Mutato il datato orientamento maggioritario della giurisprudenza e della dottrina le spese straordinarie non devono gravare sul creditore procedente, bensì sul debitore esecutato non perde i suoi diritti domenicali sul bene e deve agire per evitare i rischi di cui all’art. 2053 c.c. Se inerte interverrà la P.A. con un’azione c.d. di esecuzione in danno. Previa autorizzazione del G.E., il creditore può, però, pagarle spontaneamente per ottenere il maggior profitto dalla vendita coatta o possono essere saldate con gli eventuali frutti del compendio pignorato.
È quanto sancito nell’ordinanza del Tribunale di Napoli, sez. V Civile espropriazioni immobiliari, del 24 ottobre 2014. Il caso. Non è riportato, ma si desume che si tratti di comprendere chi deve far eseguire e saldare tali lavori straordinari. Poteri del custode. È il punto focale della decisione, tanto più che questa figura è stata profondamente novellata da molteplici interventi legislativi l. nn. 69/2009, 51/2006, 52/2006 e 54/2006, 80/2005 e 263/2005, cfr. Consiglio Nazionale del Notariato Studio 10-2006/E, C.N. Commercialisti ed esperti contabili commissione nazionale di studio-, Esecuzioni mobiliari, immobiliari e custodia giudiziaria Camera civile di Cassino, La delega e la custodia nelle esecuzioni immobiliari, con un’ottima rassegna giurisprudenziale . Ai sensi del combinato disposto degli artt. 534, 559 ss, 170 ss disp. att. possono essere nominati custodi professionisti avvocato o notaio , istituti autorizzati ex articolo 159 disp. att. cpc o lo stesso debitore articolo 559 c.p.c. . I suoi doveri, le sue facoltà e le rispettive modalità d’esercizio sono dettagliatamente disciplinati dal c.p.c. e sono volti a garantire la gestione e la manutenzione dell’immobile per ottenere la migliore realizzazione dalla vendita. Si occupa, quindi, dell’amministrazione conservativa mantenere l’integrità dell’immobile e salvaguardarne il valore economico. Da questo dovere di sorveglianza discende l’onere di segnalare prontamente ai competenti soggetti ed autorità i rischi derivanti dalla cosa stessa es. stato d’inagibilità e pericolo di crollo, presenza di pozzi o buche e tutti quei comportamenti dell’occupante o di terzi che possano minare l’integrità del bene e/o il suo valore di realizzo. In base ai principi del neminem laedere e della diligenza del buon padre di famiglia deve attivarsi per evitare situazioni pregiudizievoli che possano derivare dalla cosa in custodia o danni a terzi non solo ai creditori per questa incuria dovrà far eseguire le opere necessarie ad evitarli. Chi paga? Per la Cassazione n. 2875/1976 , secondo una tesi condivisa dalla successiva giurisprudenza e dalla dottrina M.Rezzonico, I criteri del pignoramento effettuato presso terzi, Trib. Voghera Protocollo per le funzioni dei custodi professionisti delegati alla vendita di immobili del 8/2/11 , se è un’esecuzione in cui non sono previste spese, la manutenzione grava sul creditore e se questi non vi provvede, salvo che non rassegni le dimissioni, sul custode che ne chiederà il rimborso in sede di liquidazione o può essere autorizzato dal G.E. a saldarle con gli eventuali frutti prodotti dal bene. Orbene alcuni critici hanno evidenziato che questi non è tenuto ad alcun esborso, perché le spese sono sempre a carico della cosa pignorata e se questa resta invenduta od il ricavato non è sufficiente a coprirle devono essere refuse dal debitore. Nuova tesi del Tribunale di Napoli. Non è più condivisibile questa tesi che ai sensi dell’articolo 8 d.P.R. n. 115/2002 dichiarava improcedibile l’esecuzione forzata se il creditore non saldava la manutenzione ordinaria e straordinaria dell’immobile. Infatti ex articolo 2910 c.c. il creditore ha diritto di pignorare il bene nello stato in cui si trova senza dover sostenere spese per detta sua conservazione anche nel caso in cui sia fatiscente e costituisca un pericolo per la pubblica incolumità. Il pignoramento, invero, non fa venir meno i diritti domenicali del debitore sul bene, sì che dovrà attivarsi per evitare i rischi e le relative responsabilità per eventuali danni ex articolo 2053 c.c Permangono anche se è sostituito dal custode, perché deve preservare le strutture murarie e gli impianti in esse conglobati quest’ultimo si deve occupare solo dell’ordinaria amministrazione e della gestione passiva del bene, ossia dell’accantonamento dei frutti per soddisfare i creditori. Ergo le spese per la manutenzione straordinaria spettano al debitore e se è inerte dovrà intervenire la P.A. ordinando la c.d. esecuzione in danno. Nulla vieta che, previa autorizzazione del GE, i creditori se le accollino spontaneamente o possano essere refuse con i redditi ed i frutti del compendio pignorato se esistenti per poter massimizzare il profitto della vendita. Ruolo del custode. Dovrà informare il debitore perché esegua le opere di sua spettanza e la PA, se è minacciata la pubblica incolumità. Dovrà quantificarne i costi sollecitando i creditori perché li anticipino spontaneamente, darne pubblicità nell’avviso di vendita e redigere una sintetica relazione sugli esiti di questi interventi.
Tribunale di Napoli, sez. V Civile, ordinanza 24 ottobre 2014 Giudice Di Lonardo Osserva Nell'ambito della procedura esecutiva immobiliare la figura del custode è prevista dal legislatore per garantire la gestione e la manutenzione dell'immobile, in vista della migliore realizzazione della vendita. Si è detto, in particolare, che spetta al custode l'amministrazione conservativa del bene, che consiste nel mantenimento della integrità materiale dell'immobile e nella salvaguardia del suo valore economico. Conseguentemente, incombe sul custode un dovere di sorveglianza, sia sulla condizione della res, al fine di rilevare tempestivamente eventuali pericoli che possano scaturire dalla cosa stessa es. stato di inagibilità e pericolo di crollo, presenza di pozzi o buche , sia sull'operato dell'occupante, con l'obbligo di segnalare tempestivamente ai soggetti ed alle autorità competenti situazioni o comportamenti che direttamente o indirettamente possano compromettere l'integrità dell’immobile colpito da pignoramento o il suo valore di realizzo. Egli, quindi, è tenuto, - sia per l'obbligo di esercitare la custodia da buon padre di famiglia, sia per la preservazione del principio generale del neminem laedere - di conservare il bene secondo modalità tali da evitare il rischio per i terzi di essere attinti da effetti pregiudizievoli che possano scaturire dalla cosa custodita, attivandosi per eliminare le situazioni potenzialmente pericolose. Occorre chiedersi, però, quali sono le modalità attraverso le quali il custode deve intervenire rispetto ad eventuali condizioni potenzialmente generatrici di danno e, in particolare, se egli sia tenuto direttamente al compimento delle opere necessarie per la situazione di pericolo nel qual ultimo caso si pone, ovviamente, il problema del reperimento dei fondi con i quali far fronte alle spese necessarie. In proposito, sono state prospettate sia in dottrina che in giurisprudenza differenti ed opposte soluzioni. Così, ad esempio, in una non recente pronuncia della Suprema Corte al cui interno neppure è dato riscontrare uniformità di giudizio , si è affermato che nel caso in cui i beni pignorati non possano essere custoditi senza spese, queste debbono essere anticipate dal creditore procedente su provvedimento del giudice dell'esecuzione. Ove tale provvedimento non sia stato emesso o non venga eseguito, ed il custode non si dimetta, le suddette spese debbono essere erogate in proprio da esso custode, che ne chiederà il rimborso in sede di liquidazione, ovvero, su espressa autorizzazione del giudice, potrà provvedervi con i redditi ricavati dalle cose pignorate. Ne consegue che il custode non può assumere obbligazioni nei confronti dei terzi impegnando direttamente verso costoro il creditore procedente così, Cass. 20 luglio 19765 n. 2875, ove si legge, altresì, che nell'ipotesi in cui il compito del custode dei beni pignorati non possa essere espletato senza spese, costui deve provocare dal giudice del merito un immediato provvedimento per il deposito delle somme occorrente da parte del creditore procedente e, qualora il provvedimento non venga emesso o non eseguito, se il custode stesso non ritenga di dimettersi, provocando se del caso l'eventuale provvedimento del giudice che sanziona la cessazione della procedura esecutiva, lo stesso, risponde in proprio, nei confronti dei terzi, delle obbligazioni assunte salvo, poi, il suo diritto al rimborso in sede di rendiconto . In dottrina, invece, un insigne Maestro, ha osservato che gli obblighi del custode sono tutti quelli inerenti alla conservazione della cosa se il creditore non anticipa i mezzi necessari il custode non può essere costretto all'esborso, ma deve riferire al pretore, declinando l'incarico. Se non si reperiscono i mezzi la cosa dovrà essere venduta. Le spese anticipate sono sempre a carico della cosa e se il ricavato della vendita non basta o se la cosa per qualunque ragione non è venduta a carico del debitore . A sommesso parere di chi scrive, la tesi - tutt'oggi seguita sia in dottrina che in giurisprudenza - secondo cui le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria del bene pignorato devono essere anticipate dal creditore, ex art. 8 DPR 115/02, a pena di improcedibilità dell'azione esecutiva, non può essere condivisa, giacché il creditore ha diritto di espropriare i beni del debitore art. 2910 c.c. nello stato in cui si trovano, senza dover sopportare alcun onere economico per la previa esecuzione di opere volte a salvaguardare l'integrità dell'immobile o il suo valore di realizzo. Ciò anche quando il bene per le condizioni in cui si trova è fonte di pericolo per la pubblica o privata incolumità posto che il pignoramento, pur determinando una limitazione delle facoltà di godimento e dei poteri di disposizione dell'immobile, non fa venir meno il diritto dominicale del proprietario, il quale, pertanto, deve ritenersi unico responsabile, ex art. 2053 c.c., per i danni cagionati a terzi a seguito della rovina del bene. Tale responsabilità permane, pur in ipotesi di sostituzione del custode nel corso del processo esecutivo, ex art. 559 c.p.c., almeno con riguardo alla conservazione ed alla manutenzione delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati. Secondo l'opinione alla quale in questa sede si aderisce in piena consapevolezza di altri e diversi orientamenti , l'attività del custode deve intendersi limitata agli atti di ordinaria amministrazione e di gestione passiva degli immobili staggiti, di cui tipica manifestazione è l'accantonamento degli eventuali frutti ai fini del soddisfacimento della pretesa azionata in via esecutiva. Ne segue che, unico obbligato all'esecuzione di lavori di straordinaria manutenzione è il debitore proprietario, alla cui inerzia dovranno sopperire - in caso di pericolo - per la pubblica incolumità - i competenti organi amministrativi mediante il procedimento della cd. esecuzione in danno . Ovviamente, tutto ciò non toglie che, previa autorizzazione del GE, il creditore intendendo conseguire il massimo profitto dalla vendita, possa spontaneamente farsi carico delle spese occorrenti per la manutenzione straordinaria del bene, così come pure può ipotizzarsi che le stesse siano coperte con i redditi e con frutti del compendio pignorato se esistenti. Conseguentemente, alla luce delle osservazioni che precedono, Dispone che il custode informi dei fatti, di cui all'indicata relazione, il debitore esecutato per l'esecuzione delle opere di propria spettanza, nonché la pubblica amministrazione competente in ipotesi di pericolo per la pubblica incolumità. Il custode provveda, altresì, previa quantificazione delle opere da realizzare, a sollecitare il creditore per l'eventuale spontanea anticipazione dei costi, nonché a dare adeguata pubblicità nell'avviso di vendita delle circostanze riferite nella relazione. Invita il custode a relazionare sinteticamente circa gli esiti delle attività da compiersi. Si comunichi al custode.