Ove lo spazio destinato per legge a parcheggio di una costruzione sia rispettato, poiché addirittura maggiore rispetto a quanto previsto dalla concessione e dal progetto, nessun diritto potrà essere rivendicato dal proprietario di quell’edificio sulle ulteriori aree di parcheggio, eccedenti la misura minima di legge, poste a servizio di altri immobili oggetto della medesima concessione ed attribuiti in proprietà esclusiva ad altri soggetti. Infatti il diritto reale d’uso spetta sulle distinte aree asservite agli edifici senza che possa vantarsi da parte dei proprietari un indistinto diritto sull’intera area asservita con il provvedimento concessorio.
Con la pronuncia n. 16971, depositata il 24 luglio 2014, la sez. II della Corte di Cassazione affrontava un caso occorso in materia di eccedenze delle aree destinate a parcheggio, rispetto alla superficie minima richiesta ex art. 18, l. n. 765/1967. Prima di affrontare nello specifico la problematica in esame, appare opportuno decodificare l’espressione eccedenze delle aree di parcheggio . Sovviene in soccorso al nostro scopo l’art. 18 l. n. 765/1967, meglio conosciuta come c.d. Legge Ponte, giacché la stessa ha introdotto nella legge urbanistica n. 1150/1942 l’art. 41 sexies . La formulazione originaria dell’articolo in parola prevedeva che nelle nuove costruzioni e nelle aree di pertinenza delle stesse, dovevano essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione. I numerosi contrasti interpretativi sorti in ordine alla natura pertinenziale o meno delle aree di parcheggio eccedenti la misura legale erano affrontati dalle Sezioni Unite con sentenza n. 12793/2005 in tale pronuncia era statuito che le eccedenze nelle aree di parcheggio non siano soggette ad alcun vincolo pertinenziale a favore delle unità immobiliari condominiali. In questa direzione anche l’art 12 della legge di semplificazione che aggiungeva un secondo comma all’art. 41 sexies della legge n. 1150/1942, stabilendo che le aree di parcheggio eccedenti la misura legale non sono gravati da vincoli pertinenziali. Il fatto. La socia di una cooperativa citava in giudizio un’altra socia ed il suo coniuge deducendo di essere assegnataria di un lotto di terreno confinante con altro, facente parte del medesimo fondo, ed assegnato alla convenuta ed al suo coniuge. Riferiva che tra i due lotti vi era una stradella condominiale che conduceva alle aree destinate e vincolate a parcheggi, dalla quale l’attrice poteva pure accedere alla sua abitazione tale strada era stata chiusa dai convenuti con un cancello. Deducendo l’abusività della condotta chiedeva la condanna dei convenuti alla rimozione del manufatto onde ripristinare l’originario stato dei luoghi. In primo grado la richiesta era rigettata. In appello la Corte rilevava la nullità del giudizio per mancata integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri assegnatari degli immobili realizzati dalla cooperativa. Riassunto il giudizio, questo si concludeva con la condanna alla rimozione del cancello. La Corte d’appello riteneva che il frazionamento e la successiva assegnazione dei lotti di terreno in favore dei soci, comprendeva anche la porzione di area adibita a parcheggi, ripartita secondo il relativo progetto in virtù della quale 37,50 mq dell’area antistante l’edificio erano destinati a parcheggio del lotto assegnato agli attori, mentre 95 mq erano destinati al lotto di proprietà dei convenuti . Era appurato in corso di causa che l’area antistante l’edificio di proprietà dell’attrice corrispondeva effettivamente alla superficie assegnatale, che i convenuti non avessero occupato porzioni condominiali altrui e che non sussisteva alcun diritto di servitù in favore dell’attrice, con conseguente riforma della sentenza impugnata. Il vincolo di destinazione delle aree adibite a parcheggi opera in misura proporzionale alla cubatura dell’edificio . L’attrice proponeva ricorso per cassazione. I motivi di doglianza, in ragione della loro stretta connessione, erano esaminati congiuntamente e tutti ritenuti meritevoli di rigetto. Gli Ermellini escludevano l’esistenza di un diritto dei ricorrenti sulla strada di accesso di cui lamentavano la chiusura giacché questa risultava di proprietà dei convenuti. Rilevavano inoltre come in materia di spazi adibiti a parcheggi la normativa urbanistica prevedesse che il vincolo di destinazione fosse operante in misura proporzionale alla cubatura del fabbricato, accertavano in concreto che gli spazi destinati a parcheggi erano costituiti da aree distinte asservite ai differenti edifici realizzati nei lotti assegnati ai vari soci della cooperativa conseguentemente nel caso in cui, come in quello di specie, tale proporzione e vincolo pubblicistico vengano rispettati, attraverso la ripartizione di singoli spazi costituenti pertinenze esclusive dei fabbricati, il diritto reale di uso vantato da ciascun proprietario non potrà estendersi, in modo indistinto, sull’intera area interessata dal provvedimento concessorio. Concludendo. Nel caso de quo, gli Ermellini escludevano che vi fosse violazione del diritto reale di uso spettante ai ricorrenti sulla porzione di spazio antistante il proprio edificio, giacché questo era stato accertato essere destinato a parcheggio in misura superiore all’area vincolata per legge – in particolare erano adibiti a parcheggio dell’edificio dei ricorrenti 122 mq a fronte dei 37,50 mq richiesti ex lege -. Da ciò la deduzione che i ricorrenti non potessero vantare alcun diritto sull’area di parcheggio posta ad esclusivo vantaggio dell’edificio di proprietà dei convenuti, insistente sull’altro lotto di terreno assegnato dalla cooperativa, sebbene di superficie maggiore rispetto a quella legale.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 11 giugno – 24 luglio 2014, n. 16971 Presidente Oddo – Relatore Migliucci Svolgimento del processo 1.- L.M. conveniva davanti al Tribunale di Palermo M.G. , esponendo che era assegnataria, quale socia della cooperativa La Carrubbella s.r.l., unitamente al proprio fratello F. , di un lotto di terreno, sito nel fondo C. in territorio di , confinante tra l'altro con il lotto assegnato indivisamente al convenuto ed alla moglie V.D. tra i due lotti esisteva una stradella condominiale che conduceva agli spazi adibiti a parcheggio e vincolati a tale destinazione in favore del Comune di Monreale, e dalla quale essa poteva accedere al suo edificio fornito, comunque, di altro ingresso principale il convenuto aveva abusivamente chiuso con un cancello la strabella in questione pertanto, chiedeva la condanna del convenuto a rimuovere il manufatto, ripristinando l'originario stato dei luoghi. Il tribunale rigettava la domanda. La Corte di appello dichiarava la nullità del giudizio per la non integrità del contraddittorio nei confronti di V.D. , moglie di M.G. , e degli assegnatari degli altri immobili realizzati dalla cooperativa, che non avevano partecipato al giudizio. Riassunto il giudizio dalla L. anche nei confronti degli atri comproprietari, con sentenza del 25 giugno 2003, il tribunale condannava i convenuti, a rimuovere il cancello apposto all'inizio della stradella condominiale che conduce alla villa di loro proprietà costruita sul lotto di terreno sito nel fondo C. in territorio di Monreale, ripristinando in tal modo il vincolo permanente di mq. 2 98,50 destinato a parcheggio ai sensi dell'art. 18 L. 17.8.1967 n. 765 e di cui alla concessione edilizia rilasciata in favore della Coop. La Carrubbella . Con sentenza dep. il 15 maggio 2007 la Corte di appello di Palermo, in riforma della decisione impugnata dai coniugi M. e V. , rigettava la domanda proposta dall'attrice. I Giudici ritenevano quanto segue - con le delibere del 18-4-1980 e 28-4-1981 i soci della Cooperativa La Carrubbella avevano proceduto al frazionamento, all'assegnazione e al trasferimento in piena proprietà dei cinque lotti nei quali era stato suddiviso il terreno e sui quali sarebbero stati costruiti gli alloggi - il M. e la V. erano divenuti proprietari dei lotti A e B mentre L.M. e F. erano proprietari del lotto C - il trasferimento dei predetti lotti comprendeva anche porzione dell'area vincolata a parcheggio che, secondo la concessione rilasciata dal Comune, era estesa mq. 298,50 e, in base alla relazione allegata al progetto, era ripartita nel modo seguente fra i vari lotti mq.114 quella antistante l'edificio A , mq.52 quella antistante l'edificio B mq.37,50 quella antistante l'edificio C dei L. e mq.95 quella antistante l'edificio D dei convenuti - la circostanza che a quest'ultimi era poi spettata un'area adibita a parcheggio di mq. 200 anziché mq.95 era irrilevante, posto la stessa insisteva su area di proprietà dei medesimi cosi come il tratto di strada con il cancello - il consulente aveva accertato che l'area antistante l'edificio C di proprietà dei L. misurava complessivamente mq.122 mentre lo spazio ubicato al termine della strada in comune tra i lotti L. , P. , e L.R. misurava mq. 167. Era così da escludere che i convenuti avessero occupato porzioni condominiali o di altrui proprietà mentre nessun diritto di servitù era risultato a favore dell'attrice. 2. - Avverso tale decisione propone ricorso per cassazione L.M. sulla base di cinque motivi. Resistono con controricorso il M. e la V. . Le parti hanno depositando memoria illustrativa. Motivi della decisione Preliminarmente va disattesa l'eccezione di inammissibilità del ricorso sollevata dai resistenti, posto che a la mancata indicazione dei documenti non è tale da non consentire la comprensione dei motivi b i quesiti sono formulati in modo da evidenziare le questioni di diritto risolutive della controversia. 1.- Il primo motivo, lamentando violazione e falsa applicazione degli artt. 18 legge n. 765 del 1967 e 40 legge Regione Sicilia n. 19 del 1972, nonché del principio di diritto che attribuisce ai comproprietari del complesso il diritto reale di uso sulle aree di cui alle indicate norme, censura la decisione gravata laddove, escludendo che fossero state occupate aree di altri assegnatari o condominiali, non aveva considerato che la domanda era fondata sulla circostanza accertata dal consulente di ufficio che i convenuti avevano occupato e intercluso un' area di mq. 200 ricompresa in quella di mq. 298,50 vincolata a parcheggio e ciò era lesivo del diritto reale di uso di cui era titolari gli altri comproprietari secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità. 2.- Il secondo motivo, lamentando violazione e falsa applicazione degli artt. 1367 e 1366 cod. civ., denuncia l'erronea interpretazione degli atti di assegnazione dei lotti A e B laddove la sentenza aveva ritenuto che gli stessi fossero stati assegnati in proprietà esclusiva, quando l'alienazione era avvenuta nello stato di diritto in cui si trovava il lotto e quindi con le inerenti limitazioni legali della proprietà ovvero con il vincolo pubblicistico di destinazione immodificabile attraverso negozi di diritto privato e che non avrebbe potuto pregiudicare il diritto reale di uso degli altri comproprietari. 3.- Il terzo motivo, violazione e falsa applicazione degli artt. 18 legge n. 765 del 1967 e 40 legge Regione Sicilia n. 19 con riferimento agli artt. 1339, 1419 II, 1343,2519 e 2379 cod. civ., deduce che in ogni caso gli atti di assegnazione sarebbero affetti da nullità parziale per violazione di norme imperative con la sostituzione automatica della clausola nulla, come era stato denunciato con l'atto di riassunzione del presente giudizio. 4.- Il quarto motivo denuncia la violazione dell'art. 112 per avere la Corte di appello, nel rigettare la domanda, posto a base della decisione accertamenti relativi all'esistenza di aree condominiali o di proprietà altrui o di servitù che erano estranei al thema decidendum che aveva oggetto l'esistenza di aree vincolate a parcheggio e il diritto reale di uso sui quali aveva omesso di pronunciarsi. 5.- Il quinto motivo omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione deduce che, pur avendo accertato che l’area di mq. 298,50 era vincolata a parcheggio, la sentenza non aveva poi tratto le conseguenze derivanti dal comportamento tenuto dai convenuti, che avevano precluso l'esercizio del diritto reale di uso spettante alla ricorrente, mentre aveva fatto riferimento alla circostanza che l'area occupata dai convenuti facesse parte dei fondi ai medesimi appartenenti ed escludendo la esistenza di una servitù di passaggio. 6.- Il motivi - che, per la stretta connessione, possono essere esaminati congiuntamente - sono infondati. In tema di spazi adibiti a parcheggi la speciale normativa urbanistica art. 41-sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, aggiunto dall'art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765, e modificato dall'art. 9 della legge 23 aprile 1989, n. 122, ed art. 26, quarto comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 prescrive un vincolo pubblicistico che viene poi individuato con il provvedimento amministrativo che stabilisce la destinazione di una determinata area a parcheggio in misura proporzionale alla cubatura totale del fabbricato 1 mq per ogni 20 mc di costruzione con un nesso pertinenziale tra gli spazi asserviti e l'intero edificio. Il diritto reale di uso spetta nei limiti in cui, secondo il rapporto stabilito dalla legge n. 765 del 1967, l'area sia gravata del vincolo di destinazione posto al servizio del fabbricato e sia stata in effetti realizzata , non operando per gli spazi eventualmente in eccesso rispetto al suddetto rapporto proporzionale gli atti compiuti dai privati sono affetti da nullità qualora siano compiuti in violazione di tale diritto. Ciò premesso, deve innanzitutto escludersi che la sentenza abbia esaminato questioni estranee al thema decidedum e che abbia omesso di pronunciarsi su quelle che erano state le domande proposte dall'attrice, la quale aveva lamentato l'apposizione di un cancello che impediva il transito su un strada condominiale di accesso ad area destinata a parcheggio ex art. 18 legge n. 765 del 1967. Nel verificare la esistenza o meno del vincolo di destinazione invocato dall'attrice, i Giudici hanno, da un lato, escluso la esistenza di alcun diritto sulla strada di accesso di cui aveva lamentato la chiusura, perché risultata di proprietà dei convenuti secondo i titoli di acquisto e, dall'altro, hanno accertato che, secondo quanto previsto dalla concessione e dal progetto di variante, lo spazio destinato a parcheggio, pari a mq. 298,50 era costituito da aree distinte per ampiezza e collocazione, che erano asservite rispettivamente ai diversi edifici realizzati nei vari lotti oggetto di assegnazione in proprietà esclusiva a favore dei vari soci. In particolare, la sentenza ha verificato che, a stregua sempre del progetto approvato, l'area mq. 298,50 era stata asservita ai singoli edifici secondo la seguente ripartizione mq.114 quella antistante l'edificio A , mq.52 quella antistante l'edificio B mq.37,50 antistante l'edificio C dei L. e mq. 95 antistante l'edificio D dei convenuti. In sostanza, il vincolo pubblicistico era stato imposto e ripartito sui singoli spazi che costituivano pertinenze esclusive dei singoli fabbricati il diritto reale di uso spettava sulle distinte aree asservite rispettivamente agli edifici realizzati sui singoli lotti secondo il rapporto proporzionale di cui alla legge n. 765 del 1967, sicché i proprietari non potevano vantare un diritto indistinto sull'intera area asservita con il provvedimento concessorio. La sentenza ha, quindi, escluso che fosse stato violato il diritto reale di uso spettante sullo spazio antistante il fabbricato dei L. , vincolato per mq. 37,50, avendo accertato che l'area asservita a tale edificio era stata destinata a parcheggio addirittura in misura superiore a quella vincolata misurava complessivamente mq. 122 pertanto, le previsioni degli atti di assegnazione non erano state lesive del vincolo imposto dal Comune, che aveva trovato attuazione. Evidentemente, tale considerazione comportava che i L. non potessero vantare alcun diritto sull'area di mq.200 dai convenuti destinata a parcheggio ad esclusivo vantaggio dell'edificio di loro proprietà invece dei mq. 95 spettanti . Nel fare riferimento alla circostanza che tale area fosse di proprietà dei convenuti, la sentenza ha inteso evidentemente dire che la stessa era da ritenersi estranea a quella di mq. 37,50, di pertinenza dell'edificio dei L. e non che il diritto reale di uso vantato dall'attrice dovesse essere escluso perché insistente su fondi di proprietà altrui. Il ricorso va rigettato. Le spese della presente fase vanno poste in solido a carico della ricorrente, risultata soccombente. P.Q.M. Rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento in favore dei resistenti costituiti delle spese relative alla presente fase che liquida in Euro 3.700,00 di cui Euro 200,00 per esborsi ed Euro 3.500,00 per onorari di avvocato oltre accessori di legge.