Prima o seconda casa? Il contratto di locazione dura sempre quattro anni

La locazione per abitazione ad uso di seconda casa mira a soddisfare esigenze abitative di rango uguale a quelle della prima è esclusa la natura transitoria della locazione.

Con la sentenza n. 13483 del 20 giugno, la Corte di Cassazione ha enunciato il principio per cui la locazione della seconda casa, caratterizzata dalla protratta permanenza del conduttore in cospicui periodi dell'anno, soddisfa esigenze abitative funzionali al pieno sviluppo della sua personalità, al pari della prima casa la durata del contratto, pertanto, è la stessa, quattro anni e non uno. Il caso. Il proprietario di un appartamento in una località di montagna chiedeva al Tribunale che venisse dichiarato risolto o cessato il contratto di locazione ad uso seconda casa, stipulato con un conduttore per la durata di un anno e ritenuto scaduto. Il conduttore, deducendo l'uso abitativo, escludeva la qualificazione del contratto come locazione transitoria e invocava la normativa generale in materia locatizia. Il Tribunale rigettava la domanda, individuando la durata del contratto in quattro anni e non in uno. La sentenza veniva confermata in appello e il locatore proponeva ricorso per cassazione. Rileva l'uso abitativo e non temporaneo. La Corte di Cassazione osserva che la locazione per abitazione ad uso di seconda casa è caratterizzata da una prolungata permanenza del conduttore nel corso dell'anno questi, infatti, può fruire dell'immobile secondo le disponibilità del tempo libero senza uno schema prefissato. Questa forma di locazione, ben diversa da quella avente natura transitoria, è finalizzata a soddisfare esigenze abitative certamente complementari, ma di rango uguale a quelle della prima casa, in quanto relative al tempo libero e quindi al soddisfacimento di interessi e passioni dell'individuo e quindi funzionali al pieno sviluppo della sua personalità . La legge sulla locazione disciplina la concessione continuativa di immobili, senza distinzioni tra prima e seconda casa. Il Collegio, inoltre, richiama la normativa in materia locatizia l. n. 431/98 affermando che essa offre una disciplina complessiva del settore delle locazioni abitative, garantendo una copertura legislativa al bisogno primario della disponibilità di un alloggio, attraverso il quale si estrinseca la persona umana in questo senso, la legge richiamata non fa distinzioni tra prima o seconda casa, disciplinando qualsiasi contratto avente ad oggetto la concessione continuativa di un immobile da destinarsi ad abitazione . E' la legge a prevedere le eccezioni. Le sole eccezioni a questa disciplina sono quelle espressamente previste dalla legge stessa e consistono nei contratti aventi natura transitoria, per esigenze temporanee che vanno dichiarate e documentate. E il caso di specie non rientra certo in questa categoria, come è stato osservato dai giudici di merito e come viene confermato dalla Suprema Corte.