Paga solo il vero proprietario, non quello apparente

In materia condominiale non vige il principio dell'apparenza del diritto e legittimato passivamente, in caso di azione per il recupero delle spese, è solo l'effettivo proprietario.

Con la sentenza n. 15296 del 12 luglio, la Corte di Cassazione ha stabilito che la legittimazione passiva, nell'azione per il recupero delle quote condominiali, spetta soltanto al vero proprietario dell'unità immobiliare, e non anche a chi possa apparire tale, perché in materia di condominio non opera il principio dell'apparenza del diritto. La fattispecie. Un uomo dona al figlio gli appartamenti di sua proprietà, in cui ha sempre vissuto, e in seguito il Condominio gli richiede il pagamento degli oneri condominiali. Opponendosi al decreto ingiuntivo, l'uomo eccepisce la propria carenza di legittimazione passiva, ma il Condominio invoca la sua qualità di condomino apparente e il Giudice di Pace rigetta l'opposizione, confermando la condanna al pagamento, poiché l'intimato aveva sempre pagato le spese, in precedenza, e avrebbe dovuto comunicare il trasferimento di proprietà delle unità immobiliari. L'uomo non si rassegna e propone ricorso per cassazione. C'è stata alienazione dell'immobile. Chi deve pagare? Il ricorrente lamenta l'incongruenza della motivazione della sentenza impugnata, priva, a suo dire, di fondamento logico-giuridico. Il giudice, infatti, avrebbe omesso di verificare la legittimatio ad causam, ritenendo sufficiente il comportamento precedente dell'intimato, che aveva sempre pagato le spese, ed evocando un obbligo, di comunicare all'amministratore il trasferimento del bene, che non trova riscontro in alcuna norma giuridica. Parimenti, non esiste alcuna norma di legge che imponga all'alienante un onere di conoscenza delle eventuali morosità del figlio, nuovo proprietario degli appartamenti. Solo il nuovo proprietario è tenuto a pagare le quote condominiali. I motivi, secondo la Corte, sono fondati infatti, una volta accertato che il proprietario dell'immobile, per il quale si chiedeva il pagamento delle quote condominali, era persona diversa da quella cui l'amministratore aveva richiesto il pagamento, attraverso il decreto ingiuntivo, avrebbe dovuto essere dichiarata l'improcedibilità del procedimento, per mancanza di legittimazione passiva dell'opponente, e disposta la revoca del decreto stesso. Unico soggetto tenuto al pagamento delle quote condominiali, infatti, è il proprietario. Esclusa l'operatività del principio dell'apparenza del diritto in materia condominiale. Il Collegio, sul punto, afferma che, nel caso di azione giudiziale proposta dall'amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di un'unità immobiliare, passivamente legittimato è solo il vero proprietario, non anche chi possa apparire tale. Nei rapporti tra condominio, che è ente di gestione, e i singoli partecipanti non può operare il principio di apparenza del diritto, che è generalmente posto a tutela dell'affidamento del terzo in buona fede. Contraria ai principi informatori della materia condominiale, pertanto, appare la sentenza che, con riferimento all'azione per il recupero delle spese condominiali, al fine di individuare il soggetto tenuto al pagamento, assuma quale principio generale quello dell'apparenza del diritto. Inevitabile, quindi, la cassazione della sentenza impugnata.