Niente sfratto per il conduttore che non ha corrisposto i canoni a causa del lockdown

Considerando che la società conduttrice non ha potuto esercitare nei locali oggetto di contratto di locazione la propria attività commerciale a causa delle restrizioni dovute al COVID-19, non può darsi via libera allo sfratto per morosità, anzi, sarà necessario ridurre il canone di locazione almeno con riferimento ai mesi del lockdown.

Questa la decisione del Tribunale di Venezia con il decreto n. 5480/20, depositato il 28 luglio. Il caso ha ad oggetto l’intimazione di sfratto per morosità nei confronti del proprietario di un bar situato a Venezia, avente ad oggetto il contratto di locazione del citato immobile ad uso commerciale i cui canoni, per un ammontare complessivo di euro 6800,00, non sono stati versati. La parte intimata si oppone allo sfratto, sostenendo che la morosità era connessa all’impossibilità di utilizzare l’immobile per via delle restrizioni dovute alla normativa sanitaria in materia di COVID-19 . Il Tribunale di Venezia, considerando innanzitutto il fatto che la parte intimata era sempre stata puntuale nei pagamenti dei canoni di locazione, rileva che effettivamente la morosità si riferisce alle mensilità durante le quali la società conduttrice non ha potuto esercitare o la ha esercitata in maniera ridotta l’attività commerciale nei locali a causa delle restrizioni connesse all’emergenza epidemiologica. Infatti, nel periodo che va da marzo a maggio 2020 l’attività è stata chiusa , non potendosi però parlare di impossibilità assoluta di godimento dell’immobile, bensì di una mera impossibilità parziale , visto che l’immobile è comunque rimasto nella disponibilità della conduttrice ed è stato utilizzato almeno come locale di deposito delle attrezzature e delle materie prime attinenti all’attività svolta. Configurandosi, dunque, un’ impossibilità parziale temporanea , la quale giustifica la riduzione della controprestazione ovvero il recesso nell’ambito dei contratti a prestazioni corrispettive, il Giudice ritiene necessaria la determinazione dell’ an e del quantum della riduzione del canone di locazione , almeno in relazione ai mesi che vanno da marzo a maggio 2020. Consegue il rigetto dell’istanza di rilascio.

Tribunale di Venezia, sez. I Civile, decreto 23 – 28 luglio 2020, n. 5480 Giudice Doro Fatto premesso che ha intimato al BAR S.N.C. intimazione di sfratto per morosità con riferimento al contratto di locazione avente ad oggetto un immobile ad uso commerciale situato in omissis , lamentando il mancato versamento di canoni di locazione per un ammontare complessivo di Euro 6.800,00 considerato che parte intimata è comparsa e si è opposta allo sfratto, eccependo che la morosità sarebbe dipesa dall'impossibilità di utilizzare l'immobile a causa delle restrizioni imposte dalla normativa sanitaria in materia di COVID-19 Osservato che - è pacifico e non contestato che l'intimata, sino a febbraio 2020 compresa, è stata puntuale nei pagamenti - la morosità si riferisce a mensilità nelle quali la società conduttrice non ha potuto esercitare nei locali l'attività commerciale a causa delle restrizioni imposte dalla normativa sanitaria in materia di COVID-19 o l'ha potuta esercitare in maniera ridotta - per il periodo da marzo 2020 a maggio 2020, nella quale l'attività commerciale è stata chiusa c.d. lockdown , non si può parlare di un'impossibilità assoluta di godimento dell'immobile, ma di una mera – per quanto significativa – impossibilità soltanto parziale, dal momento che l'unità immobiliare è rimasta pur sempre nella disponibilità della conduttrice ed è stata utilizzata quantomeno con funzione di ricovero delle attrezzature e delle materie prime relative all'attività di ristorazione - appare, dunque, pertinente non tanto il richiamo all'art. 1463 c.c. ma piuttosto alla figura dell'impossibilità parziale temporanea, che giustifica nei contratti a prestazioni corrispettive o la riduzione della controprestazione o il recesso cfr. artt. 1256,1258 e 1464 c.c. - nel giudizio di merito, almeno con riferimento al periodo da marzo a maggio, sarà necessario determinare l'an e il quantum della riduzione del canone di locazione non appare in discussione la volontà di parte intimata di proseguire il rapporto ritenuto che la sussistenza della morosità, più che ad una reale volontà di non adempiere, sia dovuta all'effettiva contingenza derivante dall'emergenza sanitaria e dalla connessa normativa restrittiva richiamato quanto previsto dall'art. 91 del D.L. n. 18/2020 osservato che, alla luce di quanto si è sopra rilevato in merito alla regolarità dei pagamenti effettuati dall'intimata, alla reale origine della morosità nonchè alla necessità di determinare nel pieno contraddittorio delle parti l'eventuale percentuale di riduzione del canone, sussistono gravi motivi ostativi all'emissione dell'ordinanza di rilascio, anche in ragione della necessità di preservare la continuità dell'attività aziendale, che sino all'inizio dell'emergenza sanitaria era ben avviata, e i posti di lavoro P.Q.M. rigetta l'istanza di rilascio visti gli artt. 665, 667, 447-bis, 426 e 420 c.p.c., visto l'art. 5 del D.Lgs. n. 28/2010 dispone la prosecuzione del procedimento nelle forme del rito speciale locatizio - assegna alle parti termine di quindici giorni dalla comunicazione della presente ordinanza per introdurre il procedimento di mediazione obbligatoria - successivamente, per il caso di fallimento della stessa nei tre mesi di legge, fissa udienza ex art. 420 c.p.c. al 4.2.2021 ad ore 10,30 - per tale caso, concede alle parti termine, onde provvedere all'eventuale integrazione degli atti introduttivi, a parte intimante fino al 4.1.2021 per il deposito di memoria ai sensi dell'art. 414 c.p.c. relativamente alla proposizione di domande e di istanze istruttorie e a parte intimata fino al 22.1.2021 per il deposito di memoria ai sensi degli artt. 416 e 418 c.p.c. relativamente alla proposizione di eccezioni, domande riconvenzionali e istanze istruttorie .