Ai fini della fruizione dei benefici per l'acquisto della prima casa, l'agevolazione è subordinata alla non titolarità del diritto di proprietà di altra casa di abitazione nel territorio del Comune ove è situato l'immobile da acquistare. Non assume rilievo la situazione soggettiva del contribuente, o il concreto utilizzo del bene, anche a studio professionale, assumendo invece rilievo il solo parametro oggettivo della classificazione catastale.
Il caso. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza numero 8429 del 5 aprile 2018, ha nuovamente chiarito un caso in tema di presupposti per la spettanza dell’agevolazione prima casa. Nella specie, il contribuente aveva proposto ricorso per cassazione contro la sentenza della CTR Lazio che, accogliendo l'appello dell'Ufficio, aveva confermato la legittimità dell'avviso di liquidazione. La CTR aveva infatti ritenuto che non poteva esser riconosciuto il beneficio fiscale, a titolo di prima casa, connesso all'acquisto di un immobile, essendo il contribuente già proprietario di altro immobile sito nel medesimo Comune. Secondo il Giudice di appello era infatti convincente la posizione espressa dall'Agenzia delle Entrate nella risoluzione numero 86/2010, secondo cui il riferimento alla casa di abitazione, contenuto nell'art. 1 tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. numero 131/1986, andava interpretato oggettivamente, non essendo richiesta la verifica del concreto utilizzo fatto dell'immobile. Pertanto, la circostanza che il primo immobile fosse stato destinato a studio medico non consentiva comunque di qualificarlo come immobile non adibito ad abitazione, risultando a tal fine necessaria una modifica catastale da A/2 ad A/10, che non era mai stata richiesta dal contribuente. Il ricorrente deduceva quindi la violazione della nota II bis , art. 1, comma 1, lett. b , della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. numero 131/1986, laddove, secondo il contribuente, l'esclusione del beneficio fiscale poteva essere giustificata solo dalla idoneità concreta del primo immobile ai bisogni abitativi, essendo invece erroneo il riferimento catastale operato dalla CTR. Casa di abitazione La censura, secondo i Giudici di legittimità, era infondata. Evidenzia infatti la Suprema Corte che, in tema di agevolazioni fiscali, ai fini della fruizione dei benefici per l'acquisto della prima casa, l'art. 1, nota II bis , tariffa allegata al d.P.R. numero 131/1986, nel testo vigente ratione temporis ” alla data del rogito nella specie, stipulato il 18 aprile 2007 , condiziona l'agevolazione alla non titolarità del diritto di proprietà di altra casa di abitazione nel territorio del Comune ove è situato l'immobile da acquistare , senza più menzionare anche il requisito dell'idoneità dell'immobile, presente invece nella precedente formulazione della norma, e non assumendo quindi rilievo la situazione soggettiva del contribuente, o il concreto utilizzo del bene, rilevando, invece, il solo parametro oggettivo della classificazione catastale dello stesso. Ed infatti, osserva la Corte, l'espressione casa di abitazione ha sicuramente carattere oggettivo come, peraltro, già riconosciuto anche nella sentenza della Cassazione numero 10925/2003, cfr. Cass. numero 25646/2015 e Cass. numero 25521/2016 . In mancanza, pertanto, della locuzione idoneità ad abitazione , ormai espunta dal testo normativo, non può più porsi l'alternativa tra nozione oggettiva e nozione soggettiva di tale espressione. La sentenza impugnata era dunque corretta ed immune dai vizi prospettati dal ricorrente, avendo collegato all'esistenza di un immobile catastalmente classificato come abitazione la capacità di impedire la fruizione del beneficio fiscale dell'acquisto prima casa all'acquirente di altra abitazione nel medesimo Comune. Osservazioni. Sul tema l’indirizzo della Corte di Cassazione non appare in realtà univoco. L'attuale formulazione normativa venne introdotta dopo le modifiche che, dal 24 gennaio 1993 al 31 dicembre 1995, regolarono la materia, laddove l’art. 1, comma 1, d.l. numero 16/93, introdusse il principio in base al quale la prepossidenza” di un’abitazione in tanto non era ostativa a un nuovo acquisto agevolato in quanto si trattasse di un fabbricato non idoneo ad abitazione . Dopo 2 anni dall'entrata in vigore della norma recante quel concetto di idoneità”, il legislatore intervenne però poi con l'art. 3, comma 131, L. numero 549/95, sancendo che l'acquirente dovesse dichiarare solamente di non essere titolare [ ] dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare e quindi espungendo dal testo normativo qualsiasi riferimento alla idoneità” e dunque alla capacità a costituire, o meno, una soddisfacente sistemazione abitativa. Benché la legislazione successiva non menzionasse più il requisito della idoneità” della casa preposseduta”, parte della giurisprudenza di legittimità ha però ritenuto, nel tempo, che, in realtà, essa non lo aveva espunto, poiché il concetto di abitazione presuppone implicitamente il requisito della idoneità”, con la conseguenza che, se la casa preposseduta” non era idonea”, la sua presenza non impediva l'ottenimento o la reiterazione dell'agevolazione prima casa” in occasione di un nuovo acquisto. In particolare, nella sentenza numero 18128/2009, la Corte aveva ritenuto che il requisito della impossidenza di altro fabbricato o porzione di fabbricato destinato ad abitazione sussiste nel caso di carenza di alloggio concretamente idoneo a sopperire ai bisogni abitativi, e, quindi, non resta escluso dalla proprietà di un altro appartamento, ove l'interessato deduca e dimostri che non sia in grado, per dimensioni e complessive caratteristiche, di soddisfare dette esigenze Cass., ord. numero 100/2010 . Un difforme orientamento, confermato ora dalla sentenza in commento, valorizzò comunque la nuova dizione letterale dell'art. 1, cit., che, come detto, non menziona più il requisito dell'idoneità dell'immobile, rilevando, secondo tale indirizzo, solo il parametro oggettivo della classificazione catastale. La Corte di Cassazione, anche recentemente, con la sentenza numero 2565/2018 , aveva tuttavia sposato ancora il primo indirizzo, evidenziando che la successione normativa rendeva evidente che il legislatore voleva preservare la possibilità che il contribuente potesse usufruire più volte del beneficio cosiddetto prima casa. E dunque ai sensi della Nota II bis , comma 1, lett. b , all'art. 1 cit. la prepossidenza dell'abitazione rilevava solo se il primo alloggio presentava il requisito dell'idoneità abitativa, laddove tale interpretazione sarebbe stata confermata anche dalla Corte Costituzionale, che ha affermato che la sostituzione dell'espressione fabbricato idoneo ad abitazione con casa di abitazione è da intendersi nel senso che la possidenza di una casa di abitazione costituisce ostacolo alla fruizione delle agevolazioni fiscali per il successivo acquisto di un'altra casa ubicata nello stesso Comune soltanto se la prima delle due case sia già idonea a soddisfare le esigenze abitative dell'interessato Cfr. Corte Costituzionale ord. numero 203/2011 . Insomma, un chiarimento delle Sezioni Unite forse sarebbe opportuno.
Corte di Cassazione, sez. VI Civile – T, ordinanza 6 febbraio – 5 aprile 2018, numero 8429 Presidente Iacobellis – Relatore Conti Fatti e ragioni della decisione C. T. ha proposto ricorso per cassazione, affidato ad un motivo, contro l'Agenzia delle entrate, con il quale ha impugnato la sentenza resa dalla CTR Lazio che, accogliendo l'appello dell'Ufficio, ha confermato la legittimità dell'avviso di liquidazione emesso a carico del contribuente. La CTR ha ritenuto che non poteva essergli riconosciuto il beneficio fiscale connesso all'acquisto di prima abitazione rispetto all'immobile oggetto del rogito del 26 febbraio 2010, essendo il contribuente già proprietario di altro immobile sito nel medesimo comune di Civitavecchia. Secondo il giudice di appello era convincente la posizione espressa dall'Agenzia delle entrate nella risoluzione numero 86/E 2010, alla cui stregua il riferimento alla casa di abitazione contenuto nell'articolo 1 tariffa, parte prima, allegata al dPR numero 131/1986, andava interpretato oggettivamente, non essendo richiesta la verifica del concreto utilizzo fatto dell'immobile. Pertanto, la circostanza che il primo immobile fosse stato destinato a studio medico non consentiva di qualificarlo come immobile adibito ad abitazione, risultando necessaria una modifica catastale da A/2 ad A/10 non che non era mai stata richiesta dal contribuente. L'Agenzia delle entrate ha depositato controricorso. Il procedimento può essere definito con motivazione semplificata. Con l'unico motivo proposto il ricorrente deduce la violazione della nota II bis, articolo 1 c.l lett.b della Tariffa, parte prima, allegata al dPR numero 131/1986. Secondo la ricorrente poteva giustificare l'esclusione del beneficio fiscale unicamente l'idoneità concreta del primo immobile ai bisogni abitativi. Sicché il riferimento catastale operato dalla CTR era erroneo. La censura è infondata. Ed invero, questa Corte ha già avuto modo di chiarire che in tema di agevolazioni fiscali, ai fini della fruizione dei benefici per l’acquisto della prima casa , l’articolo 1, nota seconda bis, tariffa allegata al d.P.R. numero 131 del 1986, nel testo vigente ratione temporis alla data del rogito nella specie, stipulato il 18 aprile 2007 , condiziona l'agevolazione alla non titolarità del diritto di proprietà di altra casa di abitazione nel territorio del Comune ove è situato l'immobile da acquistare senza più menzionare anche il requisito dell'idoneità dell'immobile, presente invece nella precedente formulazione della norma, sicché non assume rilievo la situazione soggettiva del contribuente o il concreto utilizzo del bene, assumendo rilievo il solo parametro oggettivo della classificazione catastale dello stesso. Ed infatti, secondo questo indirizzo l'espressione casa di abitazione ha sicuramente, carattere oggettivo come, peraltro, riconosciuto da questa Corte nella sentenza 10925/2003 , con conseguente necessità di attenersi al parametro oggettivo della classificazione catastale dell'immobile, senza che assuma rilievo il concreto utilizzo dello stesso o la situazione soggettiva del contribuente cfr. Cass.numero 25646/2015-. Analogamente, Cass. numero 25521 del 13/12/2016 ha ritenuto che, ai sensi dell'articolo 1, nota seconda bis tariffa allegata al D.P.R. numero 131 del 1986, nel testo ratione temporis vigente e, quindi, nel testo in vigore al 19.7.2005 una delle condizioni per potere godere dell'agevolazione in questione è di non essere titolare di diritto di proprietà di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l'immobile da acquistare . Non vi è più, pertanto, alcuna menzione della idoneità dell'immobile ad abitazione, presente invece nella precedente formulazione della su riportata disposizione. Ne consegue che in mancanza della locuzione idoneità ad abitazione , non può più porsi l'alternativa tra nozione oggettiva e nozione soggettiva di tale espressione alternativa risolta da questa Corte in favore di quella soggettiva v., tra le altre, Cass. numero 10925/2003 e Cass.numero 100/2010, con conseguente necessità di valutare se l'immobile posseduto sia concretamente idoneo a soddisfare, per dimensioni e caratteristiche complessive, i bisogni abitativi del contribuente e della sua famiglia . Sulla base di tali considerazioni, idonee a superare i rilievi difensivi esposti nel ricorso, la sentenza impugnata è corretta ed immune dai vizi prospettati dal ricorrente, avendo collegato all'esistenza di un immobile catastalmente classificato come abitazione la capacità di impedire la fruizione del beneficio fiscale dell'acquisto prima casa all'acquirente di altra abitazione, con atto del 25.2.2010, successivamente concluso nel medesimo comune. Il ricorso va pertanto rigettato. Le spese seguono la soccombenza, dando atto ai sensi dell'articolo 13 c.l quater dPR numero 115/2002, della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale a norma del comma 1 bis dell'articolo 13 comma 1 quater d.PR numero 115/2002. P.Q.M. Rigetta il ricorso. Condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali che liquidai n favore dell'Agenzia delle entrate in euro 2000,00 per compensi, oltre spese prenotate a debito. Dà atto, ai sensi dell'articolo 13 c.l quater dPR numero 115/2002, della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale a norma del comma 1 bis dell'articolo 13 comma 1 quater d.PR numero 115/2002.