Il vecchio usufruttuario muore: il locatario restituisce prima l'immobile

Il locatario, che conclude il contratto di locazione con un usufruttuario di età avanzata, di cui era a conoscenza, accetta il rischio di un'estinzione anticipata dell'usufrutto e, quindi, di una restituzione anticipata dell'immobile.

Se accetta di concludere il contratto di locazione con un usufruttuario di età avanzata, di cui era a conoscenza, il locatario accetta anche il rischio di un'estinzione anticipata dell'usufrutto e, quindi, di una restituzione anticipata dell'immobile rispetto a quanto pattuito. Ad affermarlo è la Terza sezione Civile della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 11602 del 26 maggio. La fattispecie. Il Tribunale di Teramo non convalidava lo sfratto intimato da una s.a.s., quale proprietaria piena a seguito di consolidamento dell'usufrutto per morte dell'usufruttuario nei confronti del locatario, ritenendo applicabile al rapporto locatizio non già l'art. 999, comma 1, c.c., bensì la disciplina speciale ex art. 27, l. n. 392/78. Tale verdetto viene completamente ribaltato dalla Corte d'appello, secondo cui trova applicazione proprio la disciplina codicistica dettata dall'art. 999. Contro tale decisione il locatario propone ricorso per cassazione, ma senza successo. Il nudo proprietario si trova in posizione di terzietà rispetto ai contratti conclusi dall'usufruttuario avente ad oggetto il bene concesso in usufrutto. Infatti, osserva la S.C., ai sensi dell'art. 999, comma 1, c.c., il contratto di locazione stipulato dall'usufruttuario è opponibile allo stesso proprietario solo se risulti da scrittura avente data certa anteriore, anche nell'ipotesi di estinzione dell'usufrutto per consolidazione. Tuttavia, posto il carattere dispositivo della norma, volta a dirimere interessi privati e non essendovi stata alcuna adesione da parte del nudo proprietario alla durata del contratto, così come convenuta con l'usufruttuario, - come accertato dalla sentenza impugnata - il contratto è stato correttamente dichiarato risolto alla scadenza. La norma codicistica si applica anche alle locazioni concluse dall'enfiteuta. Inoltre, l'art. 999 c.c., in caso di consolidazione dell'usufrutto, prescrive che comunque il contratto debba avere una durata non oltre il quinquennio dall'estinzione, privilegiando così il nudo proprietario al fine di fargli godere pienamente il bene. Tuttavia vengono tenute in considerazione anche le ragioni del conduttore, che all'epoca della stipula e, a meno che il locatore non gli abbia nascosto la sua qualità, violando il principio della correttezza, sa bene che la locazione è stata stipulata non già con il proprietario, ma con l'usufruttuario. Si applica il c.c. se l'estinzione avviene per fatto naturale. Il raffronto con la disciplina di cui alla legge n. 392/78 comporta la prevalenza della norma codicistica in quanto, come nel caso in esame, l'estinzione è avvenuta per fatto naturale e non convenzionale e accettando di concludere il contratto con l'usufruttuario di età avanzata, di cui era a conoscenza, perché il contratto fu stipulato per iscritto e fu registrato, il locatario accettò il rischio di una anticipata estinzione dell'usufrutto e, quindi, di una anticipata restituzione dell'immobile rispetto a quanto pattuito. Il conduttore deve poter reperire altro immobile per l'esercizio della sua attività. In conclusione, la Suprema Corte afferma a fronte del diritto reale limitato, che limita il diritto assoluto del proprietario, qualora non vi siano motivi di sociale solidarietà, come per le locazioni abitative ristrette al nucleo familiare, l'ordinamento non può non privilegiare il carattere assoluto di quel diritto, cui viene a riconoscere, tramite il tetto dei cinque anni dalla estinzione, la sua funzione sociale, ovvero quella di consentire al conduttore la possibilità di reperire altro immobile per l'esercizio della sua attività.