Paga l'acquirente se sono state deliberate dopo la vendita della casa

Le spese deliberate dal condominio, durante l'assemblea alla quale ha preso parte l'acquirente di una casa, non possono essere richieste al venditore.

In base al principio di solidarietà su cui si basa l'onere di ripartizione delle spese condominiali, nell'ipotesi in cui il condomino venda la proprietà esclusiva della sua casa, il venditore è tenuto al pagamento delle spese deliberate dall'assemblea quando era ancora proprietario ma non anche di quelle deliberate dopo la vendita dell'immobile che gravano invece sull'acquirente. Il caso. È quanto ha definito il Tribunale di Bari con sentenza n. 459 del 10 febbraio rigettando la domanda dell'acquirente di un immobile all'interno di uno stabile condominiale che aveva citato in giudizio il condominio, nella persona dell'amministratore, per la sospensione, oltre che per l'accertamento dell'invalidità, della delibera assembleare che le accollava una serie di costi per oneri condominiali non pagati dai venditori dell'appartamento e di danni per presunte infiltrazioni dalle condutture condominiali. Solidarietà venditore-acquirente. Il Tribunale è netto e, richiamando il principio di legittimità consolidato in materia, sancisce che le spese deliberate dal condominio, durante l'assemblea alla quale ha preso parte lo stesso acquirente, non possono essere richieste al venditore. Opera il principio di solidarietà che ripartisce gli oneri tra venditore e acquirente. Legittimazione alla partecipazione in assemblea. Il Tribunale di Bari precisa altresì che, in caso di alienazione di un piano o di porzione di un piano, dal momento in cui il trasferimento venga reso noto al condominio, lo status di condomino appartiene all'acquirente, e pertanto soltanto quest'ultimo è legittimato a partecipare alle assemblee e ad impugnarne le deliberazioni, mentre il venditore non è più legittimato a partecipare direttamente alle assemblee condominiali ma può far valere le sue ragioni connesse al pagamento dei contributi attraverso l'acquirente che gli è subentrato, e per il quale, anche in relazione al vincolo di solidarietà, si configura una gestione di affari non rappresentativa, che importa obbligazioni analoghe a quelle derivanti da un mandato, e fra queste quella di partecipare alle assemblee condominiali e far valere in merito anche le ragioni del suo dante causa. Conseguentemente, una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà dell'immobile del singolo condomino, l'alienante perde la qualità di condomino per cui alla perdita di quella qualità e dunque del rapporto di natura reale che lo legava alla proprietà dell'immobile consegue che lo stesso non ha più titolo per partecipare all'assemblea dei condomini.

Tribunale di Bari, sez. III Civile, sentenza 25 gennaio - 10 febbraio 2011, n. 459 Fatto e diritto Con atto di citazione notificato in data 04.10.2006, G. C., nata a Bari l' 11.02.1965 ed ivi residente, alla via Q. Sella n. 21, conveniva in giudizio dinanzi questo Tribunale il Condominio sito in Bari, alla via Nicolai n. , in persona dell' amministratore pro-tempore, per ivi sentirsi accogliere le seguenti conclusioni Voglia il Tribunale adito, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvedere a preliminarmente sospendere l' esecuzione della delibera assembleare considerato il grave pregiudizio che ne subirebbe l'odierna attrice b accertare e dichiarare la invalidità nella specie della nullità e/o annullabilità e comunque la inefficacia nei confronti della dott.ssa G. della deliberazione assembleare del 18.09.2006 adottata dal Condominio di via Nicolai n. c in via subordinata dichiarare che nulla è dovuto dalla dott.ssa G. per la spesa derivante dalla transazione approvata con deliberazione del 18.09.2006 in quanto relativa a giudizi per i quali è del tutto estranea d condannare il convenuto Condominio in persona del suo amministratore pro-tempore al pagamento di spese e competenze del giudizio . Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 20.12.2006 si costituiva in giudizio il Condominio di via Nicolai n. Bari, in persona dell' amministratore protempore, rassegnando la seguente conclusione chiede che l' Onorevole Tribunale adito voglia rigettare integralmente le avverse pretese in quanto del tutto inammissibili e comunque infondate. Con vittoria di spese, diritti ed onorari di giudizio oltre maggiorazione del 12,50% ex art. 14 T.P. nonché IVA e CAP come per legge . Instauratosi regolarmente il contraddittorio, all' udienza del 18.01.2007 la causa veniva riservata sulla richiesta di sospensione formulata dall' opponente sciolta la riserva, la istanza di sospensione veniva rigettata e disposto rinvio ai sensi dell' art. 183 co. 6 c.p.c. All' udienza del 25.10.2007 veniva ammesso l' interrogatorio formale dell' attrice come in atti deferito dal condominio convenuto, rigettate le richieste di prova testimoniale e fissata nuova udienza per l' assunzione della prova ammessa. Assunto l' interrogatorio formale dell' attrice, veniva fissata udienza per la precisazione delle conclusioni. All' udienza del 30.09.2010 la causa veniva riservata per la decisione previa precisazione delle conclusioni ad opera delle parti e con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali ed eventuali repliche. La domanda attorea è infondata sia in fatto che in diritto e deve pertanto essere rigettata Si ritiene tuttavia equo compensare interamente tra le parti le spese processuali. Invero, dai documenti depositati agli atti e non contestati dalle parti, risulta che in data 16.06.2004 l' attrice G. C. acquistava dai signori P. L., P. A., P. G. e P. A., il locale sito in Bari alla via Nicolai n. 90 e facente parte dello stabile sito in Bari, alla via Nicolai n. e che in data 18.09.2006, in seconda convocazione, l' assemblea del medesimo condominio approvava la proposta transattiva dei due giudizi pendenti con i signori L. N., L. G., L. M. ed aventi ad oggetto l' uno, iniziato nell' anno 1999 oneri non pagati e che portavano alla richiesta ed emissione di decreto ingiuntivo e successiva opposizione, e I'altro, iniziato nell' anno 2000 avente ad oggetto la richiesta di risarcimento dei danni per presunte infiltrazioni dalle condutture condominiali. Risulta infine dagli atti che nella su indicata assemblea, regolarmente convocata, l' attrice esprimeva voto contrario. Con ordinanza datata 18.01.2007 il precedente Giudicante, dott.ssa Angarano, rigettava la richiesta di sospensione della delibera impugnata rilevando che con i motivi di cui ai capi A e C l' attrice deduceva la sua estraneità alla lite per aver acquistato l' immobile successivamente al suo instaurarsi, la indebita pretesa di qualsiasi contributo a proprio carico e la conseguente invalidità della delibera anche perché assunta senza la partecipazione dei propri danti causa su cui, invece dovrebbe gravare il relativo onere rilevava in particolare il G.I. che la delibera impugnata non conteneva alcuna statuizione in ordine ai criteri di imputazione tra i condomini della somma posta a carico del Condominio in esecuzione della transazione sicchè sebbene l' amministratore in esecuzione della medesima aveva predisposto un piano di riparto che includeva il contributo dell' attrice, ciò non avrebbe comunque giustificato l' annullamento della delibera che l' assunto di parte attrice in ordine alla necessità di convocare per l' assemblea i propri danti causa non trovava riscontro nel tenore letterale dell' art. 1136 c.c. Secondo principio giurisprudenziale consolidato, nel regime di solidarietà dell'onere delle spese in condominio, nell' ipotesi in cui il condomino venda la sua proprietà esclusiva, come nel caso di specie, il venditore è tenuto al pagamento delle spese deliberate quando era ancora proprietario Cass Civ. 26.10.1996 n. 9366, Cass. Civ. 17.05.1997 n. 4393 ma non di quelle deliberate dopo la vendita. Sebbene il vizio denunciato nel capo B dell' atto di citazione appariva fondato sussistendo effettivamente un conflitto di interessi del L., l' assemblea con successiva delibera del 24.10.2006 oltre ad integrare il precedente verbale dando atto della presenza all' adunanza del 18 settembre di altri condomini rispetto a quelli risultanti dal relativo documento, aveva comunque ratificato con le maggioranze di legge, la delibera impugnata. Sebbene la dichiarazione di rettifica del precedente verbale appariva di dubbia legittimità essendovi stata comunque una nuova ed autonoma manifestazione di volontà in ordine alla transazione da approvare, doveva trovare applicazione in via analogica l'art. 2377 c.c. nella parte in cui prevede che l' assemblea possa sostituire la delibera viziata con altra presa in conformità della legge. I motivi di impugnazione della delibera del 18.09.2006 di cui ai punti A e C dell' atto di citazione, come riconosciuto nella fase cautelare, si palesano tuttavia infondati per le su esposte motivazioni. Deve infatti ribadirsi preliminarmente che la impugnata delibera non contiene alcuna statuizione in ordine ai criteri di imputazione tra i condomini della somma posta a carico del condominio in esecuzione della transazione delle due contenziosi con i signori L. tale delibera infatti si limitava ad approvare la transazione delle suddette liti per cui prive di rilevanza si palesano le doglianze della condomina, odierna opponente, di essere divenuta proprietaria dell' immobile in epoca di gran lunga posteriore alla loro instaurazione e quindi di essere totalmente estranea alla relativa spesa, così come inammissibile deve considerarsi nel presente giudizio, avente ad oggetto l'impugnazione della delibera assembleare del 18.09.2006, la domanda dell' opponente di dichiarare che nulla è dovuto da parte sua per la spesa derivante dalla transazione approvata con deliberazione del 18.09.2006 in quanto relativa a giudizi per i quali è del tutto estranea. Infondato è altresì il motivo di impugnazione di cui al punto C per aver omesso l' assemblea di convocare i signori P. precedenti proprietari del locale commerciale successivamente alienato alla G. in quanto all' epoca dell' insorgenza del contenzioso erano condomini ed oggi sono gli unici coobligati insieme agli altri condomini delle spese derivanti. Come noto, in tema di condominio di edificio, in caso di alienazione di un piano o di porzione di un piano. dal momento in cui il trasferimento venga reso noto al condominio, lo status di condomino appartiene all' acquirente, e pertanto soltanto quest' ultimo è legittimato a partecipare alle assemblee e ad impugnarne le deliberazioni. mentre il venditore non è più legittimato a partecipare direttamente alle assemblee condominiali ma può far valere le sue ragioni connesse al pagamento dei contributi relativi all' anno in corso e a quello precedente, ai sensi dell' art. 63 disp. att. c.c. attraverso l' acquirente che gli è subentrato, e per il quale, anche in relazione al vincolo di solidarietà, si configura una gestione di affari non rappresentativa che importa obbligazioni analoghe a quelle derivanti da un mandato, e fra queste quella di partecipare alle assemblee condominiali e far valere in merito anche le ragioni del suo dante causa. Come recentemente affermato dalla Suprema Corte di Cassazione, una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà dell' immobile di proprietà esclusiva, l' alienante perde la qualità di condomino per cui alla perdita di quella qualità e dunque del rapporto di natura reale che legava alla proprietà dell' immobile consegue che lo stesso non ha più titolo per partecipare all' assemblea dei condomini. Deve infine essere rigettato il motivo di opposizione di cui al punto B atteso che pur essendo evidente il conflitto di interessi ex art. 2373 c.c. da parte del condomino L. che non avrebbe dovuto partecipare all' assemblea che approvava la sua transazione. tuttavia il suo voto non risulta essere stato determinante ai fini della valida approvazione della impugnata delibera. Escludendo il L., infatti, la delibera risulterebbe approvata da 10 condomini su 12 per un totale di 555,50 millesimi. Risulta infine dagli atti che in data 24.10.2006 l' assemblea dei condomini all' unanimità dei presenti con la sola astensione dei condomini L. e R. approvava e ratificava integralmente il contenuto dell' atto di transazione con il voto favorevole di 12 condomini su 16 e millesimi 607. Alla luce di tali considerazioni I' opposizione proposta da G. C. deve essere rigettata. Le spese processuali vengono compensate per motivi di equità. P.Q.M. il Tribunale di Bari Sezione Terza definitivamente pronunciandosi sulla domanda proposta con atto di citazione notificato in data 04.10.2006 da G. C., nei confronti del Condominio sito in Bari, alla via Nicolai n. , in persona dell' amministratore pro-tempore, uditi i procuratori delle parti, così provvede 1 rigetta la domanda perché infondata sia in fatto che in diritto 2 compensa interamente tra le parti le spese processuali per motivi di equità.