L'adesione tacita al consorzio di urbanizzazione è possibile purché prevista dalla legge, dallo statuto e supportata da fatti concludenti. Il consorzio di urbanizzazione ha natura associativa, è ente gestorio complesso - non riconducibile alla figura del condominio - cui si applica la disciplina codicistica della comunione. L'obbligo di versare le quote consortili deriva dalla espressa adesione all'ente o, se consentito dalla legge e dallo statuto, da fatti concludenti quali l'utilizzo delle parti comuni gestite, il versamento delle quote, etc.
Lo ha affermato la Corte di Cassazione nella sentenza n. 22641, depositata il 3 ottobre 2013. Il caso. Un consorzio di urbanizzazione chiedeva ed otteneva un decreto ingiuntivo affinché una sua consorziata fosse condannata a pagare le quote di adesione maturate e non versate. L'ingiunta si opponeva contestando la legittimazione attiva dell'ente, inoltre, affermava di non essere parte necessaria del consorzio, quindi, chiedeva l'estromissione dallo stesso e che fosse accertata e dichiarata l'inesistenza dell'obbligo di versare le relative quote. Il Tribunale respingeva le difese di parte convenuta condannandola al pagamento delle spese di lite. La Corte d'Appello, riformando la decisione del tribunale, accoglieva le difese di parte convenuta, revocava il decreto ingiuntivo ed affermava che l'adesione dei singoli al consorzio di urbanizzazione non poteva essere imposta autoritativamente e neanche mediante tacita adesione essendo, di contro, necessaria la volontà espressa del partecipante. Solo da tale ultima adesione scaturiva l'obbligo di versare le relative quote. Il consorzio ha proposto ricorso per cassazione. L'adesione al consorzio di urbanizzazione non è obbligatoria. Parte attrice sosteneva che il consorzio di urbanizzazione veniva istituito per la realizzazione di impianti e manufatti strade, fogne etc. di interesse comune e che, per statuto, richiamava la disciplina codicistica della comunione pertanto, l'adesione allo stesso, fondandosi sulla gestione della proprietà comune nell'interesse di tutti i partecipanti, così come accade per il condominio, non poteva che essere obbligatoria. La S.C. ha chiarito che il consorzio di urbanizzazione ha natura associativa e non condominiale sicché l'adesione dei consociati deve essere espressa o, se consentito dalla legge e dallo statuto, anche tacita pagamento delle quote, utilizzo dei beni comuni etc. ma non è automatica e non può essere imposta. Diversamente opinando, possiamo osservare come nel consorzio esistano servizi comuni da gestire cui può applicarsi la disciplina della comunione ma non esiste, come accade nel condominio, un bene strutturalmente unitario la cui proprietà è frazionata tra più soggetti. Nel caso di specie, l'adesione tacita al consorzio deve essere esclusa sia perché lo statuto prevede la richiesta espressa di adesione sia perché parte convenuta non ha mai compiuto atti cui possa attribuirsi valore di adesione tacita. Solo l'adesione al consorzio legittima l'obbligo di compartecipazione alle spese dell'ente. Consorzio volontario e libertà di non adesione. In merito alle possibili modalità di adesione al consorzio volontario, si segnala un orientamento giurisprudenziale a tenore del quale l'adesione deve sempre risultare da una valida espressione di volontà essendo, in caso opposto, violato il diritto costituzionale di libertà di non associazione . Consorzio di urbanizzazione tra comunione e condominio. La S.C. ha chiarito che la circostanza che più soggetti proprietari decidano di gestire un compendio immobiliare è fatto riconducibile alla disciplina della comunione ma non anche a quella del condominio Cass. n. 5888/2010 . L'acquirente di un immobile facente parte di un consorzio non subentra automaticamente anche nel predetto ente consortile . Infatti, osserva la Corte, l'obbligazione di partecipare alle spese consortili non è una obbligazione propter rem , ovvero, scaturente direttamente e automaticamente dal diritto reale di proprietà, essendo invece necessario una espressa o tacita e consapevole adesione Cass. n. 25289/2007 . Per queste ragioni le difese del consorzio sono state respinte con condanna al pagamento delle spese di lite.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 10 luglio - 3 ottobre 2013, n. 22641 Presidente Triola – Relatore Bursese Svolgimento del processo Con atto notificato il 20.10.95 A G. proponeva opposizione avverso il decreto ing. n. 8616/95 con il quale il Consorzio Marina di Tor San Lorenzo le aveva ingiunto il pagamento della somma di L. 1.600.041 a titolo di mancato pagamento di oneri consortili. A motivazione dell'opposizione la G. assumeva di non far parte del Consorzio, del quale contestava la natura obbligatoria, deducendo inoltre l'improponibilità della procedura monitoria ai fini della riscossione dei contributi consortili. Si costituiva il Consorzio contestando la proposta opposizione, in quanto l'attrice doveva ritenersi consorziata, trattandosi di consorzio di urbanizzazione, con riferimento alla convenzione di lottizzazione stipulata suo tempo con il comune di Pomezia. Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 1947/2002 rigettava l'opposizione avverso il provvedimento monitorio condannando l'opponente al pagamento delle spese processuali e al risarcimento dei danni ex 96 c.p.c Avverso la sentenza proponeva appello A G. richiamandosi in sostanza alle proprie precedenti eccezioni e domande resisteva il Consorzio e l'adita Corte d'Appello di Roma, con sentenza n. 1728/06 depositata in data 6.4.2006,accoglieva l'appello e, in riforma della precedente decisione, revocava il decreto ingiuntivo opposto. Riteneva la Corte Capitolina che doveva escludersi l'obbligatorietà del Consorzio in questione, nel senso che ogni singolo proprietario fosse obbligato a parteciparvi a prescindere dalla sua volontà, non sussistendovi al riguardo alcuna atto autoritativo che ne prevedesse la costituzione e la partecipazione al consorzio stesso, né era possibile ipotizzare una manifestazione tacita di volontà di partecipazione da parte dell'appellante, visto che l'atto costitutivo e lo statuto dell'ente prevedevano per l'iscrizione al consorzio, la forma scritta. Era comunque onere del Consorzio stesso dimostrare l'adesione della G. , in quanto solo la sua partecipazione al Consorzio poteva determinare l'obbligazione della medesima di versare la quota stabilita per l'uso dei servizi consortili. Infine la domande subordinata d' indebito arricchimento, non era stata formulata in primo grado, mentre non erano utilmente invocabili nella fattispecie neppure le norme sulla comunione. Avverso la pronuncia propone il Consorzio Marina di Tor San Lorenzo propone ricorso per cassazione, sulla base di 4 mezzi. L'intimata resiste con controricorso, formulando ricorso incidentale condizionato. Le parti hanno depositato memoria ex art. 378 c.p.c Motivi delle decisione Preliminarmente occorre procedere alla riunione del ricorso principale con quello incidentale ai sensi dell'art. 335 c.p.c 1 - Passando all'esame del ricorso principale, con il 1 motivo il Consorzio denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 920, 1110, 1102, 1104 e 1121 c.c Deduce che la corte territoriale ha erroneamente escluso il carattere obbligatorio della partecipazione al Consorzio della G. , accogliendo l'appello da essa proposto. A tal fine ha omesso di considerare la natura atipica del consorzio ricorrente in quanto, trattandosi di un consorzio di urbanizzazione, reca in sé i connotati di natura associativa e quelli di natura comunista, che si rivelano con la costruzione e con la successiva gestione di vari manufatti d'interesse comune come impianti di depurazione, fognature, strade, servizio guardiania, illuminazione ecc. . Inoltre non ha valutato che l'art. 21 dello Statuto consortile, rinvia alle norme del c.c. per la disciplina delle parti comuni ha omesso di considerare del tutto la ratio da cui è scaturito il Consorzio e che la partecipazione allo stesso può avvenire anche tacitamente ha trascurato inoltre che anche dall'atto di acquisto dell'unità immobiliari della G. , si evince chiaramente la natura obbligatoria del consorzio stesso e che l'appartenenza ad esso può ben essere dedotta per facta concludentia . Il motivo non è fondato. Ciò posto, occorre premettere che questa S.C. si è già pronunciata circa la natura non obbligatoria del Consorzio di Marina di Tor San Lorenzo in altra controversia proposta dallo stesso Consorzio contro altri proprietari di immobili Cass. n. 5889/2010 del 19.11.2009 e le ragioni poste a base della decisione non possono che essere totalmente condivise. Tanto rilevato, giova ancora sottolineare che, la giurisprudenza di legittimità, ha sottolineato altresì, che, le disposizioni in materia di condominio possono legittimamente ritenersi applicabili al consorzio costituito tra proprietari di immobili per la gestione delle parti e dei servizi comuni di una zona residenziale, pur appartenendo indiscutibilmente il consorzio alla categoria delle associazioni, non esistendo schemi obbligati per la costituzione di tali enti, ed assumendo, per l'effetto, rilievo decisivo la volontà manifestata dagli stessi consorziati con la regolamentazione contenuta nelle norme statutarie. Salvo che la legge o lo statuto richiedano la forma espressa o addirittura quella scritta, la volontà di partecipare alla costituzione del consorzio o di aderire al consorzio già costituito può essere manifestata anche tacitamente e desumersi da presunzioni o fatti concludenti, quali la consapevolezza di acquistare un immobile compreso in un consorzio oppure l'utilizzazione in concreto dei servizi posti a disposizione dei consorziati. Solo la partecipazione al consorzio può determinare l'obbligazione di versare la quota stabilita dagli organi statutariamente competenti, legittimando la pretesa di pagamento Cass. n. 13537 del 15/09/2003 . Ciò posto,nella fattispecie intanto va esclusa l’ipotesi di adesione tacita al consorzio, in quanto - come ha osservato la Corte capitolina - l'art. 4 dello Statuto che prevede espressamente la domanda scritta per l'ingresso del consorzio in qualità di soci per tutti coloro che non hanno partecipato all'atto costitutivo del consorzio, ciò che fa ritenere che la partecipazione al consorzio non possa essere automatica, per facta concludentia , essendo invece subordinata ad una specifica e formale manifestazione di volontà. Va pure ricordata con l'occasione, una pronuncia di questa S.C.,secondo la quale inoltre, In tema di consorzi volontari costituiti fra proprietari d'immobili per la gestione di parti e servizi comuni, la partecipazione o l'adesione ad esso da parte dell'acquirente di un immobile compreso nel consorzio deve risultare da una valida manifestazione di volontà, giacché altrimenti sarebbe violato il diritto di non associazione garantito dall'ari 18 Cost. Cass. n. 6666 del 30/03/2005 . D'altra parte anche il riferimento alle norme sul condominio appare inconferente, atteso che l'obbligatorietà del consorzio non potrebbe desumersi per l'avvenuta costituzione di una communio incidens, in quanto tale circostanza non terrebbe conto del fatto che i proprietari che si trovino in un medesimo comprensorio possono - ma non debbono - unirsi per gestire in comune alcuni servizi, con facoltà di scegliere liberamente lo strumento contrattuale associazione di fatto, cooperativa, consorzio ritenuto più idoneo allo scopo v. Cass. n. 5889/2010 del 19.11.2009 cit. . Si rileva infine che il quesito di diritto riguardante tale motivo è del tutto generico. 2 - Con il 2^ motivo l'esponente denuncia la violazione dell'art. 1372 c.c. con riferimento alla vantazione ed interpretazione dei documenti prodotti, quali in specie, la clausola di partecipazione obbligatoria al consorzio prevista in tutti gli originari contratti, da cui scaturirebbe un'obbligazione propter rem , atteso che il relativo vincolo dare vita ad un consorzio di urbanizzazione dipende dall'essere o meno proprietario di uno o più lotti del comprensorio e tale obbligazione si ricollegherebbe alla disciplina giuridica dettata per la comunione e la servitù. 3 - Con il 4^ motivo l'esponente denuncia la violazione dell'art. 112 cpc e artt. 1110, 1102, 1104 c.c., nonché il vizio di motivazione. Ribadisce che l'affermazione della corte capitolina che esclude l'obbligatorietà della partecipazione della G. al Consorzio, deve ritenersi in contrasto con le richiamate norme sulla comunione, mentre non sarebbe convenientemente motivata. Non è stato considerata nel giusto modo l'originaria convenzione di lottizzazione con il Comune di Pomezia e la società lottizzante, come atto autoritativo da cui scaturiva il Consorzio obbligatorio . De resto, le opere di viabilità, idriche, fognarie ecc. erano state realizzate da tutti condomini e quindi anche dai danti causa della G. , che nel trasferire la società avevano ad essa trasferito anche la compartecipazione a dette strutture, necessarie per consentire l'uso e l'utilizzo dell'immobile. Le due doglianze che precedono possono essere esaminate congiuntamente, e sono entrambe infondate. Invero non è possibile ritenere che dalla semplice qualificazione come propter rem della obbligazione assunta con la sottoscrizione dell'atto di acquisto del lotto conseguirebbe la natura obbligatoria del Consorzio in esame al quale l'acquirente si sarebbe impegnato ad aderire v. Cass. 5889/2010 . La giurisprudenza di questa Corte, infatti, ha statuito che in tema di consorzi volontari costituiti fra proprietari d'immobili per la gestione di parti e servizi comuni, la partecipazione o l'adesione ad esso da parte dell'acquirente di un immobile compreso nel consorzio deve risultare da una valida manifestazione di volontà Cass., n. 6666 del 2005 . L'obbligo di chi subentra nella proprietà di un immobile facente parte di un consorzio, dunque, non può essere affermato ritenendo l'obbligazione di pagamento delle spese consortili una obbligazione propter rem, giacché tali obbligazioni sono caratterizzate dal requisito della tipicità, con la conseguenza che possono sorgere per contratto solo nei casi e col contenuto espressamente previsti dalla legge Cass., n. 25289 del 2007, 5889/2010 . Parimenti insussistente si appalesa il vizio di motivazione e la relativa censura si risolve in una richiesta di un diverso apprezzamento di merito, come tale inammissibile in questa sede di legittimità stante la corretta e congrua motivazione della sentenza Cass. n. 15849/2007 . 4 - Ritornando al 3^ motivo con esso, il ricorrente deduce la violazione dell'art. 2041 c.c. nonché l’omessa pronuncia sulla domanda subordinata ex art. 2041 c.c. sostiene che non si tratta di domanda nuova in quanto era stata formulata e reiterata per tutto il corso del giudizio di 1^ grado. La doglianza non ha pregio. Tale domanda invero originariamente proposta dal Consorzio, non era stata più coltivata in appello a fronte dell'impugnazione della G. . Conclusivamente il ricorso principale va rigettato, ciò che comporta l'assorbimento del ricorso incidentale condizionato eccezione d'incompetenza del tribunale per la presenza di un clausola arbitrale compromissoria nell'atto costitutivo del consorzio sollevata dalla G. , ma non esaminata in precedenza perché assorbita . Per il principio della soccombenza le spese processuali sono poste a carico del ricorrente. P.Q.M. Riunisce i ricorsi rigetta il ricorso principale e dichiara assorbito il ricorso incidentale condanna il ricorrente Consorzio al pagamento delle spese processuali, che liquida in Euro 1.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi.