Presupposti per la spettanza dell’agevolazione prima casa

La prepossidenza di un’abitazione, acquistata senza agevolazioni, ubicata nel Comune in cui si vuole acquistare un altro immobile con le agevolazioni prima casa, rileva solo se il primo alloggio è idoneo, secondo una valutazione di tipo soggettivo, a soddisfare le esigenze abitative dell'interessato.

La questione. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 2565/18 depositata il 2 febbraio, ha chiarito un aspetto molto rilevante ai fini della spettanza dell’agevolazione prima casa. Nel caso di specie i contribuenti impugnavano gli avvisi con i quali veniva dichiarata la decadenza dalle agevolazioni prima casa, risultando gli acquirenti, al tempo dell'acquisto, già contitolari di un altro immobile nel medesimo Comune. I ricorrenti sostenevano che tale precedente immobile, acquistato senza agevolazioni, era privo dei requisiti di abitabilità e non poteva pertanto avere rilievo ai fini dell’agevolazione. Soccombenti sia in primo che in secondo grado, i contribuenti denunciavano infine la violazione dell'articolo 1, nota 2 bis della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986, laddove la CTR aveva ritenuto che il precedente acquisto, avente ad oggetto un immobile di mq 50,00 in realtà mq. 34, detratta la parte più bassa , fosse idoneo alle esigenze abitative di un nucleo familiare di 4 unità, senza però valutare il necessario requisito dell'inidoneità abitativa. L’evoluzione normativa. La Suprema Corte, nel ritenere fondato il ricorso del contribuente, analizzava l’evoluzione normativa della disciplina. Evidenzia infatti la Corte che il d.P.R. n. 131/1986 indica oggi, quale presupposto dell'ottenimento dell'agevolazione prima casa, la non titolarità, da parte dell'acquirente a dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare Nota II bis , comma 1, lett. b , articolo 1, TP1 b dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni vigenti Nota II-bis, comma 1, lett. c , all'articolo 1, TP1 . L'elemento impediente è dunque la mera prepossidenza” di un' altra casa di abitazione , indipendentemente dalle sue caratteristiche strutturali. L'attuale formulazione normativa, sottolinea la Corte, venne introdotta dopo le modifiche che, dal 24 gennaio 1993 al 31 dicembre 1995, regolarono la materia, laddove l’articolo 1, comma 1, d.l. n. 16/93, introdusse il principio in base al quale la prepossidenza” di un’abitazione in tanto non era ostativa a un nuovo acquisto agevolato in quanto si trattasse di un fabbricato non idoneo ad abitazione . Dopo due anni dall'entrata in vigore della norma recante quel concetto di idoneità”, il legislatore intervenne però poi con l'articolo 3, comma 131, l. n. 549/95 in vigore dal 10 gennaio 1996 e attinente al caso di specie , sancendo che l'acquirente dovesse dichiarare solamente di non essere titolare [ ] dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare e quindi espungendo dal testo normativo qualsiasi riferimento alla idoneità” e dunque alla capacità a costituire, o meno, una soddisfacente sistemazione abitativa. La giurisprudenza di legittimità. Benchè la legislazione successiva non menzionasse più il requisito della idoneità” della casa preposseduta”, la giurisprudenza di legittimità ritenne però che, in realtà, essa non lo aveva espunto, poiché il concetto di abitazione presuppone implicitamente il requisito della idoneità”, con la conseguenza che, se la casa preposseduta” non era idonea”, la sua presenza non impediva l'ottenimento o la reiterazione dell'agevolazione prima casa” in occasione di un nuovo acquisto. In particolare, nella sentenza n. 18128/09, la Corte aveva ritenuto che il requisito della impossidenza di altro fabbricato o porzione di fabbricato destinato ad abitazione sussiste nel caso di carenza di alloggio concretamente idoneo a sopperire ai bisogni abitativi, e, quindi, non resta escluso dalla proprietà di un altro appartamento, ove l'interessato deduca e dimostri che non sia in grado, per dimensioni e complessive caratteristiche, di soddisfare dette esigenze cfr Cass., Ord. n. 100/10 . Un difforme orientamento, valorizzò comunque la nuova dizione letterale dell'articolo 1, cit., che, come detto, condiziona l'agevolazione alla non titolarità del diritto di proprietà di altra casa di abitazione nel territorio del Comune ove è situato l'immobile da acquistare , senza più menzionare il requisito dell'idoneità dell'immobile, rilevando, secondo tale indirizzo, solo il parametro oggettivo della classificazione catastale. Nello sposare il primo indirizzo, la sentenza ora in commento evidenzia infine che la successione normativa rende evidente che il legislatore voleva preservare la possibilità che il contribuente potesse usufruire più volte del beneficio cosiddetto prima casa. E dunque ai sensi della Nota II-bis, comma 1, lett. b , all'articolo 1 cit. la pre-possidenza dell'abitazione rileva solo se il primo alloggio presenta il requisito dell'idoneità abitativa, laddove tale interpretazione è del resto confermata anche dalla Corte Costituzionale, che ha affermato che la sostituzione dell'espressione fabbricato idoneo ad abitazione” con casa di abitazione” è da intendersi nel senso che la possidenza di una casa di abitazione costituisce ostacolo alla fruizione delle agevolazioni fiscali per il successivo acquisto di un'altra casa ubicata nello stesso Comune soltanto se la prima delle due case sia già idonea a soddisfare le esigenze abitative dell'interessato cfr. Corte Costituzionale ord. n. 203/11 .

Corte di Cassazione, sez. Tributaria, sentenza 10 gennaio – 2 febbraio 2018, n. 2565 Presidente Chindemi – Relatore Balsamo Fatto p. 1. L.M.R.E. e C.P. impugnavano gli avvisi emessi dall'Agenzia delle Entrate, con i quali veniva dichiarata la decadenza dalle agevolazioni prima casa, in quanto gli acquirenti risultavano, al tempo dell'acquisto dell'immobile sito in omissis , già contitolari dell'immobile di omissis del medesimo comune, sul rilievo che detto immobile, acquistato senza agevolazioni all'atto della compravendita, era privo dei requisiti di abitabilità, ragion per cui nè sotto il profilo oggettivo nè sotto quello soggettivo poteva essere considerata idonea casa di abitazione. A tal fine depositavano una c.t.p. che descriveva la situazione igienico - sanitaria dell'immobile e certificazione Asl relativa al medesimo immobile. La CTP di Trieste, riuniti i ricorsi proposti separatamente dai coniugi, li rigettava, ritenendo non applicabile la giurisprudenza di legittimità citata dai ricorrenti sia perchè faceva riferimento a fattispecie difforme sia perchè intervenuta solo in data 8.01.2010, dopo l'insorgenza della controversia. Avverso la sentenza dei primi giudici, interponevano gravame i contribuenti sostenendo l'erronea applicazione del principio giuridico affermato dalla Corte e l'irrilevanza dell'epoca della pronuncia di legittimità, reiterando le medesime difese svolte in primo grado. L'Agenzia delle Entrate insisteva nell'affermare che la prima abitazione era stata dimorata a lungo dai coniugi, anche dopo la nascita del secondo figlio. La CTR del Friuli Venezia Giulia rigettava l'appello confermando la prima sentenza, sul presupposto della idoneità oggettiva dell'alloggio ad essere adibito ad abitazione, tenendo conto che i ricorrenti avrebbero potuto richiedere il mutamento di classificazione dell'immobile di omissis . Avverso la sentenza n. 110-7-2012 del 3.09.2012, proponevano ricorso i coniugi L. - C., affidandosi a due motivi per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con la quale la Commissione Tributaria Regionale, rigettandone l'appello, confermava la decisione di primo grado. Resisteva con memoria l'agenzia delle Entrate. Ragioni di diritto p 2 Con il primo motivo, i ricorrenti, denunziando - ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3 - violazione e falsa applicazione dell'art. 1, nota 2 bis della Tariffa parte prima allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, lamentano, che la CTR, aderendo alla pronuncia dei giudici di primo grado, abbia ritenuto che il precedente acquisto avvenuto nel 1996 aveva ad oggetto un immobile di mq 50,00 ovvero mq. 34, detratta la parte bassa di mq 14 , idoneo alle esigenze abitative del nucleo familiare dei contribuenti composto da 4 unità , così dando rilievo ad un parametro soggettivo utilizzazione di fatto , senza invece valutare il parametro oggettivo della classificazione catastale A 4 casa di abitazione di tipo polare e la carenza dei requisiti igienico - sanitari dell'abitazione che la rendevano inidonea all'uso. In particolare, i giudici di appello sostenevano che era onere dei proprietari modificare la classificazione catastale del sottotetto sulla base della perizia allegata e della certificazione dell'USL. p 3 Con il secondo motivo, i contribuenti censurano la sentenza impugnata per omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione ex art. 360 c.p.c., n. 5, circa un fatto decisivo della controversia prospettato dalla parte, poichè i giudici di appello non avevano considerato il requisito accertato dell'inidoneità abitativa trattandosi di sottotetto , ma solo la classificazione catastale del cespite. p 4 Si tratta di motivi suscettibili di considerazione congiunta, in quanto tutti basati - nella prospettiva della violazione di legge e della carenza motivazionale - sulla medesima questione attinente alla rilevanza dell'inidoneità soggettiva dell'immobile acquistato, al fine di avvalersi delle agevolazioni fiscali per l'acquisto della cd. prima casa . Giova premettere che il D.P.R. n. 131 del 1986, indica quale presupposto dell'ottenimento dell'agevolazione prima casa la non titolarità e cioè la cosiddetta impossidenza , da parte dell'acquirente a dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare Nota 2-bis, comma 1, lett. b , all'art. 1, TP1 b dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni tempo per tempo vigenti a far tempo dalla legge 22 aprile 1982, n. 168, in avanti Nota 2-bis, comma 1, lett. c , all'art. 1, TP1 . L'elemento impediente del citato Decreto è la mera pre-possidenza di un' altra casa di abitazione , e cioè senza null'altro aggiungere per qualificare tale pre-possidenza di altra casa o situata nel medesimo Comune o acquistata con l'agevolazione in parola , indipendentemente dalle sue caratteristiche strutturali. Detto riferimento alla pre-possidenza senza altra qualificazione di un' altra casa qualsiasi, è da ritenere un riferimento consapevole operato dal legislatore. Difatti, l'attuale formulazione normativa venne introdotta dopo le modifiche che, dal 24 gennaio 1993 al 31 dicembre 1995, regolarono la materia il disposto del D.L. 23 gennaio 1993, n. 16, art. 1, comma 1, convertito in L. 24 marzo 1993, n. 75 per il quale l'acquirente doveva dichiarare di non possedere altro fabbricato o porzioni di fabbricato idoneo ad abitazione , quando in precedenza era invece richiesto che l'acquirente dichiarasse solo di non possedere nel territorio dello Stato altro fabbricato o porzioni di fabbricato destinati ad uso di abitazione , e poi il D.L. 22 maggio 1993, n. 155, art. 16, convertito in L. 19 luglio 1993, n. 243 il quale ribadiva che l'acquirente doveva dichiarare di non possedere altro fabbricato o porzioni di fabbricato idoneo ad abitazione . In altri termini, con il predetto D.L. 23 gennaio 1993, n. 16, art. 1, comma 1, convertito in L. 24 marzo 1993, n. 75, venne introdotto il principio poi reiterato dal D.L. 22 maggio 1993, n. 155, art. 16, convertito in L. 19 luglio 1993, n. 243 in base al quale la pre-possidenza di una abitazione in tanto non era ostativa a un nuovo acquisto agevolato in quanto si trattasse di un fabbricato non idoneo ad abitazione concetto, quello della idoneità , del quale l'Amministrazione provò a suggerire una interpretazione in senso oggettivo , ma che era inevitabilmente intriso di un forte carattere di soggettività . Dopo due anni dall'entrata in vigore della norma recante quel concetto di idoneità vale a dire del D.L. 23 gennaio 1993, n. 16, art. 1, comma 1, convertito in L. 24 marzo 1993, n. 75 , il legislatore intervenne con la L. 28 dicembre 1995, n. 549, art. 3, comma 131 in vigore dal 1 gennaio 1996 e dunque attinente al caso di specie , ripristinando lo status quo erat ante, e cioè sancendo che l'acquirente dovesse dichiarare solamente di non essere titolare . dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare e, quindi, espungendo dal testo normativo qualsiasi riferimento alla idoneità del fabbricato pre-posseduto e, con esso, qualsiasi valutazione soggettiva in ordine alla capacità della casa pre-posseduta a costituire, o meno, una soddisfacente sistemazione abitativa . p 5 In relazione ai rapporti tra le leggi succedutesi nel tempo, la Corte Cass. 30 novembre 2005, n. 26115 ha, in un primo momento, affermato che in tema di agevolazioni tributarie, la L. 28 dicembre 1995, n. 549, art. 3, comma 131 - a differenza del D.L. 7 febbraio 1985, n. 12, art. 2, convertito con modifiche dalla L. 5 aprile 1985, n. 118 - non richiede, per la fruizione delle agevolazioni ivi previste per l'acquisto d'immobili destinati ad uso abitativo, che il bene venga acquistato nel comune di residenza o in quello ove l'acquirente svolge la sua attività lavorativa, ma solo che il contribuente dichiari che intende adibire l'immobile stesso a propria abitazione e che ivi stabilisca la propria residenza entro un anno dall'acquisto tale disposizione, non avendo effetto retroattivo nè natura interpretativa, non èapplicabile agli atti di acquisto posti in essere anteriormente alla sua entrata in vigore, i quali, in conformità ai principi generali in materia tributaria, restano pertanto regolati dalla legge vigente al momento della stipulazione dell'atto. Successivamente, relativamente al fatto che la predetta normativa di cui al D.L. n. 16 del 1993 e al D.L. n. 155 del 1993 che era esplicita sul punto della idoneità della casa pre-posseduta era stata sostituita con la L. 28 dicembre 1995, n. 549, art. 3, comma 131 da una disciplina in cui il concetto di idoneità non era più previsto, la Corte ha ritenuto nella sentenza n. 18128 del 2009 che la successiva normativa, lungi dall'introdurre un requisito nuovo, appare invece meramente interpretativa di quella precedente . p 6 Benchè la legislazione successiva al 31 dicembre 1995 non menzionasse più il requisito della idoneità della casa pre-posseduta previsto invece nella legislazione vigente tra il 24 gennaio 1993 e il 31 dicembre 1995 , la giurisprudenza di legittimità ha ritenuto che, in realtà, essa non lo aveva espunto, poichè il concetto di abitazione presuppone implicitamente il requisito della idoneità , con la conseguenza che, se la casa pre-posseduta ovunque ubicata e anche se acquistata con l'applicazione dell'agevolazione prima casa non è idonea , la sua presenza non impedirebbe l'ottenimento o la reiterazione dell'agevolazione prima casa in occasione di un nuovo acquisto. Se è indubbio che le disposizioni della L. n. 549 del 1995, hanno chiaramente abrogato quelle contenute nella Legge del 1993, secondo il brocardo lex posterior derogat priori, criterio cronologico per risolvere le antinomie legislative, tuttavia, il concetto di idoneità o inidoneità è stato ritenuto, da un certo indirizzo di legittimità, intrinseco alla nozione di abitazione, risultando del tutto irrilevante v. Cass. sentenza 2009 n. 18129 la rimozione del relativo termine dalla disposizione in parola. La giurisprudenza si è occupata, in un primo momento, della idoneità della casa pre-posseduta, in vertenze insorte tra il fisco e i contribuenti per atti di acquisto stipulati appunto tra il 24 gennaio 1993 e il 31 dicembre 1995, nelle quali l'Amministrazione sosteneva al cospetto di un dettato normativo che conferiva appunto rilevanza alla situazione di inidoneità della casa pre-posseduta una visione oggettiva del concetto di idoneità , esclusa dai giudici, secondo i quali il concetto di idoneità era per sua natura fortemente connotato da intrinseche caratteristiche di soggettività. Successivamente, nonostante il mutato scenario legislativo sopra descritto, la questione della idoneità della casa pre-posseduta è tornata all'attenzione della Corte. p 7 In particolare, nella sentenza n. 18128 del 2009, la Suprema Corte ha ritenuto che il requisito della impossidenza di altro fabbricato o porzione di fabbricato destinato ad abitazione sussiste nel caso di carenza di alloggio concretamente idoneo a sopperire ai bisogni abitativi, e, quindi, non resta escluso dalla proprietà di un altro appartamento, ove l'interessato deduca e dimostri che non sia in grado, per dimensioni e complessive caratteristiche, di soddisfare dette esigenze , mentre nella ordinanza n. 100 del 2010 questa Corte ha sostenuto che, quando la legge pone quale condizione per l'applicazione dell'aliquota ridotta dell'imposta di registro, la non possidenza di altra abitazione, si riferisce, anche alla luce della ratio della disciplina, ad una disponibilità non meramente oggettiva, bensì soggettiva, nel senso che ricorre il requisito dell'applicazione del beneficio anche all'ipotesi di disponibilità di un alloggio che non sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a sopperire ai bisogni abitativi suoi e della famiglia . p 8 Un difforme orientamento della giurisprudenza di legittimità ha valorizzato invece la nuova dizione dell'art. 1, nota seconda bis, tariffa allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, nel testo vigente ratione temporis alla data del rogito nella specie, stipulato nel marzo 2005 , che condiziona l'agevolazione alla non titolarità del diritto di proprietà di altra casa di abitazione nel territorio del Comune ove è situato l'immobile da acquistare , senza più menzionare anche il requisito dell'idoneità dell'immobile , presente invece nella precedente formulazione della norma. Su tale rilievo, secondo questo indirizzo, non assume interesse la situazione soggettiva del contribuente o il concreto utilizzo del bene, rilevando il solo parametro oggettivo della classificazione catastale dello stesso. Nel medesimo senso, la Corte ha motivato l'inconsistenza della inidoneità soggettiva dell'abitazione sul rilievo che la lett. c della nota alla tariffa 1 della L. n. 131 del 1986, ammette al beneficio l'acquirente che dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo ovvero di cui all'art. 1. Sulla scorta della disposizione in esame, la S.C. ha rilevato che, sebbene i presupposti impeditivi di cui alle lett. b e c siano differenti, il riferimento della lett. c anche alla nuda proprietà nozione non prevista dalla lett. b , escluderebbe la rilevanza della inidoneità soggettiva dell'abitazione e a monte prescinderebbe dallo stesso uso abitativo dell'immobile Cass. 2017/14770 . Sennonchè, la Corte, in questo caso, si è occupata dell'ipotesi di cui al D.P.R. n. 131 del 1981, lett. c , ai sensi della quale l'acquirente dell'immobile agevolato non potrà invero fruire nuovamente del beneficio in discussione per altro immobile Cass. sez. 5, n. 14510/16 , la quale sotto il profilo intertemporale ha altresì precisato che Il regime precedente a quello di cui all'art. 1, Nota 2 bis, Parte 1, Tariffa allegata al D.P.R. n. 131 cit. - regime regolato dal D.L. 7 febbraio 1985, n. 12, art. 2, comma 1, conv. con mod. in L. 5 aprile 1985, n. 118 - vietava espressamente che il contribuente potesse usufruire del beneficio cosiddetto prima casa più di una volta. Divieto peraltro ribadito dalla L. 31 dicembre 1991, n. 415, art. 3, comma 2. Il divieto in parola venne poi espressamente escluso dal D.L. 23 gennaio 1993, n. 16, art. 16, comma 2 . il divieto in discorso nemmeno compare più nell'art. 1, Nota 2 bis, n. 1, lett. c , Parte 1, Tariffa 1 allegata al D.P.R. n. 131 cit., applicabile ratione temporis, laddove è soltanto stabilito che condizione per il riconoscimento del beneficio è che chi lo richiede non sia in attualità proprietario o non abbia altri diritti reali su di un'abitazione per cui abbia già usufruito dell'agevolazione. La breve sintesi della successione normativa rende evidente che il legislatore - che con il D.L. 31 dicembre 1996, n. 669, art. 3, comma 14, lett. c , convertito con modificazioni in L. 28 febbraio 1997, n. 30, ha aggiunto la Nota 2 bis all'art. 1, Parte 1, Tariffa 1, allegata al D.P.R. n. 131 cit. - ha voluto preservare la possibilità che il contribuente potesse in vita usufruire più volte del beneficio cosiddetto prima casa, soltanto subordinandolo alla condizione di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto e dal coniuge con le agevolazioni Cass. Sez. 5, n. 8548/16 . Secondo detta interpretazione, la disciplina dell'abitazione prima casa trascende - nell'ipotesi di cui alla lett. c Nota 2 D.P.R. n. 131 del 1986 - dall'utilizzazione abitativa dell'immobile acquistato, circostanza che avrebbe potuto attribuire rilevanza alla idoneità o inidoneità soggettiva - oggettiva dell'immobile agevolato, ponendo, come limite impeditivo alle agevolazioni, la possidenza di altri immobili o diritti su altre abitazioni nel medesimo comune o in altri comuni del territorio nazionale acquistati con le agevolazioni. p 9 Detto ultimo indirizzo appare condivisibile nei limiti in cui si interpretano le discipline di cui alle lett. b e c in conformità della lettera e della ratio della legge ed ai principi costituzionali. Secondo la lett. b della Nota 2 all. alla Tariffa 1 del D.P.R. citato, la pre-possidenza dell'abitazione, acquistata senza agevolazioni, ubicata nel comune in cui si vuole acquistare con le agevolazioni la prima casa, rileva solo se il primo alloggio presenta il requisito dell'idoneità abitativa in senso soggettivo o oggettivo mentre, nell'ipotesi di cui alla lett. c , la titolarità anche della nuda proprietà di altra abitazione, acquistata con le agevolazioni, esclude la rilevanza della inidoneità della stessa, testimoniata dal riferimento della lett. c alla nuda proprietà. In altri termini, la lettera b impedisce il beneficio delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa, se si è già proprietari di altro immobile acquistato senza agevolazioni nel territorio del medesimo comune mentre la lett. c , secondo la normativa applicabile ratione temporis, impedisce di usufruire delle agevolazioni cd. prima casa a chi ha già acquistato, con le agevolazioni, diritti di proprietà o altri diritti reali su immobili siti nell'intero territorio nazionale. Conforta detta interpretazione, la pronuncia della Corte Costituzionale, che, nel dichiarare la manifesta inammissibilità di una questione di legittimità costituzionale relativa alla lettera b del numero 1 della nota 2-bis dell'art. 1 della tariffa parte prima del D.P.R. n. 131 del 1986 - come modificata dalla L. n. 549 del 1995 - ha richiamato la interpretazione costituzionalmente orientata delle pronunce della Cassazione di cui sopra, affermando che la intervenuta sostituzione nella legge sulla prima casa dell'espressione fabbricato idoneo ad abitazione con quella casa di abitazione è da intendersi nel senso che la possidenza di una casa di abitazione costituisce ostacolo alla fruizione delle agevolazioni fiscali per il successivo acquisto di un'altra casa ubicata nello stesso Comune soltanto se la prima delle due case sia già idonea a soddisfare le esigenze abitative dell'interessato Cfr. Corte Costituzionale Ord. n. 203 del 22.06.2011 . Inoltre, l'art. 1, comma 55 della Legge di stabilità 2016 avvalora detta interpretazione, consentendo al soggetto titolare di una casa acquistata con le agevolazioni prima casa di procedere all'acquisto di un'altra casa agevolata, a condizione che alieni la casa pre-posseduta entro un anno dalla data dell'atto relativo al nuovo acquisto. Si ritiene, in dottrina, che se l'altra casa posseduta, è ubicata nello stesso Comune della casa oggetto di nuovo acquisto, le agevolazioni non competono, non ricorrendo la condizione di cui alla lettera b della Nota 2-bis , condizione che risulta derogata dalla nuova disposizione soltanto in relazione alla pre-possidenza di casa acquistata fruendo delle agevolazioni elencate nella lettera c della Nota 2-bis citata. p 10 Secondo questa Corte, merita dare continuità al primo indirizzo di legittimità, conforme alla interpretazione della Corte Costituzionale, il quale ritiene, in analoga fattispecie, che in materia di agevolazioni per l'acquisto della cosiddetta prima casa, la disciplina prevista dal D.L. n. 16 del 1993, art. 1 - sopra citata - sussiste quando l'acquirente possieda un alloggio che non sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a sopperire ai bisogni abitativi suoi e della famiglia. La valutazione dove essere soggettiva in quanto occorre apprezzare le concrete esigenze personali, rispetto alle quali assume rilievo anche l'ubicazione dell'immobile posseduto Cass. civ. Sez. 5, sentenza 11 luglio 2003, n. 10925 . In particolare, quanto alle diverse situazioni, la Corte ha stabilito che può essere riconosciuto il beneficio sia per circostanze di natura oggettiva , come nel caso d'effettiva inabitabilità, che di natura soggettiva, nel caso il fabbricato sia inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative. Cass. civ. Sez. 5, sentenza 18 febbraio 2003, n. 2418 Cass. 2010 n. 100 . p 11 Non si può ritenere d'ostacolo, dunque, all'applicazione delle agevolazioni prima casa la circostanza che l'acquirente dell'immobile sia al contempo proprietario d'altro immobile acquistato senza agevolazioni nel medesimo comune che, per qualsiasi ragione sia inidoneo, per le ridotte dimensioni, ad essere destinato a sua abitazione Cass. civ. Sez. 5, sentenza 17 maggio 2006, n. 11564 . Nel solco dell'orientamento sopra riportato, può dunque essere affermato che - ai sensi della lett. b della Nota 2 all. alla Tariffa 1 del D.P.R. n. 131 del 1986, ipotesi diversa dalla lett. c della Nota 2 cit., e alla luce dei principi affermati con l'ordinanza n. 203 del 2011 della Corte Costituzionale - l'inidoneità dell'alloggio già posseduto debba essere valutata anche dal punto di vista soggettivo del compratore in relazione alle esigenze abitative del suo nucleo familiare Cass. 2017 n. 27376 Cass. 2016 n. 2278 Cass. n. 26653 del 2014 Cass. n. 21289 del 2014 Cass. n. 23064 del 2012 Cass. n. 12866 del 2012 . Le considerazioni svolte comportano che la sentenza d'appello, discostatasi dai superiori principi di diritto, dia luogo allo scrutinio ex art. 360-bis c.p.c., con la cassazione dell'impugnata decisione e il rinvio della causa al giudice di merito, il quale dovrà attenersi al seguente principio In tema di agevolazioni prima casa, l'idoneità della casa di abitazione pre-posseduta va valutata sia in senso oggettivo effettiva inabitabilità , che in senso soggettivo fabbricato inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative , nel senso che ricorre l'applicazione del beneficio anche all'ipotesi di disponibilità di un alloggio che non sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a soddisfare le esigenze abitative dell'interessato . La definizione delle spese del giudizio di legittimità è rimessa al giudice di rinvio. P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Commissione Tributaria Regionale del Friuli Venezia Giulia in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese.