In caso di alienazione di un immobile locato, avvenuta prima della cessazione del contratto, l'acquirente che subentra è tenuto a corrispondere l'indennità di avviamento.
Con la sentenza numero 9408/11, la Corte di Cassazione afferma il principio per cui il diritto all'indennità per l'avviamento commerciale, in caso di disdetta alla prima scadenza, sorge per effetto e al momento della cessazione del contratto di locazione nel caso di alienazione dell'immobile avvenuta tra la disdetta e la cessazione del contratto di locazione, obbligato nei confronti del conduttore, ai sensi dell'articolo 1602 c.c., è l'acquirente.Il caso. A una società, conduttrice di un contratto di locazione ad uso commerciale comportante il contatto con il pubblico, veniva comunicata la disdetta del contratto alla prima scadenza. Tra tale comunicazione e l'effettiva cessazione del rapporto, l'immobile veniva alienato dal locatore, il quale, di conseguenza, si dichiarava non più tenuto alla corresponsione dell'indennità per perdita dell'avviamento, essendo nel frattempo subentrato l'acquirente, quale unico soggetto obbligato. Ritenendo che l'indennità dovesse, invece, essere corrisposta dall'originario locatore, nonostante l'avvenuta alienazione dell'immobile, la società conduttrice proponeva ricorso innanzi al Tribunale, ma si vedeva rigettata la domanda. L'appello, invece, condannava al pagamento dell'indennità l'originario locatore, il quale proponeva ricorso per cassazione.L'acquirente dell'immobile locato subentra, nel momento dell'acquisto, in tutti i diritti e gli obblighi relativi al rapporto di locazione non ancora esauriti. La S.C. ribadisce che, in conformità al dettato normativo articolo 1602 c.c. , è proprio il trasferimento del bene che determina il momento di cesura tra le obbligazioni e i diritti spettanti all'alienante e quelli spettanti all'acquirente quest'ultimo, quindi, assume la qualifica di nuovo locatore al perfezionarsi del contratto di compravendita dell'immobile locato, assumendo i diritti e gli obblighi che non si sono ancora esauriti, mentre deve considerarsi terzo rispetto ai diritti e agli obblighi che alla data del suo acquisto si erano già perfezionati tra le parti originarie.La Corte di Cassazione procede, quindi, nell'esame del caso concreto, per stabilire a quale soggetto debba essere addebitato il pagamento dell'indennità.Il diritto all'indennità per perdita di avviamento trova il suo fatto genetico nella cessazione e non nella disdetta. La Corte ribalta il principio espresso dai giudici di secondo grado in tema di indennità per l'avviamento commerciale, dovuta in caso di cessazione del rapporto alla prima scadenza, il diritto del conduttore non sorge al momento della comunicazione di disdetta, come erroneamente ritenuto dalla Corte territoriale, bensì al momento dell'effettiva cessazione della locazione. Pertanto, obbligato per il pagamento del compenso al conduttore è il soggetto che in quel momento riveste la qualità di locatore.Nel caso in esame, l'acquirente è subentrato nel rapporto di locazione prima che questo avesse fine, in quanto l'alienazione dell'immobile è avvenuta dopo l'intimazione della disdetta ma prima della cessazione questo soggetto, e non l'originario locatore, è tenuto, secondo il Collegio, a corrispondere l'indennità al conduttore per la perdita dell'avviamento commerciale.
Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 11 febbraio - 27 aprile 2011, numero 9408Presidente Trifone - Relatore D'AmicoSvolgimento del processoCon ricorso depositato il 18 ottobre 2007 la società Ofaa - Gima s.r.l., esponeva che a aveva stipulato in data 1 luglio 2001 un contratto di locazione ad uso commerciale comportante il contatto con il pubblico dei consumatori con la società La Mima s.r.l. b la prima scadenza di tale contratto sarebbe venuta a scadenza il 30.6.2007 c la società locatrice Mima s.r.l., con raccomandata del 18 gennaio 2006, aveva comunicato la disdetta del contratto alla suddetta prima scadenza d essa conduttrice aveva richiesto con raccomandata del 24 aprile 2007 il pagamento dell'indennità per perdita dell'avviamento, così aderendo alla richiesta di rilascio dell'immobile per la suddetta prima scadenza della locazione commerciale e la società locatrice in data 29 giugno 2007 le aveva comunicato che nel rapporto di locazione era intanto subentrata la società Alda s.r.l. per avere essa acquistato la proprietà dell'immobile locato.Assumendo che l'indennità per l'avviamento commerciale dovesse essere corrisposta dalla società originaria locatrice, nonostante l'avvenuta alienazione dell'immobile, dato che il contratto era sorto prima dell'alienazione medesima della res locata, la società ricorrente chiedeva, pertanto, che la società La Mima s.r.l., previo riconoscimento della validità del contratto di locazione intercorso tra le parti e della successiva disdetta, venisse condannata a corrisponderle il compenso dovuto a titolo di indennità per l'avviamento.La società convenuta contrastava la domanda deducendone l'inammissibilità nei suoi confronti in quanto, attesa l'intervenuta alienazione della cosa locata in epoca precedente alla cessazione del rapporto di locazione, al pagamento dell'indennità per l'avviamento era tenuta in sua vece, la società che, per avvenuto pregresso acquisto dell'immobile locato, aveva la qualità di locatrice al momento della suddetta cessazione del contratto.Il tribunale di Cosenza rigettava la domanda nella considerazione che, in ipotesi di vendita di cosa locata, i diritti e gli obblighi nascenti dalla locazione si trasferiscono in capo all'acquirente.Sul gravame della società soccombente decideva la Corte d'appello di Catanzaro, che, ritenuta ammissibile l'impugnazione, stabiliva che il diritto della società conduttrice alla corresponsione dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale era sorto non alla cessazione del rapporto 30.6.2007 , bensì al momento della comunicazione della disdetta 18.1.2006 cosicché, ai fini del giudizio, rimaneva irrilevante la vendita del bene locato 28.6.2007 , in quanto successiva alla comunicazione della disdetta.in riforma della sentenza di primo grado condannava, quindi, la società Mima s.r.l. a corrispondere l'indennità di avviamento.Per cassazione ha proposto ricorso la società La Mima s.r.l. sulla scorto di tre motivi, illustrati da successiva memoria.Ha resistito con controricorso la società Ofaa - Gima.Motivi della decisioneDeve preliminarmente rilevarsi che, trattandosi di sentenza depositata dopo il 4.7.2009, non era necessario formulare i quesiti di diritto.Con i primi due mezzi d'impugnazione, da esaminare congiuntamente perché strettamente connessi, la ricorrente censura la sentenza denunciata nella parte in cui non ha ritenuto meritevole di accoglimento l'eccezione di improcedibilità dell'appello in ordine all'asserita tardività della notificazione del decreto presidenziale di fissazione dell'udienza di discussione.La censura nel suo complesso non può essere accolta.La Corte costituzionale ha dichiarato illegittimo l'articolo 435, 2 comma, nella parte in cui non stabilisce che l'avvenuto deposito del decreto presidenziale di fissazione dell'udienza di discussione sia comunicato all'appellante e che da tale comunicazione decorra il termine per la notificazione all'appellato Corte cost., 4 gennaio 1977, numero 15 .Nel caso di specie il decreto presidenziale è stato comunicato alla difesa dell'appellante in data 23 marzo 2009, mentre l'atto d'appello è stato consegnato all'ufficiale giudiziario per la notificazione in data 30 marzo 2009 e, perciò, nel prescritto tempestivo termine imposto per legge.Con il terzo motivo la società ricorrente censura la sentenza impugnata nel punto in cui il giudice di secondo grado ha stabilito che il diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento sorge al momento della comunicazione della disdetta, rimanendo irrilevante la vendita del bene locato intervenuta tra la data della disdetta e la scadenza del contratto. Lamenta, in particolare, che, affermando la sussistenza dell'obbligo della società La Mima s.r.l. di corrispondere al conduttore l'indennità per la perdita dell'avviamento, la Corte territoriale sarebbe incorsa nella violazione delle norme di cui agli articolo 28 e 34 della legge numero 392 del 1978 e 1602 cod. civ., con la conseguente insufficiente e contraddittoria motivazione sul punto.Secondo la ricorrente l'errore di diritto commesso dalla Corte d'Appello consiste nel non avere considerato rilevante, ai sensi dell'articolo 1602 c.c., la successione verificatasi nel rapporto contrattuale in seguito alla vendita della cosa locata, avvenuta il dopo la comunicazione della disdetta, ma prima della data di scadenza del contratto.Il motivo è fondato.Occorre, anzitutto premettere che il principio stabilito in materia di locazione dall'articolo 1602 cod. civ., che fissa nel momento dell'acquisto del bene locato il subingresso dell'acquirente nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, esclude, per implicito, che il fenomeno successorio, ex articolo 1599 cod. civ., del trasferimento a titolo particolare della cosa locata possa avere effetto retroattivo e comporta, invece, che il rapporto di locazione viene a scindersi in due periodi distinti, rispetto a ciascuno dei quali l'unico contratto spiega i suoi effetti nei confronti di colui che in quel periodo ha la qualità di locatore.Ne consegue che l'acquirente dell'immobile locato subentra in tutti i diritti e gli obblighi correlati alla prosecuzione del rapporto di locazione ancora non esauriti, mentre deve considerarsi terzo rispetto ai diritti ed agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore ed a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto Cass., 2 dicembre 2004, numero 22669 .Bisogna, inoltre, considerare, in tema di indennità per l'avviamento commerciale dovuta in caso di cessazione del rapporto di locazione, che il diritto all'indennità trova il suo fatto genetico nella avvenuta cessazione della locazione e non nell'intimazione della disdetta.Se il diritto all'indennità sorge al momento della cessazione della locazione e in conseguenza della risoluzione a tale data del contratto per fatto non imputabile al conduttore, è logico, pertanto, ritenere che obbligato per il compenso di avviamento è colui che a tale momento ha la qualità di locatore.Nel caso di trasferimento dell'immobile ex articolo 1599 cod. civ. l'indennità, quindi, è dovuta dall'acquirente dell'immobile locato se lo stesso, alla data della cessazione del contratto, abbia assunto la qualifica di locatore e ciò proprio in base al principio di diritto secondo cui il momento del trasferimento del bene determina anche il momento di cesura tra le obbligazioni e i diritti spettanti all'alienante e quelli dell'acquirente.Deve, in conclusione, essere accolto il terzo motivo, non essendo conforme al diritto l'affermazione della corte di merito secondo cui il diritto del conduttore all'indennità sorge per effetto ed al momento dell'intimazione della disdetta per finita locazione da parte del locatore. L'impugnata sentenza, perciò, è cassata con rinvio, per nuovo esame, alla Corte d'Appello di Catanzaro in diversa composizione, che, decidendo anche sulle spese di questo giudizio di legittimità, farà applicazione della seguente regula iuris Il diritto alla indennità per l'avviamento commerciale sorge per effetto ed al momento della cessazione del contratto di locazione, per cui, in caso di alienazione dell'immobile locato, avvenuta successivamente alla comunicazione della disdetta da parte del locatore alienante, ma prima della prevista data di cessazione del rapporto, obbligato a detto titolo ai sensi dell'articolo 1602 cod. civ. nei confronti del conduttore è l'acquirente dell'immobile locato P.Q.M.La Corte accoglie il terzo motivo del ricorso cassa in relazione al motivo accolto la impugnata sentenza e rinvia alla Corte d'Appello di Catanzaro, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di cassazione.