È possibile la preventiva rinuncia all’indennità di avviamento?

I diritti del conduttore possono essere negoziati solo dopo che il rapporto di locazione è sorto mentre ad essi non si può rinunciare preventivamente pena la nullità delle relative clausole contrattuali .

La Sez. III civile della Cassazione sentenza n. 15373/18, depositata il 13 giugno ha cassato con rinvio la decisione della Corte territoriale che, quanto ad una locazione ad uso commerciale, non aveva fatto corretta applicazione dei principi affermati in materia di indennità di avviamento. Il caso la preventiva rinuncia all’indennità di avviamento. Nell’ambito di una locazione commerciale, il conduttore otteneva dal Tribunale competente un decreto ingiuntivo avente ad oggetto l’indennità di avviamento. Seguiva l’opposizione del locatore basata sulla sussistenza di una clausola contrattuale che espressamente escludeva la corresponsione di tale indennità. L’opposizione viene accolta il canone di locazione era più basso del normale. Il Tribunale accoglieva l’opposizione sul presupposto che in caso di previsione di un canone di locazione inferiore rispetto a quello originariamente previsto sarebbe ammissibile la rinuncia, da parte del conduttore, ai diritti derivanti dal contratto relativamente alla prelazione, al riscatto e all’indennità. Sussisteva l’equilibrio sinallagmatico del contratto. Secondo il Giudice dell’opposizione, infatti, sarebbe stato dimostrato dal locatore che il canone di locazione previsto nel contratto era inferiore rispetto a quello abitualmente praticato in quella zona, per cui si poteva affermare che non vi era sproporzione tra le prestazioni reciproche tali da alterare e pregiudicare l’equilibrio sinallagmatico del contratto. Tale decisione veniva confermata dalla Corte d’appello. L’art. 79 legge equo canone norma di chiusura del sistema. Secondo il 1° comma di tale articolo legge n. 392/1978 , è nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge. Secondo la Suprema Corte tale articolo rappresenta una norma di chiusura in materia, prevedendo la sanzione della nullità a tutela di alcuni diritti ritenuti oggetto di particolare protezione, in perfetta concordanza con l’intero impianto e con la filosofia sottesa alla legge n. 392/78. La tutela è operativa prima e non dopo la conclusione del contratto di locazione. Tuttavia, detta tutela a favore del conduttore non sarebbe più operativa successivamente alla conclusione del contratto, quando cioè il conduttore non si trova più in una posizione di debolezza per il timore di essere costretto a lasciare l’immobile dove svolge l’attività commerciale. Per cui, dopo la conclusione del contratto, vi è la possibilità per le parti di negoziare in ordine ai diritti nascenti dal contratto. Gli accordi transattivi conclusi dopo il contratto posso prevedere rinunce del conduttore. Di conseguenza, la sanzione di nullità prevista dalla disposizione citata art. 79 si riferisce solo alle clausole del contratto di locazione e non può essere estesa agli accordi transattivi conclusi dal conduttore, che già si trovi nel possesso del bene, per regolare gli effetti di fatti verificatisi nel corso del rapporto e che, perciò, incidono su situazioni giuridiche patrimoniali già sorte e disponibili. In quest’ottica è ben possibile che al momento della cessazione del rapporto intervenga una transazione avente ad oggetto i rispettivi diritti delle parti, e in particolare nulla impedisce al conduttore di rinunciare all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale. Rinuncia che potrebbe essere financo implicita. Tutto cambia in caso di rinuncia preventiva da parte del conduttore. Nel quadro descritto gli Ermellini tengono a precisare e ribadire che i diritti del conduttore possono essere negoziati solo dopo che il rapporto di locazione è sorto mentre ad essi non si può rinunciare preventivamente. Il precedente di segno opposto della stessa Cassazione poco saggio far affidamento su di esso. Per completezza va segnalato che, nel caso specifico, le decisioni del Giudice di primo e di secondo grado trovavano conforto in un precedente della stessa Cassazione. Si tratta della sentenza n. 8705/2015, che ha affermato in tema di locazione di immobile ad uso non abitativo, vige il principio della libera determinazione del canone, per cui, tendendo l’art. 79 l. n. 392/78 a garantire l’equilibrio sinallagmatico del contratto secondo la valutazione operata dal legislatore, non sono stati imposti limiti all’autonomia negoziale con riguardo alla previsione di un canone in misura inferiore a quella originariamente concordata, ove la stessa trovi la sua giustificazione nella rinuncia, da parte del conduttore, ai diritti derivantigli dal contratto di locazione, ivi compreso quello alla corresponsione dell’indennità di avviamento commerciale. Precedente peraltro della medesima Sez. III , che gli Ermellini hanno quindi dovuto espressamente menzionare, prendendone le distanze. Si potrebbe così dire che il ricorso ha dato l’occasione alla Suprema Corte di chiarire che l’orientamento assolutamente prevalente è quello ribadito nella decisione qui segnalata, per cui sarebbe poco saggio fare affidamento su un precedente assolutamente isolato della stessa Cassazione.

Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 11 ottobre 2017 – 13 giugno 2018, n. 15373 Presidente Chiarini – Relatore Armano Fatti del processo C.G. ha proposto opposizione avverso il decreto ingiuntivo dell’importo di Euro 36.000,00 emesso nei suoi confronti dal Tribunale di Torre Annunziata in favore della Casa del Tortellino di R.D. e & amp SNC a titolo di indennità di avviamento per la locazione ad uso non abitativo di alcuni locali siti in omissis . A fondamento dell’opposizione il C. ha dedotto l’infondatezza della pretesa,in considerazione dell’esistenza della clausola n 7 del contratto di locazione del 7 aprile 1999, con cui le parti avevano escluso la corresponsione dell’indennità di avviamento poiché di essa si era tenuto conto nella determinazione del canone. Il Tribunale ha accolto l’opposizione, sul rilievo che la funzione dell’articolo 79 legge 392/78 è quella di garantire l’equilibrio sinallagmatico del contratto e, aderendo alla giurisprudenza di legittimità di cui a Cass. sent. 14611/2005, ha affermato che la previsione di un canone inferiore a quello originariamente concordato è ammissibile in presenza di una rinuncia da parte del conduttore ai diritti derivanti dal contratto di locazione relativamente alla prelazione, al riscatto ed all’indennità. Il Tribunale ha affermato che il C. aveva provato che, sulla base dei dati dell’osservatorio del mercato immobiliare tenuti dall’Agenzia del Territorio, un locale con le stesse caratteristiche di quello in oggetto ed ubicato nella stessa zona, aveva un canone medio nel secondo semestre del 2010 pari ad euro 2.437,00 Lire 4.720.239 e quindi superiore a quello pattuito in contratto di Lire 3.000.000. Il Tribunale ha ritenuto che tali rilievi consentivano di affermare che all’epoca della stipula del contratto di locazione il valore locativo dell’immobile de quo fosse senz’altro superiore a quello pattuito, per cui non vi era alcuna sproporzione tra le prestazioni reciproche tali da alterare e pregiudicare l’equilibrio sinallagmatico del contratto. La Corte d’Appello di Napoli, con sentenza pubblicata il 27 aprile 2015, ha confermato la decisione di primo grado. Propone ricorso con due motivi la Casa del Tortellino s.n.c Resiste con controricorso C.G. . Entrambe le parti hanno presentato memoria. Ragioni della decisione 1. Con il primo motivo si denunzia violazione dell’articolo 34 comma 1 e articolo 79 legge 392 78. Sostiene il ricorrente che la prevalente giurisprudenza di legittimità si è pronunziata in prevalenza per la nullità della clausola contrattuale di rinunzia all’indennità di avviamento preventiva o coeva alla stipula del contratto, in quanto l’articolo 79 della legge 392/78 mira ad evitare che al momento della stipula del contratto le parti eludano in qualsiasi modo le norme imperative poste dalla legge dell’equo canone, aggravando in particolare la posizione del conduttore. Tale principio è stato riferito a tutte le ipotesi di rinunzia preventiva all’indennità di avviamento, senza fare distinzione tra rinunzia gratuita o onerosa. Inoltre, anche a voler ammettere la possibilità di una rinunzia preventiva onerosa, la onerosità della rinunzia doveva necessariamente passare per un effettivo controllo della tendenziale equivalenza tra l’indennità denunziata ed altro vantaggio conseguito dal conduttore. 2. Il motivo è fondato. Si osserva che la prevalente giurisprudenza di legittimità interpreta l’articolo 79 della legge 392/78 come norma volta a tutelare alcuni diritti imprescindibili del conduttore, specificamente individuati, da qualsiasi possibilità di elusione degli stessi. L’articolo 79 costituisce una norma di chiusura della legge cosiddetta dell’equo canone, ancora oggi vigente con modifiche relative solo alle locazioni ad uso diverso con canone annuale superiore ad euro 250.000,00, che prevede la sanzione della nullità a tutela di alcuni diritti ritenuti oggetto di particolare protezione, in perfetta concordanza con l’intero impianto e con la filosofia sottesa alla legge 392/78. In particolare la giurisprudenza prevalente di legittimità ha affermato che solo successivamente alla conclusione del contratto, quando il conduttore non si trova più in una posizione di debolezza per il timore di essere costretto a lasciare l’immobile dove svolge l’attività commerciale, vi è la possibilità per le parti di negoziare in ordine ai diritti nascenti dal contratto ed in particolare in ordine al diritto all’indennità di avviamento. 3. Questa Corte ha affermato che la sanzione di nullità prevista dall’articolo 79 della legge n. 392 del 1978 per le pattuizioni dirette a limitare la durata legale del contratto di locazione, o ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello dovuto o altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge sull’equo canone, si riferisce solo alle clausole del contratto di locazione e non può essere estesa, pertanto, agli accordi transattivi conclusi dal conduttore, che già si trovi nel possesso del bene, per regolare gli effetti di fatti verificatisi nel corso del rapporto e che, perciò, incidono su situazioni giuridiche patrimoniali già sorte e disponibili. Cass. Sentenza n. 2148 del 31/01/2006 che l’articolo 79 della legge 27 luglio 1978, n. 392 non impedisce alle parti, al momento della cessazione del rapporto, di addivenire ad una transazione in ordine ai rispettivi diritti ed in particolare non impedisce al conduttore di rinunciare all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale tale rinuncia può, peraltro, essere anche implicita, in quanto il citato articolo 79 è volto ad evitare la preventiva elusione dei diritti del locatario ma non esclude la possibilità di disporne, una volta che essi siano sorti. Cass. Sentenza n. 24458 del 24/11/2007 che le parti di un contratto di locazione di un immobile urbano possono definire transattivamente la lite tra loro pendente relativa alla durata o ad altri aspetti del rapporto il nuovo rapporto instauratosi per effetto dell’accordo transattivo, ancorché di natura locatizia, trova la sua inderogabile regolamentazione nel detto accordo ed è sottratto alla speciale disciplina che regola la materia delle locazioni, tra cui la legge n. 392 del 1978. La transazione così conclusa non è nulla per contrarietà al disposto dell’articolo 79 della legge citata, poiché tale norma, volta ad evitare l’elusione dei diritti del conduttore a mezzo di rinuncia preventiva ad essi, non esclude la possibilità di disporre dei diritti stessi, una volta che i medesimi siano stati già acquisiti. Cass. Sentenza n. 4714 del 25/02/2008. Né a ciò pone ostacolo l’inderogabilità dei diritti che la legge riserva al conduttore, considerato che solo la rinuncia preventiva ai diritti medesimi sarebbe da ritenere nulla non invece gli atti di disposizione compiuti alla conclusione del rapporto, dopo che i diritti medesimi siano stati acquisiti Cass. Sentenza 9 novembre, 2006 n. 23910 Cass. Sentenza 9 giugno 2003 n. 9197, 2007/24458 la sanzione di nullità prevista dall’articolo 79 della legge n. 392 del 1978 non può essere estesa agli accordi transattivi conclusi dal conduttore, che già si trovi nel possesso del bene, per regolare gli effetti di fatti verificatisi nel corso del rapporto e che, perciò, incidono su situazioni giuridiche patrimoniali già sorte e disponibili. Cass. Sentenza n. 11947 del 17/05/2010, 7999/3984 4. Isolata ed in contrasto con la prevalente giurisprudenza di legittimità è la sentenza n. 8705 del 29/04/2015 che ha affermato in tema di locazione di immobile ad uso non abitativo vige il principio della libera determinazione del canone, per cui, tendendo l’articolo 79 della legge 27 luglio 1978, n. 392 a garantire l’equilibrio sinallagmatico del contratto secondo la valutazione operata dal legislatore, non sono stati imposti limiti all’autonomia negoziale con riguardo alla previsione di un canone in misura inferiore a quella originariamente concordata, ove la stessa trovi la sua giustificazione nella rinuncia, da parte del conduttore, ai diritti deriva tigli dal contratto di locazione, ivi compreso quello alla corresponsione dell’indennità di avviamento commerciale . 5. Questo Collegio intende ribadire i principi affermati dalla prevalente giurisprudenza di legittimità in quanto la sentenza del 2015 si riporta solo al precedente N. 14611 del 2005, richiamato anche dalla sentenza impugnata, senza argomentare il motivo dell’adesione a tale tesi minoritaria. Deve pertanto ribadirsi che i diritti del conduttore possono essere negoziati solo dopo che il rapporto di locazione è sorto mentre ad essi non si può rinunciare preventivamente. Infatti i diritti vantati dal conduttore solo una volta sorti sono disponibili e possono essere oggetto di rinunzia, con o senza corrispettivo a favore del locatore,non ostandovi la tutela di cui all’articolo 79 legge 392/78 che è volta ad impedire che diritti vantati dal conduttore siano oggetto di un’elusione di tipo preventivo. 6. La dottrina concorda nel ritenere che,se è vietata la rinuncia preventiva all’indennità, nulla si può frapporre alla rinunzia del diritto che sì attui dopo che questo sia venuto ad esistenza. Tale conclusione è fondata sul rilievo che, per un verso, le pattuizioni dirette a condizionare ex ante l’insorgenza di un diritto sono affette da nullità dal momento che attribuiscono al locatore un vantaggio contrastante con la disciplina legale e, per altro verso, sul fatto che non esiste alcun indice normativo che deponga nel senso dell’indisponibilità del diritto all’indennità radicatosi in capo al conduttore una volta che il rapporto sia esaurito. 7. Con il secondo motivo si denunzia l’omesso esame circa l’idoneità in concreto dell’articolo 7 del contratto di locazione ad integrare valida rinunzia all’indennità per la perdita di avviamento commerciale. Il motivo è assorbito dall’accoglimento del primo. Di conseguenza la sentenza impugnata va cassata in relazione al primo motivo e rinviata alla Corte di Appello di Napoli in diversa composizione che provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione. P.Q.M. La Corte accoglie il primo motivo di ricorso e dichiara assorbito il secondo cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia alla Corte di Appello di Napoli in diversa composizione che provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione.