La causa di forza maggiore permette la conservazione del bonus prima casa anche senza il trasferimento della residenza nei termini

E’ previsto il mantenimento dell’agevolazione prima casa nel caso in cui il trasferimento della residenza nel Comune, ove è ubicato l’alloggio acquistato, non sia avvenuto nel termine di legge di 18 mesi per causa di forza maggiore.

La causa di forza maggiore” è condizione necessaria ai fini del mantenimento dell’agevolazione in caso di mancato trasferimento nei termini di legge della residenza nel Comune di ubicazione dell’appartamento acquistato. La colpa lieve esclude la forza maggiore e il beneficio prima casa viene meno. Tale assunto è stato statuito dalla Corte di Cassazione con la ordinanza del 1° febbraio 2019 n. 3095. Il caso. Il Fisco ha notificato ad un contribuente un avviso di liquidazione di imposta di registro, ipotecarie e catastali e di imposta sostitutiva sul mutuo contratto per avere indebitamente usufruito delle agevolazioni prima casa”, non avendo trasferito la propria residenza nell'immobile riacquistato entro 18 mesi dall'acquisto. Il contribuente ha proposto ricorso in primo grado sostenendo l’impossibilità di trasferire la residenza nell’immobile dato in locazione con contratto transitorio. Il Giudice di primo grado ha accolto il ricorso, ravvisando una causa di forza maggiore ed ha annullato l'avviso impugnato. Il Giudice del gravame, nel rigettare l’appello del Fisco, ha confermato che la qualificazione da parte del Giudice civile della locazione dell’immobile come ordinaria e non transitoria integrava una causa di forza maggiore, che impediva di fatto al contribuente di trasferire la residenza fino al 31 marzo 2011 data per il rilascio dell’immobile da parte dell’inquilino . Con la pronuncia citata, la Corte di Cassazione, nell’accogliere per fondatezza il ricorso del Fisco, ha stabilito che causa di forza maggiore è soltanto quella imprevedibile e sopravvenuta che non dipende da un comportamento addebitabile anche solo a titolo di colpa nelle varie specie e nei varie di questa e quindi anche qualora trattasi di una mera colpa lieve. Non configura una causa di forza maggiore, tale da evitare la decadenza dell’agevolazione prima casa, l’ipotesi in cui la causa per cui l’acquirente non riesce a trasferire la residenza nei termini di legge, risiede nel fatto che l’immobile era affittato a terzi con un contratto, stipulato dal venditore cedente l’immobile, che l’acquirente credeva transitorio ma che avendo durata superiore a 18 mesi, era stato riconvertito a contratto ordinario 4+4 .Pertanto, l’avere il contribuente subito l’opposizione di un nuovo contratto di locazione transitoria, di durata annuale, stipulato dal precedente proprietario non può essere invocato come un fatto caratterizzato da inevitabilità ed imprevedibilità non imputabile al contribuente medesimo neppure a titolo di colpa lieve, giacché costui, fin dal momento del rogito, usando una normale diligenza, avrebbe potuto e dovuto accorgersi che l’originario contratto di locazione dell’immobile da lui acquistato ed espressamente richiamato nel rogito medesimo aveva già superato la durata di mesi diciotto e quindi non poteva avere più la natura di un contratto di locazione per esigenze di natura transitoria e veniva assoggettato alla diversa disciplina dei contratti ordinari di locazione per uso abitativo 4+4 . Conclusioni. Il contribuente che non abbia preso possesso dell’immobile entro il termine di 18 mesi dall’acquisto, perde le agevolazioni prima casa” e deve versare all’Erario la maggiore imposta qualora il mancato trasferimento della residenza, richiesto dalla norma agevolatrice a pena di decadenza, sia dipeso da comportamento addebitale al contribuente stesso. Forza maggiore. Il riconoscimento del beneficio prima casa è subordinato alla condizione che l'abitazione si trovi nel comune di residenza del contribuente, ovvero che la residenza di questi venga trasferita nel comune in cui si trova l'abitazione entro il termine di 18 mesi dell'acquisto. Il contribuente, peraltro, può vedersi riconosciuta l'agevolazione anche nel caso in cui, per i motivi più svariati, la prima casa non possa essere ancora abitata, in quanto ai fini della conservazione del beneficio è sufficiente trasferire la residenza nel comune ove la stessa è ubicata. Ne consegue che a fronte dell'emissione di un avviso di liquidazione conseguente alla revoca dei benefici, è irrilevante l'allegazione di una causa di forza maggiore che ha impedito di abitare l'immobile destinato a prima casa entro diciotto mesi dall'acquisto, in quanto la fattispecie non contempla quale suo elemento costitutivo quello del tempestivo trasferimento della residenza nella prima casa, bensì che la prima casa si trovi nel comune di residenza o, in alternativa, che il trasferimento di residenza nel comune avvenga entro diciotto mesi dall'acquisto. In ogni caso, la causa di forza maggiore rilevante in ipotesi di trasferimento non tempestivo è solo quella imprevedibile e sopravvenuta, che non dipende da un comportamento addebitabile anche solo a titolo di colpa nei vari gradi. In materia di agevolazioni per l'acquisto della prima casa, il trasferimento della residenza nel comune di ubicazione dell'immobile costituisce un obbligo di facere del contribuente a fronte dell'ottenimento del beneficio fiscale da parte dell'ordinamento. Di talché, fatta salva la valutazione della fattispecie concreta, deve attribuirsi generale rilevanza alle cause esimenti della responsabilità per inadempimento, quale la forza maggiore, da intendersi come evento imprevedibile, inevitabile ed a tal punto cogente da sovrastare, precludendone obiettivamente la realizzazione, la volontà dell'acquirente la cui condotta non realizzativa del dichiarato presupposto dell'agevolazione risulta a lui non imputabile, nemmeno a titolo di colpa. Cass. civ., Sez. V, ord., n. 4591/2018 .Spetta il mantenimento dell'agevolazione prima casa” nell'ipotesi in cui il trasferimento della residenza nel Comune di ubicazione dell'immobile oggetto di acquisto agevolato, entro 18 mesi dall'atto di trasferimento, non sia stato tempestivo per causa di forza maggiore, la quale è soltanto quella imprevedibile e sopravvenuta che non dipende da un comportamento addebitabile anche solo a titolo di colpa nei vari gradi o nelle varie specie, dovendosi, tuttavia, escluderne la sussistenza nel caso in cui il trasferimento tempestivo della residenza non sia stato possibile in quanto l'immobile era occupato dal conduttore che non lo aveva liberato in tempo utile, benché il contratto di locazione fosse stato tempestivamente risolto Cass. civ., Sez. V, n. 13346/2016 .

Corte di Cassazione, sez. V Civile, ordinanza 20 dicembre 2018 – 1 febbraio 2019, n. 3095 Presidente Chindemi – Relatore Daniele Premesso quanto segue T.F., con atto pubblico del 02 agosto 2004, acquistava un immobile in Roma alla via A. n. 16 usufruendo delle agevolazioni di imposta prima casa previste dall'art. 1 nota II bis parte prima della tariffa allegata al D.P.R. n 131 del 1986 l'anzidetto immobile veniva venduto entro i cinque anni dall'acquisto successivamente, con atto pubblico del 21 dicembre 2006 ed entro un anno dalla precedente vendita, la T. acquistava un altro appartamento in Roma alla via D. n 24, usufruendo sempre delle agevolazioni di imposta prima casa . Nel rogito il venditore dava atto dell'esistenza di un contratto transitorio di locazione dell'immobile, stipulato il 02 gennaio 2003 e garantiva il rilascio dell'immobile da parte della conduttrice A.M.S. entro il 31 dicembre 2006 in data 07 maggio 2007 la contribuente, non avendo ottenuto il rilascio dell'appartamento alla data sopra indicata, intimava alla locataria licenza per finita locazione nel corso del giudizio la conduttrice produceva un nuovo e diverso contratto di locazione, stipulato il 01 gennaio 2004 e quindi in prosecuzione del precedente ed avente durata annuale e chiedeva che il giudice adito qualificasse la locazione come ordinaria e cioè di durata quadriennale, prorogabile per uguale durata, avendo superato il termine massimo di 18 mesi stabilito dalla legge per le locazioni transitorie il Tribunale di Roma, con sentenza del 24-28 ottobre 2008, qualificava la locazione come ordinaria stabiliva la durata del contratto fino al 31 dicembre 2010 otto anni dal 01 gennaio 2003 e fissava la data per il rilascio dell'immobile al 31 marzo 2011 successivamente ed entro i tre anni dalla stipula del rogito, l'Agenzia delle Entrate notificava alla contribuente un avviso di liquidazione di imposta di registro, ipotecarie e catastali e di imposta sostitutiva sul mutuo contratto per complessivi €. 23.516,74 € 18.794,36 + 4.722,38 per avere indebitamente usufruito delle agevolazioni prima casa , non avendo trasferito la propria residenza nell'immobile riacquistato entro 18 mesi dall'acquisto la contribuente proponeva ricorso in primo grado sostenendo l'impossibilità di trasferire la residenza nell'immobile di via D. n. 24 di Roma la CTP di Roma accoglieva il ricorso, ravvisando una causa di forza maggiore ed annullava l'avviso impugnato proponeva appello l'Agenzia, sostenendo che la causa di forza maggiore fosse inesistente e comunque non sopraggiunta alla stipula del rogito, ma fosse prevedibile a quella data la CTR rigettava l'appello dell'Agenzia e quindi confermava in toto l'impugnata sentenza e compensava le spese. Argomentava II giudice di appello che la contribuente aveva attivato una causa civile al fine di ottenere il rilascio dell'immobile e che, così come ritenuto dal giudice di prime cure, fa sentenza del Giudice del Tribunale di Roma integrava una causa di forza maggiore, impedendo di fatto alla T. di trasferire la sua residenza nell'immobile di via D. n. 24 fino al 31 marzo 2011 l'Agenzia interponeva tempestivo ricorso per Cassazione, notificato alla controparte in data 10 dicembre 2014 , articolando un unico motivo violazione e falsa applicazione dell'art. 1 nota II bis IV comma della tariffa parte prima allegata al D.P.R. 26 aprile 1986 n 131 in relazione all'art. 360 I comma n 3 c.p.c. Argomentava l'Agenzia ricorrente che un contratto di locazione di natura transitoria non poteva avere, per legge, durata superiore ai 18 mesi, per cui vi era stata negligenza da parte dell'acquirente e non il mero rifiuto dell'inquilino al rilascio dell'immobile alla naturale scadenza del contratto di locazione e il presunto impedimento oggettivo al trasferimento della residenza in quello stesso immobile e non genericamente nel Comune, trattandosi di un riacquisto entro un anno dalla precedente vendita era prevedibile già alla data del rogito ed evitabile e quindi non era idoneo ad integrare la forza maggiore. Chiedeva pertanto l'annullamento della decisione impugnata con vittoria di spese. Depositava i fascicoli del merito la contribuente presentava un controricorso, sostenendo l'inammissibilità del ricorso di controparte perché, a suo avviso, fondato su motivi di fatto in quanto tenderebbe a proporre una diversa ricostruzione dei fatti e valutazione delle prove. Sarebbe inoltre inammissibile per mancata impugnazione di un capo autonomo della sentenza, con conseguente formazione del giudicato interno, giacchè la decisione di appello sarebbe fondata sul raggiro e quindi sulla truffa subita dalla signora T., del tutto ignorato dall'Agenzia ricorrente la contribuente presentava anche, nei termini di legge, una prima memoria difensiva, nella quale illustrava la normativa che disciplina il caso in esame e ribadiva le osservazioni sviluppate nel controricorso, ribadendo che, in materia di forza maggiore, la decisione sull'imprevedibilità e inevitabilità dell'evento non spetta al giudice di legittimità il ricorso veniva inizialmente assegnato alla sesta sezione civile per l'adunanza del 02 marzo 2016 e successivamente, con relazione ex art. 380 bis c.p.c. in atti, veniva rimesso a questa sezione per la decisione camerale nel termine di legge la contribuente presentava una seconda memoria difensiva che ripercorreva l'iter del procedimento e ribadiva le ragioni illustrate nel controricorso Ritenuto che per un consolidato orientamento della giurisprudenza di questa Corte sez. VI n. 864 del 2016 e sez. VI n. 25 del 2016 è consentito il mantenimento del diritto all'agevolazione de qua anche nel caso in cui il trasferimento della residenza nel Comune ove è ubicato l'alloggio acquistato o nel medesimo alloggio acquistato qualora trattasi di riacquisto entro l'anno non sia stato tempestivo, cioè non sia avvenuto nel termine di legge di 18 mesi, per causa di forza maggiore sul duplice presupposto che tale esimente non opera solo nell'ambito del diritto delle obbligazioni e che il richiamato termine di 18 mesi è elemento costitutivo della fattispecie e non un termine entro cui esercitare un diritto a pena di decadenza ex art. 2964 e sgg. cod. civ. un altrettanto consolidato orientamento della giurisprudenza di questa Corte ex multis sez. III n. 17871 del 2003 e sez. III n. 845 del 1995 stabilisce che causa di forza maggiore è soltanto quella imprevedibile e sopravvenuta che non dipende da un comportamento addebitabile anche solo a titolo di colpa nelle varie specie e nei vari gradi di questa e quindi anche qualora trattasi di una mera colpa neve nel caso di specie l'avere la contribuente subito l'opposizione di un nuovo contratto di locazione transitoria, di durata annuale, stipulato dal precedente proprietario non può essere invocato come un fatto caratterizzato da inevitabilità ed imprevedibilità non imputabile alla contribuente medesima neppure a titolo di colpa lieve, giacchè costei, fin dal momento del rogito, usando una normale diligenza, avrebbe potuto e dovuto accorgersi che l'originario contratto di locazione dell'immobile da lei acquistato ed espressamente richiamato nel rogito medesimo aveva già superato la durata di mesi diciotto e quindi non poteva avere più la natura di un contratto di locazione per esigenze di natura transitoria e veniva assoggettato alla diversa disciplina dei contratti ordinari di locazione per uso abitativo. Ciò premesso, al fine di escludere la configurabilità della forza maggiore, diventa irrilevante il fatto che la contribuente avesse intrapreso una causa civile davanti al Tribunale di Roma per ottenere la declaratoria di finita locazione e la condanna della locataria al rilascio dell'immobile e diventa altresì irrilevante la sentenza del giudice che, correttamente, fissava la scadenza dei contratto alla data del 31 dicembre 2010 le esposte argomentazioni non costituiscono una nuova ricostruzione dei fatti opposta a quella effettuata dai giudici del merito che, come tale, sarebbe preclusa al giudice di legittimità e comporterebbe l'inammissibilità del ricorso, bensì esprimono un giudizio di riferibilità o meno del fatto accertato alla norma di cui si chiede l'applicazione cosiddetto vizio di sussunzione , il che rientra nel sindacato di questa Corte alle esposte argomentazioni consegue l'accoglimento del ricorso con conseguente cassazione senza rinvio della sentenza impugnata e rigetto dell'originario ricorso proposto dalla contribuente. La peculiarità della fattispecie in esame induce alla compensazione tra le parti delle spese dell'intero giudizio. P.Q.M. Accoglie il ricorso cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, rigetta il ricorso originario della contribuente e compensa le spese dell'intero giudizio.