nuove costruzioni è affetta da nullità parziale, con conseguente integrazione ope legis del vincolo di destinazione a favore delle unità immobiliari, ed adeguamento anche dei relativi contratti di compravendita.
Ciò anche in seguito all’entrata in vigore della legge 28 febbraio 1985 n. 47, il cui art. 25 ultimo comma, nello stabilire che gli spazi in questione costituiscono pertinenze delle costruzioni ai sensi degli artt. 817, 818 e 819 c.c., non ha portata innovativa, ma ribadisce, soltanto che, anche se le aree di parcheggio possono essere oggetto di separati atti e rapporti giuridici, il vincolo non può venire meno, in quanto la pertinenza, anche se gravata da un diritto reale a favore di terzi, continua ad assolvere la propria funzione accessoria esclusivamente a vantaggio della cosa principale. Ad affermarlo è la Corte di Cassazione con la sentenza n. 28345 del 18 dicembre 2013. Vincolo pubblicistico di destinazione e nullità degli atti dispositivi. In particolare, gli acquirenti delle unità abitative costruite sul terreno oggetto di donazione convenivano in giudizio il donatario chiedendo la nullità della donazione e dei contratti di vendita che li avevano interessati, sul presupposto che l’atto di assunzione a vincolo a parcheggio risultava illegittimo perché non rispondente ai requisiti di legge. Sia in primo che in secondo grado i giudici di merito accoglievano la domanda attorea affermando, da un lato, la nullità parziale della donazione con integrazione ope legis del vincolo di destinazione a parcheggio a favore delle unità immobiliari e, dall’altro, la nullità parziale dei singoli atti di compravendita con integrazione ope legis di tali contratti per quanto riguardo il diritto reale d’uso delle aree di parcheggio. Proprio con riguardo a tale statuizione dei giudici di merito, viene interposto ricorso per Cassazione adducendo che l’atto di donazione sarebbe valido perché non era destinato all’eluzione del vincolo pubblicistico dell’area di parcheggio, che sarebbe invece avvenuta unicamente per mezzo della costruzione di un muro tra l’area donata e quella rimasta nella titolarità del donante. Nullità parziale ed integrazione ope legis dell’atto traslativo. La Corte, nel risolvere la questione posta alla sua attenzione, richiama un recente precedente di legittimità il quale aveva affermato che l’art. 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765, che prescrive nelle nuove costruzioni e nelle aree di pertinenza delle stesse debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato ogni venti metri cubi di costruzione, pone un vincolo pubblicistico di destinazione che non può subire deroga negli atti privati di disposizione degli spazi stessi, le cui clausole difformi son o perciò sostituite di diritto dalla norma imperativa Cass. 29 luglio 2004, n. 14335 . In base a tale assunto di partenza, la Corte aggiunge che tale principio è rimasto immutato anche dopo l’entrata in vigore della legge 28 febbraio 1985 n. 47, il cui art. 25 ultimo comma, nello stabilire che gli spazi in questione costituiscono pertinenze delle costruzioni ai sensi degli artt. 817, 818 e 819 c.c., non ha portata innovativa, ma ribadisce, soltanto che, anche se le aree di parcheggio possono essere oggetto di separati atti e rapporti giuridici, il vincolo non può venire meno, in quanto la pertinenza, anche se gravata da un diritto reale a favore di terzi, continua ad assolvere la propria funzione accessoria esclusivamente a vantaggio della cosa principale. Su tali presupposti la Corte rigetta il ricorso e conferma la statuizione dei giudici di merito, affermando che la donazione che prevede di destinare un’area a parcheggio non rispettando però i vincoli imposti dalla normativa per le nuove costruzioni sarebbe affetta da nullità parziale, con la conseguente integrazione ope legis del vincolo di destinazione a favore delle unità immobiliari, con adeguamento anche dei relativi contratti di compravendita.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 29 ottobre - 18 dicembre 2013, n. 28345 Presidente Oddo – Relatore Scalisi Svolgimento del processo B.G. , F.A.P. , B.S. , D.G.G. , M.A. , Fr.Sa. , F.C.S. , S.G. , C.C.S. convenivano in giudizio, davanti al Tribunale di Catania, P.S. , Pe.Al. , N.G. , e C.A. ed esponendo che P.S. aveva ricevuto in donazione dai propri genitori, Pe.Al. e N.G. , con atto del 29 novembre 1990, un tratto di terreno edificabile, nonché la concessione edilizia rilasciata dal Sindaco del Comune di Aci Sant'Antonio il 29 dicembre 1989 e successiva variante del 26 maggio del 1990 per la costruzione di un edificio per civile abitazione, che nella donazione le parti avevano previsto una servitù di passaggio a carico della particella 357/a rimasta ai donanti e a favore della particella donata, da esercitarsi su una striscia di terreno di larghezza costante di circa metri cinque lungo il confine sud ovest del fondo servente, che sulla particella 1077 P.S. aveva costruito un edificio per complessive sei unità abitative cedute ad essi attori ed a Co.Ag. , che la concessione edilizia era stata rilasciata per l'intero fondo dei donanti, mentre l'edificio era stato costruito solo sulla particella 357/b adesso 1077, che l'atto di assunzione di vincolo a - parcheggio del 19 novembre 1990 risultava illegittimo perché non rispondente ai requisiti di legge e, comunque, in frode alla legge, perché l'area destinata a parcheggio non era stata realizzata né poteva esserlo sulla particella 1077, che sulla particella 357/a, rimasta in proprietà dei donanti era presente un'area idonea a parcheggio su cui essi attori non potevano vantare alcun diritto. Rilevavano, pertanto, che la donazione era avvenuta in frode alla legge, perché stipulata in violazione di norme imperative sugli spazi da destinare a parcheggio, violazione questa estesa ai singoli contratti di compravendita. Aggiungevano, infine, che era diminuito l'uso della servitù di passaggio con la costruzione di una ringhiera che determinava, tra l'altro, l'aspetto estetico dell'edificio. Chiedevano, pertanto, che il Giudice dichiarasse la nullità della donazione del terreno di cui alla particella 1077 nella parte in cui aveva previsto un'area da destinare a parcheggio, nonché la nullità degli atti di compravendita, essendo stati privati di quanto necessario per la destinazione di un'area da destinare a parcheggio, che integrasse detti atti con le norme imperative in materia e con il riconoscimento del diritto reale d'uso inderogabile a parcheggio sulla particella 357, condannasse i coniugi Permisi alla rimozione della ringhiera, condannasse tutti i convenuti al risarcimento del danno. Si costituivano P.S. , Al. e N.G. , contestando le domande siccome infondate. Deducevano che l'area vincolata a parcheggio riguardava proprio uno spazio della particella 1077 Co.Ag. ritualmente citata, non si costituiva in giudizio. Il Tribunale di Catania con sentenza del 22 aprile 2000 dichiarava la nullità parziale della donazione con integrazione ope legis del vincolo di destinazione a parcheggio a favore delle unità immobiliari del fabbricato di cui si dice, dichiarava la nullità parziale dei singoli atti di compravendita con la consequenziale integrazione ope legis dei detti contratti del diritto reale di uso dell'area destinata a parcheggio di proprietà di Pe.Al. e N.G. . Avverso questa sentenza proponevano appello Pe.Al. , P.S. e N.G. , chiedendo la riforma integrale della sentenza del Tribunale di Catania. Si costituivano gli appellati ad eccezione di Co.Ag. , resistendo al graveme e proponendo appello incidentale. La Corte di Appello di Catania con sentenza n. 1027 del 2006 rigettava entrambi gli appelli proposti. Compensava le spese del giudizio di appello. La Corte catanese ha ritenuto opportuno specificare che gli appellanti principali con un unico motivo di appello censuravano la sentenza impugnata solo nella parte in cui aveva dichiarato la nullità parziale della donazione del 29 novembre 1990 e l'aveva integrata ope legis tramite il ripristino di un'area gravata dal vincolo pubblicistico di destinazione a parcheggio, a servizio del fabbricato costruito dal donatario venditore P.S. sulla particella 1077 individuata all'interno della particella 357 rimasta in proprietà dei donanti. Pertanto, non costituivano oggetto di impugnazione, né la statuizione di declaratoria di nullità parziale dei singoli atti di compravendita delle unità abitative costruite da P.S. , né la condanna dei coniugi P. a rimuovere ogni ostacolo che potesse impedire l'esercizio dell'anzidetto diritto reale di uso da parte del titolare sull'area vincolata. Statuizioni che, dunque, erano coperte da giudicato. Nel merito, la Corte catanese osservava che l'area di mq 100 della particella 1077 destinata a parcheggio non rispettava affatto le prescrizioni di legge del 7 aprile 1989, laddove si prevede che l'area riservata a parcheggio non possa essere inferiore al metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione e, quindi, avrebbe dovuto essere non inferiore a metri quadrati 184. Nuova, era l'eccezione sollevata in appello, secondo cui il Tribunale non avrebbe potuto imporre sul terreno di proprietà dei coniugi il vincolo di destinazione a parcheggio a titolo gratuito. Secondo la Corte catanese, anche l'appello incidentale andava rigettato e essenzialmente, perché, come aveva già indicato il Tribunale, nonostante la riduzione della larghezza netta di accesso dovuto alla ringhiera permaneva, pur sempre, un normale e comodo transito delle persone e cose. La cassazione di questa sentenza è stata chiesta da P.S. e N.G. in proprio e quali eredi di Pe.Al. con ricorso affidato a quattro motivi, illustrati con memoria. B.G. , F.A.P. , D.G.G. , M.A. , Fr.Sa. , F.C.S. , S.G. , C.C.S. hanno resistito con controricorso, illustrato con memoria. B.S. , ritualmente intimata in questa fase, non ha svolto alcuna attività giudiziale. Motivi della decisione 1.- Con il primo motivo P.S. e N.G. lamentano ex art. 360 comma 1 n. 3 cpc, la violazione o falsa applicazione di norme di diritto e più precisamente l'applicazione dell'art. 769 cc. con riferimento agli artt. 788 cc e 1418 e 1419 cc. Secondo i ricorrenti, l'atto di donazione oggetto della controversia sarebbe valido ed efficace perché non era destinato all'elusione del vincolo pubblicistico dell'area a parcheggio. Piuttosto, la riduzione dell'area vincolata a parcheggio è stata determinata dalla costruzione di un muro di sostegno di terrapieno secondo le prescrizioni del Genio civile. Prescrizioni, per altro, che avrebbero potuto gravare sui resistenti anche molto tempo dopo l'acquisto delle unità immobiliari e che non avrebbero potuto influire sulle proprietà finitime. E di più, i resistenti hanno avuto modo di verificare l'esatta situazione di fatto e di diritto già esistente e consolidata mediante gli accertamenti catastali di essendo i propri atti di acquisto stipulati nell'anno 1993 e cioè molto tempo dopo l'atto di donazione dichiarato nullo in parte. Pertanto, concludono i ricorrenti, accerti al Corte se vi è stata ex art. 360 comma 1, n. 3 cpc, la violazione e falsa applicazione di norme di diritto e più precisamente dell'art. 788. Con riferimento agli arti 1418 e 1419 cc. da parte dei contraenti dell'atto di donazione del 29 novembre 1990. 1.1.- Il motivo è infondato. Com'è orientamento costante di questa Corte ex multis Cass. n. 14355 del 29/07/2004 , l'art. 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765 il quale prescrive che nelle nuove costruzioni e nelle aree di pertinenza delle stesse debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione, pone un vincolo pubblicistico di destinazione che non può subire deroga negli atti privati di disposizione degli spazi stessi, le cui clausole difformi sono perciò sostituite di diritto dalla norma imperativa. Tale principio è rimasto immutato, anche dopo l'entrata in vigore della legge 28 febbraio 1985 n. 47, il cui art. 26, ultimo comma, nello stabilire che gli spazi in questione costituiscono pertinenze delle costruzioni ai sensi degli artt. 817, 818 e 819 cod. civ., non ha portata innovativa, ma ribadisce, soltanto, che, anche se le aree di parcheggio possono essere oggetto di separati atti e rapporti giuridici, il vincolo non può venire meno, in quanto la pertinenza, anche se gravata da un diritto reale a favore di terzi, continua ad assolvere la propria funzione accessoria, esclusivamente, a vantaggio della cosa principale. 1.1.a .- Ora, la decisione della Corte di Catania in ordine alla parziale nullità della donazione oggetto del presente giudizio è coerente con questi principi dato che ha accertato che l'area di mq 100 della particella donata 1077, vincolata al parcheggio con l'atto di assunzione di vincolo del 29 novembre 1990 non rispettava affatto le prescrizioni di legge in vigore dal 7 aprile 1989 laddove si prescrive che, nelle nuove costruzioni, la superficie riservata ad area di parcheggio non possa essere inferiore a un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione, e nel caso, dunque, non avrebbe potuto essere inferiore a mq 184 . La stessa Corte ha chiarito, altresì che a nulla rilevava l'anteriorità della concessione edilizia, né le prescrizioni dell'ufficio del Genio civile dettate al costruttore perché nulla toglievano all'assenza originaria di un'area idonea ad essere destinata a parcheggio nel rispetto della normativa di riferimento. 1.1.b .- In definitiva, l'atto di donazione di cui si dice compiuto in uno con la correlativa concessione edilizia non poteva che essere parzialmente nullo ai sensi della normativa di cui alla legge 6 agosto 1967 n. 765, comportando la necessità della sostituzione di diritto della clausola con le prescrizioni della norma imperativa, che, nel caso in esame, comportava l'adeguamento dell'aera destinata a parcheggio prevista dalla donazione, in quella prescritta dalla norma imperativa, ponendo tale adeguamento a carico della stessa particella cui faceva parte la particella n. 1077oggetto della donazione e rimasta di proprietà dei donanti. D'altra parte, va tenuto conto che la concessione edilizia di cui si dice rilasciata il 29 dicembre 1989 ai genitori donanti e preceduta da un atto d'obbligo registrato il 7 ottobre 1989 riguardava l'intera originaria p.lla 357 e che il frazionamento della stessa e la donazione della sola p.lla 357/b ora 1077 avevano comportato l'elusione dell'assunto vincolo di parcheggio di un'area proporzionale alle unità immobiliari realizzate. 2.- Con il secondo motivo i ricorrenti lamentano ex art. 360 comma 1 n. 3 cpc, la violazione o falsa applicazione di norme di diritto e più precisamente l'applicazione dell'art. 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765 modificata dalla legge 24 marzo 1989 n. 122. Secondo i ricorrenti, nel caso in esame sarebbero stati rispettati i parametri delle aree vincolate a parcheggio, anche alla luce dell'art. 40 della legge regionale n. 19 del 1972 e 31 della legge regionale n. 21 del 1973. La sentenza impugnata, secondo i ricorrenti, ha ignorato che i garages coperti al piano cantinato assolvevano gli obblighi della normativa sia pubblicistica che privatistica degli spazi per parcheggio. Pertanto, concludono i ricorrenti, accerti la Corte se vi è stata ex art. 360 comma 1, n. 3 cpc, la violazione o falsa applicazione di norme di diritto e più precisamente, la violazione dell'art. 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765 modificata dalla legge 24 marzo 1989 n. 122, cioè se siano stati adempiuti, nella fattispecie, i parametri delle aree vincolate a parcheggio in conformità alle leggi art. 18 della legge 6 agosto 1967,. 765, art. 40 della legge regionale n. 19 del 1972, art. 31 della legge regionale n. 21 del 1973 e n. 122 del 1989. 2.1.- Il motivo è infondato perché essenzialmente muove da un presupposto semplicemente affermato - che l'area destinata a parcheggio, superficie coperta e superficie scoperta garages coperti al piano cantinato risultava adeguata alle norme imperative di legge, senza tener conto che la sentenza impugnata è fondata sui contenuti della CTU, per come recepita dalla sentenza di primo grado e confermata da quella di appello, la quale ha ritenuto non adeguate le aree destinate a parcheggio e alla quale non sono state mosse specifiche censure. Tuttavia, irrilevante è il richiamo della normativa regionale, dato che la normativa richiamata riguarda ipotesi diverse da quelle in esame. Come afferma l'art. 31 della legge n. 21 del 1973 L'art. 40 della legge regionale 31 marzo 1972, n. 19, è così sostituito l'obbligo di dotare gli edifici accessibili dalle vie carrabili di parcheggi, ai sensi dell'art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765, è stabilito all'atto del rilascio della licenza di costruzione con una dichiarazione di vincolo permanente delle aree o locali destinati allo scopo. Nei casi di demolizione e ricostruzione di edifici ricadenti nelle zone A e B la superficie da destinare a parcheggi può essere ridotta a metà rispetto a quella prescritta dal sopracitato art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765 . 3.- Con il terzo motivo i ricorrenti lamentano ex art. 360 comma 1 n. 3 cpc, la violazione o falsa applicazione di norme di diritto e più precisamente la violazione del disposto di cui all'art. 2041 cc. Secondo i ricorrenti, la sentenza impugnata avrebbe concretizzato l'effetto traslativo di un diritto reale in danno dei donanti in ogni caso esclusi dai rapporti contrattuali di vendita tra costruttore ed acquirenti. D'altra parte, l'utilizzo dei posti auto non è affatto devoluto a titolo gratuito in favore degli aventi diritto, dato che questi ultimi sono tenuti a pagare il valore dell'area acquisita residuando un incremento patrimoniale in loro vantaggio. Pertanto, concludono i ricorrenti, accerti la Corte se vi è stata ex art. 360 comma 1 n. 3 cpc, la violazione o falsa applicazione di norme di diritto e, più precisamente, la violazione del disposto di cui all'art. 2041 cc, se cioè può sussistere nella fattispecie statuizione di condanna con effetto traslativo di diritto reale, senza il pagamento dell'area c.d. Espropriata ai donanti. 3.1.- Il motivo è inammissibile per novità della censura dato che la domanda di arricchimento senza causa, fondata sull'art. 2041 cc, è proposta per la prima volta nel giudizio di legittimità. Per altro, il motivo sarebbe inammissibile anche nel caso in cui si dovesse ritenere che l'eccezione di cui si dice fosse stata proposta in appello e nei termini di cui a pag. 15 della sentenza gli appellanti, attuali ricorrenti, eccepiscono che l'imposizione del vincolo di destinazione a parcheggio su un'area all'interno del fondo di proprietà dei donanti, non poteva essere statuita a titolo gratuito, bensì oneroso dato che la Corte di merito ha dichiarato l'eccezione inammissibile ai sensi dell'art. 345 cpc e tale ragione non è stata oggetto di specifica impugnazione. Come è orientamento costante di questa Corte ex multis Cass. n. 15673 del 12/08/2004 . nel giudizio di legittimità non può essere proposto nessun motivo, né di fatto né di diritto, che comporti l'allargamento della materia del contendere - con la modificazione delle azioni o delle eccezioni già proposte, o con la deduzione di nuove azioni o eccezioni -, oppure che presupponga l'accertamento di nuovi elementi di fatto, ulteriori rispetto a quelli già dedotti nelle fasi di merito, oppure ancora che sia oggetto di una preclusione specifica derivante da un giudicato interno. 4 - Con il quarto motivo i ricorrenti lamentano ex art. 360 comma 1 n. 3 cpc, la violazione o falsa applicazione di norme di diritto e, più precisamente, la violazione del disposto di cui all'art. 91 cpc Secondo i ricorrenti sarebbe del tutto immotivato ai sensi dell'art. 91 cpc il capo della sentenza impugnata che dispone la compensazione delle spese e che nulla ha statuito sulla condanna alle spese del giudizio di primo grado in capo ai ricorrenti in ragione dei comprese quelle relative alla disposta CTU. Pertanto, concludono i ricorrenti accerti la Corte se vi è stato ex art. 360, primo comma, n. 3 cpc la violazione o falsa applicazione di norme di diritto e più precisamente la violazione del disposto di cui all'art. 91 cpc. 4.1.- Anche questo motivo è infondato. Va qui osservato che in base alla previsione dell'art. 92 c.p.c., il giudice, al termine di un giudizio, può compensare le spese oltre che in caso di reciproca soccombenza, anche quando sussistano dei gravi e giustificati motivi. Pertanto, come ha chiarito la Corte di merito, la compensazione parziale disposta dal Tribunale, per un quarto, era ampiamente giustificata dallo stesso confermato rigetto delle due ultime domande proposte dagli originari attori, in altri termini, da una reciproca parziale soccombenza. Così come la Corte di Catania ha disposto la compensazione delle spese del secondo grado del giudizio, avendo verificato la reciproca soccombenza delle parti nel giudizio di secondo grado. In definitiva, il ricorso va rigettato e i ricorrenti condannati in solido al pagamento delle spese del perente giudizio di cassazione, che verranno liquidate con il dispositivo, a favore dei controricorrenti con esclusione di B.S. che intimata, in questa fase, non ha svolto alcuna attività giudiziale. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido, a favore dei controricorrenti, al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione, che liquida in Euro. 3.700,00 di cui Euro 200,00 per esborsi oltre accessori come per legge.