Alloggio non idoneo a sopperire ai bisogni abitativi: sì al beneficio

Anche chi possiede già un alloggio, nel caso in cui questo non sia idoneo ad essere adibito ad abitazione principale, può fruire dei benefici per l'acquisto della prima casa .

Non è motivo di decadenza dal cd. beneficio prima casa, previsto per l’imposta di registro dall'art. 1, nota II bis della tariffa, parte I, allegata al d.p.r. n. 131/86, il previo possesso di una casa la quale, sia per circostanze di natura oggettiva ad es. per inagibilità ovvero per mancanza di qualsiasi qualità e condizione di abitabilità certificata dal Comune , che di natura soggettiva ad es. fabbricato non adeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative fabbricato ubicato a notevole distanza dal luogo di esercizio dell' attività di artigiano non è idonea all'uso abitativo da parte del contribuente e della sua famiglia. A nulla rileva che nella formulazione della precedente normativa d.l. n. 155/1993 i benefici erano subordinati alla condizione che l'acquirente non possedesse altro fabbricato o porzione di fabbricato idoneo ad abitazione nel comune ove è situato l'immobile acquistato ,mentre con la modifica introdotta dalla L. n. 549/1995, art. 3, comma 131, è stato eliminato il richiamo all' idoneità dell'abitazione posseduta essendo sufficiente la titolarità di dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui e situato l'immobile da acquistare . Tale assunto è stato precisato dalla Commissione tributaria Provinciale di Matera con sentenza del 24 novembre 2011 rgr n. 820/08 . Il caso. Il Fisco, con avviso di liquidazione, aveva revocato l'agevolazione prima casa nella misura del 50% poiché il contribuente all'atto dell'acquisto agevolato era in possesso di altra abitazione nel Comune di Pisticci, cosi pretendendo da entrambi i coniugi, quali coobbligati, l'imposta di registro, ipotecaria e catastale non versate, oltre sanzioni ed interessi. Sì al beneficio anche per l'acquirente che possiede un immobile La scelta interpretativa della predetta Commissione provinciale è stata recentemente affermata dalla suprema di Corte di Cassazione in plurimi arresti Cass., ord. n. 9563/2009 Cass., ord. n. 100/2010 . In particolare, il giudice di legittimità ha ribadito che per poter fruire dei benefici per l'acquisto della prima casa di cui all'art. 1, nota 2 bis , della Tariffa parte I, d.p.r. n. 131/1986, il requisito della non possidenza di altra abitazione va interpretato in un'accezione soggettiva e non oggettiva. Può pertanto accedere al beneficio anche l'acquirente che abbia già la disponibilità di un alloggio che, tuttavia, non sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a sopperire ai bisogni abitativi suoi e della famiglia. Le agevolazioni tributarie per l’acquisto della casa di abitazione competono al contribuente che per obiettive ragione di insufficienza dell’alloggio occupato acquisti un’ulteriore immobile al fine di adeguare il bene posseduto alle reali esigenze abitative. Il previo possesso di una casa di abitazione ubicata nello stesso Comune preclude la fruizione delle agevolazioni fiscali prima casa in relazione al successivo acquisto di altra casa di abitazione non di lusso situata nel medesimo Comune esclusivamente nell’ipotesi in cui la casa acquistata in precedenza sia idonea a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato. Cass. civ., Sez. V Ord., n. 100/2010 . non idoneo a sopperire ai bisogni abitativi suoi e della famiglia. Interpretando la ratio legis , occorre riferire i benefici ad una condizione soggettiva e non oggettiva per l'applicabilità o meno delle disposizioni agevolative relative alla prima casa. Non si può negare a chi acquisti la prima casa il diritto di beneficiare delle agevolazioni dell'imposta di registro soltanto perche titolare di un diritto di proprietà o di comproprietà su altro immobile, senza che si sia verificato se tale preesistente diritto possa tradursi per il contribuente nella possibilità di utilizzare tale immobile come prima casa. In sostanza, avendo il legislatore utilizzato la locuzione altra casa di abitazione , la ratio legis deve essere ricercata in concreto, accertando che il diritto reale posseduto dal contribuente si traduca o meno nell' avere già una prima casa e, se ciò non accada ossia qualora l'immobile non sia effettivamente idoneo ad essere adibito ad abitazione principale devono essere egualmente riconosciuti i benefici di legge previsti per l'acquisto della prima casa. In passato, la Suprema Corte si era già espressa in tal senso ed aveva riconosciuto la validità della agevolazione invocata ai fini dell'imposta di registro ogni qualvolta il contribuente avesse avuto il possesso o la disponibilità di un alloggio che non avesse completamente l'idoneità per considerarsi abitativo o per dimensioni o per caratteristiche complessive e comunque non idoneo a sopperire ai bisogni abitativi dell'acquirente e della propria famiglia v. Cass. nn. 11564/2006, 17938/2003, 10935/2003 cit., 2418/2003 . Giova, infine, precisare che sussiste la difficoltà di stabilire un confine ben delineato tra le ipotesi in cui l’alloggio di cui l’acquirente già disponga, sia idoneo a garantire adeguata sistemazione abitativa al suo nucleo familiare, e quelle in cui viceversa detto alloggio non sia idoneo a sopperire ai bisogni abitativi suoi e della famiglia, in modo che la sua disponibilità non precluda per il successivo acquisto di un’abitazione non di lusso, la possibilità di godere delle agevolazioni prima casa. Le difficoltà interpretative connesse alla soluzione adottata dalla Cassazione . Cass., sez. V Ord., n. 100/2010 , derivano del resto, dalla assenza di un limite prestabilito relativo alla superficie o ad altri parametri oggettivi, in grado di definire compiutamente, caso per caso, l’idoneità di un alloggio a sopperire alle esigenze abitative di un nucleo familiare.

Commissione Tributaria Provinciale di Matera, sentenza 24 novembre 2011, numero 820 Giudice Vetrone Svolgimento del processo 1. R. M.G. e Q. A., con ricorso notificato il 13/17 novembre 2008 esponevano che con atto di compravendita, stipulato il 25.07.2005 e registrato in data 03.08.2005, avevano acquistato, in regime di comunione legale dei beni, un'abitazione nel Comune di Pisticci e che avevano usufruito delle agevolazioni per la prima casa, previste dall'art. l, nota II bis della tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86 che con avviso di liquidazione numero 20051T001382000, notificato in data 01.08.2008, l’Agenzia delle Entrate di Matera aveva revocato l'agevolazione nella misura del cinquanta per cento sull’ assunto che R. M.G. all'atto dell'acquisto agevolato fosse in possesso di altra abitazione nel Comune di Pisticci, così pretendendo da entrambi, quali coobbligati, l’imposta di registro, ipotecaria e catastale non versate, oltre sanzioni ed interessi che siffatta pretesa fiscale era illegittima per violazione dell'art. 1, nota II bis della tariffa, parte I, allegata al d.p.r. 131/86, in quanto in tema di agevolazioni per la prima casa la giurisprudenza era stata sempre ferma nel ritenere che non fosse motivo di decadenza dal beneficio il possesso di una casa la quale, sia per circostanze di natura oggettiva ad es. per inagibilità , che di natura soggettiva ad es. nel caso il fabbricato si manifestasse non adeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative non fosse idonea all’ uso abitativo che, nella specie, nell'atto di compravendita i benefici erano stati richiesti a per l'assenza di una casa di abitazione in cui i beneficiati potessero vivere con la loro famiglia composta dei due coniugi e di tre figli in quanto detta casa, già posseduta dal R., era priva di qualsiasi qualità e condizione di abitabilità il certificato rilasciato dal Comune di Pisticci, Servizi Tecnici, infatti, così la descriveva presenta umidità permanente diffusa ascendente dalle fondazioni, evidenti lesioni sulle murature perimetrali. Il tetto è pericolante e parzialmente dirupo. Pertanto allo stato è fatiscente e non abitabile b perché la precedente casa era anche ubicata a notevole distanza dal luogo di esercizio dell' attività di parrucchiere da parte del R Chiedevano pertanto l’ annullamento dell’ avviso di liquidazione, con conferma del buon diritto all’ agevolazione de qua. 2. Si è costituita l’Agenzia delle Entrate, Ufficio di Matera resistendo alla domanda e chiedendo il rigetto del ricorso, con vittoria di spese. Allo scopo ha evidenziato che l'art. l della Tariffa, parte prima, allegata al DPR numero 131/86, nota II bis, nel testo in vigore a decorrere dal 01.01.1996, prevede Ai fini dell’applicazione dell' aliquota del 3% agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso devono ricorrere le seguenti condizioni omissis . b che nell’atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di pro-prietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare -che, pertanto, con l’attuale testo normativo il legislatore, avendo usato -diversamente da quanto stabilito dalla precedente disciplina l'espressione altra casa di abitazione , ha volutamente omesso qualsivoglia riferimento anche indiretto alla condizione dell' idoneità dell' immobile ad essere utilizzato in concreto come abitazione da parte del possessore che tale idoneità abitativa, al contrario, era prevista, in precedenza, dalla medesima nota II bis dell'articolo l della Tariffa il vecchio testo era, infatti Ai fini dell' applicazione dell’aliquota del 4 per cento per i trasferimenti di case di abitazione non di lusso devono ricorre le seguenti condizioni omissis c che nell’atto di acquisto l'acquirente dichiari, a pena di decadenza, di non possedere altro fabbricato o porzione di fabbricato idoneo ad abitazione.” . che la differenza tra i due testi normativi sta a significare che nella disposizione vigente, a decorrere dal 1996 e, quindi, applicabile alla specie, trattandosi di benefici richiesti nel 2005 , per volontà del legislatore è stato ormai eliminato ogni riferimento all' idoneità del fabbricato ad essere adibito ad abitazione, bastando, per negare l’agevolazione, la titolarità esclusiva o in comunione con il coniuge di qualsivoglia altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare. 3. All’odierna pubblica udienza giusta richiesta fatta dai ricorrenti con istanza depositata il 31 ottobre 2011 , la causa è passata in decisione. Motivi della decisione 1 Premesso che deve ritenersi dato pacifico perché non contestato che l’abitazione di cui il R. era precedentemente proprietario fosse per le ragioni indicate in parte narrativa inidonea” all’ uso abitativo da parte del predetto e della di lui famiglia, deve osservarsi che il presente ricorso avversa la tesi dell' Amministrazione basata sulla considerazione che, mentre nella formulazione della precedente normativa D.L. numero 155 del 1993 i benefici erano subordinati alla condizione che l'acquirente non possedesse altro fabbricato o porzione di fabbricato idoneo ad abitazione nel comune ove è situato l'immobile acquistato , con la modifica introdotta dalla L. numero 549 del 1995, art. 3, comma 131, sarebbe stato eliminato il richiamo all' idoneità dell'abitazione posseduta essendo sufficiente la titolarità di dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare . 2 Orbene, va dato conto che, nella giurisprudenza di legittimità la quale s’è pronunciata in merito agli atti anteriori alla richiamata modifica, è invalso il seguente principio acquisito, per cui In tema di agevolazioni tributarie e con riguardo ai benefici per l'acquisto della prima casa, l'art. 1, comma 4, nota 2^ bis, della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, numero 131, nel testo introdotto dal D.L. 22 maggio 1993, numero 155, art. 16, convertito, con modificazioni, nella L. 19 luglio 1993, numero 243 , prevede, tra le altre condizioni per l' applicazione dell'aliquota ridotta dell'imposta di registro, la non possidenza, da parte dell'acquirente, di altro fabbricato o porzione di fabbricato idoneo ad abitazione. Ad un tal riguardo, all'espressione idoneità ad abitazione deve essere attribuita, anche alla luce della ratio della disciplina in esame, un'accezione non meramente oggettiva, bensì soggettiva, nel senso che, ai fini della valutazione di tale idoneità, occorre ap-prezzare le concrete esigenze personali, familiari e lavorative dell' acquirente, rispetto alle quali assume rilievo anche l' ubicazione dell'immobile posseduto Sez. 5, Sentenza numero 10925 del 11/07/2003 . Dato conto di ciò, va ulteriormente denotato che la diversa formulazione della disposizione, per la parte che qui interessa, deve essere tuttora interpretata -non ravvisandosi nel complessivo nuovo impianto normativo una modifica dell'intento agevolativo e della ratio che lo ispira come mera modifica formale, intesa tutt' al più a rafforzare l'interpretazione consolidata. Questo perché, mentre l'espressione fabbricato idoneo all'abitazione” poteva comprendere anche una costruzione non avente propriamente destinazione abitativa ma adattabile allo scopo, con la nuova qualificazione i locali che sono già nella disponibilità del contribuente vengono valutati al fine dell'eventuale ostacolo alla fruizione dei benefici solo se costituenti abitazione in senso proprio ciò non muta, tuttavia, l'esigenza che detti locali possano in concreto soddisfare le necessità abitative del nucleo familiare dell'acquirente in quanto la ratio della norma è appunto quella di favorire l'acquisto di un'abitazione idonea” al nucleo familiare da parte di chi dovrebbe altrimenti adattarsi a soluzioni diverse sotto il profilo giuridico o di fatto, con conseguente irrilevanza della titolarità -da un lato di diritti diversi su locali idonei, dall'altro di diritti reali su locali inidonei a soddisfare la primaria esigenza tutelata. 3 Tale lettura della norma, che la Commissione condivide, è stata recentemente affermata dalla suprema di Corte di Cassazione in plurimi arresti v. Cass. ord. numero 9563/2009 Cass. ord. numero 100/2010 . Il giudice di legittimità ha così voluto, interpretando appunto la ratio legis , riferire i benefici ad una condizione soggettiva e non oggettiva per l'applicabilità o meno delle disposizioni agevolative relative alla prima casa. Ed è importante notare che se, come ricordato, in passato la Suprema Corte si era già espressa in tal senso ed aveva riconosciuto la validità della agevolazione invocata ai fini dell'imposta di registro ogni qualvolta il contribuente avesse avuto il possesso o la disponibilità di un alloggio che non avesse completamente l'idoneità per considerarsi abitativo o per dimensioni o per caratteristiche complessive e comunque non idoneo a sopperire ai bisogni abitativi dell'acquirente e della propria famiglia v. Cass. nnumero 11564/2006, 17938/2003, 10935/2003 cit., 6492/2003, 2418/2003 , siffatte sentenze si erano però riferite al testo della lettera b prima che fosse novellato a far data dal 13 gennaio 1996 ed avevano riguardato atti stipulati prima di tale data. Al contrario, l’ interpretazione di cui ai più recenti arresti, su richiamati, che ha confermato le precedenti pronunce, riguarda atti di compravendita stipulati nella vigenza del novellato testo di legge modificativo della lettera b della citata nota II bis al comma quattro dell'art. 1 della tariffa, parte prima, allegata all’ imposta di registro D.P.R. numero 131 del 1986 . Ed è chiaro che la Corte ha così inteso stabilire che è con-sentito a ciascun cittadino di beneficiare per una sola volta e per un singolo immobile nello stesso comune di residenza dell'agevolazione per l'acquisto della prima casa, così evitando che possa negarsi a chi acquisti la prima casa il diritto di beneficiare delle agevolazioni dell'imposta di registro soltanto perché titolare di un diritto di proprietà o di comproprietà su altro immobile, senza che si sia verificato se tale preesistente diritto possa tradursi per il contribuente nella possibilità di utilizzare tale immobile come prima casa. In sostanza, avendo il legislatore utilizzato la locuzione altra casa di abitazione , la ratio legis deve secondo il condiviso opinamento del supremo Collegio essere ricercata in concreto, accertando che il diritto reale posseduto dal contribuente si traduca o meno nell’ avere già una prima casa e, se ciò non accada -ossia in caso l’ immobile non sia effettivamente idoneo ad essere adibito ad abitazione principale debbano essere egualmente riconosciuti i benefici di legge previsti per l'acquisto della prima casa. A stregua di quanto esposto, il ricorso è fondato e deve pertanto essere accolto. 4 La particolarità della questione trattata, in considerazione dell’ incertezza interpretativa che la modifica normativa indicata può aver determinato, induce obbligatoriamente alla compensazione delle spese della lite. P.Q.M. 1. accoglie la domanda di cui al ricorso e, per l’effetto, annulla l’ atto impugnato 2 compensa le spese del giudizio fra le parti.